La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) vous offre la possibilité de réaliser un investissement immobilier locatif. Il s’agit d’un placement collectif accessible à tous, avec un ticket d’entrée abordable. Bien que l’investissement ne soit pas dénué de risque, investir dans une SCPI vous permet de bénéficier de tous les avantages et les risques de l’investissement locatif, sans les inconvénients liés (gestion du parc immobilier, passage chez le notaire, etc.). Notez qu’il existe différentes manières d’acquérir des parts de SCPI. Parmi elles, on retrouve l’achat de parts de SCPI en assurance vie avec un contrat multisupport. Explications
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La SCPI est un placement financier collectif. Investir dans une SCPI est une alternative à l’achat de biens immobiliers en direct. Il s’agit, finalement, d’un placement immobilier locatif à long terme.
Le placement fonctionne comme suit : la société civile de placement immobilier collecte des fonds des investisseurs. Ensuite, elle achète et gère des immeubles. Cela inclut l'entretien des bâtiments, les travaux à faire et la recherche de locataires. En retour, elle perçoit des frais de gestion. De votre côté, l’opération vous permet de devenir un associé de la SCPI. Vous détenez donc une partie du patrimoine immobilier sous forme de parts.
Aussi appelée pierre papier, cette solution est parfaite pour investir dans des bureaux, des commerces ou des logements. Ces biens sont souvent difficiles à acheter directement pour des particuliers. Ce placement vous offre la possibilité de diversifier votre patrimoine et d’accéder au marché immobilier tertiaire professionnel.
Toutefois, il est important de rappeler que l’opération n’est pas sans risque. Il s’agit, en effet, d’un placement à long terme considéré comme peu liquide. Par ailleurs, il existe un risque de perte en capital et les revenus ne sont pas garantis.
Il est possible d’acheter des parts de SCPI en direct ou via un contrat d’assurance vie.
Acheter des parts de SCPI en assurance vie
Acheter des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie revient à acheter des unités de compte sur un contrat multisupport. Vous devez, pour ce faire, contacter votre banquier ou votre assureur puis vous reporter à la liste des fonds immobiliers éligibles au contrat afin de passer un ordre de demande d’achat de SCPI.
Notez que les SCPI disponibles varient d’un contrat à un autre en fonction de ce que votre assureur a déjà acheté. Autrement dit, vous n’aurez accès qu’aux SCPI sélectionnés par votre établissement bancaire ou votre institution d’assurance (ou de prévoyance).
Dans le cas où vous souhaiteriez acquérir des parts de SCPI (lien vers Comment détenir des parts de SCPI) non accessibles par le biais de votre contrat d’assurance vie, vous devrez soit les acheter en direct, soit ouvrir un nouveau contrat auprès de l’établissement qui propose ces titres.
Quoi qu’il en soit, notez qu’acheter des parts de SCPI via une assurance vie ne peut se faire qu’au comptant. Vous ne pourrez pas emprunter de l’argent par le biais d’un prêt immobilier. De la même manière, vous ne devenez pas réellement le propriétaire des parts de la SCPI. Vous n’êtes pas non plus directement un associé de la société civile (lien vers Sur une société) de placement immobilier. En effet, c’est l’assureur qui gère le contrat qui achète des enveloppes de SCPI auprès de sociétés de gestion et qui les met à disposition dans ses contrats.
Assurance vie et SCPI : avantages et inconvénients
Les avantages d’acheter des parts de SCPI en assurance vie
Acheter des parts de SCPI par le biais d’une assurance vie compte certains avantages. En l’occurrence, vous n’êtes pas soumis aux contraintes incontournables de l’investissement immobilier classique. Ainsi, vous n’aurez pas à signer de documents devant un notaire ni à gérer les problèmes de loyers impayés ou les futurs locataires.
De la même manière, la manipulation vous permet de profiter des avantages fiscaux offerts par l’assurance vie. En l’occurrence, les revenus ne sont pas imposés au titre des capitaux mobiliers et ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu, mais ils répondent aux règles fiscales de l’assurance vie.
Pour rappel, le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et peut être modifié ultérieurement. Renseignez-vous par rapport à votre situation avant d’investir.
Enfin, en achetant des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie, vous n’êtes pas soumis à une durée de détention minimale des titres. S’il est vrai qu’il est conseillé de les conserver au minimum 8 ans, vous pouvez revendre vos parts à tout moment.
Les inconvénients d’acheter des parts de SCPI en assurance vie
Malheureusement, la pratique connaît certaines limites. En l’occurrence, vous devrez payer des frais importants. Vous devrez, d’une part, régler les frais inhérents à votre contrat d’assurance vie en lui-même (frais de gestion, d’arbitrage, etc.). D’autre part, vous devrez payer les frais relatifs aux SCPI, comme les frais d’acquisition des parts ou encore les frais de gestion annuels.
Autre inconvénient, vous ne pouvez pas choisir la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir et n’aurez d’autre choix que d’opter pour celles proposées par votre banquier ou votre assureur. Votre choix sera donc plus limité qu’avec un achat en direct.
Enfin, comme expliqué précédemment, vous n’êtes pas directement propriétaire des parts de SCPI achetées. Ces dernières appartiennent en réalité à l’établissement qui gère votre contrat d’assurance vie.
De plus, acheter des parts en SCPI en assurance vie présente des risques similaires à l’investissement en direct, à savoir des risques de perte en capital et des risques liés au marché immobilier. Les revenus ne sont pas garantis.
SCPI en assurance vie : les caractéristiques
Dans le cas d’une personne physique :
*Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
**Dans le cadre d'une souscription par crédit, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts ne peuvent pas être suffisants pour rembourser le crédit. L’associé devra payer la différence. Un crédit vous engage et doit être remboursé.
***Pour rappel, le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier et de la valeur du patrimoine.
Quelle fiscalité pour l’achat de parts de SCPI en assurance vie ?
Lorsque vous investissez dans une SCPI avec un contrat d’assurance vie, la fiscalité est différente de celle d’un investissement direct. Ici, les revenus générés par les SCPI ne sont pas imposés tant qu’ils ne sont pas retirés du contrat. En d'autres termes, si vous gardez votre investissement dans le contrat d'assurance vie, vous ne payez pas d’impôts chaque année.
C'est seulement lors d'un rachat partiel ou total que la fiscalité s'applique. Cela signifie quand on retire tout ou une partie de l'épargne du contrat. Et encore, seuls les gains réalisés (plus-values incluses dans le montant racheté) sont imposables, pas le capital initial investi.
Le régime d’imposition applicable dépend alors de l’ancienneté du contrat au moment du retrait :
- Avant 8 ans, les gains sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU). On l'appelle aussi flat tax. Ce taux est de 30 %. Cela comprend 12,8 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Après 8 ans : les gains bénéficient d’un abattement annuel sur la part imposable :
- 4 600 € pour une personne seule ;
- 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune.
- Après abattement, les gains sont imposés à 7,5 % (au lieu de 12,8 %), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
À noter : pour profiter du taux de 7,5 %, les primes versées sur l’ensemble de vos contrats d’assurance vie doivent être inférieures à 150 000 € (ou 300 000 € pour un couple). Au-delà, les gains restent taxés à 12,8 %.
Ce mécanisme permet ainsi d’optimiser la fiscalité des revenus immobiliers, en bénéficiant d’un cadre fiscal privilégié, notamment après 8 ans. Il constitue un outil particulièrement adapté aux investisseurs qui privilégient une stratégie de capitalisation à long terme.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’évoluer.
SCPI et assurance vie : tout ce que vous devez savoir
Comment choisir un contrat d’assurance vie adapté à un investissement en SCPI ?
Pour choisir votre contrat d’assurance vie afin d’investir en SCPI, notez :
- Les frais sur versement appliqués ;
- Le choix des SCPI proposées ;
- Le pourcentage de loyer qui vous sera reversé ;
- Les frais de gestion sur unités de compte.
