La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) fait partie des solutions d’investissement immobilier accessibles aux épargnants. Elle permet d’investir indirectement dans l’immobilier avec un budget plus limité qu’un achat immobilier en direct, tout en déléguant la gestion des actifs à une société de gestion, en contrepartie notamment de frais de gestion.
Qu’est-ce qu’une SCPI ? Quel est son mode de fonctionnement ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’un tel investissement ? Comment réaliser ce placement ? Toutes les explications à travers notre article.
Investir en SCPI est un placement immobilier long terme (10 ans recommandés) présentant des risques notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus et les rachats de parts ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires. Les biens sont acquis, gérés et loués par la société de gestion, en contrepartie notamment de frais de gestion. Consultez la documentation réglementaire de la SCPI concernée avant d'investir.
La SCPI : définition, fonctionnement et particularités
Que signifie SCPI ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi connue sous le nom de pierre papier, est un organisme de placement collectif. Concrètement, la société civile de placement immobilier collecte des fonds auprès de plusieurs investisseurs dans le but d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif.
Grâce à ce placement, les épargnants ont la possibilité d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer le parc immobilier. La gestion des biens est confiée à une société spécialisée et les associés sont copropriétaires du parc immobilier.
Il est courant de parler de SCPI d’entreprise pour qualifier les sociétés qui gèrent des immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, commerces, etc.). Les SCPI qui acquièrent des immeubles à usage d’habitation, quant à elles, sont qualifiées de SCPI résidentielle.
Comment fonctionne la SCPI ?
Pour l’investisseur, le fonctionnement d’une SCPI est simple : il achète des parts et devient associé de la société. Il détient ainsi indirectement une fraction du patrimoine immobilier de la SCPI et peut percevoir des revenus potentiels, appelés dividendes. Ceux-ci sont généralement versés mensuellement ou trimestriellement, selon le nombre de parts détenues, et proviennent principalement des loyers encaissés.
Les fonds collectés auprès des investisseurs sont utilisés pour acquérir des actifs immobiliers pour le compte de l’ensemble des associés. Après la souscription, un délai de jouissance, généralement compris entre trois et six mois selon les SCPI, peut s’appliquer avant le versement des premiers revenus afin de permettre aux gérants de convertir ces fonds en immobilier.
La gestion de la SCPI est assurée par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Celle-ci sélectionne les immeubles, réalise les acquisitions, recherche les locataires, gère la réception des loyers et les redistribue aux associés. Elle prend également en charge l’ensemble de la gestion du patrimoine : suivi des baux, travaux de rénovation, recouvrement des loyers, vente de certains actifs et nouvelles acquisitions en fonction des opportunités du marché.
En contrepartie de ces missions, la société de gestion perçoit des frais. Les performances communiquées par les SCPI sont généralement présentées nettes des frais de gestion. Les revenus et le capital investi ne sont toutefois pas garantis.
Qui peut investir dans une SCPI ?
Les particuliers peuvent investir en SCPI, sous réserve que ce placement soit cohérent avec leurs objectifs, leur horizon d’investissement et leur situation patrimoniale. Ce placement peut constituer une alternative pour les personnes qui souhaitent réaliser un investissement immobilier avec un montant modeste, ou qui ne veulent pas superviser directement la gestion des biens. Il peut également convenir à certaines entreprises, dans le cadre d’une réflexion sur la valorisation de leurs excédents de trésorerie. Cet investissement peut aussi permettre de s’exposer à différents secteurs immobiliers, souvent difficilement accessibles lorsqu’on investit seul.
Toutefois, il est important de bien sélectionner la SCPI dans laquelle investir selon ses objectifs :
- Obtenir des revenus complémentaires potentiels,
- Développer un patrimoine immobilier,
- Diversifier un patrimoine immobilier,
- Préparer sa retraite, etc.
Par ailleurs, toutes les SCPI ne se valent pas et ne proposent pas les mêmes performances à leurs associés. Il faut également avoir en tête que les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Quels sont les différents types SCPI ?
On recense différents types de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers. Ces dernières n’ont pas les mêmes stratégies d’investissement, répondent à des objectifs distincts et investissent dans des parcs immobiliers variés.
SCPI à capital fixe ou variable
Comment choisir sa SCPI ?
Tout d'abord, une SCPI peut être à capital fixe ou à capital variable.
Concrètement, il est possible de souscrire à des parts de SCPI à capital fixe uniquement :
- À l’occasion d’une augmentation de capital (cette dernière n’est possible que sous certaines conditions) ;
- Auprès d’un associé qui cède ses parts sur un marché secondaire.
À l’inverse, les parts d’une SCPI à capital variable peuvent être souscrites à tout moment, dans la limite d’un plafond de capital déterminé dans les statuts. L’achat peut également être réalisé lorsqu’un associé souhaite céder ses parts.
La SCPI de rendement pour profiter de revenu potentiel
Une SCPI de rendement a pour objectif principal de générer des revenus réguliers pour ses investisseurs. Pour cela, elle investit surtout dans des biens immobiliers professionnels, comme des bureaux, des commerces, des entrepôts, des hôtels ou des bâtiments logistiques. Elle peut aussi acheter des résidences étudiantes, seniors ou des EHPAD.
Les loyers versés par les locataires servent ensuite à distribuer des revenus potentiels aux associés. La SCPI cherche donc à générer un rendement cohérent avec sa stratégie d’investissement sur le long terme, tout en répartissant les risques entre plusieurs biens, secteurs ou zones géographiques, selon sa politique d’investissement. Le ticket d'entrée reste généralement accessible, souvent compris entre 150 € et 5 000 €.
La SCPI de plus-value pour réaliser potentiellement des profits lors de la revente des parts
Ce type de SCPI investit généralement dans des biens qui bénéficient d’un potentiel de revalorisation (achat en nue-propriété ou en viager, acquisition de commerces à rénover, investissement dans des logements soumis à la loi de 1948, etc.).
Ces SCPI n’ont pas pour vocation de distribuer des revenus importants, mais plutôt d’engendrer des plus-values potentielles à terme. En effet, les immeubles acquis seront transformés ou réadaptés et pourront potentiellement, à la revente, voir leur valeur de marché augmentée. Cette revalorisation pourra être profitable pour les investisseurs.
Pour rappel, le capital investi n'est pas garanti et dépend des aléas du marché immobilier.
La SCPI fiscale pour bénéficier d’un avantage fiscal potentiel
Ce type de SCPI investit dans des biens immobiliers éligibles à certains dispositifs fiscaux, comme le déficit foncier ou le dispositif Malraux. Elle s’adresse principalement aux investisseurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité, en contrepartie d’un horizon de placement souvent long et d’une liquidité limitée.
Ces SCPI n’ont généralement pas pour objectif principal de distribuer des revenus élevés. Elles visent plutôt à permettre à l’investisseur de bénéficier d’un avantage fiscal potentiel, selon sa situation personnelle.
Quel mode de financement choisir ?
Pour choisir son financement en SCPI, il existe différentes manières d’acheter des parts de SCPI : au comptant, à crédit, par le biais d’une assurance vie ou via le mécanisme du démembrement. Il est possible d’acheter des parts de SCPI directement auprès de sociétés de gestion ou par le biais de distributeurs (banques, conseillers indépendants, etc.).
Acheter des parts de SCPI au comptant
L'investisseur mobilise son épargne pour réaliser son acquisition. Investir dans une SCPI au comptant est plutôt simple d’accès, dans la mesure où il n’existe aucun dossier de financement à monter. L’achat n’est donc soumis à aucune condition (d’obtention d’un prêt, par exemple), et l’opération est relativement fluide.
Acheter des parts de SCPI à crédit
Pour financer son investissement en SCPI, l’investisseur peut souscrire un prêt immobilier ou un crédit à la consommation, comme pour un achat immobilier classique. Les revenus générés par les parts de SCPI peuvent alors contribuer au remboursement des mensualités du crédit. Ce mode de financement permet ainsi de bénéficier de l’effet de levier de l’endettement, à condition d’obtenir l’accord d’un établissement prêteur et de disposer d’une capacité de remboursement suffisante.
Dans le cadre d'une souscription à crédit, les SCPI ne garantissant pas leur rendement, les dividendes reçus peuvent ne pas suffire à rembourser le crédit : l’investisseur devra alors payer la différence.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Les revenus de la SCPI ne sont pas garantis et peuvent ne pas couvrir l'intégralité des mensualités de remboursement de crédit. La société de gestion ne peut pas garantir l’obtention d’un crédit. Celui-ci fait l’objet d’une analyse indépendante par l’organisme de prêt.
Acheter des parts de SCPI par le biais d’une assurance vie
Lorsqu’un investisseur détient un contrat d’assurance vie en unités de compte, il peut choisir d’y intégrer des parts de SCPI. Dans ce cas, c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique : les revenus générés par les SCPI ne sont pas imposés tant qu’ils restent investis dans le contrat. L’imposition n’intervient qu’au moment d’un rachat, qu’il soit partiel ou total.
Après huit ans de détention, seuls les gains compris dans le montant retiré sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %, dès lors que le rachat reste dans la limite des abattements annuels prévus, soit 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple marié ou pacsé.
Cette solution présente toutefois certaines limites. L’investisseur ne peut acquérir que les parts de SCPI proposées par l’assureur qui gère son contrat. En outre, les contrats d’assurance vie donnent rarement accès aux SCPI fiscales et ne permettent pas de financer l’investissement à crédit.
Enfin, il convient de tenir compte des frais propres au contrat d’assurance vie, qui s’ajoutent à ceux déjà prélevés par la SCPI.
Le capital et les revenus des unités de compte du contrat (SCPI, SCI, etc.) et des fonds en euros ne sont pas garantis. Le traitement fiscal de l'assurance-vie est susceptible d'évoluer dans le temps.
Acheter des parts de SCPI par le biais du mécanisme du démembrement
Acheter des parts dans le cadre d'un démembrement temporaire
L’achat de parts de SCPI est également envisageable grâce au mécanisme du démembrement.
Dans le cas d’un démembrement temporaire, la durée est fixée dès le départ, généralement entre trois et vingt ans. Pendant cette période, l’usufruitier peut utiliser les parts, au titre de l’usus, et percevoir les revenus potentiels qu’elles génèrent, au titre du fructus.
De son côté, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée du démembrement. En contrepartie, il achète les parts avec une décote sur leur prix unitaire. Plus la durée du démembrement est longue, plus cette décote est importante.
À la fin de la période prévue, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts. Il peut alors les conserver pour commencer à percevoir des revenus potentiels, ou les revendre au prix de part en vigueur au moment de la cession, sans décote.
En principe, les parts ne peuvent pas être revendues avant la fin du démembrement temporaire. Une vente anticipée peut toutefois être envisagée si le contrat le prévoit ou si les deux parties sont d’accord.
Lors d'un investissement en nue-propriété, l’épargne est bloquée pendant toute la durée du démembrement, même si la durée de démembrement sélectionnée est supérieure à la durée de placement recommandée de la SCPI, à savoir 10 ans.
Acheter des parts de SCPI dans le cadre d'un démembrement viager
Le démembrement peut aussi être viager. Dans ce cas, la pleine propriété des parts est partagée entre un usufruitier et un nu-propriétaire jusqu’au décès de l’usufruitier.
Comme dans le cadre d’un démembrement temporaire, l’usufruitier, souvent un parent, perçoit les revenus potentiels générés par les parts de SCPI pendant toute la durée du démembrement. De son côté, le nu-propriétaire ne reçoit aucun revenu, mais acquiert les parts avec une décote.
Dans le cas d’un démembrement viager, cette décote dépend de l’âge de l’usufruitier : plus celui-ci est âgé, plus la valeur de l’usufruit diminue et plus celle de la nue-propriété augmente.
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais supplémentaires ni fiscalité liée à cette réunion de propriété. Il peut alors choisir de conserver les parts pour commencer à percevoir des revenus potentiels, ou de les revendre au prix de part en vigueur au moment de la cession.
Pendant toute la durée du démembrement viager, l’usufruitier et le nu-propriétaire disposent donc de droits distincts. Les parts peuvent toutefois être cédées avant le décès de l’usufruitier, à condition que toutes les parties concernées donnent leur accord.
Bon à savoir
Il est possible de transmettre par donation la nue-propriété de parts de SCPI après leur émission, mais cette opération doit être étudiée et encadrée par un notaire afin d’en vérifier les conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales.
Investir en SCPI : les avantages et les inconvénients
Tous les avantages d’investir en SCPI
Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet de diversifier ses placements en accédant à différents types de biens immobiliers, comme des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des immeubles de grande valeur, souvent difficiles d’accès pour un particulier.
Les risques sont également mutualisés. En effet, la SCPI détient plusieurs actifs immobiliers et réunit de nombreux investisseurs. Le risque ne repose donc pas sur un seul bien ou un seul locataire.
Autre avantage : le montant nécessaire pour investir reste relativement accessible. Le prix d’une part se situe généralement entre 150 € et 5 000 €, ce qui est bien inférieur au coût d’un investissement immobilier classique.
Enfin, l’investisseur n’a pas à gérer directement les biens. La recherche des immeubles et des locataires, la perception des loyers, le suivi des travaux et la gestion courante sont assurés par la société de gestion.
Les inconvénients d’investir dans une SCPI
L’investisseur qui place son argent dans une SCPI dispose de peu de pouvoir de décision. C’est la société de gestion qui décide de nombreux aspects : les biens à acquérir ou à vendre, la stratégie à adopter, les travaux à engager, etc. Contrairement à un investissement immobilier traditionnel, l’épargnant n’est donc pas maître à bord. Il ne peut ni imposer ses choix, ni utiliser à des fins personnelles les biens détenus par la SCPI. C’est pourquoi il est important de se renseigner sur la société de gestion avant d’investir.
Par ailleurs, les frais qui s’appliquent peuvent être importants. Il existe plusieurs types de frais : frais d’acquisition, frais de souscription, frais de gestion ou encore frais de cession lors de la revente d’un immeuble. Leur structure varie d’une SCPI à une autre.
En outre, acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier à long terme qui est peu liquide et le placement n’exclut aucun risque de perte en capital. Les rendements varient en fonction des loyers perçus et ne sont, en outre, jamais garantis.
La fiscalité : comment sont imposés les revenus issus d’une SCPI ?
Les revenus issus de la SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont traités comme tels fiscalement. Il s’agit du même principe que l’imposition constatée sur les revenus issus d’un appartement détenu en direct et mis en location nue.
Revenus fonciers français
La fiscalité applicable dépend de la situation de chacun. En effet, ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
Le traitement fiscal dépend donc de la tranche marginale d’imposition de l’épargnant avec des taux d’imposition allant de 11 % à 45 % selon le revenu fiscal de référence. Un taux de 17,2 % pour les prélèvements sociaux viendra s’ajouter systématiquement.
Revenus fonciers étrangers
Pour les SCPI qui investissent à l’étranger, la fiscalité s’applique sur ces revenus s’applique en deux étapes. Dans un premier temps, la SCPI s’acquitte de l’impôt étranger pour le compte de l’épargnant, avant la distribution des dividendes. Ceux-ci sont donc versés nets de fiscalité étrangère.
Dans un second temps, lors de la déclaration fiscale, ces revenus fonciers peuvent être soumis à un complément d’impôt, allant généralement jusqu’à 15 %. En revanche, les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas.
Bon à savoir
Certaines SCPI comme Iroko Zen et Iroko Atlas font le choix de diversifier leur patrimoine à majorité à l’étranger. Les revenus issus de sources étrangères peuvent s’avérer plus favorables fiscalement selon la situation individuelle de chaque associé. Pour rappel, l'imposition des revenus perçus à l'étranger dépend des conventions fiscales applicables et de la situation individuelle de chaque associé. Le cadre fiscal peut évoluer et n'est pas garanti.
Quels sont les risques et dangers du placement en SCPI ?
Le risque de perte du capital
S’il est vrai qu’investir dans une SCPI présente de nombreux avantages, l’opération n’est pas sans danger. En l’occurrence, il existe un risque de perte partielle ou totale du capital. Les sommes investies ne sont pas garanties.
Le risque de ne pas recevoir de loyers
Acheter des parts de SCPI revient à réaliser un investissement immobilier locatif. Certes, la SCPI possède souvent une grande diversité d’actifs, un vaste parc locatif et un nombre important de locataires qui permettent de mutualiser les risques.
En revanche, les loyers versés ne sont pas garantis et peuvent varier selon la conjoncture.
Notez qu’ il n’existe aucune certitude quant aux montants exacts des dividendes qu’il est possible de percevoir à court, moyen ou long terme.
Le risque d'une sortie anticipée
La SCPI est un placement de long terme. Pour inscrire ce placement dans un horizon cohérent avec sa nature long terme, il est généralement recommandé de conserver ses parts pendant une durée minimale de dix ans. Il convient donc de s’assurer de ne pas avoir besoin des sommes investies à court terme.
En effet, bien que les parts ne soient pas bloquées et puissent être revendues, un retrait prématuré peut exposer l’investisseur à une perte en capital. Par ailleurs, la liquidité des parts et donc leur rachat n’étant pas garantie, ce type de placement s’adresse avant tout aux investisseurs disposant d’un horizon d’investissement long.
Le risque de ne pas percevoir l’intégralité des revenus générés
Lorsque l’achat se réalise au travers d’un contrat d’assurance vie, il peut arriver que l’investisseur ne perçoive pas l’intégralité des revenus générés par les SCPI sur lesquelles il est investi.
En effet, certains assureurs se réservent le droit de conserver une partie des dividendes (environ 10% observés sur les assureurs concernés).
Quelle est la rentabilité de l’investissement ?
Lorsqu’il s’agit de SCPI, l’investisseur est rémunéré par le biais de dividendes qui sont, le plus souvent, versés trimestriellement. Le montant des dividendes dépend des loyers perçus par la SCPI et du nombre de parts détenu par chaque associé.
Toutes les SCPI n’offrent pas la même rentabilité. Celle-ci dépend notamment de la stratégie adoptée, du secteur d’activité ciblé, de la répartition géographique des actifs France, Europe, etc. et de la qualité des biens détenus.
La capitalisation
D’une manière générale, plus la taille de la SCPI est importante, plus le risque est mutualisé. Pour l’investisseur, cela signifie qu’une SCPI à forte capitalisation qui réunit de nombreux investisseurs et investit dans plusieurs biens, zones géographiques ou secteurs d’activité peut contribuer à une meilleure mutualisation des risques qu’une SCPI à faible capitalisation, sans les supprimer. Autrement dit, plus la SCPI a une valeur d’actif importante, plus elle est solide, reconnue et expérimentée.
Dans l’idéal, mieux vaut étudier la capitalisation de la SPCI avant de réaliser l’investissement et opter pour une société à forte capitalisation. Bien sûr, se positionner sur une SCPI moins importante en taille est envisageable, mais il faut être conscient que cela implique une mutualisation et une répartition plus légères.
Le rendement
L’investisseur peut également se pencher sur les rendements des cinq dernières années pour se faire une meilleure idée de la SCPI dans laquelle il souhaite investir. En revanche, il est important de rappeler que les performances passées de la société civile de placement immobilier ne présagent en rien ses performances futures. Ce critère doit donc être analysé avec beaucoup de recul. En effet, le rendement n’est pas garanti et est susceptible d’évoluer à la hausse comme à la baisse chaque année.
Le rendement d’une SCPI correspond à ce que l’investissement rapporte concrètement. Il repose principalement sur deux éléments : les loyers perçus par la SCPI puis redistribués aux associés, à travers le taux de distribution, et l’évolution du prix de la part, qui peut augmenter ou diminuer au fil du temps. Ces deux indicateurs sont regroupés dans la performance globale annuelle, ou PGA.
Le Taux de Distribution (TD) correspond au revenu annuel (brut de fiscalité) versé aux associés. Il est exprimé en pourcentage du prix de part au 1er janvier de l'année.
La Performance Globale Annuelle (PGA) correspond à la somme du taux de distribution de l'année N et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l'année N et le 1er janvier de l'année N+1.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Cette performance dépend directement de l’évolution des marchés immobiliers. Lorsque le marché est favorable, la hausse des loyers, l’amélioration du taux d’occupation ou l’augmentation de la valeur des biens détenus par la SCPI peuvent soutenir le taux de distribution et entraîner une progression du prix de la part.
À l’inverse, lorsque les conditions de marché se dégradent, notamment en cas de baisse des loyers ou de vacance locative plus importante, les revenus distribués peuvent diminuer. La valeur des actifs immobiliers peut également reculer, ce qui peut conduire à une baisse du prix de la part.
Pour mieux apprécier le comportement d’une SCPI, il peut être utile d’examiner ses performances sur les dernières années. Il faut toutefois garder à l’esprit que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le taux de distribution, comme le prix de la part peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse, et le rendement n’est pas garanti. Ce critère doit donc être analysé avec recul.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Il est important d’analyser le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI, c’est-à-dire la part des loyers effectivement facturés par rapport aux loyers qui seraient facturés si l’ensemble du patrimoine était loué. Cet indicateur se distingue du taux d’occupation physique (TOP), qui mesure la part des surfaces effectivement occupées.
En effet, lorsque certains locaux ne sont pas loués, ils ne génèrent aucun revenu locatif. Dans l’idéal, il peut donc être pertinent de privilégier les SCPI dont le TOF est élevé et stable, même si ce critère doit toujours être étudié avec les autres indicateurs du placement.
La composition des actifs
Pour faire son choix, l’investisseur peut également analyser la composition du parc immobilier de la SCPI : bureaux, commerces, résidences de santé, logistique, immobilier résidentiel, etc. Cette analyse permet de vérifier que la SCPI correspond à ses objectifs et contribue à une meilleure diversification de son patrimoine.
Il peut aussi s’intéresser à la granularité du portefeuille, c’est-à-dire au nombre d’actifs et de locataires que compte la SCPI : plus ils sont nombreux, plus les risques peuvent être répartis.
Enfin, il est important d’étudier la localisation géographique des biens et de vérifier que la politique d’investissement de la SCPI est cohérente avec sa stratégie patrimoniale.
Les frais appliqués
Les SCPI appliquent principalement deux types de frais : les frais de gestion et les frais d’entrée. D’autres frais peuvent également s’ajouter selon les SCPI, notamment des frais de cession ou des frais liés à certaines opérations immobilières.
Il est donc important de comparer les frais appliqués par différentes SCPI, car ils impactent directement la rentabilité financière du placement. Ce critère doit faire l’objet d’une attention particulière avant toute souscription.
