Les gains potentiels générés par la cession de parts de SCPI ou par la cession d’immeubles doivent être déclarés à l’administration fiscale. Ces revenus font, en effet, l’objet d’une imposition sur le revenu et relèvent de la fiscalité des plus-values immobilières. Cette imposition, toutefois, n’intervient que lorsque l’investisseur prend la décision de vendre ses parts, ou que la SCPI elle-même obtient des dividendes pour la vente d’un actif immobilier. Quelle est la fiscalité des plus-values de SCPI ? Nous vous livrons quelques éléments de réponse à travers l’article qui suit.
Qu’est-ce qu’une plus-value en SCPI ?
Lorsqu’un investisseur revend ses parts de SCPI à un prix plus élevé que ce qu’il avait initialement payé, il réalise une plus-value. Concrètement, la plus-value est la différence entre la valeur de cession des parts et leur valeur d’achat (incluant les frais d’acquisition). On parle également de plus-value lorsque la SCPI elle-même décide de se séparer d’un bien et qu’elle parvient à le revendre plus cher que ce qu’elle avait elle-même payé à l’acquisition.
Toutes les plus-values réalisées doivent être déclarées à l’administration fiscale. Ces revenus sont, en effet, imposés au titre des plus-values immobilières. Les plus-values de SCPI sont soumises au même régime fiscal que les plus-values générées pour la vente d’un bien immobilier. Cependant, plus les parts sont conservées longtemps, moins l’impôt à payer est conséquent.
En matière de gestion de parts de SCPI, lorsque l’investisseur vend ses parts de SCPI à un prix inférieur au prix d’acquisition, il enregistre une moins-value. Dans ce cas, il ne doit aucun impôt à l’administration fiscale.
La fiscalité des plus-values de SCPI pour les personnes physiques
Lors de la cession des parts
Comme expliqué précédemment, lorsqu’un investisseur vend ses parts de SCPI et qu’il réalise une plus-value, cette dernière est soumise au régime d’imposition des plus-values immobilières. Le montant de l’imposition dépend de la durée de détention des parts. Un abattement spécifique s’applique, comme le montre le tableau ci-dessous.
La plus-value nette, après calcul des abattements, est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. Elle est également soumise aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,20 %. Le total d’imposition atteint ainsi 36,20 %.
Les plus-values d’une valeur de plus de 50 000 € sont également assujetties à une taxe spécifique. Son taux est progressif et atteint 6 % pour les plus-values imposables de plus de 260 000 €.
Pour rappel, le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
Lors de la cession d’immeubles
Lorsque la SCPI vend l’un des immeubles qui composent son patrimoine immobilier, c’est le même régime fiscal qui s’applique. La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’actif avec un abattement par année de détention.
La plus-value imposable est ensuite répartie entre les différents associés selon leur quote-part dans la SCPI. Chacun est ensuite redevable de l’impôt qui correspond à sa quote-part, individuellement.
Les plus-values sur valeurs mobilières
Lorsque la SCPI place sa trésorerie sur des actifs financiers (SICAV, FCP, etc.) et qu’elle réalise une plus-value lors de la revente des titres, cette dernière est répartie entre les associés et est imposée à leur nom. Ce sont ensuite les règles d’imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières qui s’appliquent.
Autrement dit, les gains sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique de 30 %, avec 12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. Les contribuables peuvent également opter pour l’application du barème progressif plutôt que l’impôt forfaitaire de 17,2 %.
Comment déclarer les plus-values de parts de SCPI ?
Dans le cadre d’une cession de parts de SCPI par le biais de la société de gestion, c’est elle qui se charge de réaliser les différents calculs de l’imposition de la plus-value des parts des SCPI. Elle s’occupe ensuite de verser à l’administration fiscale les montants dus. Les associés n’ont, de leur côté, aucune démarche spécifique à réaliser bien qu’ils demeurent responsables de la déclaration.
En revanche, dans le cadre d’une vente de gré à gré entre particuliers, c’est à l’investisseur d’effectuer la déclaration en remplissant le formulaire n° 2048-M et de payer l’impôt dû à l’administration fiscale lors de l’enregistrement de l’acte de cession.
Focus sur la fiscalité des plus-values des SCPI des personnes morales
Les plus-values réalisées par des personnes morales qui résident en France et qui font partie de l’actif professionnel sont imposables sous le régime des plus-values professionnelles dans les conditions de droit commun selon le régime qui leur est propre, qu’elles soient au régime des bénéfices professionnels (BIC, BA, BNC) ou à l’impôt sur la société.
Concrètement, la quote-part de la plus-value immobilière réalisée par la SCPI est versée aux associés. Ils doivent ensuite inclure ce montant dans leur déclaration de résultat et payer l’impôt correspond.
Pour les associés soumis à l’impôt sur les sociétés, les plus-values relèvent du régime des plus-values professionnelles à court terme. La quote-part correspondante est alors intégrée dans le résultat imposable à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.
Pour les associés imposables dans la catégorie des bénéfices professionnels, et dont les quotes-parts de SCPI sont inscrites à l’actif, les plus-values immobilières sont intégrées à leur bénéfice imposable sous un certain seuil.
Fiscalité des plus-values de SCPI : tout ce que vous devez savoir
- La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. Il existe également des prélèvements sociaux à hauteur de 17,20 %.
- Chaque année, la société de gestion adresse à l’ensemble des associés un imprimé fiscal unique (IFU) indiquant le montant des revenus à déclarer sur le formulaire n° 2044.
- La plus-value des SCPI correspond à la soustraction entre le prix de cession et le prix d’acquisition des parts.
- Lorsque le montant des parts de SCPI est inférieur à 10 % de la valeur vénale estimée par l’expert immobilier, la SCPI peut procéder à une revalorisation de ses parts (lien vers revalorisation part SCPI), en augmentant leur valeur.
