Le fonctionnement des SCPI

Charles Duclert
Fondateur - Directeur des Investissements
January 28, 2021
,
Épargne

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont un des produits d'épargne préféré des Français. Derrière ce terme technique se cache un mécanisme d'épargne collective innovant que nous vous faisons ici découvrir.

⚙️Le mécanisme général : un investissement collectif

Concrètement, les SCPI permettent à des épargnants de regrouper leur épargne et d'acheter ensemble des biens immobiliers. Elles ont donc pour unique mission l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Les épargnants, en souscrivant, achètent des parts d'une SCPI (papier) et font l'acquisition d'actifs immobiliers (pierre) tels que des bureaux, des commerces, des hôtels ou encore des entrepôts.

La société de gestion s'occupe de toute la gestion et facture des commissions directement à la SCPI.

Chacun des épargnants est donc propriétaire d'une fraction du parc immobilier de la SCPI. À ce titre, ils perçoivent chaque mois (chez Iroko ZEN) ou chaque trimestre (le cas le plus commun chez les SPCI) leur quote-part des loyers encaissés sous forme de dividendes.

🧐En tant que propriétaire, ai-je un rôle dans la gestion du parc immobilier ?

Et bien non ! C'est un des intérêts de l'investissement en SCPI : la société de gestion s'occupe de toute la gestion du portefeuille immobilier de la SCPI. Elle fonctionne comme un prestataire de services pour le compte des actionnaires.

C'est donc elle qui organise et régie la vie du parc immobilier : les travaux, les taxes, la gestion des locataires, les assemblées générales et la vie des associés.

La société de gestion se rémunère sur ces différentes prestations de service sous forme de commissions. Elle a d'ailleurs l'obligation d'être transparente sur les montants prélevés dans le cadre de ses missions.


📈Quel est l'horizon d'investissement en SCPI ?

Comme tout placement immobilier, ce produit d'épargne s'inscrit dans une démarche de long terme. En moyenne les durées d'investissement conseillées en SCPI sont de 7 à 10 ans. Et en moyenne, un épargnant reste plus de 20 ans en SCPI.

La durée d'investissement n'est pas fixe. C'est l'épargnant qui décide de la durée de son placement en fonction de ses besoins : préparer sa retraite, diversifier son patrimoine, défiscaliser ses revenus etc.

Placer son épargne dans une SCPI n'est donc pas un placement liquide. Il faut garder en tête qu'une durée minimum de placement est préconisée par chaque société de gestion. Revendre ses parts avant la durée minimum d'investissement prévue entraîne souvent des frais de sortie.


Les éléments à prendre en compte avant d'investir dans une SCPI

Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce placement correspond bien à votre situation personnelle. Trois points doivent être considérés avant d'investir en SCPI.

Le capital n'est pas garanti :

De même que pour un achat immobilier en direct, la valorisation du capital dépendra de la valorisation des biens immobiliers détenus par la SCPI dont vous possédez des parts. Celle-ci évolue en fonction du marché, aussi bien à la baisse qu'à la hausse.

Les revenus distribués ne sont pas garantis :

Les revenus de la SCPI proviennent essentiellement des loyers encaissés et ne sont en conséquence pas garantis. Il peut arriver qu'un ou plusieurs locataires ne payent pas leurs loyers, ce qui impacterait la capacité de la SCPI à assurer ses versements de dividendes. Cependant, le fait que la SCPI détienne plusieurs actifs permet de réduire sensiblement ce risque.

Le placement est peu liquide :

Ce placement est considéré comme peu liquide. La société de gestion ne peut garantir ni le retrait, ni la vente des parts, ni leur remboursement. Un marché secondaire permettant aux investisseurs de revendre leurs parts à d’autres investisseurs est organisé, mais la revente de parts de SCPI reste, à titre de comparaison, plus difficile que la revente d’actions.
Malgré tout, le délai moyen de vente de parts de SCPI est aujourd'hui inférieur à 3 mois (source: pierrepapier.fr).

Charles Duclert
Fondateur - Directeur des Investissements
January 28, 2021

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