Pour investir en SCPI et faire fructifier son patrimoine, il est nécessaire d'acquérir des parts. Grâce à un ticket d’entrée peu élevé, il est courant d’acheter des parts au comptant.
Si la pierre-papier bénéficie de nombreux avantages et d’une relative solidité, sa fiscalité peut parfois faire hésiter. Notamment les investisseurs qui paient déjà beaucoup d’impôts.
Parmi les autres méthodes disponibles pour se porter acquéreur de parts d’une SCPI, le démembrement du titre de propriété est sans doute l’une des moins connues.
A tort!
Le démembrement peut offrir plusieurs avantages selon votre profil investisseur et vos objectifs. Souhaitez-vous percevoir rapidement des revenus réguliers ou plutôt bénéficier d’une décote sur le prix d’achat de vos parts?
Iroko Zen propose le démembrement depuis février 2021 et vous dit tout de son fonctionnement que ce soit en termes de souscription que d’avantages associés.
1) Le démembrement en SCPI, c’est quoi?
Le démembrement en matière de SCPI est assez simple à comprendre si l’on connaît les notions de pleine propriété, d’usufruit et de nue propriété. Suivez le guide.
a) Bref rappel des notions autour de la propriété
D’un point de vue juridique, le droit de propriété s'applique au biens meubles et immeubles. Ainsi, le propriétaire d’un bien immobilier possède “le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue”. Il peut donc à son gré louer, modifier, revendre ou détruire son bien.
En matière de propriété on distingue trois notions essentielles qui correspondent à trois façons d’être propriétaire. Avec des droits différents.
- L’usus autorise à disposer de son bien
- Le fructus autorise à percevoir des revenus grâce à son bien
- L’abusus permet de posséder le bien en tant que propriétaire
b) Pleine propriété, nue propriété, usufruit : quelles différences?
La pleine propriété permet de disposer du bien (le vendre), de l’utiliser (y habiter par exemple) mais aussi d’en tirer des revenus sous la forme de loyers.
La nue propriété permet quant à elle uniquement de disposer du bien.
Enfin, l’usufruit (réunion de l’usus et du fructus) permet d’utiliser son bien et d’en percevoir des loyers.
Vous l’aurez compris, la pleine propriété est donc composée de la nue propriété et de l’usufruit. Facile non?
c) Le principe du démembrement de propriété en SCPI
En SCPI, le démembrement consiste à scinder les parts (ou titres de pleine propriété) entre deux investisseurs :
- L’usufruitier
Rappelons que l'usufruit confère à la personne le droit de faire usage (louer ou habiter) et de jouir (récolter les loyers) d’un bien.
L’usufruitier percevra donc la totalité des loyers et des dividendes générés par les titres de SCPI. Il devra en revanche s’acquitter des impôts sauf s' il dispose d’un déficit foncier non imputé.
- Le nue-propriétaire
La nue-propriété, elle, confère à la personne le droit de disposer d’un bien, c’est-à-dire, d'en détenir uniquement la propriété des murs.
Le nue propriétaire ne percevra donc aucun loyer pendant toute la période du démembrement (10 ans a minima ou plus dans le cas d’un démembrement viager). Il bénéficiera en revanche d’une décote sur le prix des titres lors de leur achat.
A noter !
L'usufruitier perçoit uniquement les dividendes et supporte donc l’imposition sur les revenus locatifs.
Le nu-propriétaire laisse les dividendes à l'usufruitier et ne perçoit donc aucun revenu pendant la période de démembrement.
d) Démembrement SCPI temporaire ou démembrement viager?
Deux méthodes existent pour un investissement en SCPI en démembrement : le démembrement temporaire ou le démembrement viager.
- Le démembrement temporaire
Il fixe à l’avance une durée déterminée de démembrement : 10, 15 ou 20 ans selon le contrat. Dès que le contrat prend fin le nue propriétaire récupère la pleine propriété de ses parts. Il peut alors décider de les vendre afin de réaliser une éventuelle plus value, ou bien de les conserver pour percevoir des revenus réguliers.
Le contrat de démembrement temporaire fixera une clé de répartition qui permettra aux nouveaux associés d’acquérir des titres de propriété à un prix compétitif grâce à une décote attractive.
Le prix de souscription des parts sera donc réparti entre l’usufruitier et le nu propriétaire selon la durée du démembrement et le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)
- Le démembrement viager
C’est la deuxième option pour un investisseur en démembrement SCPI. Le principe est simple. La nue propriété et l’usufruit sont scindés jusqu’à la mort de l’un ou l’autre des acquéreurs. Si l’un décède, l’autre récupère la pleine propriété.
En matière de succession, le démembrement viager est un outil fiscal attractif car il permet aux parents de conserver l’usufruit du bien et de transmettre la pleine propriété à leurs enfants à leur décès.
e) Que se passe-t-il à la fin de la période de démembrement SCPI ?
Deux options s’offrent à l’associé :
- Si l'associé décide de conserver ses parts, il percevra sa quote-part des loyers sur le prix de la part en pleine propriété, soit 200€ chez Iroko ZEN.
- S'il décide de les revendre, l'associé ne supportera pas de fiscalité sur la plus-value générée par la décote. Cela signifie, chez Iroko ZEN, que pour 145€ investis, la plus-value de revente de 55 € (en pleine propriété) ne sera pas fiscalisée.
N.B. : la période de démembrement commence à compter de l'expiration du délai de jouissance (4 mois chez Iroko ZEN).
A retenir !
A la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère également l’usufruit. L’usufruitier ne possède donc rien à l’issue de cette période.
Côté nu-propriétaire, 2 options s’offrent alors à l'associé de la SCPI :
- Revendre ses parts
- Conserver ses parts et commencer à percevoir des revenus (sur le montant en pleine propriété)
2) Démembrement en SCPI : quels avantages pour les investisseurs ?
Selon votre profil d'épargnant, vos objectifs et votre besoin de liquidités, la nue-propriété ou l’usufruit vous apporteront chacun des bénéfices spécifiques.
a) Le mode de souscription en nue-propriété
Opter pour le démembrement en investissant en nue-propriété c’est accepter de ne pas percevoir de revenus pendant la durée du démembrement en contrepartie d’une décote à l’acquisition (réduction du prix d’achat de la part). La durée de la nue-propriété est choisie par l’épargnant en fonction de son projet.
- À qui est-elle destinée ?
L’investissement en nue-propriété est destiné aux épargnants (généralement personnes physiques) :
N'ayant pas besoin de revenus immédiats
Souhaitant limiter leur fiscalité (fortement imposés)
Souhaitant anticiper un besoin de revenus complémentaires (départ à la retraite par exemple)
- Quels sont les avantages de ce mode de souscription ?
Une absence de fiscalité :
L'investissement en nue-propriété permet d'abord d’éviter l’imposition car le souscripteur décide de ne pas percevoir sa quote-part des loyers pendant la durée de démembrement choisie. Par ailleurs, le montant de l’investissement sort entièrement de la base taxable à l’IFI.
Des parts moins chères :
Le second avantage de ce mode de souscription est de pouvoir bénéficier d'une réduction sur le prix de la part. Cette décote est calculée en fonction de la clé de répartition associée à la période de démembrement choisie par l’associé. Chaque SCPI a ses propres clés de répartition et propose ainsi à leurs souscripteurs différentes décotes à l'achat.
Chez Iroko ZEN, par exemple, pour un investissement en nue-propriété sur 7 ans, l'épargnant bénéficie d'une décote sur le prix de la part à hauteur de 27,5%. Le prix de la part d'Iroko ZEN en pleine propriété étant de 200€, cela représente une économie de 55€ soit une valeur d'acquisition de 145€.
Anticiper une baisse de revenus :
Enfin, pour un épargnant souhaitant anticiper un besoin de revenus complémentaires (départ à la retraite), investir en nue-propriété lui permet de se constituer un capital supérieur à son investissement puisqu'il récupère les fruits de la vente de ses parts en pleine propriété.
- Exemple d'investissement en nue-propriété
Hypothèses :
Pas d'évolution (à la hausse ou à la baisse) du prix de la part
Objectif de distribution annuel de 5.5% non garanti
Commission de souscription de la SCPI Classique : 10% soit la moyenne du marché constatée en 2020 (source : pierrepapier.fr)
Durée d'investissement : 7 ans soit la durée d'investissement conseillée
Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
A noter !
Iroko Zen propose des durées de démembrement allant de 3 à 20 ans.
Vous pouvez les retrouver ci-dessous :
CLÉS DE RÉPARTITION IROKO ZEN
b) Le mode de souscription en usufruit
En SCPI concrètement, l’usufruitier perçoit chaque mois ou trimestre des revenus (loyers) sur la durée de démembrement mais ne possédera plus rien à l’issue de cette période.
- À qui est-il destiné ?
La partie usufruit concerne les épargnants désireux de se constituer un complément de revenus sur une période déterminée. Contrairement à la nue-propriété, l'usufruit par les avantages qu'il confère, concerne majoritairement les personnes morales. Le cas général étant le suivant : l'usufruitier est une entreprise qui place son excédent de trésorerie pour des raisons fiscales.
- Quels sont les avantages de ce mode d’investissement ?
Pour les personnes morales, l'investissement en usufruit permettra :
Un rendement supérieur :
Il permet de placer sa trésorerie et de la faire travailler à un meilleur taux. A la souscription, une décote est calculée selon la clé de répartition. Elle permet d'acquérir la part à un prix inférieur et de la rémunérer au même taux qu'un investissement en pleine propriété. Chez Iroko ZEN l'objectif de distribution est de 5,5%.
Un avantage fiscal significatif :
Investir une partie de sa trésorerie permet de réduire sa base imposable et donc de bénéficier d'économies d'impôts. Aussi, dans le cas où l'entreprise serait soumise à l'IS, cet investissement est amortissable durant la durée du démembrement.
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