L’immobilier reste l’un des placements préférés des Français. Mais il souffre souvent d’une image élitiste, complexe et coûteuse. Avec l’immobilier fractionné, vous pouvez maintenant entrer sur le marché immobilier avec un petit budget. Vous profitez aussi de la gestion d’une société spécialisée.
Un des véhicules les plus populaires pour ce type d’investissement ? La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Ces sociétés permettent d’investir collectivement dans des biens immobiliers, tout en déléguant leur gestion à des experts agréés.
Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné fonctionne sur un principe simple. Au lieu d’acheter un bien entier, l’investisseur achète une fraction de ce bien. Il devient alors copropriétaire, aux côtés d’autres investisseurs, d’un actif immobilier.
Ce système présente plusieurs atouts :
- Il abaisse fortement le ticket d’entrée, rendant l’immobilier accessible au plus grand nombre.
- Il facilite la diversification : on peut répartir son épargne sur plusieurs biens.
- Il permet une gestion déléguée (en contrepartie de frais de gestion), notamment via des véhicules comme les SCPI.
L’immobilier fractionné rend l’investissement immobilier plus accessible
Traditionnellement, investir dans l'immobilier demande un gros apport. Cela peut être plusieurs dizaines ou centaines de milliers d'euros. Il faut aussi avoir une bonne capacité d'endettement. Enfin, cela demande beaucoup de temps pour gérer le bien. Cela inclut les visites, les travaux et la fiscalité.
Avec l’immobilier fractionné :
- Il est possible d’investir avec un petit montant.
- L’investisseur achète des parts dont la valeur est proportionnelle à son investissement.
- Il peut investir dans des actifs (commerces, bureaux, résidences) habituellement réservés aux institutionnels.
Ce modèle permet d'accéder à l'immobilier plus facilement. Cela inclut les jeunes actifs, les épargnants prudents et les investisseurs qui veulent diversifier sans contraintes.
Une gestion totalement déléguée
Dans de nombreuses formes d’immobilier fractionné (comme les SCPI ou le crowdfunding), la gestion des biens est déléguée à des professionnels. Les investisseurs n'ont pas à s'inquiéter des détails logistiques. Ils n'ont pas à chercher des locataires. Ils n'ont pas à s'occuper de l'entretien du bien. Ils n'ont pas à gérer l'administration des logements.
Dans une SCPI, vous êtes copropriétaire du bien et la société de gestion s'occupe de tout. Elle le fait en échange de frais de gestion. Ces frais incluent la gestion, l'acquisition et la sortie :
- Sélection des biens;
- Acquisition;
- Gestion locative (recherche de locataires, baux, entretien);
- Versement de potentiels revenus.
Ces sociétés sont surveillées par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cela leur impose des règles strictes sur la transparence et la gestion. Attention toutefois : cela ne constitue pas une garantie de performance ou de sécurité.
Résultat : l’investisseur peut se constituer un patrimoine immobilier réel, sans y consacrer de temps et sans être expert du marché.
Les différentes formes d’investissement en immobilier fractionné
Il existe aujourd’hui plusieurs manières d’investir dans l’immobilier fractionné. Voici un tour d’horizon des principales solutions disponibles.
Les SCPI : placement collectif et piloté
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement collectif. Elles collectent l’épargne de nombreux souscripteurs pour acheter un portefeuille immobilier diversifié.
Les investisseurs achètent des parts de la SCPI. En retour, ils perçoivent une quote-part des loyers potentiels générés, et bénéficient d’une gestion 100 % professionnelle.
➡️ Avantages :
- Diversification sur des dizaines d’actifs (commerces, bureaux, résidences...).
- Revenus potentiels réguliers.
- Encadrement réglementaire rigoureux.
- Copropriétaire des actifs détenus.
Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
➡️ Inconvénients :
- Rendement non garanti et risque de perte en capital.
- Moindre liquidité : les parts peuvent être revendues, mais dans un délai variable. En effet, nous vous rappelons que la liquidité des parts de la SCPI n’est pas garantie.
- Frais élevés en comparaison à un investissement en direct.
Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité.
Le crowdfunding immobilier
Ce modèle consiste à financer des projets de promotion immobilière (constructions, rénovations…) via des plateformes spécialisées. Les rendements peuvent être élevés, mais le risque aussi. Contrairement aux SCPI, vous n’êtes pas copropriétaire des actifs détenus mais créanciers en investissant sous forme d'obligations.
➡️ Avantages :
- Durée d’investissement courte (12 à 36 mois).
- Rendement potentiellement attractif.
➡️ Inconvénients :
- Risque de défaut.
- Investissement peu liquide et non garanti.
Les actions et ETF immobiliers
Il est aussi possible d’investir en bourse. Vous pouvez acheter des actions de sociétés foncières, comme les SIIC. Vous pouvez aussi acheter des ETF (Exchange Traded Fund ou fonds indiciels en français) spécialisés dans l’immobilier.
➡️ Avantages :
- Liquidité élevée.
- Possibilité d’investir via un PEA ou un compte-titres.
➡️ Inconvénients :
- Exposition indirecte à l’immobilier.
- Volatilité boursière.
Quels sont les avantages de l’immobilier fractionné ?
Accessibilité
L'immobilier fractionné représente une alternative financièrement attrayante pour de nombreux investisseurs. En effet, avec la possibilité d'investir de petites sommes dans des biens immobiliers, il devient accessible à un plus grand nombre de personnes. Cela permet à chacun de commencer à construire son patrimoine, même avec des ressources financières limitées.
Investir comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité.
Diversification
En investissant dans plusieurs biens immobiliers fractionnés, les investisseurs peuvent toucher à différents secteurs, ce qui permet de limiter les risques. Une diversification adéquate peut contribuer à protéger les investisseurs en cas de fluctuation des marchés immobiliers.
Simplicité
Investir dans l'immobilier par le biais de l'immobilier fractionné permet de simplifier le processus d'investissement. Au lieu de s'inquiéter des détails compliqués pour acheter une propriété, les investisseurs peuvent acheter des parts en ligne. Ils peuvent aussi profiter d'une gestion professionnelle déléguée (en contrepartie des frais de gestion). Cela permet également une approche plus conviviale pour ceux qui ne sont pas familiarisés avec le domaine de l'immobilier.
Constitution progressive de patrimoine
L’investisseur peut réinvestir progressivement, au fil de son épargne, et faire croître son patrimoine à son rythme.
Quels sont les risques à connaître ?
Aucun placement n’est sans risque, et l’immobilier fractionné n’échappe pas à cette règle.
Risque de perte en capital
Comme tout investissement, l'immobilier fractionné n'est pas exempt de risques. La valeur des parts peut baisser si le marché immobilier se dégrade.. Cela peut aussi se produire si le marché immobilier change beaucoup. Les investisseurs doivent être conscients de ce risque et se préparer à la possibilité que leurs investissements ne rapportent pas les rendements escomptés.
Rendement non garanti
Il est important de se rappeler que l'immobilier est souvent perçu comme un investissement sûr. Cependant, les rendements ne sont pas garantis. Il est possible que les revenus locatifs soient inférieurs aux prévisions, ou que les distributions ne soient pas faites comme attendu. Cela peut être une source de préoccupation pour les investisseurs, en particulier ceux qui comptent sur ces revenus pour des projets spécifiques.
Risque de liquidité
Ce placement étant investi en actifs immobiliers, il est considéré comme peu liquide, à l’inverse, le livret A est un placement dont la liquidité est garantie. Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts. Il est possible de revendre ses parts que si les demandes de souscriptions couvrent les demandes de retrait. Il se peut que la revente des parts prenne plus ou moins de temps en fonction de l’offre et la demande en SCPI et des conditions de marché. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme. Il est recommandé en général une durée de placement supérieure à 8 ans. Il faut donc avoir à l’esprit qu’en investissant en SCPI vous immobilisez la part de votre épargne investie et que celle-ci ne sera pas disponible pour vos dépenses du quotidien pendant la durée de votre investissement.
Fluctuation du marché
Les fluctuations du marché immobilier peuvent également avoir un impact significatif sur les investissements en immobilier fractionné. Les variations des prix immobiliers, la demande locative, et d'autres facteurs économiques peuvent affecter la rentabilité des investissements. Les investisseurs doivent être prêts à affronter ces incertitudes. Ils doivent comprendre que le marché peut affecter leurs résultats financiers à long terme.
L’immobilier fractionné avec la SCPI est solution intéressante pour investir dans l’immobilier. C'est accessible, diversifié et géré par des professionnels.
Mais comme tout investissement, il faut bien comprendre les risques. Il est important de lire la documentation. Il faut aussi s'assurer que cela convienne à son profil d'investisseur.
