Parmi les différents types de SCPI qui existent, on retrouve la SCPI Pinel. Cette SCPI fiscale permet à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt non négligeable. L’avantage fiscal issu de la loi Pinel, de 12 %, 18 % ou 21 % ne s’applique, toutefois, qu’aux logements neufs ou rénovés et pour des investissements ne dépassant pas 300 000 €. Quelles sont les particularités des SCPI Pinel ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’investir dans une SCPI fiscale ? Iroko vous livre quelques éléments de réponse.
1) Réaliser un investissement en SCPI Pinel : qu’est-ce que ça signifie ?
La SCPI Pinel fait partie des SCPI dites fiscales, et affiche le même fonctionnement qu’une SCPI classique. Elle profite, en revanche, de tous les avantages du dispositif Pinel et offre à ses investisseurs une réduction d’impôt annuelle en complément de ses revenus locatifs qui dépend de la durée de mise en location du bien et du montant investi dans la SCPI.
Comme pour une SCPI classique, la SCPI Pinel est administrée par une société de gestion qui récolte des fonds auprès des investisseurs afin de constituer un parc immobilier qui respecte les conditions du dispositif Pinel (plafond de loyer, plafond de ressources, zones éligibles, etc.). Cette société s’occupe également pleinement de la gestion des biens : entretien du parc immobilier, réception du paiement des loyers, recherche de locataires, etc.
Durant la période de location (6, 9 ou 12 ans), les actionnaires de la SCPI Pinel perçoivent des loyers en plus de leur économie d’impôt. À l’issue de la période de location, la société de gestion liquide le parc immobilier afin de restituer aux investisseurs le capital qu’ils ont investi, additionné des éventuelles plus-values.
2) Avantages et inconvénients de l’investissement en SCPI Pinel
a) Les atouts du placement en SCPI Pinel
Le principal avantage d’investir dans une SCPI Pinel est de se constituer un patrimoine de biens immobiliers neufs tout en profitant d’une réduction d’impôt et en déléguant la gestion locative des logements. C’est, en outre, le moyen idéal de :
- constituer un patrimoine que vous pourrez à terme transmettre (à vos enfants, votre conjoint, etc.) ;
- percevoir des revenus complémentaires potentiels au moment de la retraite ;
- diversifier son patrimoine grâce à un faible ticket d’entrée.
b) Les inconvénients du placement en SCPI Pinel
Malheureusement, le placement n’affiche pas uniquement des avantages, et compte plusieurs inconvénients. En l’occurrence, la revente des parts n’est pas simple. C’est la société de gestion qui définit la durée de la SCPI Pinel. L’investisseur qui souhaite récupérer son capital doit donc patienter jusqu’à la fin de la période de location fixée par la société de gestion. Il faut ensuite attendre la liquidation du parc immobilier pour espérer récupérer ses fonds. Vous l’aurez compris, ce placement s’adresse donc uniquement aux investisseurs qui ont un horizon de placement lointain.
De la même manière, votre rendement peut être limité, si l’on compare aux SCPI de rendement, à cause du plafonnement des loyers imposé par le dispositif Pinel. Bien que les performances passées ne présagent pas des performances futures, le rendement moyen d’une SCPI Pinel est en général inférieur aux SCPI dites “Classique” (Source : Aspim) .
Enfin, l’avantage fiscal accordé dans le cadre de la SCPI Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 €. Pour rappel, le plafonnement des niches fiscales (ou plafonnement global des avantages fiscaux) tend à limiter le montant total des avantages fiscaux dont un contribuable peut bénéficier chaque année pour le calcul de son impôt sur le revenu. Les plafonnements indiqués sont ceux en vigueur à la date de parution de l’article et sont susceptibles d'évoluer.
De plus, comme tout placement immobilier, ce placement peut entraîner une perte en capital et les revenus potentiels générés ne sont pas garantis. Ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
3) Quelles sont les réductions fiscales et quelles sont leurs conditions d’obtention ?
a) La réduction d’impôt accordée avec une SCPI Pinel
Comme expliqué précédemment, grâce à un investissement dans une SCPI Pinel, l’investisseur peut profiter de certaines réductions d’impôt dès la première année du placement.
L’avantage fiscal accordé dépend de la durée de la location. Ainsi :
- pour un engagement de location sur 6 ans, l’avantage fiscal accordé est de 12 % du montant investi, dans la limite de 36 000 € ;
- pour un engagement de location sur 9 ans, l’avantage fiscal accordé est de 18 % du montant investi, dans la limite de 54 000 € ;
- pour un engagement de location sur 12 ans, l’avantage fiscal est de 21 % du montant investi dans la limite de 63 000 €.
Notez, par ailleurs, que la loi Pinel est reconduite jusqu’en 2024. Toutefois, les taux de réduction ne seront pas les mêmes si vous investissez en 2023 ou en 2024. Ils passent à :
- 10,5 % en 2023 et 9 % en 2024 pour une location sur une période de 6 ans ;
- 15 % en 2023 et 12 % en 2024 pour une location sur une période de 9 ans ;
- 17,5 % en 2023 et 14 % en 2024 pour une location sur une période de 12 ans.
Les réductions fiscales indiquées sont celles en vigueur à la date de parution de l’article et sont susceptibles d'être modifiées ultérieurement.
b) Les conditions à respecter pour profiter de la réduction Pinel
Pour profiter de la réduction Pinel, il existe certaines conditions à respecter. Ces dernières concernent à la fois la SCPI et l’investisseur.
En ce qui concerne la SCPI, pour que la réduction Pinel soit accordée, il est nécessaire que :
- les fonds versés soient intégralement investis dans les 18 mois qui suivent la souscription ;
- la société de gestion ait investi dans des zones éligibles à la loi Pinel (les zones A bis, A et B1 avec les villes de Paris, Marseille, Lyon, Montpellier, etc.) ;
- les biens soient loués à titre d’habitation principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
- les logements soient loués à des locataires qui respectent les conditions de ressources imposées par la loi Pinel. Les biens doivent, en outre, être conformes aux normes de performances énergétiques.
L’investisseur, quant à lui, doit être résident fiscal français domicilié en France pour profiter de la réduction d’impôt accordée. Il doit, en outre, conserver ses parts de SCPI Pinel pendant 6, 9 ou 12 ans à compter de la mise en location du logement.
Pour rappel, le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
4) Investir dans une SCPI Pinel en pratique
Concrètement, investir en SCPI Pinel est assez simple. Vous devez avant toute chose, choisir la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir, puis y déposer une souscription. Une fois votre souscription validée, vous devrez patienter jusqu’à la fin du délai de jouissance, qui varie entre un et six mois selon les SCPI.
Ce délai passé, vous pourrez alors commencer à percevoir les loyers issus de votre investissement. Notez, par ailleurs, que pour réaliser un placement dans une SCPI Pinel, vous pouvez, au choix, investir au comptant ou contracter un prêt immobilier.
Dans le cadre d'une souscription par crédit, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts ne peuvent pas être suffisantes pour rembourser le crédit l’associé devra payer la différence. Pour rappel, un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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