Investir dans la pierre au travers d’une SCPI est un moyen de se constituer un patrimoine immobilier ou de le diversifier tout en comprenant le cadre fiscal applicable. Mais au moment de remplir sa déclaration fiscale, plusieurs questions peuvent se poser. La fiscalité SCPI peut sensiblement varier selon votre situation fiscale et de nombreuses caractéristiques peuvent influer sur celle-ci, comme la nature de vos revenus fonciers et leur origine géographique. Sans faire de conseil en investissement ni de conseil fiscal, Iroko fait un point sur la fiscalité des SCPI pour vous aider à mieux comprendre les tenants et les aboutissants.
À retenir
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement. Investir en SCPI est un placement long terme qui comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires et des investissements réalisés par les SCPI.
Quelle fiscalité pour les revenus fonciers issus de la SCPI ?
Pour une personne physique résidente en France
Les revenus issus de la SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont traités comme tels fiscalement. Il s’agit du même principe que l’imposition constatée sur les revenus issus d’un appartement détenu en direct et mis en location.
La fiscalité applicable dépend de la situation de chacun. En effet, ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
Le traitement fiscal dépend donc de la tranche marginale d’imposition de l’épargnant avec des taux d’imposition allant de 11 % à 45 % selon le revenu fiscal de référence. Un taux de 17,2 % pour les prélèvements sociaux viendra s’ajouter systématiquement.
Concernant les revenus fonciers étrangers, la fiscalité s’applique en deux étapes. Dans un premier temps, la SCPI s’acquitte de l’impôt étranger pour le compte de l’épargnant, avant la distribution des dividendes. Ceux-ci sont donc versés nets de fiscalité étrangère. Pour les SCPI Iroko, les impôts acquittés à l’étranger par la SCPI représentent une part des revenus bruts versés, variable selon les fonds et les périodes de référence.
Dans un second temps, lors de la déclaration fiscale, ces revenus fonciers peuvent être soumis à un complément d’impôt, généralement compris entre 0 % et 15 %. En revanche, les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas.
Bon à savoir
Certaines SCPI comme Iroko Zen et Iroko Atlas font le choix de diversifier leur patrimoine à majorité à l’étranger. Les revenus issus de sources étrangères peuvent s’avérer plus favorables fiscalement selon la situation individuelle de chaque associé. Pour rappel, l'imposition des revenus perçus à l'étranger dépend des conventions fiscales applicables et de la situation individuelle de chaque associé. Le cadre fiscal peut évoluer et n'est pas garanti.
Pour une personne physique non-résidente en France
Les non-résidents fiscaux français peuvent (sauf exception) investir en SCPI. La fiscalité applicable diffère de celle des résidents français.
Lorsque les revenus fonciers sont d’origine française, et que le montant total des revenus fonciers n’excède pas 27 794 €, les revenus sont fiscalisés à un taux minimum de 20 %. La fraction au-delà de 27 794 € est fiscalisée au taux de 30 %.
Concernant, les prélèvements sociaux, les non-résidents qui résident au sein de l'EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse sont exonérés de prélèvements sociaux. Il y a tout de même un taux de 7,5 % qui est à régler au titre des prélèvements de solidarité. Les autres, sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Bon à savoir
Les revenus fonciers provenant de l’étranger sont généralement imposés à la source, la SCPI s’acquittant de l’impôt avant de verser les dividendes. Ils peuvent ensuite être soumis à l’imposition dans le pays de résidence fiscale de l’épargnant. Le traitement fiscal applicable dépend des conventions fiscales conclues entre ce pays de résidence et les pays dans lesquels la SCPI réalise ses investissements.
Pour une personne morale résidente en France
Pour la fiscalité des revenus de parts de SCPI détenues par une société (personne morale), il convient dans un premier temps de vérifier le régime d’imposition de la société :
- Pour une société soumise à l’impôt sur les revenus : ce sont les associés de la société qui constatent la fiscalité en fonction de leur pourcentage de détention de la société. Il s'agit de la même fiscalité constatée que dans le cadre d'une personne physique.
- Pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés : les revenus sont fiscalisés au taux de l'impôt sur les sociétés de l'entreprise. Leur traitement fiscal relève des règles propres aux bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Concernant les revenus fonciers de source étrangère, la fiscalité acquittée directement à l’étranger est considérée comme libératoire.
Fiscalité des plus-values dans le cadre d’un investissement en SCPI
La valeur d’une SCPI peut évoluer avec celle de son patrimoine immobilier. Lorsque les immeubles détenus prennent de la valeur, cela augmente sa valeur de reconstitution, c’est-à-dire le montant théorique nécessaire pour reconstituer le même patrimoine. Cette évolution peut conduire la société de gestion à ajuster le prix de la part. La valorisation des actifs peut évoluer à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution du marché immobilier.
Par ailleurs, lorsqu’une SCPI revend un immeuble avec une plus-value, les associés peuvent en percevoir une partie. Enfin, si un investisseur revend lui-même ses parts avec un gain, cette plus-value est soumise au régime fiscal des plus-values immobilières.
Les différents types de plus-value
Il existe deux types de plus-values en SCPI :
- La plus-value réalisée lors de la revente des parts de SCPI. Elle correspond à la différence entre le montant perçu à la revente et le montant initialement investi.
- La plus-value réalisée lors de la revente d’un bien immobilier détenu par la SCPI, on parle de plus-value de cession. Celle-ci peut être distribuée aux associés, au prorata du nombre de parts détenues, sous la forme d’un dividende exceptionnel.
Dans le cas d’une revente de part, il convient de tenir compte des frais applicables, notamment de la commission de souscription lorsqu’elle existe. Bien qu’elle soit prélevée au moment de l’investissement, son impact se manifeste aussi lors de la revente, puisqu’elle vient réduire la valeur de retrait effectivement perçue par l’associé. La commission de souscription retenue pour calculer la plus-value lors de la revente des parts est déterminée sur la base du prix de part en vigueur.
En conséquence, une plus-value n’est réalisée que si la hausse du prix de la part est supérieure au montant de cette commission.
Pour les SCPI sans commission de souscription, la valeur de retrait est égale au prix en vigueur au moment de la revente, à condition que la durée de détention soit supérieure à la durée pendant laquelle une éventuelle commission de retrait s’applique. En effet, certaines SCPI sans commission de souscription peuvent appliquer une commission de retrait sur les premières années de détention des parts. Il convient donc de consulter la documentation réglementaire de la SCPI concernée pour connaître l’ensemble des frais applicables.
Comment est fiscalisée une plus-value ?
Fiscalité à la revente des parts
Une plus-value immobilière liée à la revente de parts, et lors d’une vente d’un actif immobilier d’origine française, est soumise à l’impôt sur le revenu au taux maximum de 19 % et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Des abattements sur la partie impôt sur les revenus viennent s’appliquer en fonction de la durée de détention des parts de SCPI :
- Un abattement de 6 % par an à compter de la 6e année de détention;
- Un abattement de 4 % à partir de la 21e année.
Concernant les prélèvements sociaux le mécanisme est le même :
- Un abattement de 1,65 % par an à compter de la 6e année;
- Un abattement de 9 % au-delà de la 21e année.
Bon à savoir
Pour les investisseurs non-résidents fiscaux français, la plus-value est généralement imposée à la source au taux de 19 %, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux de 7,5 % ou de 17,2 %, selon le pays de résidence et la situation de l’investisseur.
Fiscalité à la revente des actifs
Lorsqu’une SCPI vend un actif immobilier détenu en France, la fiscalité appliquée sur les plus-values est identique à celle lors de la revente des parts. Cependant, si l’actif est détenu hors de France, la fiscalité associée à la plus-value dépend de chaque pays. En principe, la fiscalité étrangère est payée à la source, à laquelle pourrait s’ajouter un complément d’impôt à payer.
Bon à savoir
Pour les investisseurs non-résidents fiscaux français, le traitement de la plus-value dépend à la fois du pays dans lequel se situe l’actif et de la situation fiscale de l’investisseur. Les performances présentées dans le cadre d’une cession ne préjugent pas des performances des futures cessions. Un actif cédé n'est pas représentatif de l'ensemble du patrimoine.
Autres cas de fiscalité
Le régime micro-foncier
Dans certains cas, les revenus des SCPI peuvent être éligibles au régime micro-foncier. Cette option, qui permet d’obtenir un abattement fiscal, est envisageable à plusieurs conditions :
- L’ensemble des revenus fonciers de votre foyer fiscal n’excède pas 15 000 € bruts.
- Les revenus fonciers de votre foyer fiscal ne sont pas soumis à un régime particulier (ex : Robien, Périssol, Borloo, etc.)
- Vos revenus fonciers proviennent d’immeubles en location nue ordinaire, et vous ne percevez pas uniquement des revenus fonciers au travers de sociétés immobilières (vos revenus proviennent au moins en partie d'immeubles détenus directement).
Le régime micro-foncier permet d’obtenir un abattement de 30 % (conforme sous réserve de validation des données fiscales publiques / sources) sur les revenus fonciers bruts.
Exemple : Vous achetez des parts de SCPI au comptant qui vous apportent un revenu global de 1 500 €. Votre revenu net (hors charges foncières de 300 €) sera donc de 1 200 €. En appliquant les 30 % du régime micro-foncier, votre revenu net imposable s’élèvera à 840 €.
Transmission des parts
Au moment du décès d’un épargnant porteur de parts de SCPI, ses parts intègrent directement l’actif successoral et sont soumises aux règles de droit commun.
Qu’est-ce que l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?
Comme leur nom l’indique, les SCPI (Société civile de placement immobilier) sont intrinsèquement liées à l’immobilier et entrent dans l’assiette taxable de l’Impôt sur la fortune immobilière. Les parts de SCPI doivent ainsi être déclarées au titre de l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière.
Bon à savoir
Les investissements réalisés en nue-propriété, pendant la période de démembrement, ne sont pas soumis à l’IFI
Le passage de l'ISF (impôt sur la fortune) à l'IFI a introduit une nouvelle façon de calculer sa valeur. Auparavant, la valeur ISF était la valeur de retrait de la part.
Désormais, et dans le cas d’une SCPI à capital variable, il s'agit de la valeur de retrait multipliée à un coefficient, appelé ratio immobilier. Le coefficient est égal à la valeur vénale des biens divisée par la valeur vénale de l'ensemble des actifs de la SCPI. La valeur vénale est la valeur à laquelle le bien peut être vendu.
Bon à savoir
La valeur IFI ne peut pas excéder la valeur de retrait de la SCPI.
