Toutefois, il est important de souligner que ce placement nâest pas sans risque et que les performances passĂ©es ne prĂ©sagent pas des performances futures. Le rendement, tout comme le capital, nâest pas garanti par la sociĂ©tĂ© de gestion qui gĂšre la SCPI.Quâest-ce quâune SCPIâ? Quel est son mode de fonctionnementâ? Quels sont les avantages et les inconvĂ©nients dâun tel investissementâ? Comment rĂ©aliser ce placementâ? Toutes les explications Ă travers notre article.
âïž La SCPI : dĂ©finition, fonctionnement et particularitĂ©s
GrĂące Ă ce placement, les Ă©pargnants ont la possibilitĂ© dâinvestir dans lâimmobilier sans avoir Ă gĂ©rer le parc immobilier. La gestion des biens est confiĂ©e Ă une sociĂ©tĂ© spĂ©cialisĂ©e et les associĂ©s sont copropriĂ©taires des biens immobiliers.
Il est courant de parler de SCPI dâentreprise pour qualifier les sociĂ©tĂ©s qui gĂšrent des immeubles Ă usage commercial (bureaux, entrepĂŽts, commerces, etc.). Les SCPI qui acquiĂšrent des immeubles Ă usage dâhabitation, quant Ă elles, sont qualifiĂ©es de SCPI rĂ©sidentielle.
Du cĂŽtĂ© de la SCPI, aprĂšs la collecte de fonds auprĂšs des investisseurs, la sociĂ©tĂ© civile de placement immobilier investit les fonds collectĂ©s dans des actifs immobiliers pour lâensemble des investisseurs. Câest elle qui perçoit les loyers potentiels versĂ©s par les locataires des immeubles achetĂ©s et qui les reverse ensuite aux investisseurs (proportionnellement Ă leur quote-part dans la sociĂ©tĂ©).
La SCPI gÚre également la mise en location des biens, la recherche de locataires et la gestion globale du parc immobilier : vente des biens, achats de nouveaux biens selon les opportunités du marché, travaux de rénovation, récupération des loyers potentiels, etc.
En contrepartie de ces missions, lâinvestisseur doit sâacquitter de frais de gestion. La performance des SCPI est souvent nette de ces frais.
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âą Ă lâoccasion dâune augmentation de capital (cette derniĂšre nâest possible que sous certaines conditions)â;
âą auprĂšs dâun associĂ© qui cĂšde ses parts sur un marchĂ© secondaire.
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Ă lâinverse, il est possible de souscrire Ă des parts de SCPI Ă capital variable Ă tout moment, dans la limite dâun plafond de capital dĂ©terminĂ© dans les statuts. Lâachat peut Ă©galement ĂȘtre rĂ©alisĂ© lorsquâun associĂ© souhaite cĂ©der ses parts.
đ€ Qui peut investir dans une SCPI ?
Toutefois, il est important de bien sélectionner la SCPI dans laquelle investir selon ses objectifs :
âą obtenir des revenus complĂ©mentaires potentielsâ;
âą dĂ©velopper un patrimoine immobilierâ;
âą diversifier un patrimoine immobilierâ;
⹠préparer sa retraite, etc.
Par ailleurs, toutes les SCPI ne se valent pas et ne proposent pas les mĂȘmes taux de distribution (ou rendement) Ă leurs associĂ©s. Il faut Ă©galement avoir en tĂȘte que les performances passĂ©es ne prĂ©sagent pas des performances futures.
đš Quels sont les diffĂ©rents types SCPI ?
La SCPI de rendement a un objectif prĂ©cis : avoir le plus haut rendement potentiel sur le long terme. Pour ce faire, elle nâhĂ©site pas Ă se diversifier ou Ă investir sur un segment de marchĂ© unique afin de multiplier les sources de revenus.Son ticket dâentrĂ©e est raisonnable entre 150 ⏠et 1 000 ⏠la part en moyenne.
Ces SCPI nâont pas pour vocation de distribuer des revenus importants, mais plutĂŽt dâengendrer des potentielles plus-values Ă terme. En effet, les immeubles acquis seront transformĂ©s ou rĂ©adaptĂ©s et pourront potentiellement voir leur valeur de marchĂ© augmentĂ©e. Cette revalorisation pourra ĂȘtre profitable pour les investisseurs. Pour rappel, le capital investi n'est pas garanti et dĂ©pend des alĂ©as du marchĂ© immobilier.
âïž Quel mode de financement choisir ?
Dans le cadre d'une souscription Ă crĂ©dit, les SCPI ne garantissant pas leur rendement, les dividendes reçus ne peuvent pas ĂȘtre suffisants pour rembourser le crĂ©dit, lâinvestisseur devra payer la diffĂ©rence. Nous nous rappelons quâun crĂ©dit vous engage et doit ĂȘtre remboursĂ©.
En revanche, sâil opte pour ce type dâinvestissement, lâinvestisseur ne peut quâacquĂ©rir des parts au sein dâune des SCPI disponibles par le biais de son contrat. Lâoffre est donc plus limitĂ©e que dans le cadre dâun achat en direct. De la mĂȘme maniĂšre, les contrats dâassurance vie ne permettent pas dâaccĂ©der Ă des SCPI fiscales et il nâest pas possible de financer son achat par un emprunt.
La pĂ©riode de dĂ©membrement qui peut ĂȘtre temporaire (entre 3 et 20 ans en rĂšgle gĂ©nĂ©rale) ou viagĂšre (jusquâau dĂ©cĂšs de lâusufruitier).
Lâusufruitier bĂ©nĂ©ficie alors du droit de disposer du bien (lâusus) et dâen percevoir les revenus potentiels (le fructus). Le nu-propriĂ©taire, de son cĂŽtĂ©, ne perçoit aucun revenu durant la pĂ©riode de dĂ©membrement. En contrepartie de cette absence de revenus, le nu-propriĂ©taire bĂ©nĂ©ficie d'une dĂ©cote (rĂ©duction) sur le prix unitaire de la part. Plus la durĂ©e choisie sera longue, plus la dĂ©cote sur le prix de la part sera importante. Ă lâissue de cette pĂ©riode, le nu-propriĂ©taire obtient la pleine propriĂ©tĂ© des parts. Il pourra soit conserver ses parts et commencer Ă percevoir des revenus, soit les revendre au prix de part sans dĂ©cote en vigueur Ă la date de la cession.
Pendant la pĂ©riode de dĂ©membrement, lâusufruitier et le nu-propriĂ©taire jouissent de droits sĂ©parĂ©s. En revanche, ils doivent tous deux ĂȘtre dâaccord pour la vente de la pleine propriĂ©tĂ© du bien.
đ¶ Investir en SCPI : les avantages et les inconvĂ©nients
De la mĂȘme maniĂšre, contrairement Ă un investissement immobilier classique, avec la SCPI, les risques sont mutualisĂ©s entre lâensemble des investisseurs et grĂące aux multiples lots immobiliers dĂ©tenus par la sociĂ©tĂ© civile de placement immobilier.
Notez, par ailleurs, que grĂące Ă la SCPI, il est possible dâinvestir dans lâimmobilier Ă moindre coĂ»t. Le ticket dâentrĂ©e varie entre 150 ⏠et 5â000 âŹ, ce qui est largement infĂ©rieur au prix dâun appartement traditionnel, par exemple. Par ailleurs, il sâagit dâun vĂ©hicule de placement qui offre une relativement bonne rentabilitĂ© en contrepartie dâun risque modĂ©rĂ©.
Enfin, dernier avantage et non des moindres, lâinvestisseur est totalement dĂ©chargĂ© de la gestion immobiliĂšre des actifs. Il nâa pas Ă superviser la recherche de biens, de locataires ou Ă gĂ©rer les travaux Ă rĂ©aliser dans les logements. Câest la sociĂ©tĂ© de gestion elle-mĂȘme qui sâen charge.
Par ailleurs, les frais qui sâappliquent dans le cadre dâun investissement dans une sociĂ©tĂ© civile de placement immobilier les frais peuvent ĂȘtre importants. Il existe plusieurs frais : les frais dâacquisition, les frais de souscription, les frais de gestion ou encore les frais de cession lors de la revente dâun immeuble.
En outre, acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier Ă long terme âqui est peu liquideâ et le placement nâexclut aucun risque de perte en capital. Les rendements varient en fonction des loyers perçus et ne sont, en outre, jamais garantis.
đ° La fiscalitĂ© SCPI : comment sont imposĂ©s les revenus issus dâune sociĂ©tĂ© civile de placement immobilier ?
Les gains issus de plus-values immobiliĂšres dĂ©gagĂ©es par la sociĂ©tĂ© civile de placement immobilier, quant Ă eux, sont imposĂ©s selon la fiscalitĂ© des plus-values immobiliĂšres. Des abattements sâappliquent selon la durĂ©e de dĂ©tention des parts. Dâune maniĂšre gĂ©nĂ©rale, il faut avoir conservĂ© ses parts au minimum pendant 22 ans pour ne pas payer dâimpĂŽt et 30 ans pour ne payer ni impĂŽt ni prĂ©lĂšvements sociaux.
Enfin, les revenus financiers et dividendes issus des placements dĂ©gagĂ©s par la trĂ©sorerie de la SCPI ou de ses participations sont imposĂ©s dans la catĂ©gorie des revenus de capitaux mobiliers.Il est important de rappeler que le traitement fiscal dĂ©pend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'ĂȘtre modifiĂ© ultĂ©rieurement.
â ïž Quels sont les risques et dangers du placement en SCPI ?
En revanche, les loyers versés ne sont pas garantis et peuvent varier selon la conjoncture.
Notez quâĂ ce sujet, il nâexiste aucune certitude quant aux montants exacts des dividendes quâil est possible de percevoir Ă court, moyen ou long terme, ni mĂȘme quant Ă la valeur des parts au moment de leur revente.
Les frais de gestion du contrat sont également à prendre en considération pour l'investisseur car ils viendront en diminution de la performance potentielle globale des SCPI du contrat.
đ Quelle est la rentabilitĂ© de lâinvestissement ?
Toutes les SCPI nâoffrent pas la mĂȘme rentabilitĂ©. Tout dĂ©pend de la stratĂ©gie adoptĂ©e, de leur secteur dâactivitĂ©, des biens dont elles disposent. Toutefois, lâASPIM affirme que le taux de distribution moyen des SCPI immobiliers dâentreprise Ă©tait de  4,49 % en 2021 (contre 4,18 % en 2020) et de 4,53% en 2022.
Dans lâidĂ©al, mieux vaut Ă©tudier la capitalisation de la SPCI avant de rĂ©aliser lâinvestissement et opter pour une sociĂ©tĂ© Ă forte capitalisation. Bien sĂ»r, se positionner sur une SCPI moins importante en taille est envisageable, mais il faut ĂȘtre conscient que cela implique une mutualisation et une rĂ©partition plus lĂ©gĂšres.
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Le classement 2022 des SCPI selon le
taux de distribution :
quelles sont les 10 meilleures SCPI ?
Pour rappel, le taux de distribution correspond au taux de rendement de la société civile de placement immobilier.
brut en 2022
brut en 2021
Toutefois, pour en profiter pleinement, il convient dâadopter la bonne stratĂ©gie et de prendre le temps de bien sĂ©lectionner la SCPI dans laquelle investir. De la mĂȘme maniĂšre, lâinvestisseur doit garder en tĂȘte que le placement nâest pas sans risque.
Il peut, certes, obtenir des gains intĂ©ressants, mais aussi perdre lâintĂ©gralitĂ© de sa mise.
Comme tout placement, la SCPI comporte des risques quâil faut prendre le temps de mesurer.
đ Ă avoir en tĂȘte avant dâinvestir
Le traitement fiscal dĂ©pend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'ĂȘtre modifiĂ© ultĂ©rieurement.
Ceci est une communication publicitaire. Veuillez vous rĂ©fĂ©rer Ă la documentation normative des SCPI cibles (Note dâinformation, DIC,âŠ).
Renseignez-vous sur Iroko.eu avant dâinvestir.
Comprendre une SCPI
en 4 étapes simples


Vos questions fréquentes
Afin de mettre en place un dossier de souscription, rendez-vous sur notre parcours de souscription. Munissez-vous d'une piÚce d'identité en cours de validité et de votre RIB.
Vous avez la possibilité de souscrire seul, en co-souscription ou pour une personne morale.
Si vous avez des questions : n'hésitez pas à nous contacter et à réserver un moment d'échange avec l'un de nos experts.
Investir en SCPI comporte des risques. Les revenus et le capital ne sont pas garantis et la liquidité est limitée.
Nous vous accompagnons chaque année dans votre déclaration fiscale.
1. Nous mettons Ă votre disposition, au moment de la dĂ©claration fiscale, votre relevĂ© fiscal sur lâespace en ligne. Ce document reprend lâensemble des montants Ă reporter sur votre dĂ©claration de revenus.
2. En parallÚle, nous vous transmettons un guide reprenant chacune des étapes de la déclaration de revenus sur le site des impÎts afin de vous guider au mieux.
3. Votre interlocuteur dédié se tient à votre disposition pour toutes questions.
Une SCPI, câest une sociĂ©tĂ© civile de placement en immobilier. Cela permet de rĂ©unir des Ă©pargnants pour quâils investissent ensemble en immobilier. ConcrĂštement, vous confiez des capitaux Ă une sociĂ©tĂ© de gestion (comme Iroko) qui sâoccupe de les investir en immobilier, de gĂ©rer les immeubles, les travaux et de potentiellement revendre les immeubles, en contrepartie de frais de gestion.
Il existe plusieurs maniĂšres dâinvestir en SCPI :
- Investissement en pleine propriĂ©tĂ©Lâinvestissement en pleine propriĂ©tĂ© est le plus rĂ©pandu en SCPI. Cela permet Ă un Ă©pargnant de devenir propriĂ©taire des parts de SCPI et dâen percevoir les revenus potentiels une fois le dĂ©lai de jouissance de 3 mois Ă©coulĂ©.Lâinvestissement en pleine propriĂ©tĂ© est un placement long terme. Lâhorizon conseillĂ© sur la SCPI Iroko Zen est de 8 ans.NB : en cas de retrait de parts dĂ©tenues depuis moins de 3 ans, la SociĂ©tĂ© de Gestion prĂ©lĂšvera en sus, une commission de 5% HT du montant remboursĂ©.
En savoir plus - Investissement en nue-propriĂ©tĂ©Lâinvestissement en nue-propriĂ©tĂ© est destinĂ© aux Ă©pargnants nâayant pas de besoin immĂ©diat de complĂ©ment de revenus et/ou cherchant Ă limiter leur fiscalitĂ©. Opter pour le dĂ©membrement en achetant en nue-propriĂ©tĂ© câest accepter de ne pas percevoir de revenus le temps du dĂ©membrement en Ă©change dâune dĂ©cote Ă lâacquisition. Cette absence de revenus permet dâĂ©viter lâimposition. Par ailleurs, le montant de lâinvestissement sort entiĂšrement de la base taxable Ă lâIFI.
Ă la fin de la pĂ©riode, deux options sâoffrent Ă lâĂ©pargnant : conserver ses parts, il percevra alors sa quote-part des loyers sur le prix de la part en pleine propriĂ©tĂ©, soit 200⏠chez Iroko Zen (valeur actuelle de la part).
- Faire la demande de revente de ses parts.
- La pĂ©riode de dĂ©membrement commence Ă compter de l'expiration du dĂ©lai de jouissance (3 mois chez Iroko Zen).â
- Investir en SCPI comporte des risques. Les revenus et le capital ne sont pas garantis et la liquidité est limitée.
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Il existe plus de 200 SCPI sur le marchĂ©, comment choisir la sienne ? Plusieurs indicateurs sont Ă prendre en compte lorsque lâon Ă©tudie un investissement en SCPI ; la stratĂ©gie dâinvestissement, les frais, les risques, la zone dâinvestissement, les indicateurs de gestion locative, la qualitĂ© des immeubles et des locataires, etc.
âEn savoir plus
La cession doit ĂȘtre compensĂ©e par la souscription de nouveaux entrants. Si les demandes de retrait excĂšdent la demande de souscription, il nâest pas possible de se dĂ©sengager immĂ©diatement.
Lorsquâun investisseur d'Iroko Zen souhaite se retirer, il adresse une demande de retrait par mail Ă son interlocuteur dĂ©diĂ© ou directement Ă contact@iroko.eu.
Comme tout placement immobilier, un investissement en SCPI présente un risque de liquidité. Iroko ne garantit pas le délai de rachat de vos parts.
Il existe plusieurs maniĂšres dâinvestir en immobilier, on hĂ©site souvent entre lâachat dâun bien immobilier classique ou lâachat de parts de SCPI (SociĂ©tĂ© Civile de placement immobilier).
Investir en SCPI permet dâaccĂ©der Ă lâimmobilier sans les contraintes de gestion puisque la sociĂ©tĂ© de gestion gĂšre pour vous lâachat, la gestion des locataires et des travaux ainsi que la potentielle revente des biens en contrepartie de frais de gestion.
Lâinvestissement en SCPI permet Ă©galement dâaccĂ©der Ă une classe dâactif (immobilier dâentreprise) qui est habituellement rĂ©servĂ©e aux institutionnels.
Par ailleurs, Ă la diffĂ©rence dâun investissement en direct, investir en SCPI permet dâĂȘtre copropriĂ©taire dâune multitude de biens occupĂ©s par plusieurs locataires : par exemple, si un des locataires fait dĂ©faut, il en reste dâautres pour rĂ©gler un loyer. Chez Iroko Zen par exemple, nous avons Ă date 54 locataires.
Enfin, la SCPI est plus accessible que lâachat dâun appartement en direct puisque lâinvestissement minimum est de quelques milliers dâeuros, 5 000⏠chez Iroko Zen.
Tout comme un investissement locatif, investir en SCPI comporte des risques. Les revenus et le capital ne sont pas garantis et la liquidité est limitée.
En 2021, le rendement moyen des SCPI a été de 4,49% (source IEIF). Le taux de distribution de la SCPI Iroko Zen a été de 7,1%, la meilleure performance du marché (source IEIF).
Pour rappel, lâobjectif initial non garanti de la SCPI Iroko Zen est de 5,5%.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte des risques. Les revenus et le capital ne sont pas garantis et la liquidité est limitée.
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Investir dans une SCPI, c'est investir indirectement dans l'immobilier. Ă ce titre, le placement doit ĂȘtre considĂ©rĂ© sur du long terme.
Dans le cadre dâun investissement, la durĂ©e de conservation des parts recommandĂ©e est supĂ©rieure Ă 8 ans et la liquiditĂ© du placement est limitĂ©e durant toute la durĂ©e de vie de la SCPI.
Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts.
La SCPI sâadresse aux personnes souhaitant investir en immobilier sans avoir Ă se soucier des contraintes de gestion liĂ©e Ă la dĂ©tention dâun bien immobilier.
- Les gĂ©rants de la SCPI se chargent entiĂšrement de la gestion des biens (ils trouvent les biens immobiliers qui vont intĂ©grer le parc, gĂšrent les locataires, les travaux, les taxes, etcâŠ).
- Lâinvestissement en SCPI est accessible Ă partir de quelques milliers dâeuros.
- La SCPI permet de devenir co-propriĂ©taire dâun parc immobilier diversifiĂ©.
- Chaque mois ou trimestre les épargnants perçoivent leur quote-part de loyer potentiel sous forme de dividendes.
Acheter des parts de la SCPI Iroko Zen est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il sâagit dâun investissement long terme. Ce placement comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liĂ©s aux Ă©volutions du marchĂ© de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passĂ©es ne prĂ©jugent pas des performances futures.
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Le délai de jouissance est une caractéristique commune à l'ensemble des SCPI. Cela représente le délai qu'il nous faut pour transformer votre investissement en immobilier. Il s'agit d'une période pendant laquelle vous ne percevez pas de revenus.
Chez Iroko Zen, les parts entrent en jouissance le premier jour du quatriÚme mois suivant la souscription. Les revenus étant versés à mois échu, les premiers dividendes seront perçus à la fin du cinquiÚme mois.
NB : dans le cadre dâun investissement en nue-propriĂ©tĂ©, la pĂ©riode de dĂ©membrement commence aprĂšs l'expiration du dĂ©lai de jouissance de 4 mois.