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Ce qu'il faut retenir
Le démembrement de SCPI permet de répartir les droits attachés aux parts entre nue-propriété et usufruit.
Dans un démembrement temporaire, cette séparation est organisée pour une durée déterminée. La nue-propriété peut notamment permettre de préparer des revenus futurs sans rechercher de distributions immédiates.
Dans un démembrement viager, le mécanisme répond davantage à une logique de transmission, en permettant notamment de transmettre la nue-propriété tout en conservant les revenus potentiels associés à l’usufruit.
Dans les deux cas, le choix doit s’intégrer à une stratégie patrimoniale plus globale et tenir compte de l’horizon d’investissement, de la fiscalité, du besoin de revenus et des risques propres aux SCPI.
Le démembrement de parts de SCPI consiste à séparer temporairement ou viagèrement les droits attachés à la pleine propriété entre deux personnes :
- Le nu-propriétaire, qui détient les parts mais ne perçoit pas les revenus pendant le démembrement
- L’usufruitier, qui perçoit les revenus potentiellement distribués par la SCPI pendant cette période.
Cette organisation peut répondre à différents objectifs patrimoniaux : préparer des revenus futurs, adapter sa fiscalité ou organiser la transmission de son patrimoine.
Le démembrement ne modifie toutefois pas les risques propres aux SCPI. Le capital, les revenus et la liquidité des parts ne sont pas garantis. Investir en SCPI est un placement long terme qui comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité.
Comment fonctionne le démembrement en SCPI ?
En pleine propriété, un associé détient les parts et peut percevoir les revenus potentiellement distribués par la SCPI.
Dans le cadre d’un démembrement, ces droits sont séparés.
Le nu-propriétaire achète ses parts à un prix inférieur à leur valeur en pleine propriété. Cette décote correspond à la valeur de l’usufruit dont il ne bénéficie pas pendant la période prévue.
De son côté, l’usufruitier acquiert le droit de percevoir les revenus potentiels attachés aux parts pendant cette même période.
À la fin du démembrement, la pleine propriété est reconstituée au profit du nu-propriétaire, sans qu’il ait à racheter l’usufruit. Il peut alors conserver ses parts et percevoir les éventuels revenus futurs ou demander leur revente.
La valeur des parts à cette date peut toutefois être supérieure ou inférieure à celle constatée au moment de l’investissement.
L’horizon de placement recommandé pour les SCPI Iroko Zen et Atlas est de 10 ans.
Démembrement temporaire ou viager : quelle différence ?
Le démembrement temporaire
La durée est déterminée dès la souscription, par exemple 5, 10 ou 15 ans selon les modalités proposées par la SCPI.
Pendant cette période, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. La revente de parts démembrées avant le terme peut être complexe et la liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie. En contrepartie, il acquiert ses parts avec une réduction sur le prix (que l’on appelle décote), dont le niveau dépend notamment de la durée du démembrement.
Plus la durée du démembrement est longue, plus la valeur de l’usufruit est importante et, en contrepartie, plus la décote dont bénéficie le nu-propriétaire à l’achat est élevée.
Cette solution répond principalement à une logique de décalage dans le temps des revenus : l’investisseur accepte de ne rien percevoir aujourd’hui dans la perspective de retrouver la pleine propriété à une échéance déterminée.
Le démembrement viager
Le démembrement viager ne prévoit pas de durée déterminée à l’avance. Il prend fin au décès de l’usufruitier.
Il est notamment utilisé dans une logique de transmission patrimoniale : une personne peut conserver l’usufruit de ses parts et donc continuer à percevoir leurs revenus potentiels, tout en transmettant leur nue-propriété.
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts.
Pourquoi investir en démembrement en nue-propriété en SCPI ?
La nue-propriété peut notamment être envisagée par un investisseur qui n’a pas besoin de revenus immédiats.
Son principal intérêt est de pouvoir investir avec une décote sur le prix correspondant à la pleine propriété. En contrepartie, aucun revenu n’est perçu pendant toute la durée du démembrement.
Cela peut par exemple s’inscrire dans une stratégie de préparation de la retraite : un investisseur encore en activité peut accepter de ne pas percevoir de revenus aujourd’hui afin de récupérer la pleine propriété des parts à une période où ses besoins de revenus complémentaires seront potentiellement plus importants.
Lors d’un investissement en nue-propriété, l’épargne est bloquée pendant toute la durée du démembrement, même si la durée de démembrement sélectionnée est supérieure à la durée de placement recommandée de la SCPI, à savoir 10 ans.
La nue-propriété présente également des particularités fiscales. En l’absence de revenus perçus pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’est pas imposé sur les revenus distribués à l’usufruitier. Le traitement au regard de l’IFI dépend également des conditions du démembrement et de la situation de l’investisseur.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et de la nature du démembrement. Il est susceptible d’évoluer.
L’autre aspect intéressant est de pouvoir bénéficier d'une réduction sur le prix de la part. Celle-ci est calculée en fonction de la clé de répartition associée à la période de démembrement choisie par l’associé. Chaque société de gestion a ses propres clés de répartition et propose ainsi à leurs souscripteurs différentes décotes à l'achat.
Et l’usufruit de SCPI ?
L’usufruit ne répond pas à la même logique selon qu’il est temporaire ou viager.
Dans le cadre d’un démembrement temporaire, l’usufruitier acquiert le droit de percevoir les revenus potentiels distribués par la SCPI pendant une durée déterminée à l’avance. À l’issue de cette période, l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts.
Dans le cadre d’un démembrement viager, l’usufruit est conservé jusqu’au décès de l’usufruitier. Cette configuration est notamment utilisée dans une logique de transmission : l’usufruitier peut continuer à percevoir les revenus potentiels des parts tandis que la nue-propriété est détenue par une autre personne.
Dans les deux cas, l’usufruitier bénéficie des revenus potentiels attachés aux parts pendant la durée de son usufruit, mais il ne récupère pas la pleine propriété des parts à son terme.
Quels sont les risques du démembrement de SCPI ?
Le nu-propriétaire reste exposé à l’évolution de la valeur des parts. À la fin du démembrement, leur valeur peut avoir augmenté comme diminué.
Il faut également pouvoir immobiliser son investissement pendant toute la durée prévue. La revente d’une nue-propriété avant son terme peut être plus complexe et la liquidité des parts de SCPI n’est, dans tous les cas, pas garantie.
Enfin, le nu-propriétaire doit accepter de ne percevoir aucun revenu pendant plusieurs années. Une durée de démembrement doit donc être choisie en cohérence avec ses besoins futurs et son horizon patrimonial.
