Interview de Gautier Delabrousse-Mayoux, Président d'Iroko
Décembre 2022
1) Qu'en est-il de l'inflation France ? Un point sur la situation économique
Malgré une croissance atone, les indicateurs macroéconomiques affichent une inflation de plus de 10% sur les 12 derniers mois dans certains pays de la zone Euro. L’inflation est notamment portée par l’envolée des prix de l’énergie et des matières premières. Le pouvoir d’achat des français est donc à ce stade fortement impacté d’autant plus que la rémunération du livret A (2%) et des contrats d’assurance-vie en fonds euros (autour de 1,3%) ne suivent pas le rythme de la hausse des prix.
Face à cette situation, la Banque Centrale Européenne a décidé d’augmenter son taux directeur de 0,75% en septembre afin de tenter d’enrayer cette spirale négative. Cette situation implique un durcissement global des conditions de crédit en Europe, et une baisse de valeur sur certaines classes d'actifs.
2) Quel est l’impact de l'inflation et de la remontée des taux d'intérêt dans le contexte immobilier ?
Aujourd’hui, dans un contexte de taux qui remontent, les taux de rendement de l’immobilier sont aussi en train d’augmenter. Nous constatons depuis 6 mois une baisse des prix de l’immobilier et nous pensons que cela va encore continuer en 2023 tant que les taux ne baissent pas.
Pour aller plus loin : la prime de risque.
On compare souvent les rendements de l’OAT 10 ans (emprunt d’état à 10 ans), appelé aussi actif sans risque avec le rendement de l’immobilier d’entreprise prime (un immeuble sur l’Avenue des Champs-Elysées par exemple).
La différence entre les deux rendements est appelée “prime de risque”. Elle rémunère le risque pris en investissant en immobilier (risque de vacance locative, risque de perte en capital, défaut d’un locataire, risque lié à l’effet de levier, etc.) plutôt que sur l’actif sans risque (prêt à l’état sur 10 ans). Généralement, on observe un écart de 150 à 200 points de base entre l’OAT 10 ans et le rendement du prime tertiaire.
Aujourd’hui, avec des taux qui remontent, la prime de risque n’est plus suffisamment rémunérée. Pour qu’elle le redevienne, les taux de rendement de l’immobilier doivent augmenter. Un taux de rendement immobilier est égal aux loyers, divisés par le prix d’achat d’un immeuble. Lorsque les taux augmentent, cela veut donc dire que les prix baissent. Nous pouvons donc nous attendre à une baisse des prix de l’immobilier dans le futur.
3) Est-ce une bonne nouvelle pour les épargnants et les investisseurs immobiliers ?
Oui, pour deux raisons ! D’abord parce que nous allons déployer la collecte dans un contexte baissier, et créer la majorité de notre patrimoine pendant un cycle bas en profitant ainsi de prix potentiellement plus compétitifs. La SCPI Iroko Zen prévoit d’investir en 2023, entre 200 et 300 millions d’euros, sur différents secteurs d’activité et zones géographiques.
Ensuite parce que de manière générale, les SCPI recourent à peu de dettes pour leurs achats immobiliers ce qui est un avantage conséquent dans le marché actuel. Nous allons pouvoir déployer notre collecte avec moins de concurrence et saisir aussi quelques opportunités.
4) On dit souvent que les SCPI sont efficaces contre l’inflation, pourquoi ?
Parce qu’elles sont investies en immobilier d’entreprise ! Concrètement, les loyers sont variables et indexés en partie sur l’inflation. Si l’inflation augmente, nos loyers augmentent. Et les SCPI ayant fait le choix de locataires solides, capables d’encaisser une hausse de loyer en cas d’inflation pourront en faire profiter leurs porteurs de part. Elles sont donc à privilégier. Chez Iroko Zen, nous sélectionnons avec rigueur nos locataires grâce à une analyse financière approfondie préalable à chaque acquisition. Pour en citer quelques-uns, nous avons en locataires, Pôle Emploi, Bank of Ireland, La Poste, Loxam, Chronopost ou encore FedEx.
En savoir plus sur la SCPI Iroko Zen
Iroko Zen est une SCPI 100% digitale, sans frais d'entrée*. Iroko Zen est la première SCPI des usages de demain, qui a vocation à accompagner les transitions générationnelles, démographiques et digitales. C'est une SCPI diversifiée sectoriellement (logistique, santé, éducation, supermarchés et bureaux) et géographiquement (France, Allemagne, Espagne, Irlande et Pays-Bas). Cette solution d’épargne permet à des épargnants de devenir propriétaire dès 5000 euros, et de toucher chaque mois leur quote-part de loyers potentiels. La SCPI compte actuellement plus de 4000 épargnants et plus de 180 millions d’euros sous gestion. En 2021, elle a été première en terme de taux de distribution** au classement des SCPI avec un taux de 7,10% (Source : IEIF). Pour rappel, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
La SCPI Iroko Zen est labellisée ISR. Le label ISR, créé par le Ministère de l’Economie et des Finances, a comme objectif de permettre aux épargnants de distinguer les fonds d’investissement qui mettent en œuvre une méthodologie robuste d’investissement socialement responsable, avec des résultats mesurables et concrets.
*Contre plus de 9% en moyenne sur le marché des SCPI (source IEIF). En cas de sortie avant 3 ans, une commission de sortie anticipée de 6%TTC sera facturée. L'ensemble des frais est disponible sur la note d'information.
**Taux de Distribution = dividendes bruts versés / prix de la part au 01/01/2022 (Méthodologie de calcul ASPIM).
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