SCPI : Notre guide sur tout comprendre sur cet investissement
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est l’un des placements préférés des Français. Et pour cause, elle offre la possibilité aux épargnants d’investir dans l’immobilier malgré un budget limité et sans les contraintes de gestion inhérentes à un investissement immobilier locatif traditionnel, en contrepartie de frais de gestion. Le placement a offert, par ailleurs, une rentabilité moyenne de 4,49 % de taux de distribution en 2021 selon l’APSIM. Toutefois, il est important de souligner que le placement n’est pas sans risque et que les performances passées ne présagent pas des performances futures. Le rendement, tout comme le capital, n’est pas garanti par la société de gestion qui gère la SCPI. Qu’est-ce qu’une SCPI ? Quel est son mode de fonctionnement ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’un tel investissement ? Comment réaliser ce placement ? Toutes les explications à travers notre article.
La SCPI : définition, fonctionnement et particularités
Qu’est-ce qu’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ?
La SCPI, aussi connue sous le nom de pierre papier, est un organisme de placement collectif à la fois société et fonds d’investissement. Concrètement, la société civile de placement immobilier collecte des fonds auprès de plusieurs investisseurs dans le but d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif.
Grâce à ce placement, les épargnants ont la possibilité d’investir dans l’immobilier de manière collective sans avoir à gérer le parc immobilier. La gestion des biens est confiée à une société spécialisée et les associés sont copropriétaires des biens immobiliers.
Il est courant de parler de SCPI d’entreprise pour qualifier les sociétés qui gèrent des immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Les SCPI qui acquièrent des immeubles à usage d’habitation, quant à elles, sont qualifiés de SCPI d’habitation.
Grâce à ce placement, les épargnants ont la possibilité d’investir dans l’immobilier de manière collective sans avoir à gérer le parc immobilier. La gestion des biens est confiée à une société spécialisée et les associés sont copropriétaires des biens immobiliers.
Il est courant de parler de SCPI d’entreprise pour qualifier les sociétés qui gèrent des immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Les SCPI qui acquièrent des immeubles à usage d’habitation, quant à elles, sont qualifiés de SCPI d’habitation.
Comment fonctionne la SCPI ?
Pour l’investisseur, le fonctionnement de la SCPI est plutôt simple : il achète des parts de la SCPI et peut percevoir des dividendes potentiels qui pouvant être versés mensuellement ou trimestriellement à hauteur de sa quote-part dans la société et des loyers perçus.
Du côté de la SCPI, le travail est plus conséquent. Après la collecte de fonds auprès des investisseurs, la société civile de placement immobilier investit l’argent collecté dans des actifs immobiliers (immeubles, bureaux, locaux commerciaux, etc.) pour l’ensemble des investisseurs. C’est elle qui perçoit les loyers potentiels versés par les locataires des actifs achetés et qui les reverse ensuite aux investisseurs (proportionnellement à leur quote-part dans l’entreprise).
La SCPI gère également la mise en location des biens, la recherche de locataires et la gestion globale du parc immobilier : vente des lots les moins rentables ou avec une potentielle plus-value, achats de nouveaux biens selon les opportunités du marché, travaux de rénovation, récupération des loyers potentiels, etc.
En contrepartie de ces missions, l’investisseur doit s’acquitter de frais de gestion qui peuvent être facturés lors de la souscription des parts ou annuellement.
Du côté de la SCPI, le travail est plus conséquent. Après la collecte de fonds auprès des investisseurs, la société civile de placement immobilier investit l’argent collecté dans des actifs immobiliers (immeubles, bureaux, locaux commerciaux, etc.) pour l’ensemble des investisseurs. C’est elle qui perçoit les loyers potentiels versés par les locataires des actifs achetés et qui les reverse ensuite aux investisseurs (proportionnellement à leur quote-part dans l’entreprise).
La SCPI gère également la mise en location des biens, la recherche de locataires et la gestion globale du parc immobilier : vente des lots les moins rentables ou avec une potentielle plus-value, achats de nouveaux biens selon les opportunités du marché, travaux de rénovation, récupération des loyers potentiels, etc.
En contrepartie de ces missions, l’investisseur doit s’acquitter de frais de gestion qui peuvent être facturés lors de la souscription des parts ou annuellement.
SCPI à capital fixe ou à capital variable
La SCPI peut être à capital fixe ou à capital variable. Concrètement, il est possible de souscrire à des parts de SCPI à capital fixe uniquement :
• à l’occasion d’une augmentation de capital (cette dernière n’est possible que sous certaines conditions) ;
• auprès d’un associé qui cède ses parts sur un marché secondaire.
À l’inverse, il est possible de souscrire à des parts de SCPI à capital variable à tout moment, dans la limite d’un plafond de capital déterminé dans les statuts. L’achat peut également être réalisé lorsqu’un associé souhaite céder ses parts.
• à l’occasion d’une augmentation de capital (cette dernière n’est possible que sous certaines conditions) ;
• auprès d’un associé qui cède ses parts sur un marché secondaire.
À l’inverse, il est possible de souscrire à des parts de SCPI à capital variable à tout moment, dans la limite d’un plafond de capital déterminé dans les statuts. L’achat peut également être réalisé lorsqu’un associé souhaite céder ses parts.
Qui peut investir dans une SCPI ?
Tous les particuliers peuvent investir en SCPI. Il s’agit, d’ailleurs, d’une alternative à considérer pour les personnes qui souhaitent réaliser un placement immobilier à moindre coût, ou qui ne préfèrent pas superviser la gestion des biens. Ce placement convient également aux entreprises, qui peuvent s’en servir pour valoriser leurs excédents de trésorerie.
Toutefois, il est important de bien sélectionner la SCPI dans laquelle investir selon ses objectifs :
• obtenir des revenus complémentaires potentiels ;
• développer un patrimoine immobilier ;
• diversifier un patrimoine immobilier ;
• limiter son imposition ;préparer sa retraite, etc.
Par ailleurs, toutes les SCPI ne se valent pas et ne proposent pas les mêmes taux de distribution (ou rendement) à leurs associés et les performances passées ne présagent pas des performances futures. Il convient donc de bien prendre le temps de sélectionner la société civile de placement immobilier dans laquelle investir avant de réaliser le placement.
Toutefois, il est important de bien sélectionner la SCPI dans laquelle investir selon ses objectifs :
• obtenir des revenus complémentaires potentiels ;
• développer un patrimoine immobilier ;
• diversifier un patrimoine immobilier ;
• limiter son imposition ;préparer sa retraite, etc.
Par ailleurs, toutes les SCPI ne se valent pas et ne proposent pas les mêmes taux de distribution (ou rendement) à leurs associés et les performances passées ne présagent pas des performances futures. Il convient donc de bien prendre le temps de sélectionner la société civile de placement immobilier dans laquelle investir avant de réaliser le placement.
Quels sont les différents types SCPI ?
L’on recense différents types de SCPI. Ces dernières n’ont pas les mêmes stratégies d’investissement, répondent à des objectifs distincts et investissent dans des parcs immobiliers variés.
La SCPI de rendement pour profiter de revenu potentiel
La SCPI de rendement achète principalement des immeubles d’entreprise (bureaux, locaux, commerces, etc.) ou des résidences de services (résidence étudiante, résidence pour sénior, EHPAD, etc.).
La SCPI de rendement a un objectif précis : réaliser le plus de rendement potentiel possible sur le long terme. Pour ce faire, elle n’hésite pas à se diversifier ou à investir sur un segment de marché unique afin de multiplier les sources de revenus.
Son ticket d’entrée est raisonnable entre 150 € et 1 000 € la part en moyenne.
La SCPI de rendement a un objectif précis : réaliser le plus de rendement potentiel possible sur le long terme. Pour ce faire, elle n’hésite pas à se diversifier ou à investir sur un segment de marché unique afin de multiplier les sources de revenus.
Son ticket d’entrée est raisonnable entre 150 € et 1 000 € la part en moyenne.
La SCPI de plus-value pour bénéficier d’une décote à l’achat et réaliser des profits lors de la revente des parts
La SCPI de plus-value investit généralement dans des biens qui jouissent d’un important potentiel de revalorisation (achat en nue-propriété ou en viager, acquisition de commerces à rénover, investissement dans des logements soumis à la loi de 1948, etc.).
Ces SCPI n’ont pas pour vocation de distribuer des revenus importants, mais plutôt d’engendrer des plus-values à terme. En effet, les actifs subissent généralement une décote importante et retrouvent ensuite une valeur de marché qui offre la possibilité aux investisseurs de profiter d’une valorisation conséquente.
Ces SCPI n’ont pas pour vocation de distribuer des revenus importants, mais plutôt d’engendrer des plus-values à terme. En effet, les actifs subissent généralement une décote importante et retrouvent ensuite une valeur de marché qui offre la possibilité aux investisseurs de profiter d’une valorisation conséquente.
La SCPI fiscale pour réduire la pression fiscale
La SCPI fiscale est particulièrement intéressante pour les investisseurs qui souhaitent défiscaliser afin de réduire le montant de leur imposition. Investir dans une SCPI fiscale permet, en effet, de bénéficier de certains avantages fiscaux, en plus des avantages classiques offerts par une SCPI. Ces réductions ou déductions fiscales varient selon le dispositif immobilier contracté (SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI déficit foncier, etc.).
Veuillez bien vous renseigner sur votre situation fiscale, avant de procéder à un investissement dans cette typologie de SCPI.
Veuillez bien vous renseigner sur votre situation fiscale, avant de procéder à un investissement dans cette typologie de SCPI.
La SCPI résidentielle pour acquérir des immeubles d’habitation
La SCPI résidentielle se distingue de la SCPI classique, car elle n’investit que dans des immeubles d’habitation afin de louer les logements à des particuliers. Néanmoins, son mode de fonctionnement est identique à celui des SCPI d’entreprise.
La fiscalité SCPI : comment sont imposés les revenus issus d’une société civile de placement immobilier ?
Les revenus locatifs issus d’une SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les investisseurs doivent donc déclarer leur quote-part comme des revenus fonciers (au régime réel ou microfoncier). Ces derniers sont également assujettis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Notez que depuis 2018, le contribuable peut également opter pour l’application du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 30 % (avec 12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux) s’il le souhaite.
Les gains issus de plus-values immobilières dégagées par la société civile de placement immobilier, quant à eux, sont imposés selon la fiscalité des plus-values immobilières. Des abattements s’appliquent selon la durée de détention des parts. D’une manière générale, il faut avoir conservé ses parts au minimum pendant 22 ans pour ne pas payer d’impôt et 30 ans pour ne payer ni impôt ni prélèvements sociaux.
Enfin, les revenus financiers et dividendes issus des placements dégagés par la trésorerie de la SCPI ou de ses participations sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Les gains issus de plus-values immobilières dégagées par la société civile de placement immobilier, quant à eux, sont imposés selon la fiscalité des plus-values immobilières. Des abattements s’appliquent selon la durée de détention des parts. D’une manière générale, il faut avoir conservé ses parts au minimum pendant 22 ans pour ne pas payer d’impôt et 30 ans pour ne payer ni impôt ni prélèvements sociaux.
Enfin, les revenus financiers et dividendes issus des placements dégagés par la trésorerie de la SCPI ou de ses participations sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Investir en SCPI : les avantages et les inconvénients de la pratique
Tous les avantages d’investir en SCPI
Investir dans une société civile de placement immobilier présente certains avantages. En l’occurrence, la SCPI offre la possibilité aux investisseurs de diversifier leurs placements en investissant dans des projets immobiliers multiples et souvent inaccessibles aux particuliers (locaux professionnels, logement à plusieurs millions d’euros, etc.).
De la même manière, contrairement à un investissement immobilier classique, avec la SCPI, les risques sont mutualisés entre l’ensemble des investisseurs et grâce aux multiples lots immobiliers détenus par la société civile de placement immobilier.
Notez que grâce à la SCPI, il est possible d’investir dans l’immobilier à moindre coût. Le ticket d’entrée varie entre 150 € et 1 000 €, ce qui est largement inférieur au prix d’un appartement traditionnel, par exemple.
Enfin, dernier avantage et non des moindres, l’investisseur est totalement déchargé de la gestion immobilière des actifs. Il n’a pas à superviser la recherche de biens, de locataires ou à gérer les travaux à réaliser dans les logements. C’est la société de gestion elle-même qui s’en charge.
De la même manière, contrairement à un investissement immobilier classique, avec la SCPI, les risques sont mutualisés entre l’ensemble des investisseurs et grâce aux multiples lots immobiliers détenus par la société civile de placement immobilier.
Notez que grâce à la SCPI, il est possible d’investir dans l’immobilier à moindre coût. Le ticket d’entrée varie entre 150 € et 1 000 €, ce qui est largement inférieur au prix d’un appartement traditionnel, par exemple.
Enfin, dernier avantage et non des moindres, l’investisseur est totalement déchargé de la gestion immobilière des actifs. Il n’a pas à superviser la recherche de biens, de locataires ou à gérer les travaux à réaliser dans les logements. C’est la société de gestion elle-même qui s’en charge.
Les inconvénients d’investir dans une SCPI
Malheureusement, l’investisseur qui place son argent dans une SCPI n’a que peu de pouvoir de décision. C’est, en effet, la société de gestion qui est décisionnaire sur de nombreux sujets : les biens à acquérir, les logements à vendre, la stratégie à adopter, etc. Ici, contrairement à l’investissement immobilier traditionnel, l’épargnant n’est pas maître à bord et il ne peut pas imposer ses choix.
Par ailleurs, les frais qui s’appliquent dans le cadre d’un investissement dans une société civile de placement immobilier sont conséquents. Les frais d’acquisition, les frais de souscription, les frais de gestion ou encore les frais de cession prélevés sont relativement importants et impactent directement la rentabilité de l’investissement.
En outre, acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier à long terme et le placement n’exclut aucun risque de perte en capital. Les rendements varient en fonction des loyers perçus et ne sont, en outre, jamais garantis.
Par ailleurs, les frais qui s’appliquent dans le cadre d’un investissement dans une société civile de placement immobilier sont conséquents. Les frais d’acquisition, les frais de souscription, les frais de gestion ou encore les frais de cession prélevés sont relativement importants et impactent directement la rentabilité de l’investissement.
En outre, acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier à long terme et le placement n’exclut aucun risque de perte en capital. Les rendements varient en fonction des loyers perçus et ne sont, en outre, jamais garantis.
Quel mode de financement choisir ?
Il existe différentes manières d’acheter des parts de SCPI : au comptant, à crédit, par le biais d’une assurance vie ou via le mécanisme du démembrement. Il est possible d’acheter des parts de SCPI directement auprès de sociétés de gestion ou par le biais de distributeurs (banques, conseillers indépendants, etc.).
Acheter des parts de SCPI au comptant
Lorsqu’un investisseur prend la décision d’acheter des parts de SCPI au comptant, il mobilise son épargne pour réaliser son acquisition. Investir dans une SCPI au comptant est plutôt simple d’accès, dans la mesure où il n’existe aucun dossier de financement à monter. L’achat n’est donc soumis à aucune condition (d’obtention d’un prêt, par exemple), et l’opération est relativement fluide.
Acheter des parts de SCPI à crédit
L’investisseur qui souhaite acheter des parts de SCPI à crédit doit contracter un prêt immobilier, comme il le ferait pour un achat immobilier traditionnel. Il peut alors profiter de l’effet de levier pour maximiser son placement. En effet, lorsque les taux de crédit bancaire sont bas, il est possible d’utiliser les revenus issus de la SCPI pour couvrir en partie ou en totalité les créances de l’emprunt.
Il est important de souligner que lorsque le montant du crédit est faible, l’investisseur peut faire le choix de contracter un prêt à la consommation plutôt qu’un prêt immobilier. Par ailleurs, en cas d’achat de parts de SCPI à crédit, l’épargnant peut déduire les intérêts du crédit des revenus fonciers qu’il déclare afin de réduire son imposition (dans certains cas).
Dans le cadre d'une souscription par crédit, les SCPI ne garantissant pas leur rendement, les dividendes reçus ne peuvent pas être suffisants pour rembourser le crédit, l’investisseur devra payer la différence. Nous nous rappelons qu’un crédit vous engage et doit être remboursé.
Il est important de souligner que lorsque le montant du crédit est faible, l’investisseur peut faire le choix de contracter un prêt à la consommation plutôt qu’un prêt immobilier. Par ailleurs, en cas d’achat de parts de SCPI à crédit, l’épargnant peut déduire les intérêts du crédit des revenus fonciers qu’il déclare afin de réduire son imposition (dans certains cas).
Dans le cadre d'une souscription par crédit, les SCPI ne garantissant pas leur rendement, les dividendes reçus ne peuvent pas être suffisants pour rembourser le crédit, l’investisseur devra payer la différence. Nous nous rappelons qu’un crédit vous engage et doit être remboursé.
Acheter des parts de SCPI par le biais d’une assurance vie
Lorsque l’investisseur dispose d’un contrat d’assurance vie en unités de compte, il peut choisir d’y intégrer des parts de SCPI. Dans ce cas, c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique. Autrement dit, les revenus des SCPI ne sont pas taxés tant qu’ils ne sortent pas du contrat. L’imposition ne s’applique que lors d’un rachat partiel ou total. Lorsque le retrait a lieu après les huit ans du contrat, l’investisseur n’est imposé que sur les plus-values à hauteur de 17,2 % (prélèvements sociaux).
En revanche, s’il opte pour ce mode de financement, l’investisseur ne peut qu’acquérir des parts au sein d’une des SCPI disponibles par le biais de son contrat. L’offre est donc plus limitée que dans le cadre d’un achat en direct. De la même manière, les contrats d’assurance vie ne permettent pas d’accéder à des SCPI fiscales et il n’est pas possible de financer son achat par un emprunt.
En revanche, s’il opte pour ce mode de financement, l’investisseur ne peut qu’acquérir des parts au sein d’une des SCPI disponibles par le biais de son contrat. L’offre est donc plus limitée que dans le cadre d’un achat en direct. De la même manière, les contrats d’assurance vie ne permettent pas d’accéder à des SCPI fiscales et il n’est pas possible de financer son achat par un emprunt.
Acheter des parts de SCPI par le biais du mécanisme du démembrement
L’achat de parts de SCPI est également envisageable grâce au mécanisme du démembrement. Dans ce cas, la pleine propriété des parts est divisée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
L’usufruitier bénéficie alors du droit de disposer du bien (l’usus) et d’en percevoir les revenus potentiels (le fructus). Le nu-propriétaire, de son côté, est le détenteur des parts et en retrouve la pleine propriétaire à l’issue de la période de démembrement. L’usufruitier et le nu-propriétaire jouissent de droits séparés. En revanche, ils doivent tous deux être d’accord pour la vente de la pleine propriété du bien.
Dans le cadre d’un achat de parts de SCPI, l’usufruitier perçoit les loyers issus de la SCPI durant la période de démembrement qui peut être temporaire (entre 3 et 20 ans en règle générale) ou viagère (jusqu’au décès de l’usufruitier). Le nu-propriétaire, de son côté, ne perçoit aucun revenu durant la période de démembrement. En revanche en fonction de sa situation fiscale, il peut réduire son imposition (impôt sur la fortune immobilière, impôts sur les revenus fonciers, etc.).
L’usufruitier bénéficie alors du droit de disposer du bien (l’usus) et d’en percevoir les revenus potentiels (le fructus). Le nu-propriétaire, de son côté, est le détenteur des parts et en retrouve la pleine propriétaire à l’issue de la période de démembrement. L’usufruitier et le nu-propriétaire jouissent de droits séparés. En revanche, ils doivent tous deux être d’accord pour la vente de la pleine propriété du bien.
Dans le cadre d’un achat de parts de SCPI, l’usufruitier perçoit les loyers issus de la SCPI durant la période de démembrement qui peut être temporaire (entre 3 et 20 ans en règle générale) ou viagère (jusqu’au décès de l’usufruitier). Le nu-propriétaire, de son côté, ne perçoit aucun revenu durant la période de démembrement. En revanche en fonction de sa situation fiscale, il peut réduire son imposition (impôt sur la fortune immobilière, impôts sur les revenus fonciers, etc.).
Quels sont les risques du placement en SCPI ?
Le risque de perte du capital
S’il est vrai qu’investir dans une SCPI présente de nombreux avantages, l’opération n’est pas sans danger. En l’occurrence, il existe un risque de perte partielle ou totale du capital. Les montants investis ne sont, en effet, en aucun cas garantis. Un investisseur qui réalise un placement immobilier par le biais d’une SCPI doit donc être prêt à prendre ce risque.
Le risque de ne pas recevoir de loyers
Acheter des parts de SCPI revient à réaliser un investissement immobilier locatif. Certes, la SCPI possède souvent une grande diversité d’actifs, un vaste parc locatif et un nombre important de locataires qui permettent de mutualiser les risques. En revanche, les loyers versés ne sont pas garantis et peuvent varier selon la conjoncture.
Notez qu’à ce sujet, il n’existe aucune certitude quant aux montants exacts des dividendes qu’il est possible de percevoir à court, moyen ou long terme, ni même quant à la valeur des parts au moment de leur revente.
Notez qu’à ce sujet, il n’existe aucune certitude quant aux montants exacts des dividendes qu’il est possible de percevoir à court, moyen ou long terme, ni même quant à la valeur des parts au moment de leur revente.
Le risque de perdre de l’argent en revendant ses parts trop tôt
Il convient de rappeler que la SCPI est un placement à long terme. Pour obtenir un maximum de rentabilité, il est conseillé de conserver son placement au minimum entre sept et dix ans. Mieux vaut donc être certain de ne pas avoir besoin de l’argent investi, car même si les sommes ne sont pas bloquées et que l’associé peut revendre ses parts à tout moment, retirer les montants investis trop tôt peut lui faire perdre de l’argent. De la même manière, la liquidité, et donc le rachat des parts, n’est pas garantie.
Le risque de ne pas percevoir l’intégralité des revenus générés
Lorsque l’achat se réalise au travers d’un contrat d’assurance vie, il peut arriver que l’investisseur ne perçoive pas l’intégralité des revenus générés par les SCPI sur lesquelles il est investi. En effet, certains assureurs se réservent le droit de conserver une partie des dividendes (environ 10% observés sur les assureurs concernés).
Les frais de gestion du contrat sont également à prendre en considération pour l'investisseur car ils viendront en diminution de la performance potentielle globale des SCPI du contrat.
Les frais de gestion du contrat sont également à prendre en considération pour l'investisseur car ils viendront en diminution de la performance potentielle globale des SCPI du contrat.
Quelle est la rentabilité de l’investissement ?
Lorsqu’il s’agit de SCPI, l’investisseur est rémunéré par le biais de dividendes qui sont, le plus souvent, versés trimestriellement. Le montant des dividendes dépend des loyers perçus par la SCPI et du nombre de parts détenu par chaque associé.
Toutes les SCPI n’offrent pas la même rentabilité. Tout dépend de la stratégie adoptée, de leur secteur d’activité, des biens dont elles disposent. Toutefois, l’APSIM affirme que le taux de distribution moyen des SCPI immobiliers d’entreprise était de 4,49 % en 2021 (contre 4,18 % en 2020).
Toutes les SCPI n’offrent pas la même rentabilité. Tout dépend de la stratégie adoptée, de leur secteur d’activité, des biens dont elles disposent. Toutefois, l’APSIM affirme que le taux de distribution moyen des SCPI immobiliers d’entreprise était de 4,49 % en 2021 (contre 4,18 % en 2020).
Les critères à évaluer pour choisir la SCPI dans laquelle investir
Il existe aujourd’hui une multitude de SCPI sur le marché, plus de 200 ! Pour déterminer dans quelle société civile de placement immobilier investir, il convient d’évaluer certains critères.
La capitalisation
D’une manière générale, plus la taille de la SCPI est importante, plus le risque est mutualisé. Pour l’investisseur, cela signifie qu’une SCPI à forte capitalisation qui jouit de nombreux investisseurs, qui investit sur de multiples biens, dans des zones géographiques différentes ou des secteurs d’activité variés présente en principe moins de risque qu’une SCPI à faible capitalisation. Autrement dit, plus la SCPI a une valeur d’actif importante, plus elle est solide, reconnue et expérimentée.
Dans l’idéal, mieux vaut étudier la capitalisation de la SPCI avant de réaliser l’investissement et opter pour une société à forte capitalisation. Bien sûr, se positionner sur une SCPI moins importante en taille est envisageable, mais il faut être conscient que cela implique une mutualisation et une répartition plus légères.
Dans l’idéal, mieux vaut étudier la capitalisation de la SPCI avant de réaliser l’investissement et opter pour une société à forte capitalisation. Bien sûr, se positionner sur une SCPI moins importante en taille est envisageable, mais il faut être conscient que cela implique une mutualisation et une répartition plus légères.
Le rendement
L’investisseur peut également se pencher sur les rendements des cinq dernières années pour se faire une meilleure idée de la SCPI dans laquelle il souhaite investir. En revanche, il est important de rappeler que les performances passées de la société civile de placement immobilier ne présagent en rien ses performances futures. Ce critère doit donc être analysé avec beaucoup de recul. En effet, le rendement n’est pas garanti et est susceptible d’évoluer à la hausse comme à la baisse chaque année.
Le taux d'occupation
Il est important d’analyser le taux d’occupation de la SCPI, soit le pourcentage du parc immobilier occupé, et son évolution. Dans l’idéal, pour une meilleure optimisation du placement, mieux vaut privilégier les SCPI dont le taux d’occupation est important. En effet, lorsque les locaux ne sont pas loués, ils ne génèrent aucun revenu.
La composition des actifs
Afin de faire son choix, l’investisseur peut analyser la composition des actifs de la SCPI (bureaux, commerces, résidences de santé, etc.) et se tourner vers la structure qui lui offre une meilleure harmonisation de son patrimoine. Il est également important d’analyser la localisation géographique des biens et s’assurer que la politique d’investissement à ce sujet correspond bien aux attentes du futur associé.
Les frais appliqués
Les SCPI appliquent deux principaux types de frais : les frais de gestion et les frais d’entrée. Il est important de comparer les frais appliqués par différentes SCPI et de se tourner vers celle qui propose l’offre la plus avantageuse. En effet, ces frais impactent directement la rentabilité financière du placement. Il est donc important d’y accorder une attention toute particulière.
Le classement des SCPI : quelles sont les 10 meilleures SCPI ?
Voici un classement des 10 meilleures SCPI de l’année 2021 en fonction de leur taux de distribution selon l’IEIF. Pour rappel, le taux de distribution correspond au taux de rendement de la société civile de placement immobilier.
#
Nom de l'offre
Société
Taux de distribution brut en 2021
SRI (Risque du fonds) sur une échelle de 7
1
IROKO ZEN
Iroko
7.10%
3
2
CORUM ORIGIN
Corum AM
7.03%
2
3
NOVAXIA NEO
Novaxia Investissement
6.49%
3
4
COEUR DE REGIONS
Sogenial Immobilier
6.43%
3
5
ATLANTIQUE PIERRE 1 (*)
Paref Gestion
6.16%
5
6
CORUM EURION
Corum AM
6.12%
3
7
CAPIFORCE PIERRE
Fiducial Gérance
6.06%
5
8
ACTIVIMMO
Alderan
6.02%
3
9
KYANEOS PIERRE
Kyaneos AM
5.94%
3
10
VENDOME REGIONS
Norma Capital
5.91%
3
Placement attractif, la SCPI connaît un succès grandissant auprès des Français. Toutefois, pour en profiter pleinement, il convient d’adopter la bonne stratégie et de prendre le temps de bien sélectionner la SCPI dans laquelle investir. De la même manière, l’investisseur doit garder en tête que le placement n’est pas sans risque. Il peut, certes, obtenir des gains intéressants, mais aussi perdre l’intégralité de sa mise. Comme tout placement, la SCPI comporte des risques qu’il faut prendre le temps de mesurer.
À avoir en tête avant d'investir
Les informations présentées ci-dessus ne constituent ni un élément contractuel, ni un conseil en investissement. Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne présagent pas des performances futurs.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
Ceci est une communication publicitaire. Veuillez vous référer à la documentation normative des SCPI cibles (Note d’information, DIC,…). Renseignez-vous sur Iroko.eu avant d’investir.
SOURCES :
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
Ceci est une communication publicitaire. Veuillez vous référer à la documentation normative des SCPI cibles (Note d’information, DIC,…). Renseignez-vous sur Iroko.eu avant d’investir.
SOURCES :
• https://economie.gouv.fr/particuliers/investir-SCPI-societe-civile-placement-immobilier#:~:text=Une%20société%20civile%20de%20placement%20immobilier%20(SCPI)%20est%20un%20organisme,immobilier%20destiné%20à%20la%20location• https://www.iroko.eu/classement-des-scpi-2021• https://www.amf-france.org/fr/espace-epargnants/comprendre-les-produits-financiers/placements-collectifs/scpi-un-autre-moyen-dinvestir-dans-limmobilier• https://www.aspim.fr/reglementation-scpi.html• https://www.iroko.eu/blog/comment-detenir-des-parts-de-scpi-sur-une-societe• https://www.iroko.eu/tout-savoir-sur-le-financement-des-scpi
Comprendre une SCPI en 4 étapes simples
1
J'investis mon argent
2
La SCPI fait l'acquisition d'immeubles
3
Les locataires payent un loyer
4
Je perçois ma quote part de revenus potentiels tous les mois
Vos questions fréquentes
Comment souscrire à Iroko Zen ?
Afin de mettre en place un dossier de souscription, rendez-vous sur notre parcours de souscription. Munissez-vous d'une pièce d'identité en cours de validité et de votre RIB.
Vous avez la possibilité de souscrire seul, en co-souscription ou pour une personne morale.
Si vous avez des questions : n'hésitez pas à nous contacter et à réserver un moment d'échange avec l'un de nos experts.
Investir en SCPI comporte des risques. Les revenus et le capital ne sont pas garantis et la liquidité est limitée.
Comment déclarer mes revenus ?
Nous vous accompagnons chaque année dans votre déclaration fiscale.
1. Nous mettons à votre disposition, au moment de la déclaration fiscale, votre relevé fiscal sur l’espace en ligne. Ce document reprend l’ensemble des montants à reporter sur votre déclaration de revenus.
2. En parallèle, nous vous transmettons un guide reprenant chacune des étapes de la déclaration de revenus sur le site des impôts afin de vous guider au mieux.
3. Votre interlocuteur dédié se tient à votre disposition pour toutes questions.
Que signifie SCPI ?
Une SCPI, c’est une société civile de placement en immobilier. Cela permet de réunir des épargnants pour qu’ils investissent ensemble en immobilier. Concrètement, vous confiez des capitaux à une société de gestion (comme Iroko) qui s’occupe de les investir en immobilier, de gérer les immeubles, les travaux et de potentiellement revendre les immeubles, en contrepartie de frais de gestion.
Comment investir en SCPI ?
Il existe plusieurs manières d’investir en SCPI :
- Investissement en pleine propriétéL’investissement en pleine propriété est le plus répandu en SCPI. Cela permet à un épargnant de devenir propriétaire des parts de SCPI et d’en percevoir les revenus potentiels une fois le délai de jouissance de 3 mois écoulé.L’investissement en pleine propriété est un placement long terme. L’horizon conseillé sur la SCPI Iroko Zen est de 8 ans.NB : en cas de retrait de parts détenues depuis moins de 3 ans, la Société de Gestion prélèvera en sus, une commission de 5% HT du montant remboursé.
En savoir plus - Investissement en nue-propriétéL’investissement en nue-propriété est destiné aux épargnants n’ayant pas de besoin immédiat de complément de revenus et/ou cherchant à limiter leur fiscalité. Opter pour le démembrement en achetant en nue-propriété c’est accepter de ne pas percevoir de revenus le temps du démembrement en échange d’une décote à l’acquisition. Cette absence de revenus permet d’éviter l’imposition. Par ailleurs, le montant de l’investissement sort entièrement de la base taxable à l’IFI.
À la fin de la période, deux options s’offrent à l’épargnant : conserver ses parts, il percevra alors sa quote-part des loyers sur le prix de la part en pleine propriété, soit 200€ chez Iroko Zen (valeur actuelle de la part).
- Faire la demande de revente de ses parts.
- La période de démembrement commence à compter de l'expiration du délai de jouissance (3 mois chez Iroko Zen).
- Investir en SCPI comporte des risques. Les revenus et le capital ne sont pas garantis et la liquidité est limitée.
Comment choisir sa SCPI ?
Il existe plus de 200 SCPI sur le marché, comment choisir la sienne ? Plusieurs indicateurs sont à prendre en compte lorsque l’on étudie un investissement en SCPI ; la stratégie d’investissement, les frais, les risques, la zone d’investissement, les indicateurs de gestion locative, la qualité des immeubles et des locataires, etc.
En savoir plus
Comment sortir d'une SCPI ?
La cession doit être compensée par la souscription de nouveaux entrants. Si les demandes de retrait excèdent la demande de souscription, il n’est pas possible de se désengager immédiatement.
Lorsqu’un investisseur d'Iroko Zen souhaite se retirer, il adresse une demande de retrait par mail à son interlocuteur dédié ou directement à contact@iroko.eu.
Comme tout placement immobilier, un investissement en SCPI présente un risque de liquidité. Iroko ne garantit pas le délai de rachat de vos parts.
SCPI ou investissement locatif ?
Il existe plusieurs manières d’investir en immobilier, on hésite souvent entre l’achat d’un bien immobilier classique ou l’achat de parts de SCPI (Société Civile de placement immobilier).
Investir en SCPI permet d’accéder à l’immobilier sans les contraintes de gestion puisque la société de gestion gère pour vous l’achat, la gestion des locataires et des travaux ainsi que la potentielle revente des biens en contrepartie de frais de gestion.
L’investissement en SCPI permet également d’accéder à une classe d’actif (immobilier d’entreprise) qui est habituellement réservée aux institutionnels.
Par ailleurs, à la différence d’un investissement en direct, investir en SCPI permet d’être copropriétaire d’une multitude de biens occupés par plusieurs locataires : par exemple, si un des locataires fait défaut, il en reste d’autres pour régler un loyer. Chez Iroko Zen par exemple, nous avons à date 54 locataires.
Enfin, la SCPI est plus accessible que l’achat d’un appartement en direct puisque l’investissement minimum est de quelques milliers d’euros, 5 000€ chez Iroko Zen.
Tout comme un investissement locatif, investir en SCPI comporte des risques. Les revenus et le capital ne sont pas garantis et la liquidité est limitée.
Quel est le rendement des SCPI ?
En 2021, le rendement moyen des SCPI a été de 4,49% (source IEIF). Le taux de distribution de la SCPI Iroko Zen a été de 7,1%, la meilleure performance du marché (source IEIF).
Pour rappel, l’objectif initial non garanti de la SCPI Iroko Zen est de 5,5%.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte des risques. Les revenus et le capital ne sont pas garantis et la liquidité est limitée.
Quelle est la durée de détention minimum recommandée ?
Investir dans une SCPI, c'est investir indirectement dans l'immobilier. À ce titre, le placement doit être considéré sur du long terme.
Dans le cadre d’un investissement, la durée de conservation des parts recommandée est supérieure à 8 ans et la liquidité du placement est limitée durant toute la durée de vie de la SCPI.
Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts.
Pourquoi investir en SCPI ?
La SCPI s’adresse aux personnes souhaitant investir en immobilier sans avoir à se soucier des contraintes de gestion liée à la détention d’un bien immobilier.
- Les gérants de la SCPI se chargent entièrement de la gestion des biens (ils trouvent les biens immobiliers qui vont intégrer le parc, gèrent les locataires, les travaux, les taxes, etc…).
- L’investissement en SCPI est accessible à partir de quelques milliers d’euros.
- La SCPI permet de devenir co-propriétaire d’un parc immobilier diversifié.
- Chaque mois ou trimestre les épargnants perçoivent leur quote-part de loyer potentiel sous forme de dividendes.
Acheter des parts de la SCPI Iroko Zen est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme. Ce placement comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Qu’est-ce que le délai de jouissance ?
Le délai de jouissance est une caractéristique commune à l'ensemble des SCPI. Cela représente le délai qu'il nous faut pour transformer votre investissement en immobilier. Il s'agit d'une période pendant laquelle vous ne percevez pas de revenus.
Chez Iroko ZEN, les parts entrent en jouissance le premier jour du quatrième mois suivant la souscription. Les revenus étant versés à mois échu, les premiers dividendes seront perçus à la fin du cinquième mois.
NB : dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, la période de démembrement commence après l'expiration du délai de jouissance de 4 mois.
Ne vous contentez pas de nous croire sur parole !
Une souscription
100% en ligne
La souscription à la SCPI Iroko Zen est accessible en pleine propriété, en nu propriété et en démembrement viager, pour des personnes physiques ou morales. Et ce de manière 100% digitale : zéro papier pour plus d’efficacité !
Vous souhaitez en savoir plus ?
Simulez votre investissement
En pleine propriété, en nu propriété ou simplement simuler le montant de vos dividendes potentiels
Nous contacter directement
Prendre un rendez-vous avec un collaborateur d'Iroko.
Débutez votre projet d’épargne.
En pleine propriété ou en démembrement, en tant que personne physique ou morale
Souscrire