Une SCPI sans frais est une SCPI sans frais de souscription ou frais d’entrée.
Attention, malgré cette appellation, il y a toujours des frais lors d'un investissement en SCPIdes frais de gestion prendre en compte.
Cette nouvelle génération de SCPI a fait son apparition en 2019.
Il existe aujourd’hui 4 SCPI sans frais d’entrée :
- Iroko ZEN
- NEO
- Remake Live
- Upeka
I. Quels sont les principaux frais en SCPI ?
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A. Les frais d’entrée ou frais de souscription en SCPI
Les frais de souscription sont à différencier des frais de notaire.
Les frais d’entrée sont en moyenne de 10%.
Ils permettent de rémunérer :
- les distributeurs de SCPI
- les sociétés de gestion sur la collecte des capitaux
Les frais d’entrée sont prélevés dès que l’investissement est réalisé.
Si vous souscrivez à une SCPI via l’assurance vie, ils sont constatés dès la souscription.
En revanche si vous souscrivez en direct, ils seront constatés au moment du retrait des parts (à la sortie).
Pourquoi certaines SCPI décident de supprimer les frais d’entrée ?
Certaines SCPI ont fait le choix de ramener ces frais à 0% afin que la valeur d’achat soit égale à la valeur de retrait, à prix de part égale.
B. Les frais de gestion en SCPI
Il y a différents types de frais de gestion qui permettent de rémunérer la société de gestion en échange du travail réalisé sur la SCPI.
Différents frais de gestion sont appliqués au cours de la vie d'un actif :
1. Commission d'acquisition
Elle permet de rémunérer le travail de la société de gestion lorsqu'elle achète de nouveaux biens (relations avec les brokers, recherche et visites des biens, rédaction des due diligences, etc.)
2. Commission de gestion sur les loyers
Elle permet de rémunérer la société de gestion sur les différentes missions liées à la gestion des locataires.
3. Commission sur les travaux réalisés
Elle permet de rémunérer la société de gestion sur les différentes missions liées à la gestion des travaux (définition des plans, travaux, choix et pilotage des prestataires, etc.)
4. Commission lors de cession d’immeuble
Elle permet de rémunérer la société de gestion sur la cession d’un actif.
Par exemple pour la SCPI Iroko Zen, ces frais s’appliquent uniquement si la revente d’un actif génère une plus-value supérieure à 5%.
5. Commission de brokerage
Elle intervient dans le cas où il n’y a pas d’intermédiaire à la vente ou à l’achat d’un bien immobilier et que ce travail a bien été réalisé par la société de gestion.
C. Les frais de cession en SCPI
Généralement les SCPI n’appliquent pas de frais de cession.
Seules les SCPI sans frais d’entrée prélèvent une pénalité de sortie (5% pour Iroko ZEN).
La pénalité de sortie est appliquée les 3 à 5 premières années en cas de retrait anticipé pour éviter tout comportement volatil dans le cadre de ce placement immobilier.
II. Quelles sont les SCPI sans frais de souscription ?
⚠️ Pour rappel, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Sources :
A. Iroko ZEN - gérée par Iroko
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C’est la 1ère SCPI des usages de demain.
Elle fait partie de ces jeunes SCPI qui n’ont pas d’héritage.
Elle est née en novembre 2020 en plein covid.
Cette période a renforcé quelques tendances sur l’immobilier :
- nouveaux usages des bureaux avec l’arrivée du télétravail
- l’essor du commerce
Iroko zen vise à accompagner les transitions générationnelles, démographiques et digitales de manière opportuniste. Depuis le lancement, son patrimoine immobilier est sous-pondéré en bureaux.
Elle investit davantage en commerce, santé et éducation et surpondère la classe d’actif locaux d’activité, logistique et entrepôts.
Elle est présente dans cinq pays d’Europe de l’Ouest :
- en France
- en Allemagne
- aux Pays-Bas
- en Irlande
- en Espagne
Iroko Zen est disponible :
- en ligne sans frais de souscription
- à partir de 5000€
- en pleine propriété
- en nue-propriété
- en démembrement
- pour les personnes physiques
- pour les personnes morales
Après un taux de distribution de 7,10% en 2021 et de 7,04% en 2022, Iroko Zen devrait une nouvelle fois dépasser son objectif de taux de distribution non garanti de 5,50% en 2023.
Taux de distribution de la SCPI :
⚠️ Pour rappel, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
B. NEO - gérée par Novaxia
La SCPI Novaxia Néo s’est lancée en juin 2019.
C’est la 1ère SCPI sans frais de souscription du marché, sous réserve de conserver les parts 5 ans (sinon pénalité de 6%).
La SCPI se veut innovante et spécialisée dans le recyclage urbain.
Son patrimoine immobilier est aujourd’hui majoritairement composée de bureaux avec plus de 95% de son parc pour 50% en France et 50% à l’étranger.
Les débuts de commercialisation de la SCPI ont été timides dans un marché très concurrencé et présentant des frais de commercialisation rémunérant uniquement la collecte.
La SCPI Néo a depuis fortement collecté et sa capitalisation dépasse désormais les 400 millions d’euros.
À noter que la SCPI a relevé son prix de souscription de 180€ à 187€, soit 3,88%.
⚠️ Pour rappel, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
C. REMAKE LIVE - gérée par Remake
La SCPI de la Société de Gestion Remake a été lancée début 2022.
Cette SCPI joue la carte de la diversification sur les classes d’actifs immobiliers.
Au 30/06/23, la SCPI est composée à 50% de bureaux et autour de 15% sur les autres classes d’actifs (commerce, santé et locaux d’activité/logistique)
La SCPI Remake Live vise des actifs de taille standard sur le marché des SCPI et compte au 30/09/23, 25 actifs pour 300M€ collectés, soit une moyenne de 12M€/actif.
Remake Live détient également une poche d’immobilier résidentiel social au sein de territoires en devenir à hauteur de 5 à 10% des capitaux collectés. Remake Live cible les secteurs urbains en France (32,5% au 30/06/2023) et en Europe de l’Ouest (67,5%). Sa commission de retrait est de 5% TTC et est limitée aux 5 premières années.
Sa commission de gestion est de 18% TTC par an sur les loyers.
La SCPI vise un taux de distribution prévisionnel non garanti de 5,5% par an avec des dividendes versés mensuellement.
La SCPI offre une performance de 7,64% en 2022.
Elle a également augmenté son prix de part de 2% en 2023.
⚠️ Pour rappel, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
D. Upeka - gérée par Axipit Real Estate Partners
La SCPI Upeka lancée à l’été 2023 se veut diversifiée en France et en Europe.
Au 31/09/2023, la SCPI ne détient encore aucun actif en portefeuille.
La SCPI affiche une pénalité de sortie de 6% à l’investissement qui est dégressifs tous les ans de 1%.
Les frais de gestion sont de 18% TTC.
⚠️ Pour rappel, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
III. Pourquoi investir dans une SCPI sans frais d’entrée ?
A. Plus d’argent investi pour un même montant collecté
Lorsqu’un investisseur place son épargne dans une SCPI “classique”, il va payer la plupart du temps des frais d’entrée, en moyenne de 9% selon l’IEIF.
L’absence de frais d’entrée permet à la SCPI de mettre plus d’argent au travail pour le même montant collecté.
B. À investissement similaire, plus de distribution
Les SCPI sans frais de souscription appliquent généralement une commission de gestion sur les loyers plus élevée que les SCPI traditionnelles (12% HT pour Iroko Zen vs environ 9,5% HT dans une SCPI “classique” selon l’ASPIM).
Même avec des frais de gestion plus élevés, une SCPI sans frais d’entrée investira plus d'argent qu'une SCPI classique (pour le même montant collecté), car cette dernière aura prélevé des frais d’entrée sur votre investissement.
Ainsi pour l'achat de deux immeubles présentant des rendements équivalents, la SCPI dégagera un loyer potentiel plus important.
C. Une valeur de retrait plus élevée
En SCPI à capital variable, quelle que soit la date de sortie, la valeur de retrait est égale au prix d'achat en vigueur moins la commission de souscription.
Cette catégorie de SCPI appliquent généralement une pénalité de sortie anticipée.
Une fois cette période de 3 ans écoulée, il n'y a plus de commission de sortie.
Dans les 2 cas de figure, sortie anticipée ou non, la valeur de retrait offerte par une SCPI sans frais d’entrée est plus élevée que celle d'une SCPI classique dans l’hypothèse d’un prix de part constant.
D. Les inconvénients des SCPI sans frais d’entrée
- Des frais de gestion sur encaissement des loyers plus élevés que la moyenne du marché.
- Une commission pour toute sortie anticipée avant 3 ou 5 ans de détention.
- Les SCPI sans frais d’entrée comportent les mêmes risques qu’une SCPI “classique”
Que faut-il retenir des SCPI sans frais d’entrée ?
Les SCPI sans frais permettent un alignement d’intérêt entre la société de gestion, le distributeur et l’investisseur :
- la société de gestion n’est plus payée pour collecter mais pour bien investir
- le distributeur est rémunéré pour le suivi auprès de son client dans le temps
- l’investisseur n’est plus ponctionné lors de son investissement
- modulo les frais pour sortie anticipée, le prix payé par un épargnant pour entrer sur une SCPI sans frais de souscription est égal à son prix de retrait
- l’absence de frais de souscription permet à la société de gestion de disposer de plus de capitaux pour investir sur de l’immobilier.
- à rendement d’immeuble équivalent, elle offrira plus de revenus potentiels aux épargnants
- elles ont des risques identiques que les SCPI “classiques”
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