Comprendre Iroko zen

Qu'est ce qu'une SCPI ?

Iroko ZEN est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Concrètement, c'est une structure qui permet de réunir des épargnants autour d’un projet immobilier de grande ampleur.

L’épargnant qui investit dans une SCPI en devient associé. A ce titre, il détient une partie d’un patrimoine immobilier diversifié, et va pouvoir percevoir sa quote part des loyers qui seront payés par les locataires. Ce revenu complémentaire potentiel est versé mensuellement ou trimestriellement.

Les associés confient la gestion immobilière à la société de gestion, qui se charge de tout, de l'acquisition des immeubles sélectionnés jusqu'à leur revente. En contrepartie, la société de gestion perçoit des frais de gestion.

Il existe deux formes de SCPI :

  • SCPI de rendement, qui distribuent des revenus à leurs associés
  • SCPI fiscales, qui investissent dans l’immobilier résidentiel et procurent un avantage fiscal à leurs associés (SCPI Pinel,..)

Iroko ZEN est une SCPI de rendement.

Pourquoi investir en SCPI ?

Pour investir dans la pierre...

Vous bénéficiez de la relative sécurité et de la rentabilité de l’immobilier sans les contraintes de la gestion quotidienne des biens composant le parc immobilier. En effet, celle-ci est déléguée à la société de gestion.

... en étant diversifié

La diversification permet de maîtriser les risques : l’investissement en SCPI étant mutualisé, il permet de porter sur un grand nombre de bâtiments, de locataires, de typologies variées, répartis dans plusieurs villes et lieux. Les risques locatifs sont donc fortement réduits par rapport à un investissement en direct dans un bien immobilier.

Avec des investissements réservés aux institutionnels

Grâce à la mutualisation des fonds organisée par la SCPI, vous investissez dans des biens immobiliers en principe peu accessibles, de taille parfois significative, comme des entrepôts, des locaux commerciaux, des bureaux, des immeubles de caractère, etc.

Un placement accessible

C'est aussi un placement accessible avec peu d’argent : habituellement, investir dans l’immobilier mobilise de grosses sommes mais avec les SCPI, l’immobilier devient accessible à partir de sommes d’investissement plus faibles en comparaison avec un investissement en immobilier direct.

Les SCPI : un placement hors bourse

Les SCPI sont des placements concrets, moins volatile que la bourse et qui présentent des bonnes performances de manière récurrente. A titre de comparaison, en 2019, le rendement moyen des parts de SCPI s’établissait à 5,60% (source: pierrepapier.fr) contre 1,40% pour les contrats d’assurance vie.

Autre avantage, les rentrées d’argent sont régulières (versements mensuels ou trimestriels) tandis que la plupart des produits d’épargne classiques ne distribuent pas de rendements réguliers.

La sérénité en plus

Vous n’avez rien à gérer, les experts de la société de gestion s’occupent de tout :

  • Constitution du patrimoine de la SCPI
  • Gestion de la relation avec les locataires
  • Entretien et maintenance des biens immobiliers (travaux, amélioration de la performance énergétique, etc.)
  • Informations régulières aux associés
  • Versement des dividendes aux associés

Quelle est la stratégie d'investissement d'Iroko ZEN ?

Notre stratégie vise à investir dans des bureaux, commerces, entrepôts et de manière opportuniste dans du logement et résidences services (étudiantes, Ehpad). Nous achetons des actifs de petite taille aux rendements attractifs et permettant de rapidement diversifier le parc immobilier. Nous privilégions des baux de longue durée et la qualité de signature des locataires.

Notre stratégie est focalisée principalement sur la France : Paris, Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales. Et, selon l’analyse de la société de gestion, nous souhaitons investir aussi dans des pays variés de la zone Euro, comme l’Allemagne, le Bénélux, l’Espagne, le Portugal et l’Italie.

Quel est le rendement d'Iroko ZEN ?

Iroko ZEN a un objectif de distribution annuelle de 5,5 % net des frais de gestion. Si cet objectif n’est pas garanti, l'équipe de gestion met tout en oeuvre pour l'atteindre et idéalement le dépasser.

Cet objectif ne prend pas en compte les éventuelles plus-values ou moins-values immobilières réalisées par la SCPI.

Comment fonctionne le programme de parrainage ?

Iroko ZEN est aujourd'hui accessible sans parrainage

En fonction de notre capacité à bien investir la collecte que nous recevons, nous rendons parfois obligatoire le parrainage. Une liste d'attente est alors mise en place.

Pourquoi ce fonctionnement ?

Pour investir en fonction des opportunités d'investissement et non en fonction de la collecte. Nous sommes concentrés sur la performance d'Iroko ZEN et ne ferons entrer de nouveaux associés qu'au fur et à mesure des opportunités d'investissement. Aujourd'hui, les opportunités d'investissement permettent de faire rentrer de nouveaux associés.

Quelles sont les précautions à prendre ?

Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce placement correspond bien à votre situation personnelle. Trois points doivent être considérés avant d'investir en SCPI.

Le capital n'est pas garanti :

De même que pour un achat immobilier en direct, la valorisation du capital dépendra de la valorisation des biens immobiliers détenus par la SCPI dont vous possédez des parts. Celle-ci évolue en fonction du marché, aussi bien à la baisse qu'à la hausse.

Les revenus distribués ne sont pas garantis :

Les revenus de la SCPI proviennent essentiellement des loyers encaissés et ne sont en conséquence pas garantis. Il peut arriver qu'un ou plusieurs locataires ne payent pas leurs loyers, ce qui impacterait la capacité de la SCPI à assurer ses versements de dividendes. Cependant, le fait que la SCPI détienne plusieurs actifs permet de réduire sensiblement ce risque.

Le placement est peu liquide :

Ce placement est considéré comme peu liquide. La société de gestion ne peut garantir ni le retrait, ni la vente des parts, ni leur remboursement. Un marché secondaire permettant aux investisseurs de revendre leurs parts à d’autres investisseurs est organisé, mais la revente de parts de SCPI reste, à titre de comparaison, plus difficile que la revente d’actions.

Comment souscrire ?

Rendez-vous sur notre parcours de souscription. Munissez-vous d'une pièce d'identité et de votre RIB.

Si vous avez des questions : n'hésitez pas à nous contacter et à réserver un moment d'échange avec l'un de nos experts.

Est-ce possible de souscrire en nue-propriété ?

Il est possible d'acquérir des parts de la SCPI Iroko ZEN en nue-propriété.

À qui est-ce destiné ?

L’investissement en nue-propriété est destiné aux épargnants n’ayant pas de besoin immédiat de complément de revenus et/ou cherchant à limiter leur fiscalité.

Comment ça fonctionne ?

Opter pour le démembrement en achetant en nue-propriété c’est accepter de ne pas percevoir de revenus le temps du démembrement en échange d’une décote à l’acquisition.

Cette absence de revenus permet d'éviter l'imposition. Par ailleurs, le montant de l’investissement sort entièrement de la base taxable à l'IFI.

La durée de la nue-propriété est choisie par l’épargnant, Iroko ZEN propose des durées qui vont de 3 à 20 ans.

NB : la période de démembrement commence après l'expiration du délai de jouissance de 4 mois.

Que se passe-t-il à la fin de la période ?

À l’issue de la période, 2 options s’offrent à l'épargnant :

  1. Revendre ses parts
  2. Conserver vos parts et commencer à percevoir des revenus (sur le montant en pleine propriété)
Quelle est la fiscalité d'Iroko ZEN ?

Une SCPI est fiscalisée de la même manière qu’un bien immobilier détenu en direct, tant sur les revenus que sur les plus-values de cession qu’elle génère :

  • Revenus locatifs (issus des loyers perçus par la SCPI) : ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux en vigueur. Vous pouvez opter pour le régime réel ou le régime micro-foncier (selon les cas) dans votre déclaration de revenus.
  • Plus-values de cession : si vous décidez de revendre vos parts de SCPI, vous serez soumis à la fiscalité des plus-values immobilières. La plus-value sera imposée au taux maximum de 19% et de 17,2% pour les prélèvements sociaux.
  • NB : L’application de cette fiscalité dépend du nombre d’années de détention de vos parts. Il existe en effet, un abattement progressif qui vous permettra d’effacer toute l’imposition sur la plus-value au bout de 30 années de détention comme un bien immobilier classique.

Quand sera versé mon premier dividende ?

Les parts entrent en jouissance le premier jour du quatrième mois suivant la souscription. Les revenus étant versés à mois échu, les premiers dividendes seront perçus à la fin du cinquième mois.

Exemple : si vous souscrivez le 1er janvier 2021, vos parts entreront en jouissance le 1er mai 2021 et votre premier dividende sera versé en juin 2021 (au titre des loyers encaissés au mois de mai 2021), et à partir de là, chaque mois.

Pourquoi attendre l'expiration d'un délai de jouissance ?

C'est le délai théorique nécessaire à la SCPI pour investir les fonds des nouveaux épargnants en immobilier.

Comment revendre mes parts ?

Lorsqu’un investisseur d'Iroko ZEN souhaite se retirer, il adresse une demande de retrait à la société de gestion. La cession est compensée par la souscription de nouveaux entrants. Si les demandes de retrait excèdent la demande de souscription, il n’est pas possible de se désengager immédiatement. Il faut alors attendre l’arrivée de nouveaux entrants. Le délai moyen de vente de SCPI est aujourd'hui inférieur à 3 mois (source: pierrepapier.fr).


Quand je souscris, quels sont les frais d'Iroko ?

Lorsque vous souscrivez à Iroko ZEN, vous ne payez pas de commission de souscription, et c'est l'un des changements majeurs que vous propose Iroko ZEN par rapport aux SCPI classiques.

Concrètement, Iroko ZEN c'est :

  • 0 % de commission de souscription (contre 10% en moyenne sur le marché des SCPI).
  • Des frais de gestion dans la moyenne du marché, directement payés par la SCPI à la société de gestion : vous percevez vos dividendes nets de ces frais.
  • Uniquement en cas de sortie avant 3 années de détention, une commission de 5% HT du montant remboursé sera prélevée sur la valeur de votre souscription.

Exemple :

  • Si vous investissez 20 000 € dans la SCPI Iroko ZEN,
  • Sachant que l'objectif de rendement d'Iroko ZEN est de 5,5 % annuel (net des frais de gestion), vous allez percevoir, si cet objectif est atteint, 1 100 € de dividendes annuels (5,5 % x 20 000 €). Attention, il s'agit d'un montant brut : les dividendes seront ensuite taxés comme de l'immobilier détenu par vous directement (cf. rubrique fiscalité )

Comment sont déterminés les frais de gestion et à quoi servent-ils ?

Les associés de la SCPI Iroko ZEN confient la gestion immobilière à Iroko, la société de gestion. Iroko se charge de tout : de l'acquisition des immeubles sélectionnés jusqu'à leur revente. En contrepartie, Iroko perçoit des frais de gestion.

Ces frais sont payés directement par la SCPI à la société de gestion :

  • 3,6 % TTC du prix d'acquisition des immeubles
  • 6 % TTC du prix des travaux réalisés sur les bâtiments
  • 14,4 % TTC des loyers effectivement encaissés et des produits financiers
  • 5 % TTC du prix de revente d'un bâtiment uniquement si nous réalisons plus de 5 % de plus-value

L'objectif de rendement d'Iroko ZEN est de 5,5 % net des frais désignés ci-dessus.

Concrètement, ces frais de gestion servent à rémunérer le travail réalisé sur les actifs et à couvrir la gestion administrative, comptable et juridique de la société de gestion Iroko. Ils ont été définis de sorte à aligner les intérêts de la société de gestion et ceux des associés d'Iroko ZEN.

Quelle est la durée de détention minimum recommandée ?

Investir dans une SCPI, c'est investir indirectement dans l'immobilier. A ce titre, l'horizon d'investissement recommandé est le long terme. La durée de conservation des parts recommandée est supérieure à 7 ans et la liquidité du placement est limitée durant toute la durée de vie de la SCPI.