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Épargne

Le guide pour investir dans une SCPI européenne

SCPI
Temps de lecture :
7 min

Pour sa fiscalité attrayante et la diversification immobilière qu’elle offre, la SCPI européenne attire de plus en plus d’investisseurs. Pour rappel, une société civile de placement immobilier européenne est un fonds qui détient du patrimoine immobilier en Europe. Investir dans une telle SCPI présente certains atouts. Bien qu’elle n’exclut aucun risque d’une SCPI “classique”, la SCPI européenne bénéficie d’une fiscalité avantageuse par rapport à une SCPI française (investissant en France). Quelle est la fiscalité qui s’applique aux SCPI européennes ? Explications.

Il faut garder à l’esprit que le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

1) Qu’est-ce qu’une SCPI européenne ?

Une SCPI européenne est une structure juridique de droit français qui détient un patrimoine immobilier locatif tertiaire ou résidentiel en Europe, et plus précisément, à l’extérieur de la France. Ainsi, pour être qualifiée d’Européenne, la société civile de placement immobilier doit impérativement être propriétaire d’immeubles situés en dehors des frontières métropolitaines (Allemagne, Italie, Espagne, Pays-Bas, etc.).

Investir dans une SCPI européenne comporte certains atouts. Il s’agit d’un placement qui permet de diversifier son patrimoine immobilier tant sur le plan géographique que sectoriel. L’opération peut afficher une fiscalité attrayante pour la SCPI, notamment grâce aux différentes conventions fiscales établies entre la France et certains pays d’Europe. En ce qui concerne la fiscalité personnelle des souscripteurs, son traitement dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

2) Les conventions fiscales des SCPI européennes

a) Les grands principes des conventions fiscales

D’une manière générale, toute personne physique qui détient sa résidence fiscale en France doit déclarer l’ensemble de ses revenus en France. Toutefois, lorsque les contribuables résident en France, mais qu’ils perçoivent des revenus de source étrangère, ils doivent se référer à la convention fiscale conclue entre la France et le pays d’où proviennent les revenus afin de déterminer :

  • s’ils doivent être imposés France ou ailleurs ;
  • le pays dans lequel ils doivent réaliser leur déclaration d’impôt ;
  • les exonérations d’impôt auxquelles ils peuvent bénéficier ;
  • s’il existe un mécanisme qui peut leur permettre d’éviter la double imposition des revenus de source étrangère.

b) Les conventions fiscales dans le cadre d’un investissement en SCPI

La règle s’applique également pour les revenus issus des SCPI dans lesquelles les contribuables auraient investi. Concrètement, le patrimoine immobilier des SCPI européennes est imposé selon la fiscalité du pays dans lequel il se trouve (et non pas par rapport au pays de résidence du souscripteur). Cela signifie donc que les loyers d’un immeuble de bureaux localisés à Berlin seront imposés selon le régime de la fiscalité allemande, même si ce bien est détenu par une SCPI française dont les associés sont eux aussi résidents fiscaux français.

Afin d’éviter la double imposition (dans ce cas-ci, en France et en Allemagne), il existe des conventions fiscales conclues entre la France et les États membres de l’Union européenne. Grâce à elles, les épargnants peuvent bénéficier d’une réduction fiscale spécifique.

C’est notamment le cas de certains pays (Allemagne, Espagne, etc.) pour lesquels les détenteurs de parts de SCPI restent imposables sur leurs revenus locatifs étrangers en France et dans le pays où se trouvent les biens. Néanmoins, ils profitent en contrepartie d’un crédit d’impôt pour compenser l’impôt français. À l’inverse, lorsque les revenus sont issus d’autres états (Belgique, Pays-Bas, Irlande, etc.), ils ne sont pas imposés en France, mais ils sont pris en compte dans le calcul du taux d’imposition du contribuable qui s’applique ensuite aux revenus français uniquement.

c) Le formulaire 2047 pour déclarer ses revenus

Pour déclarer les revenus potentiels de SCPI de source étrangère dont ils ont bénéficié (plus-values, dividendes, etc.), les associés doivent remplir le formulaire de déclaration 2047 dédié aux revenus de natures étrangères. À travers ce formulaire, deux méthodes d’imposition peuvent être utilisées par l’administration fiscale en fonction du pays d’où proviennent les revenus de la SCPI : le crédit d’impôt ou le taux effectif.

3) La fiscalité de la SCPI européenne : entre crédit d’impôt et taux effectif

L’imposition des SCPI françaises dépend du taux marginal d’imposition des investisseurs et inclut les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. À contrario, les SCPI européennes profitent d’une fiscalité allégée, car les loyers perçus sont considérés comme des revenus de source étrangère.

Grâce aux conventions fiscales signées entre les États de l’Union européenne, la fiscalité des revenus issus d’une SCPI européenne peut suivre :

  • la méthode du crédit d’impôt ;
  • la méthode du taux effectif (aussi connue sous le nom de régime de l’exonération).

Par ailleurs, il n’existe aucun prélèvement social sur les revenus fonciers issus de SCPI européennes. Notez, enfin, qu’en l’absence de convention, les revenus fonciers sont imposables en France et que le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

a) La méthode du taux effectif

Le principe général des conventions fiscales est l’imposition des potentiels revenus fonciers issus de SCPI européennes dans le pays de situation de l’immeuble selon la réglementation de l’État dont il est question. Ainsi, les potentiels revenus sont exonérés en France, mais doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de source française selon la méthode du taux effectif. Leur montant est pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable aux revenus français.

La méthode du taux effectif (aussi connu sous le nom de régime de l’exonération) s’applique pour des revenus fonciers issus de SCPI qui investissent dans certains pays d’Europe en particulier. Concrètement, avec la méthode du taux effectif, l’administration fiscale calcule le taux moyen d’imposition effectif du contribuable puis l’applique à la base d’imposition française sans prendre en compte les revenus fonciers issus de la SCPI européenne. Autrement dit, les revenus étrangers potentiels ne sont pas pris en compte dans le calcul du revenu imposable en France, mais ils sont fictivement ajoutés pour calculer un taux d’imposition théorique. Ce taux sera ensuite appliqué à l’ensemble des revenus français et étrangers.

b) La méthode du crédit d’impôt

Certaines conventions fiscales prévoient l’imposition des revenus fonciers issus de SCPI européennes en France, en plus de l’imposition dans le pays dans lequel ils trouvent leur source, puis l’élimination de la double imposition par le biais d’un crédit d’impôt dont le montant est souvent égal à l’impôt français.

Le crédit d’impôt est alors calculé selon la formule suivante : impôt sur les revenus mondiaux x (revenu net catégoriel de source étrangère/revenu net imposable).

Investir dans une SCPI européenne : avantages et inconvénients

Globalement, il existe deux principaux avantages à investir dans une SCPI européenne :

  • diversifier son patrimoine immobilier et son portefeuille SCPI ;
  • profiter de potentiels rendements intéressants grâce à une fiscalité allégée.

En effet, la SCPI européenne peut varier ses actifs grâce à un parc immobilier résidentiel ou tertiaire à l’extérieur du territoire français et profiter ainsi de la dynamique du marché européen. Elle peut ainsi se tourner vers des secteurs où la demande locative est importante et viser les plus grandes villes européennes. Le marché européen offre de nouvelles sources de diversification et de potentiels rendements.

Toutefois, la pratique compte aussi quelques inconvénients. Comme tout placement, celui-ci compte aussi des risques de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises (en cas d’investissement en dehors de la zone euro). En outre, il s’agit d’un investissement à long terme. Par ailleurs, les sociétés de gestion ne garantissent pas le rachat des parts. Enfin, notez qu’en matière de fiscalité, les règles peuvent également différer en fonction de la situation personnelle de chaque contribuable.

Il est donc important de prendre le temps de considérer chacun des risques énoncés avant de se tourner vers un tel investissement.

SCPI européenne et fiscalité : tout ce que vous devez savoir

Les potentiels loyers issus des SCPI européennes sont-ils soumis aux prélèvements sociaux ?

Non, les potentiels revenus issus des SCPI européennes ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Comment déclarer les revenus fonciers qui proviennent d’une SCPI européenne ?

Pour déclarer les potentiels revenus fonciers qui proviennent d’une SCPI européenne, les investisseurs doivent remplir le formulaire de déclaration 2042 et 2047 (dédié aux revenus de nature étrangère).

Comment sont taxés les revenus fonciers issus des SCPI françaises ?

L’imposition des SCPI françaises dépend du taux d’imposition des investisseurs. Les potentiels revenus sont ensuite taxés selon le régime des revenus fonciers (au régime réel ou microfoncier) et sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Dans quels pays investissent les SCPI européennes ?

Les SCPI européennes investissent :

  • en Allemagne à hauteur de 51,2 % ;
  • aux Pays-Bas à hauteur de 12,7 % ;
  • en Italie pour 8,7 % ;
  • en Europe du Nord à hauteur de 7,7 % ;
  • en Belgique à hauteur de 6,2 % ;
  • en Irlande à hauteur de 5,6 % ;
  • au Royaume-Uni à hauteur de 5 % ;
  • en Espagne à hauteur de 1,4 % ;
  • au Portugal à hauteur de 0,7 %*.

source : PierrePapier, en 2019

A savoir avant d’investir

  • Acheter des parts dans une SCPI est un investissement immobilier long terme. Nous vous recommandons une durée de placement de plus de 7 ans.
  • Comme tout placement, celui-ci comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
  • Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

Les informations présentées ci-dessus ne constituent ni un élément contractuel, ni un conseil en investissement.

Ceci est une communication publicitaire. Renseignez-vous sur Iroko.eu avant d’investir.‍

SOURCES :

https://www.ieif.fr/revue_de_presse/scpi-europeennes-comment-choisir

https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/imposition-des-revenus-de-source-etrangere

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2585-PGP.html/identifiant=BOI-INT-CVB-BEL-20-20120912

https://www.pierrepapier.fr/actualite/scpi-de-plus-en-plus-europeennes/

https://www.impots.gouv.fr/www2/precis/millesime/2017-2/precis-2017-chapter-1.3.2.html?version=20170701

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4616-PGP.html/identifiant%3DBOI-IR-LIQ-20-30-30-20120912

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