Une SCPI, comment ça fonctionne ? La définition d'une SCPI peut varier selon les différents types possibles de SCPI cependant, quelle qu'en soit les spécificités, le fonctionnement global reste le même. Dans cet article, vous allez tout comprendre.
Même si l'histoire des SCPI démarre il y a plusieurs dizaines d'années, elles ont connu un regain d'attention auprès des français dernièrement. En partie grâce à la régularité des revenus et un couple rendement/risque attractif. Mais aussi parce qu’en comparaison, les autres classes d’actifs semblent peu incitatives. Au 2e trimestre 2021, la collecte nette des SCPI a approché les 2 milliards d’euros : un résultat optimiste qui confirme cette préférence. Mais que cache en réalité ce terme technique (et un peu obscur) de SCPI ? Pour faire simple : un mécanisme innovant d'épargne immobilière collective. Découvrez-le maintenant pour réaliser ensuite des investissements éclairés.
1) Quel est le fonctionnement général d'une SCPI ?
Les SCPI permettent à des épargnants investisseurs de regrouper leur épargne pour acheter ensemble des biens immobiliers. On appelle cela investir dans la pierre papier. Les épargnants associés, en souscrivant, achètent des parts d'une SCPI (papier) et font l'acquisition d'actifs immobiliers (pierre) tels que des bureaux, des commerces, des hôtels ou encore des entrepôts.
L'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif sont l’unique mission d’une SCPI. Une mission stratégique car c’est d’elle dont va en partie dépendre la potentielle rémunération des acquéreurs épargnants. La SCPI doit donc mener ses acquisitions de biens avec une connaissance fine du marché et des secteurs dans lesquels elle investit en s'efforçant de diversifier son portefeuille d’actifs. Elle doit aussi s’appuyer sur une société de gestion qui s'occupera de toute la gestion locative comme l’entretien des immeubles ou la collecte des loyers. En contrepartie de quoi elle facturera des commissions directement à la SCPI.
Chacun des épargnants est donc propriétaire d'une fraction du parc immobilier de la SCPI. La force de cet investissement immobilier collectif engendre plusieurs bénéfices de part et d’autre :
- La SCPI peut augmenter son capital grâce à la collecte de fonds et accroître sa puissance d’investissement
- Les épargnants propriétaires perçoivent chaque mois (chez Iroko ZEN) ou chaque trimestre (le cas le plus commun chez les SPCI) leur quote-part des loyers encaissés sous forme de dividendes.
- Les risques locatifs sont mutualisés donc fortement dilués car l’investissement porte sur un grand nombre d’immeubles répartis dans plusieurs villes et pays.
- Le placement est accessible grâce à un ticket d’entrée abordable
2) Le propriétaire, a-t-il un rôle dans la gestion du parc immobilier ?
Et bien non ! C'est un des intérêts de l'investissement en SCPI : la société de gestion s'occupe de toute la gestion du portefeuille immobilier. Elle doit être agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) en présentant des garanties suffisantes sur son organisation, ses moyens mais aussi l’expérience de ses dirigeants.
Elle fonctionne comme un prestataire de services pour le compte des actionnaires. C'est donc elle qui organise et régit la vie du parc immobilier : les travaux, les taxes, la gestion des locataires, les assemblées générales et la vie des associés.
Elle est donc un maillon clé de la SCPI. Car assurer la gestion des locataires c’est savoir prioriser la proximité avec les locataires afin de limiter la vacance locative. Un point important car celle-ci impacte les revenus locatifs.
La société de gestion se rémunère sur ces différentes prestations de service sous forme de commissions. Elle a d'ailleurs l'obligation d'être transparente sur les montants prélevés dans le cadre de ses missions.
3) Quel est l'horizon d'investissement en SCPI ?
Comme tout placement immobilier, ce produit d'épargne s'inscrit dans une démarche de long terme. En moyenne les durées d'investissement conseillées en SCPI sont de 7 à 10 ans. Et en moyenne, un épargnant reste plus de 20 ans en SCPI.
La durée d'investissement n'est pas fixe. C'est l'épargnant qui décide de la durée de son placement en fonction de ses besoins : préparer sa retraite, diversifier son patrimoine, défiscaliser ses revenus etc.
Placer son épargne dans une SCPI n'est donc pas un placement liquide. Il faut garder en tête qu'une durée minimum de placement est préconisée par chaque société de gestion. Revendre ses parts avant la durée minimum d'investissement prévue entraîne souvent des frais de sortie.
4) Quels sont les éléments à prendre en compte avant d'investir dans une SCPI ?
Avant de souscrire, assurez-vous que ce placement correspond bien à votre situation personnelle. Trois points doivent être considérés avant d'investir en SCPI.
Le capital n'est pas garanti :
De même que pour un achat immobilier en direct, la valorisation du capital dépendra de la valorisation des biens immobiliers détenus par la SCPI dont vous possédez des parts. Celle-ci évolue en fonction du marché, aussi bien à la baisse qu'à la hausse.
Les revenus distribués ne sont pas garantis :
Les revenus de la SCPI proviennent essentiellement des loyers encaissés et ne sont en conséquence pas garantis. Il peut arriver qu'un ou plusieurs locataires ne payent pas leurs loyers, ce qui impacterait la capacité de la SCPI à assurer ses versements de dividendes. Cependant, le fait que la SCPI détient plusieurs actifs permet de réduire sensiblement ce risque.
Le placement est peu liquide :
Ce placement est considéré comme peu liquide. La société de gestion ne peut garantir ni le retrait, ni la vente des parts, ni leur remboursement. Un marché secondaire permettant aux investisseurs de revendre leurs parts à d’autres investisseurs est organisé, mais la revente de parts de SCPI reste, à titre de comparaison, plus difficile que la revente d’actions.
Malgré tout, le délai moyen de vente de parts de SCPI est aujourd'hui inférieur à 3 mois (source : pierre papier.fr).
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