Le démembrement en SCPI

Foucault de la Ferté
Bras droit du CEO
March 2, 2021
,
Épargne
Il existe une astuce pour investir dans des SCPI sans alourdir ses impôts : acheter les parts en démembrement temporaire de propriété.
Chez Iroko ZEN, le démembrement est accessible depuis le 1er février 2021.
Nous vous faisons, ici, découvrir le fonctionnement ainsi que les avantages associés à ce mode de souscription. 

Comment s'opère la division de la pleine propriété ?   

Concrètement, en SCPI le démembrement consiste à ventiler la Pleine Propriété d'une part entre la Nue-propriété et l'Usufruit :

Pleine Propriété = Nue-propriété + Usufruit

1) D’un point de vue général, l'usufruit confère à la personne le droit de faire usage (louer ou habiter) et de jouir (récolter les loyers) d’un bien.
En d’autres termes, l’usufruitier jouit d’un bien dont la nue-propriété appartient à une autre personne (le nu-propriétaire).

A noter !
En SCPI, l'usufruitier perçoit uniquement les dividendes et supporte donc l’imposition sur les revenus locatifs. 

2) La nue-propriété, elle, confère à la personne le droit de disposer d’un bien, c’est-à-dire, d'en détenir uniquement  la propriété des murs. 

A noter !
En SCPI, le nu-propriétaire laisse les dividendes à l'usufruitier et ne perçoit donc aucun revenu pendant la période de démembrement.

💡Tout savoir sur la nue-propriété

À qui est-elle destinée ?

L’investissement en nue-propriété est destiné aux épargnants (généralement personnes physiques) :

  • N'ayant pas besoin de revenus immédiats
  • Souhaitant limiter leur fiscalité (fortement imposés)
  • Souhaitant anticiper un besoin de revenus complémentaires (départ à la retraite par exemple)

Comment ça fonctionne ?

Opter pour le démembrement en investissant en nue-propriété c’est accepter de ne pas percevoir de revenus pendant la durée du démembrement en contrepartie d’une décote à l’acquisition (réduction du prix d’achat de la part).

La durée de la nue-propriété est choisie par l’épargnant en fonction de son projet.

Pour info !

Iroko ZEN propose des durées de démembrement allant de 3 à 20 ans. Vous pouvez les retrouver ci-dessous :

CLÉS DE RÉPARTITION IROKO ZEN

 A l'issue de la période de démembrement, les parts sont automatiquement et sans formalité remembrées. 2 options s’offrent alors à l'associé de la SCPI :

  1. Revendre ses parts
  2. Conserver ses parts et commencer à percevoir des revenus (sur le montant en pleine propriété)

Quels sont les avantages de ce mode de souscription ?

Une absence de fiscalité :

L'investissement en nue-propriété permet d'abord d’éviter l’imposition car le souscripteur décide de ne pas percevoir sa quote-part des loyers pendant la durée de démembrement choisie.
Par ailleurs, le montant de l’investissement sort entièrement de la base taxable à l’IFI.

Des parts moins chères :

Le second avantage de ce mode de souscription est de pouvoir bénéficier d'une réduction sur le prix de la part. Cette décote est calculée en fonction de la clé de répartition associée à la période de démembrement choisie par l’associé.

Chaque SCPI a ses propres clés de répartition et propose ainsi à leurs souscripteurs différentes décotes à l'achat. 

Chez Iroko ZEN, par exemple, pour un investissement en nue-propriété sur 7 ans, l'épargnant bénéficie d'une décote sur le prix de la part à hauteur de 27,5%. Le prix de la part d'Iroko ZEN en pleine propriété étant de 200€, cela représente une économie de 55€ soit une valeur d'acquisition de 145€.

Anticiper une baisse de revenus :

Enfin, pour un épargnant souhaitant anticiper un besoin de revenus complémentaires (départ à la retraite), investir en nue-propriété lui permet de se constituer un capital supérieur à son investissement puisqu'il récupérera les fruits de la vente de ses parts en pleine propriété.

Que se passe-t-il à la fin de la période de démembrement ?

Deux options s’offrent à l’associé :

  • Si l'associé décide de conserver ses parts, il percevra sa quote-part des loyers sur le prix de la part en pleine propriété, soit 200€ chez Iroko ZEN.

  • S'il décide de les revendre, l'associé ne supportera pas de fiscalité sur la plus-value générée par la décote. Cela signifie, chez Iroko ZEN, que pour 145€ investis, la plus-value de revente de 55 € (en pleine propriété) ne sera pas fiscalisée.

N.B. : la période de démembrement commence à compter de l'expiration du délai de jouissance (4 mois chez Iroko ZEN).

Exemple d'investissement en nue-propriété

Hypothèses :

  • Pas d'évolution (à la hausse ou à la baisse) du prix de la part
  • Objectif de distribution annuel de 5.5% non garanti
  • Commission de souscription de la SCPI Classique : 10% soit la moyenne du marché constatée en 2020 (source : pierrepapier.fr)
  • Durée d'investissement : 7 ans soit la durée d'investissement conseillée

Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.

💡Tout savoir sur l’usufruit

À qui est-il destiné ?

La partie usufruit concerne les épargnants désireux de se constituer un complément de revenus sur une période déterminée. Contrairement à la nue-propriété, l'usufruit par les avantages qu'il confère, concerne majoritairement les personnes morales. Le cas général étant le suivant : l'usufruitier est une entreprise qui place son excédent de trésorerie pour des raisons fiscales.

Comment ça fonctionne ?

En SCPI concrètement, l’usufruitier perçoit chaque mois ou trimestre des revenus (loyers) sur la durée de démembrement mais ne possédera plus rien à l’issue de cette période.  

Quels sont les avantages de ce mode d’investissement ?

L'investissement en usufruit se révèle avantageux pour les personnes morales. 

Un rendement supérieur :
Il permet de placer sa trésorerie et de la faire travailler à un meilleur taux.
A la souscription, une décote est calculée selon la clé de répartition. Elle permet d'acquérir la part à un prix inférieur et de la rémunérer au même taux qu'un investissement en pleine propriété. Chez Iroko ZEN l'objectif de distribution est de 5,5%.

Un avantage fiscal significatif :
Investir une partie de sa trésorerie permet de réduire sa base imposable et donc de bénéficier d'économies d'impôts. Aussi, dans le cas où l'entreprise serait soumise à l'IS, cet investissement est amortissable durant la durée du démembrement.

Que se passe-t-il à la fin de la période de démembrement ?

A la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère également l’usufruit. L’usufruitier ne possède donc rien à l’issue de cette période. 


Acheter des parts de la SCPI Iroko ZEN est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme. Nous vous recommandons une durée de placement de plus de 7 ans. Ce placement comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires. Iroko ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Foucault de la Ferté
Bras droit du CEO
March 2, 2021

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