SCPI : Tout savoir avant d'investir

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi connue sous le nom de pierre papier, est un organisme de placement collectif. Concrètement, la société civile de placement immobilier collecte des fonds auprès de plusieurs investisseurs dans le but d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif.

Grâce à ce placement, les épargnants ont la possibilité d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer le parc immobilier. La gestion des biens est confiée à une société spécialisée et les associés sont copropriétaires des biens immobiliers.

Il est courant de parler de SCPI d’entreprise pour qualifier les sociétés qui gèrent des immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, commerces, etc.). Les SCPI qui acquièrent des immeubles à usage d’habitation, quant à elles, sont qualifiées de SCPI résidentielle.

Pour l’investisseur, le fonctionnement de la SCPI est plutôt simple : il achète des parts de la SCPI et peut percevoir des revenus potentiels appelés dividendes qui sont versés mensuellement ou trimestriellement à hauteur de sa quote-part dans la société et des loyers perçus.

Du côté de la SCPI, après la collecte de fonds auprès des investisseurs, la société civile de placement immobilier investit les fonds collectés dans des actifs immobiliers pour l’ensemble des investisseurs. C’est elle qui perçoit les loyers potentiels versés par les locataires des immeubles achetés et qui les reverse ensuite aux investisseurs (proportionnellement à leur quote-part dans la société).

La SCPI gère également la mise en location des biens, la recherche de locataires et la gestion globale du parc immobilier : vente des biens, achats de nouveaux biens selon les opportunités du marché, travaux de rénovation, récupération des loyers potentiels, etc.

En contrepartie de ces missions, l’investisseur doit s’acquitter de frais de gestion. La performance des SCPI est souvent nette de ces frais.

Quelle SCPI choisir ? La SCPI peut être à capital fixe ou à capital variable. Concrètement, il est possible de souscrire à des parts de SCPI à capital fixe uniquement :
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• à l’occasion d’une augmentation de capital (cette dernière n’est possible que sous certaines conditions) ;
• auprès d’un associé qui cède ses parts sur un marché secondaire.
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À l’inverse, il est possible de souscrire à des parts de SCPI à capital variable à tout moment, dans la limite d’un plafond de capital déterminé dans les statuts. L’achat peut également être réalisé lorsqu’un associé souhaite céder ses parts.

Ce type de SCPI achète principalement des immeubles professionnels (bureaux, entrepôts, commerces, etc.) ou des résidences de services (résidence étudiante, résidence pour sénior, EHPAD, etc.).

La SCPI de rendement a un objectif précis : avoir le plus haut rendement potentiel sur le long terme. Pour ce faire, elle n’hésite pas à se diversifier ou à investir sur un segment de marché unique afin de multiplier les sources de revenus. Son ticket d’entrée est raisonnable entre 150 € et 1 000 € la part en moyenne.

Ce type de SCPI investit généralement dans des biens qui bénéficient d’un important potentiel de revalorisation (achat en nue-propriété ou en viager, acquisition de commerces à rénover, investissement dans des logements soumis à la loi de 1948, etc.).

Ces SCPI n’ont pas pour vocation de distribuer des revenus importants, mais plutôt d’engendrer des potentielles plus-values à terme. En effet, les immeubles acquis seront transformés ou réadaptés et pourront potentiellement voir leur valeur de marché augmentée. Cette revalorisation pourra être profitable pour les investisseurs. Pour rappel, le capital investi n'est pas garanti et dépend des aléas du marché immobilier.

L'investisseur mobilise son épargne pour réaliser son acquisition. Investir dans une SCPI au comptant est plutôt simple d’accès, dans la mesure où il n’existe aucun dossier de financement à monter. L’achat n’est donc soumis à aucune condition (d’obtention d’un prêt, par exemple), et l’opération est relativement fluide.

L’investisseur doit ici contracter un prêt immobilier, comme il le ferait pour un achat immobilier traditionnel. Il peut alors profiter de l’effet de levier pour maximiser son placement. En effet, il est possible d’utiliser les revenus issus de la SCPI pour couvrir en partie ou en totalité les mensualités de remboursement de l’emprunt.

Dans le cadre d'une souscription à crédit, les SCPI ne garantissant pas leur rendement, les dividendes reçus ne peuvent pas être suffisants pour rembourser le crédit, l’investisseur devra payer la différence. Nous nous rappelons qu’un crédit vous engage et doit être remboursé.

Lorsque l’investisseur dispose d’un contrat d’assurance vie en unités de compte, il peut choisir d’y intégrer des parts de SCPI. Dans ce cas, c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique. Autrement dit, les revenus des SCPI ne sont pas taxés tant qu’ils ne sortent pas du contrat. L’imposition ne s’applique que lors d’un rachat partiel ou total. Lorsque le retrait a lieu après les huit ans du contrat, l’investisseur n’est imposé que sur les plus-values à hauteur de 17,2 % (prélèvements sociaux).

En revanche, s’il opte pour ce type d’investissement, l’investisseur ne peut qu’acquérir des parts au sein d’une des SCPI disponibles par le biais de son contrat. L’offre est donc plus limitée que dans le cadre d’un achat en direct. De la même manière, les contrats d’assurance vie ne permettent pas d’accéder à des SCPI fiscales et il n’est pas possible de financer son achat par un emprunt.

L’achat de parts de SCPI est également envisageable grâce au mécanisme du démembrement. Dans ce cas, la pleine propriété des parts est divisée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

La période de démembrement qui peut être temporaire (entre 3 et 20 années en règle générale) ou viagère (jusqu’au décès de l’usufruitier).

L’usufruitier bénéficie alors du droit de disposer du bien (l’usus) et d’en percevoir les revenus potentiels (le fructus). Le nu-propriétaire, de son côté, ne perçoit aucun revenu durant la période de démembrement. En contrepartie de cette absence de revenus, le nu-propriétaire bénéficie d'une décote (réduction) sur le prix unitaire de la part. Plus la durée choisie sera longue, plus la décote sur le prix de la part sera importante. À l’issue de cette période, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété des parts. Il pourra soit conserver ses parts et commencer à percevoir des revenus, soit les revendre au prix de part sans décote en vigueur à la date de la cession.

Pendant la période de démembrement, l’usufruitier et le nu-propriétaire jouissent de droits séparés. En revanche, ils doivent tous deux être d’accord pour la vente de la pleine propriété du bien.

Investir dans une société civile de placement immobilier présente certains avantages. En l’occurrence, la SCPI offre la possibilité aux investisseurs de diversifier leurs placements en investissant dans des projets immobiliers multiples et souvent inaccessibles aux particuliers (locaux professionnels, logement à plusieurs millions d’euros, etc.).

De la même manière, contrairement à un investissement immobilier classique, avec la SCPI, les risques sont mutualisés entre l’ensemble des investisseurs et grâce aux multiples lots immobiliers détenus par la société civile de placement immobilier.

Notez, par ailleurs, que grâce à la SCPI, il est possible d’investir dans l’immobilier à moindre coût. Le ticket d’entrée varie entre 150 € et 5 000 €, ce qui est largement inférieur au prix d’un appartement traditionnel, par exemple. Par ailleurs, il s’agit d’un véhicule de placement qui offre une relativement bonne rentabilité en contrepartie d’un risque modéré.

Enfin, dernier avantage et non des moindres, l’investisseur est totalement déchargé de la gestion immobilière des actifs. Il n’a pas à superviser la recherche de biens, de locataires ou à gérer les travaux à réaliser dans les logements. C’est la société de gestion elle-même qui s’en charge.

L’investisseur qui place son argent dans une SCPI n’a que peu de pouvoir de décision. C’est, en effet, la société de gestion qui est décisionnaire sur de nombreux sujets : les biens à acquérir ou vendre, la stratégie à adopter, etc. Ici, contrairement à l’investissement immobilier traditionnel, l’épargnant n’est pas maître à bord, il ne peut pas imposer ses choix, ni utiliser à des fins personnelles les biens de la SCPI. C'est pour cela qu'il est important de se renseigner sur la société de gestion qui gère la SCPI avant d'investir.

Par ailleurs, les frais qui s’appliquent dans le cadre d’un investissement dans une société civile de placement immobilier les frais peuvent être importants. Il existe plusieurs frais : les frais d’acquisition, les frais de souscription, les frais de gestion ou encore les frais de cession lors de la revente d’un immeuble.

En outre, acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier à long terme “qui est peu liquide” et le placement n’exclut aucun risque de perte en capital. Les rendements varient en fonction des loyers perçus et ne sont, en outre, jamais garantis.

S’il est vrai qu’investir dans une SCPI présente de nombreux avantages, l’opération n’est pas sans danger. En l’occurrence, il existe un risque de perte partielle ou totale du capital. Les sommes investies ne sont pas garanties.

Acheter des parts de SCPI revient à réaliser un investissement immobilier locatif. Certes, la SCPI possède souvent une grande diversité d’actifs, un vaste parc locatif et un nombre important de locataires qui permettent de mutualiser les risques.
En revanche, les loyers versés ne sont pas garantis et peuvent varier selon la conjoncture.

Notez qu’à ce sujet, il n’existe aucune certitude quant aux montants exacts des dividendes qu’il est possible de percevoir à court, moyen ou long terme, ni même quant à la valeur des parts au moment de leur revente.

Il convient de rappeler que la SCPI est un placement à long terme. Pour obtenir un maximum de rentabilité, il est conseillé de conserver son placement au minimum entre sept et dix ans. Mieux vaut donc être certain de ne pas avoir besoin des sommes investies, car même si les sommes ne sont pas bloquées et que l’associé peut revendre ses parts à tout moment, retirer les montants investis trop tôt peut lui faire perdre de l’argent. De la même manière, la liquidité, et donc le rachat des parts, n’est pas garantie.

Lorsque l’achat se réalise au travers d’un contrat d’assurance vie, il peut arriver que l’investisseur ne perçoive pas l’intégralité des revenus générés par les SCPI sur lesquelles il est investi. En effet, certains assureurs se réservent le droit de conserver une partie des dividendes (environ 10% observés sur les assureurs concernés).

Les frais de gestion du contrat sont également à prendre en considération pour l'investisseur car ils viendront en diminution de la performance potentielle globale des SCPI du contrat.

D’une manière générale, plus la taille de la SCPI est importante, plus le risque est mutualisé. Pour l’investisseur, cela signifie qu’une SCPI à forte capitalisation qui jouit de nombreux investisseurs, qui investit sur de multiples biens, dans des zones géographiques différentes ou des secteurs d’activité variés présente en principe moins de risque qu’une SCPI à faible capitalisation. Autrement dit, plus la SCPI a une valeur d’actif importante, plus elle est solide, reconnue et expérimentée.

Dans l’idéal, mieux vaut étudier la capitalisation de la SPCI avant de réaliser l’investissement et opter pour une société à forte capitalisation. Bien sûr, se positionner sur une SCPI moins importante en taille est envisageable, mais il faut être conscient que cela implique une mutualisation et une répartition plus légères.

L’investisseur peut également se pencher sur les rendements des cinq dernières années pour se faire une meilleure idée de la SCPI dans laquelle il souhaite investir. En revanche, il est important de rappeler que les performances passées de la société civile de placement immobilier ne présagent en rien ses performances futures. Ce critère doit donc être analysé avec beaucoup de recul. En effet, le rendement n’est pas garanti et est susceptible d’évoluer à la hausse comme à la baisse chaque année.

Il est important d’analyser le taux d’occupation de la SCPI, soit le pourcentage du parc immobilier occupé, et son évolution. Dans l’idéal, pour une meilleure optimisation du placement, mieux vaut privilégier les SCPI dont le taux d’occupation est important. En effet, lorsque les locaux ne sont pas loués, ils ne génèrent aucun revenu.

Afin de faire son choix, l’investisseur peut analyser la composition des actifs de la SCPI (bureaux, commerces, résidences de santé, etc.) et se tourner vers la structure qui lui offre une meilleure harmonisation de son patrimoine. Il est également important d’analyser la localisation géographique des biens et s’assurer que la politique d’investissement à ce sujet correspond bien aux attentes du futur associé.

Les SCPI appliquent deux principaux types de frais : les frais de gestion et les frais d’entrée. Il est important de comparer les frais appliqués par différentes SCPI et de se tourner vers celle qui propose l’offre la plus avantageuse. En effet, ces frais impactent directement la rentabilité financière du placement. Il est donc important d’y accorder une attention toute particulière.