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Tout savoir sur Iroko Zen, notre première SCPI

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Iroko

Qui est Iroko ?

Iroko est une Fintech de l'épargne agréée en tant que société de gestion dont le premier véhicule d’investissement est Iroko ZEN, une SCPI sans commission de souscription, 100% digitale, socialement responsable.

Créée en 2020, la société est en forte croissance et compte une vingtaine de collaborateurs.

En février 2021, Iroko a ouvert une partie de son capital pour accueillir Eurazéo, acteur majeur de la gestion d’actifs. 

Quand Iroko a-t-elle obtenu l’agrément AMF ?

Iroko a obtenu son Visa AMF le 9 novembre 2020. 


Quels sont les partenaires d’Iroko ?
  • Banques partenaires : BNP, Palatine, Manager One 
  • Dépositaire : Oddo BHF
  • Organisme d’expertise : Cushman & Wakefield

Quelle est l’équipe d’Iroko ?
  • Elle est composée d'une équipe d'experts en immobilier qui s'occupe de toute la gestion de la SCPI : de l'acquisition des immeubles au versement des dividendes en passant par la gestion avec les locataires.
  • De passionnés du digital : développeurs, product manager et designer afin de construire une expérience fluide et pédagogique
  • Et de chargés de relations investisseurs

Comprendre Iroko Zen

Qu'est ce qu'une SCPI ?

Iroko ZEN est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Concrètement, c'est une structure qui permet de réunir des épargnants autour d’un projet immobilier de grande ampleur.

L’épargnant qui investit dans une SCPI en devient associé. A ce titre, il détient une partie d’un patrimoine immobilier diversifié, et va pouvoir percevoir sa quote part des loyers qui seront payés par les locataires. Ce revenu complémentaire potentiel est versé mensuellement ou trimestriellement.

Les associés confient la gestion immobilière à la société de gestion, qui se charge de tout, de l'acquisition des immeubles sélectionnés jusqu'à leur revente. En contrepartie, la société de gestion perçoit des frais de gestion.

Il existe deux formes de SCPI :

  • SCPI de rendement, qui distribuent des revenus à leurs associés
  • SCPI fiscales, qui investissent dans l’immobilier résidentiel et procurent un avantage fiscal à leurs associés (SCPI Pinel,...

Iroko ZEN est une SCPI de rendement.

Pourquoi investir en SCPI ?

Pour investir dans la pierre...

Vous bénéficiez de la relative sécurité et de la rentabilité de l’immobilier sans les contraintes de la gestion quotidienne des biens composant le parc immobilier. En effet, celle-ci est déléguée à la société de gestion.

... en étant diversifié

La diversification permet de maîtriser les risques : l’investissement en SCPI étant mutualisé, il permet de porter sur un grand nombre de bâtiments, de locataires, de typologies variées, répartis dans plusieurs villes et lieux. Les risques locatifs sont donc fortement réduits par rapport à un investissement en direct dans un bien immobilier.

Avec des investissements réservés aux institutionnels

Grâce à la mutualisation des fonds organisée par la SCPI, vous investissez dans des biens immobiliers en principe peu accessibles, de taille parfois significative, comme des entrepôts, des locaux commerciaux, des bureaux, des immeubles de caractère, etc.

Un placement accessible

C'est aussi un placement accessible avec peu d’argent : habituellement, investir dans l’immobilier mobilise de grosses sommes mais avec les SCPI, l’immobilier devient accessible à partir de sommes d’investissement plus faibles en comparaison avec un investissement en immobilier direct.

Les SCPI : un placement décorrélé des marchés financiers

Les SCPI sont des placements concrets, moins volatile que la bourse et qui présentent des bonnes performances de manière récurrente.
En 2019, le rendement moyen des SCPI s'établissait à 4,40% (source: pierrepapier.fr).

Autre avantage, les rentrées d’argent sont régulières (versements mensuels ou trimestriels) tandis que la plupart des produits d’épargne classiques ne distribuent pas de rendements réguliers.

La sérénité en plus

Vous n’avez rien à gérer, les experts de la société de gestion s’occupent de tout :

  • Constitution du patrimoine de la SCPI
  • Gestion de la relation avec les locataires
  • Entretien et maintenance des biens immobiliers (travaux, amélioration de la performance énergétique, etc.)
  • Informations régulières aux associés
  • Versement des dividendes aux associés

Acheter des parts de la SCPI Iroko ZEN est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme. Nous vous recommandons une durée de placement de plus de 7 ans. Ce placement comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires. Iroko ne fait pas de conseil en investissement et ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Quelle est la stratégie d'investissement d'Iroko ZEN ?

Notre stratégie vise à investir dans des bureaux, commerces, entrepôts et de manière opportuniste dans du logement et résidences services (étudiantes, Ehpad). Nous achetons des actifs de petite taille aux rendements attractifs et permettant de rapidement diversifier le parc immobilier. Nous privilégions des baux de longue durée et la qualité de signature des locataires.

Notre stratégie est focalisée principalement sur la France : Paris, Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales. Et, selon l’analyse de la société de gestion, nous souhaitons investir aussi dans des pays variés de la zone Euro, comme l’Allemagne, le Bénélux, l’Espagne, le Portugal et l’Italie.

Quel est l'objectif de rendement d'Iroko ZEN ?

Iroko ZEN a un objectif de distribution annuelle de 5,5 % net des frais de gestion. Si cet objectif n’est pas garanti, l'équipe de gestion met tout en oeuvre pour l'atteindre et idéalement le dépasser.

Cet objectif ne prend pas en compte les éventuelles plus-values ou moins-values immobilières réalisées par la SCPI.

Acheter des parts de la SCPI Iroko ZEN est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme. Nous vous recommandons une durée de placement de plus de 7 ans. Ce placement comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires. Iroko ne fait pas de conseil en investissement et ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Quelle est la politique de réserve de la SCPI Iroko ZEN ? (RAN)

Le RAN (Report à nouveau) constitue une réserve qui permet de palier à d’éventuels aléas. Il peut servir dans le cas d’un défaut d’un des locataires par exemple, la SCPI serait alors en mesure de compenser ce défaut grâce au RAN.

Le report à nouveau est fiscalisé ! En effet, la fiscalité des parts de SCPI se fait sur le résultats de la SCPI (et non pas les revenus perçus) qui intègre ce RAN. 

Iroko ZEN a pour vocation de distribuer au maximum ces revenus tout en conservant un matelas de sécurité permettant de faire face à des aléas de gestion.

La souscription

Quel est le montant minimum de souscription ?

Le montant minimum de souscription est de 5000€ (25 parts de la SCPI Iroko ZEN).


Comment souscrire à Iroko ZEN ?

Rendez-vous sur notre parcours de souscription. Munissez-vous d'une pièce d'identité et de votre RIB.

Si vous avez des questions : n'hésitez pas à nous contacter et à réserver un moment d'échange avec l'un de nos experts.



Dans quel cas un justificatif d’origine des fonds est-il demandé et quelles sont les pièces requises ?

Un justificatif d’origine des fonds est demandé dans le cas où le montant de la souscription est supérieur à 50 000€ où dans le cas où l’investisseur est PPE (Personne Politiquement Exposée), et si l’investissement se fait via une société.

Il peut s’agir d’un relevé de compte dans le cadre de la constitution d’épargne, d’un acte notarié s’il s’agit de la cession d’un actif, d’une offre de prêt s’il s’agit d’un financement bancaire. 


Quand sera versé mon premier dividende ?

Les parts entrent en jouissance le premier jour du quatrième mois suivant la souscription. Les revenus étant versés à mois échu, les premiers dividendes seront perçus à la fin du cinquième mois.

Exemple : si vous souscrivez le 1er janvier 2021, vos parts entreront en jouissance le 1er mai 2021 et votre premier dividende sera versé en juin 2021 (au titre des loyers encaissés au mois de mai 2021), et à partir de là, chaque mois.

Pourquoi attendre l'expiration d'un délai de jouissance ?

C'est le délai théorique nécessaire à la SCPI pour investir les fonds des nouveaux épargnants en immobilier.

Frais

Quels sont les frais d'Iroko ZEN ?

Lorsque vous souscrivez à Iroko ZEN, vous ne payez pas de commission de souscription, et c'est l'un des changements majeurs que vous propose Iroko ZEN par rapport aux SCPI classiques.

Concrètement, Iroko ZEN c'est :

  • 0 % de commission de souscription (contre 10% en moyenne sur le marché des SCPI).
  • Des frais de gestion dans la moyenne du marché, directement payés par la SCPI à la société de gestion : vous percevez vos dividendes nets de ces frais.
  • Uniquement en cas de sortie avant 3 années de détention, une commission de 5% HT du montant remboursé sera prélevée sur la valeur de votre souscription.

Exemple :

  • Si vous investissez 20 000 € dans la SCPI Iroko ZEN,
  • Sachant que l'objectif de rendement d'Iroko ZEN est de 5,5 % annuel (net des frais de gestion), vous allez percevoir, si cet objectif est atteint, 1 100 € de dividendes annuels (5,5 % x 20 000 €). Attention, il s'agit d'un montant brut : les dividendes seront ensuite taxés comme de l'immobilier détenu par vous directement (cf. rubrique fiscalité )

A quoi sert la commission de souscription ?

La commission de souscription est un frais d’entrée payé par l’épargnant lorsqu’il investit dans une SCPI. Cette commission sert à rémunérer les différentes parties à l’origine de la collecte des fonds (société de gestion et éventuellement distributeurs).

La moyenne des frais de souscription des SCPI du marché est de 9,24% HT  (source : IEIF). (source IEIF). Ces frais sont bien prélevés à l’entrée de l’épargnant. Iroko ZEN n’a pas de commission de souscription.


Bon à savoir : ils ne correspondent ni à des frais de notaire ni à des frais d’agence où de broker. 

Pourquoi Iroko ZEN n’a pas de commission de souscription ?

Pour respecter deux principes qui nous semblent essentiels !


Principe #1 : des frais oui mais pour du travail ou de la performance.

En rapportant la commission de souscription à 0%, Iroko a fait le choix fort de centrer sa rémunération sur la gestion immobilière et sa valeur ajoutée. C’est un changement important mais qui permet selon nous de mieux aligner l’intérêt de la société de gestion avec celui des épargnants.


Principe #2 : ce n’est pas à l’épargnant de payer son éventuelle intermédiation.

Et nous rémunérons nos partenaires de distribution en leur versant une rémunération sur encours qui correspond à une partie de nos frais de gestion. Cette dernière vient récompenser l’accompagnement du client et valoriser leur cabinet dans la durée.

En bref, ce n’est plus l’épargnant qui supporte le coût de la distribution mais directement la société de gestion.

Quel est l’impact de cette absence de commission de souscription sur l’investissement ?

Il y a 2 impacts majeurs :


1. Economiser quasiment 2 années de rendement par rapport à une SCPI classique.

2. L’absence de frais de souscription permet de mettre davantage d’argent collecté au travail sur ses acquisitions.

Et qui paye les frais de notaire et les frais d’agence ?

Le schéma est le même pour toutes les SCPI. Les frais de notaire et les frais d’agence sont directement pris en charge par la SCPI (et donc la communauté des épargnants) et ce, à chaque acquisition.

Fiscalité

Une souscription est-elle possible pour les résidents étrangers ?

Oui, sauf exception (pays à risques, États-Unis). Nous adaptons vos documents fiscaux en fonction de votre situation. 

Prenez contact avec nos équipes pour étudier votre situation si besoin.


Quelle est la fiscalité des revenus de la SCPI Iroko ZEN ?

Une SCPI est fiscalisée de la même manière qu’un bien immobilier détenu en direct, tant sur les revenus que sur les plus-values de cession qu’elle génère :

  • Revenus locatifs (issus des loyers perçus par la SCPI) : ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux en vigueur. Vous pouvez opter pour le régime réel ou le régime micro-foncier (selon les cas) dans votre déclaration de revenus.
  • Plus-values de cession : si vous décidez de revendre vos parts de SCPI, vous serez soumis à la fiscalité des plus-values immobilières. La plus-value sera imposée au taux maximum de 19% et de 17,2% pour les prélèvements sociaux.

NB : L’application de cette fiscalité dépend du nombre d’années de détention de vos parts. Il existe en effet, un abattement progressif qui vous permettra d’effacer toute l’imposition sur la plus-value au bout de 30 années de détention comme un bien immobilier classique.


Quels documents sont envoyés pour effectuer ma déclaration fiscale ?

Chaque année, nous vous envoyons un IFU (Imprimé Fiscal Unique). Ce document reprend tous les montants à déclarer en fonction de votre situation et des revenus que vous avez perçus.

Cet IFU est accompagné d’un guide qui vous accompagne dans votre déclaration. Par ailleurs, nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions lors de la déclaration fiscale.


Que se passe-t-il en cas de décès ?

Les parts de SCPI rentrent dans l’actif successoral comme un bien immobilier en direct. 

Le notaire transmet à Iroko l’acte de décès. Dès réception de ce document, nous gelons les potentiels revenus. Une fois la succession clôturée, nous réceptionnons la dévolution successorale qui nous permet d’effectuer le transfert des parts aux héritiers.


Gérer mon épargne

Quel est le délai de jouissance de la SCPI Iroko ZEN ?

Le délai de jouissance est une caractéristique commune à l'ensemble des SCPI. Cela représente le délai économique qu'il nous faut pour transformer votre investissement en immobilier. Il s'agit d'une période pendant laquelle vous ne percevez pas de revenus. 

Chez Iroko ZEN, les parts entrent en jouissance le premier jour du quatrième mois suivant la souscription. Les revenus étant versés à mois échu, les premiers dividendes seront perçus à la fin du cinquième mois.


Exemple : si vous souscrivez le 1er janvier 2021, vos parts entreront en jouissance le 1er mai 2021 et votre premier dividende sera versé en juin 2021 (au titre des loyers encaissés au mois de mai 2021), et à partir de là, chaque mois.


Quelle est la fréquence de versement des dividendes ?

Les dividendes sont versés mensuellement. Les revenus étant versés à mois échu, les premiers dividendes seront perçus à la fin du cinquième mois.

Comment revendre mes parts ?

Lorsqu’un investisseur d'Iroko ZEN souhaite se retirer, il adresse une demande de retrait à la société de gestion. La cession est compensée par la souscription de nouveaux entrants. Si les demandes de retrait excèdent la demande de souscription, il n’est pas possible de se désengager immédiatement. Il faut alors attendre l’arrivée de nouveaux entrants. Le délai moyen de vente de SCPI est aujourd'hui inférieur à 3 mois (source: pierrepapier.fr).


Quelle est la durée de détention minimum recommandée ?

Investir dans une SCPI, c'est investir indirectement dans l'immobilier. À ce titre, le placement doit être considéré sur du long terme. 

Dans le cadre d’un investissement en pleine propriété, la durée de conservation des parts recommandée est supérieure à 7 ans et la liquidité du placement est limitée durant toute la durée de vie de la SCPI.


Quelle est la perspective de revalorisation des parts ?

En SCPI, le prix de la part reflète la valeur du patrimoine immobilier. Chaque année, un expert indépendant vient expertiser les bâtiments de la SCPI. En fonction de ces valeurs d’expertise, la société de gestion peut décider de faire évoluer le prix de part de la SCPI. 

Cushman & Wakefield est à ce jour l’évaluateur du patrimoine de la SCPI Iroko ZEN. Indépendant et impartial, il engage sa responsabilité professionnelle.


Démembrement

Est-ce possible de souscrire en nue-propriété ?

Il est possible d'acquérir des parts de la SCPI Iroko ZEN en nue-propriété.

À qui est-ce destiné ?

L’investissement en nue-propriété est destiné aux épargnants n’ayant pas de besoin immédiat de complément de revenus et/ou cherchant à limiter leur fiscalité.

Comment ça fonctionne ?

Opter pour le démembrement en achetant en nue-propriété c’est accepter de ne pas percevoir de revenus le temps du démembrement en échange d’une décote à l’acquisition.

Cette absence de revenus permet d'éviter l'imposition. Par ailleurs, le montant de l’investissement sort entièrement de la base taxable à l'IFI.

La durée de la nue-propriété est choisie par l’épargnant, Iroko ZEN propose des durées qui vont de 3 à 20 ans.

NB : la période de démembrement commence après l'expiration du délai de jouissance de 4 mois.

Que se passe-t-il à la fin de la période ?

À l’issue de la période, 2 options s’offrent à l'épargnant :

  1. Revendre ses parts
  2. Conserver vos parts et commencer à percevoir des revenus (sur le montant en pleine propriété)
Qu'est-ce-que l'usufruit ?

L'usufruit correspond au droit de jouir de la chose. Rapporté à Iroko ZEN, l'usufruitier est celui qui perçoit les revenus.
A noter que seul l'usufruitier est soumis à l'IFI.

Quelles sont les décotes en nue-propriété ?

Iroko ZEN propose de la nue-propriété sur des durées qui vont de 3 à 20 ans. Vous avez accès aux clés de répartition Iroko ZEN en cliquant sur ce lien

ISR

C’est quoi le label ISR ?

Le label ISR pour l’immobilier est un label créé par décret en 2020 qui a pour objectif de rendre plus visible les produits d’Investissement Socialement Responsables (ISR) pour les épargnants en France et en Europe.  Concrètement, le label ISR vient récompenser les fonds qui respectent les critères stricts de l’investissement socialement responsable en utilisant une méthodologie basée sur des critères ESG : Environnement, Social et Gouvernance.

Il est décerné par des organismes indépendants et accrédités par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation).


Quel est l'impact du label ISR sur la SCPI Iroko ZEN ?

Iroko ZEN vise à constituer un portefeuille immobilier dont l’impact carbone diminue et tend vers zéro sur l’ensemble du parc immobilier. Et ce, en intégrant les trois dimensions de l’ESG :

Environnement : diminuer au maximum l’impact carbone des bâtiments sur le plan technique,

Social : favoriser les déplacements vertueux et les bâtiments efficients au confort des occupants,

Gouvernance : s’engager à sensibiliser au maximum les parties prenantes et privilégier des locataires dont l’activité est contributrice au développement sociétal.

Concrètement, nous allons consacrer une partie de la surperformance (ce qui vient au-delà de l’objectif de distribution non garanti de 5,5%) dans l’amélioration continue des biens. 

Au-delà de l’impact environnemental visant à réduire la consommation de nos bâtiments, le label ISR nous permet également d’anticiper les futures normes environnementales présentes en immobilier d’entreprise (décret tertiaire).


Documentation

Quelles informations me sont transmises quand je détiens des parts de SCPI ?

Lorsque vous devenez officiellement propriétaire de parts de la SCPI Iroko ZEN, vous aurez accès à votre espace en ligne. Depuis cet espace, vous pourrez suivre l’évolution de votre épargne (dividendes, actualités, évolution du prix de la part, re-souscription, etc..). C’est également depuis cet espace que vous pourrez télécharger votre titre de propriété (document attestant que vous êtes bien propriétaire de parts sociales de la SCPI Iroko ZEN).
Par ailleurs, nous vous partageons par e-mail, les grandes actualités de la SCPI Iroko ZEN (bulletins trimestriels, acquisitions et cessions d’immeubles, rapports annuels, actions ISR, etc..).

Qu'est ce qu'un BTI ?


Le BTI est le bulletin trimestriel d’information. C’est un document établi et diffusé par la société de gestion à chaque associé, tous les trimestres. En bref, il résume les actualités de la SCPI sur les trois derniers mois et donne des informations clés sur son avenir (achat de nouveaux actifs, évolution du prix de la part, montant des dividendes versés, nombre d’associés, indicateurs de gestion locative, répartition géographique et typologique du patrimoine, etc.).

Qu'est ce qu'une note d'information ?

La note d’information recense toutes les caractéristiques de la SCPI. Vous trouverez également le détail des conditions générales de la société et du fonctionnement général de la SCPI

Qu'est ce que le rapport annuel de la SCPI ?

Le rapport annuel est un document composé d’un rapport de gestion, des principaux résultats comptables de l’exercice et du rapport des commissaires aux comptes, que les sociétés cotées et les SCPI sont tenues de présenter à leurs associés, lors de l’assemblée générale annuelle, et de rendre public.
Vous y trouverez également toutes les actualités de la SCPI sur l’exercice en question (acquisitions, cessions, montant des dividendes versés, nombre d’associés, etc.).

A quelle fréquence la SPCI communique t-elle des infos aux investisseurs et sur quels sujets ?

Pour chacune des nouvelles acquisitions, la SCPI Iroko ZEN envoi un e-mail contenant l’ensemble des détails (emplacement géographique, volume d’acquisition, locataire, rendement, etc.).

Chaque trimestre, un bulletin d’informations est édité. Il reprend les dernières actualités de la SCPI sur le trimestre écoulé (acquisitions, cessions, collecte, sorties, indicateurs de gestion locative, répartition du parc immobilier, etc.).

Chaque année, un rapport annuel est communiqué aux associés de la SCPI. Ce document reprend tous les éléments financiers et extra financier sur l’année passée (bilan, compte de résultat, bilan, report à nouveau, acquisitions, cessions, résolutions des assemblées générales).

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