Ce qu'il faut retenir
- Une SCPI à capital fixe émet un nombre limité de parts lors de sa création ou à l’occasion d’augmentations de capital. En dehors de ces opérations, les parts s’achètent et se revendent généralement sur un marché secondaire organisé par la société de gestion.
- Le prix résulte de la confrontation entre les ordres d’achat et de vente. Le délai de cession dépend de la présence d’investisseurs disposés à acheter les parts au prix proposé.
- Une SCPI à capital fixe doit être envisagée comme un placement de long terme. Il est préférable d’y consacrer une épargne dont l’investisseur ne prévoit pas d’avoir besoin rapidement.
Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre pédagogique. Elles ne constituent ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni un élément contractuel.
Investir dans une société civile de placement immobilier permet d’accéder indirectement à un patrimoine immobilier locatif en achetant des parts de SCPI. Ce placement peut répondre à un objectif de diversification patrimoniale ou de perception de revenus potentiels, sans avoir à assurer directement la gestion des biens.
Toutes les SCPI ne fonctionnent toutefois pas de la même manière. Il convient notamment de distinguer les SCPI à capital fixe des SCPI à capital variable.
Comment fonctionne une SCPI à capital fixe ? À quel moment peut-on acheter des parts ? Comment leur prix est-il déterminé et dans quelles conditions peuvent-elles être revendues ? Voici quatre éléments essentiels à connaître avant d’investir. Pour aller plus loin, vous pouvez aussi consulter notre article dédié aux différences entre SCPI à capital fixe et à capital variable.
Le nombre de parts d’une SCPI à capital fixe est limité
Lors de sa création, une SCPI à capital fixe détermine un montant de capital statutaire et émet un nombre défini de parts. Les sommes collectées auprès des associés lui permettent ensuite d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif.
Contrairement à une SCPI à capital variable, elle ne peut pas émettre de nouvelles parts en permanence. Il est généralement possible de souscrire à deux moments principaux :
- lors de la constitution de la SCPI ;
- pendant une augmentation de capital.
En dehors de ces périodes, l’investisseur devra acheter les parts d’un associé souhaitant les vendre sur le marché secondaire.
Une fois la période de souscription terminée ou le montant de capital recherché atteint, l’émission de nouvelles parts s’arrête. La SCPI pourra néanmoins organiser ultérieurement une nouvelle augmentation de capital, dans les conditions prévues par ses statuts et par la réglementation.
Bon à savoir
Le terme « capital fixe » ne signifie donc pas que la SCPI est définitivement fermée à de nouveaux investisseurs. Elle peut procéder à plusieurs augmentations de capital au cours de son existence.
Pour connaître les opérations ouvertes à la souscription, il est possible de consulter les publications de la société de gestion, la documentation réglementaire de la SCPI et, le cas échéant, les annonces diffusées au Bulletin des annonces légales obligatoires.
L’achat de parts de SCPI à capital fixe engendre des frais d’acquisition et de gestion
L’acquisition et la détention de parts d’une SCPI à capital fixe peuvent occasionner différents frais. Leur nature et leur montant dépendent de la SCPI ainsi que du mode d’acquisition choisi.
Lorsque les parts sont achetées au moment de la création de la SCPI ou d’une augmentation de capital, le prix de souscription peut inclure une commission de souscription. Celle-ci rémunère la société de gestion pour la collecte des capitaux et la commercialisation des parts.
Cette commission ne permet pas de payer les frais de notaire supportés par la SCPI lorsqu’elle acquiert des immeubles. Par ailleurs, d’autres frais peuvent s’appliquer lorsque les parts sont achetées sur le marché secondaire, notamment une commission de cession, des frais de dossier ou des droits d’enregistrement. Pour mieux comprendre les frais pouvant s’appliquer, consultez aussi notre article sur les SCPI sans frais d’entrée.
Pendant toute la durée de détention, la société de gestion se rémunère par le biais de frais de gestion. Ils servent notamment à financer les missions suivantes :
- la recherche et la sélection des actifs ;
- la gestion locative des immeubles ;
- l’encaissement des loyers.
Avant d’investir, il est indispensable de consulter le document d’informations clés, la note d’information et les statuts de la SCPI. Ces documents présentent l’ensemble des commissions applicables. Vous pouvez également découvrir le détail de nos frais.
Qu’en est-il des SCPI Iroko ?
Iroko Zen et Iroko Atlas sont des SCPI à capital variable et non des SCPI à capital fixe. Elles n’appliquent aucune commission de souscription, mais d’autres frais peuvent être prélevés au titre de la gestion, de l’acquisition des actifs, des travaux ou d’une sortie anticipée.
L’absence de commission de souscription ne signifie pas que l’investissement est dépourvu de frais. Les SCPI Iroko appliquent des frais principalement liés à la gestion, à l’acquisition, au sourcing, à la gestion locative et aux travaux. Des frais de sortie sont prélevés avant 6 ans de détention. Les associés perçoivent des dividendes déjà nets de ces commissions. Retrouvez l’ensemble des frais dans les notes d’information d’Iroko Zen et d’Iroko Atlas.
Le prix des parts est déterminé sur un marché secondaire organisé
En dehors d’une création ou d’une augmentation de capital, l’achat et la vente de parts d’une SCPI à capital fixe ont généralement lieu sur un marché secondaire.
Un associé souhaitant vendre ses parts transmet un ordre de vente. Un investisseur souhaitant en acheter transmet de son côté un ordre d’achat, en précisant notamment le nombre de parts concerné et son prix limite.
Contrairement à ce que pourrait laisser penser l’expression « marché secondaire », ces échanges ne sont pas dépourvus de règles. Le marché est organisé par la société de gestion conformément aux dispositions réglementaires applicables.
La société de gestion enregistre les ordres d’achat et de vente, puis les confronte périodiquement afin de déterminer un prix d’exécution. Les transactions sont réalisées à ce prix lorsque les conditions fixées par les acheteurs et les vendeurs sont compatibles.
Le prix d’une part dépend donc de la rencontre entre l’offre et la demande. Il peut être supérieur ou inférieur au dernier prix observé, au prix payé initialement par le vendeur ou encore aux différentes valeurs patrimoniales communiquées par la SCPI.
Avant d’acheter ou de vendre des parts, il est notamment utile de comparer le prix proposé avec la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution par part. Ces indicateurs permettent de mieux apprécier l’écart entre le prix constaté sur le marché secondaire et la valeur estimée du patrimoine immobilier.
La valeur de reconstitution correspond à la valeur du patrimoine par part, à laquelle on ajouterait l’ensemble des frais pour racheter à l’identique ce même patrimoine. Elle peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier et de la valeur du parc. Pour approfondir, lire aussi notre article sur la valeur de reconstitution en SCPI. La société de gestion organise les échanges, mais elle ne garantit ni la présence d’un acheteur ni le prix auquel les parts pourront être revendues.
La revente des parts n’est ni immédiate ni garantie
La liquidité constitue l’un des principaux points de vigilance d’un investissement dans une SCPI à capital fixe.
Pour qu’un ordre de vente soit exécuté, il doit rencontrer un ordre d’achat compatible lors d’une confrontation organisée par la société de gestion. La fréquence de ces confrontations varie selon les SCPI. Elle peut être hebdomadaire, bimensuelle ou mensuelle.
Lorsque le nombre de vendeurs est supérieur au nombre d’acheteurs, l’ordre de vente peut rester en attente. Seule une partie des parts peut également être cédée. Dans certains cas, le vendeur peut être amené à diminuer son prix pour augmenter ses chances de trouver un acquéreur.
Le délai de revente peut ainsi s’étendre sur plusieurs semaines ou plusieurs mois. Il dépend du dynamisme du marché secondaire, du nombre d’acheteurs et du prix demandé.
Cette absence de garantie de liquidité peut avoir des conséquences importantes lorsqu’un associé a besoin de récupérer rapidement son argent. Une vente réalisée dans l’urgence peut conduire à accepter un prix inférieur au montant initialement envisagé.
La revente expose également l’investisseur à un risque de perte en capital. Il n’existe aucune garantie de récupérer sa mise de départ ni de réaliser une plus-value.
Les SCPI sont des placements long terme, généralement peu liquides car investis en actifs immobiliers. La revente des parts de SCPI n’est pas garantie par la société de gestion.
SCPI à capital fixe ou à capital variable : quelles différences ?
La principale différence entre les deux modèles concerne les modalités d’achat et de revente des parts. Pour une comparaison dédiée, consultez notre article : SCPI à capital fixe ou variable : quelles différences ?.
Dans une SCPI à capital fixe, les nouvelles parts sont émises pendant des périodes déterminées. En dehors de ces périodes, les transactions interviennent principalement entre acheteurs et vendeurs sur le marché secondaire.
Dans une SCPI à capital variable, les souscriptions et les demandes de retrait peuvent, en principe, être enregistrées de manière continue, dans les limites prévues par les statuts. Une demande de retrait ne sera cependant exécutée que si les conditions de liquidité de la SCPI le permettent.
La forme du capital ne doit donc pas être le seul critère de choix. Avant d’investir, il convient également d’étudier la composition du patrimoine, sa diversification géographique et sectorielle, la qualité des locataires, le taux d’occupation financier, le niveau d’endettement, l’évolution du prix des parts, les frais et le volume de parts en attente de vente.
Les performances passées peuvent apporter des informations utiles, mais elles ne constituent jamais une garantie des performances futures.
