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Iroko Zen

Les SCPI sans frais d'entrée, une alternative qui inquiète Corum

SCPI
Temps de lecture :
12 min

La société civile de placement immobilier (SCPI) est un produit d’épargne immobilier qui existe depuis plus de 50 ans et qui n’a eu de cesse d’évoluer (achat à crédit, démembrement, assurance-vie, etc.). Au cours de ces trois dernières années, le marché de l’épargne immobilière a d’ailleurs vu arriver une nouvelle génération de SCPI sans frais de souscription. La SCPI Iroko Zen fait partie de ces SCPI « nouvelle génération », sans frais de souscription, simple, transparente et poursuivant une politique environnementale ambitieuse (ISR). 

Face au succès de ces nouvelles SCPI auprès des épargnants et des Conseillers en Gestion de Patrimoine, Corum s’inquiète et a récemment proposé une comparaison entre les deux modèles, dans un article rédigé par ses soins. Il nous semble nécessaire de rectifier certaines approximations méthodologiques et de préciser plusieurs points clés pour permettre aux investisseurs présents et futurs et à nos partenaires de disposer des informations précises et fiables :

- En nous fondant sur les hypothèses de Corum et en reprenant leurs méthodes de calcul, nous constatons des erreurs. Une fois corrigées, quelle que soit la durée de placement, Iroko Zen présente des frais inférieurs à la SCPI Corum Origin.

- En nous fondant sur les données réelles et certifiées des rapports annuels des fonds, le constat est le même, les SCPI de Corum présentent en moyenne 6,7% de frais rapportés à l’encours contre 2,6% pour la SCPI Iroko Zen.


Iroko et son modèle n’ont pas été construits autour d’une promesse de coûts faibles mais autour d’un modèle d’épargne plus vertueux :

- Nous ne sommes pas rémunérés pour la collecte ;

- Les frais payés par les épargnants à l’entrée sur un placement ne peuvent pas être considérés comme une bonne façon de les fidéliser : les SCPI ont su prouver leur résilience dans le temps et convaincre un grand nombre d’épargnants d’investir sur le long terme puisque la durée moyenne de détention d’une SCPI est de 23 ans (source IEIF), bien éloignée de la durée minimale d’amortissement des commissions de souscription ;

- Nous sommes rémunérés pour gérer de l’immobilier pour le compte de nos épargnants ;

- Une part importante des frais de la SCPI est variable. Si la SCPI performe, la Société de Gestion sera bien rémunérée, et inversement ;

- Nous militons pour une convergence des intérêts entre la société de gestion et les épargnants, ainsi qu’une rémunération au mérite, ce que notre modèle permet !

1) À propos de la commission de souscription et de sa suppression en faveur des épargnants

Tout d’abord, nous tenions à rappeler que les commissions de souscription, lorsqu’elles sont prélevées, ne sont pas des frais de notaire, elles ont pour objectif de rémunérer la distribution des SCPI (notamment la société de gestion). À titre d’exemple, ces frais pour Corum Origin s’établissent à 11,96% TTI (Toutes Taxes Incluses) et pour leur toute dernière Corum Eurion à 12% TTI. Iroko Zen, quant à elle, prélève 0% de commission de souscription et 3% HT (Hors Taxes) en commission d’acquisition à chaque achat d’actifs. 

Les SCPI sans frais de souscription compensent en partie l’absence de commission de souscription par une commission perçue à chaque acquisition, tandis que les SCPI "traditionnelles" ne facturent cette commission que lors des arbitrages (sauf exceptions). 

Deux points nous semblent en revanche manquer dans l’analyse faite par Corum, pourtant ils changent tout : 

a) Le modèle sans frais de souscription de la SCPI Iroko Zen permet de mettre 9% d’argent au travail en plus

Pour une souscription de 100 € sur Corum Origin, le gérant pourra investir 88 €, alors qu’Iroko Zen pourra investir la totalité de ces 100 €. 

À l’inverse, Corum Origin ne prélève pas de frais à l’acquisition quand Iroko Zen en prélève 3,0% HT. 

Ainsi pour ces mêmes 100 € de souscription, Corum Origin aura investi 88 € et Iroko Zen 97 €.

Toutes choses égales par ailleurs, pour servir un rendement équivalent, il faudra que Corum Origin prenne plus de risques puisque le poids de la commission de souscription pèse dès l’origine sur l’investissement.

b) L'impact sur le prix de retrait côté épargnant n’est absolument pas le même sur les SCPI de Corum et celle d’Iroko 

Le prix de retrait d’une SCPI avec des frais de souscriptions tels que Corum Origin (prix auquel l’épargnant pourra récupérer son investissement) est égal au prix de souscription diminuée de la commission de souscription (à prix de parts constant).

Tandis que la commission d’acquisition prélevée par Iroko Zen n’est pas à la charge du souscripteur directement mais de la SCPI. Ainsi, à prix de part constant, le prix auquel l’épargnant pourra récupérer son investissement sera sans décote, strictement identique à son prix de souscription. Pour 100 € placés, il récupérera 100 € pour toute conservation des parts minimum 3 ans (sous réserve d’une pénalité de 5% HT avant 3 ans révolus).

1) À propos des frais de gestion

Corum indique que toute suppression de frais par les SCPI sans commission de souscription devra être compensée ailleurs. 

Ce raccourci oublie cependant 3 points majeurs :

- Une Société de Gestion (celle d’Iroko par exemple) peut vivre en contenant ses frais ;

- Iroko a totalement digitalisé son fonctionnement, de la souscription au suivi des investissements, en passant par la gestion du registre de parts. De ce fait, Iroko a automatisé un grand nombre de tâches à faible valeur ajoutée et optimisé nos coûts.

- Iroko, comme ses deux confrères sans commission de souscription, a choisi de variabiliser ses frais et ainsi aligner au plus près les intérêts des épargnants et les siens. Si nos épargnants gagnent, nous partageons ce gain. .

Dans un souci d’exhaustivité, nous sommes revenus sur nos différentes commissions et leurs explications :

a) Les commissions perçues lors d’une acquisition sans agent (broker)

Iroko a fait le choix de prélever des commissions lorsqu’un actif est acheté sans faire appel à un intermédiaire (cas d’acquisition “off market”). Ces commissions pourront atteindre au maximum les 5% HT, à l’image des taux appliqués par un agent intermédiaire, suivant la taille de l’actif.

Pour donner une lecture avantageuse de son modèle traditionnel, Corum a supposé dans ses hypothèses (i) que 25% des actifs achetés par Iroko Zen serait en off market et (ii) qu’Iroko Zen allait prendre à chaque fois le maximum de 5% HT de cette commission, gonflant de fait drastiquement les frais perçus par la SCPI. 

Deux remarques sur chacune de ces hypothèses : 

- Sur les deals qu’Iroko Zen a fait en off market, la moyenne de frais prélevés a été de 2,70%

- Supposer qu’Iroko Zen achète 25% d’acquisitions en off market est déconnecté de la réalité puisque l’essentiel des transactions passent par un intermédiaire. Pour exemple, à fin mars 2023, en prenant en compte l’intégralité des deals actuellement sous exclusivité, la SCPI Iroko Zen aura effectué 15% de ses acquisitions en volume en off market.          

En revanche, l’intérêt est majeur pour les épargnants : en motivant la société de gestion à travailler off market, cette commission permet d'éviter une compétition exacerbée sur les deals et donc d’acheter dans de meilleures conditions.

b) Les commissions perçues sur les travaux

Iroko Zen affiche des frais de suivi et de pilotage de travaux de 5% HT.

La SCPI Iroko Zen est jeune et a vocation à acheter des actifs récents, bien dans leur marché. Les travaux ont aujourd’hui vocation à améliorer le bilan énergétique des bâtiments en portefeuille et à réduire les consommations énergétiques. Nous sommes donc intimement convaincus que cela pourra potentiellement jouer positivement sur la valorisation de notre parc immobilier à long terme.

c) Les commissions de gestion sur les loyers

Les commissions de gestion sur les loyers sont comparativement de 12,4% HT pour Corum Origin tandis qu’elles sont 12% HT pour Iroko Zen.

En ne prenant pas de commission de souscription, la SCPI Iroko Zen, tout comme ses cousines sans frais de souscription, met davantage d’argent au travail qu’une SCPI comme Corum Origin qui prélève 11,96% TTI à l’entrée. 

C’est la limite des hypothèses retenues par Corum car c’est oublier que pour donner un rendement équivalent, la SCPI Corum Origin devra aller chercher plus de rendement, donc potentiellement plus de risque sur ses acquisitions.

La somme investie en immobilier étant supérieure, à achat d’immobilier ayant une rentabilité équivalente, le rendement potentiel offert par Iroko Zen – avec des commissions de gestion quasi identiques – sera supérieur.

2) À propos des commissions HT, TTI et TTC

Dans une analyse comparative proposée par Corum, cette dernière compare des frais de manière biaisée car elle compare du TTI (Toutes Taxes Incluses) à du TTC (Toutes Taxes Comprises), qui sont deux notions fiscales différentes. 

Dans l’analyse proposée par Iroko, nous comparons tous les frais en HT (Hors Taxes) afin d’éviter ce biais.  

En effet, la SCPI Corum Origin ne récupérera pas la totalité de la TVA sur la partie de ses commissions en TTI tandis que la SCPI Iroko Zen en récupérera la quasi intégralité (à la part de ses revenus non assujettis à TVA près - en l’occurrence seulement 10% pour la SCPI Iroko Zen). 

Prenons l’exemple suivant : la commission de gestion de Corum Origin de 13,20% TTC des loyers encaissés est constituée de 8,40% TTI pour partie au titre de la gestion administrative, et, de 4,80% TTC au titre de la gestion afférente à l’exploitation des immeubles. 

Ainsi le montant HT, payé in fine à la SCPI Corum Origin , est de 12,40% HT, et revient à 12,48% si l’on réintègre la TVA non récupérable dans le cas où 10% de l’activité de la SCPI Corum Origin est non soumise à la TVA.

Pour la SCPI Iroko Zen, la commission de gestion est de 12,00% HT et revient à 12,24% si l’on réintègre la TVA non récupérable dans le cas où 10% de l’activité de la SCPI Iroko Zen est non soumise à la TVA.

En somme, dans son analyse comparative, Corum compare deux notions non comparables en rapprochant les 13,20% TTC pour la SCPI Corum Origin aux 14,40% TTC pour la SCPI Iroko Zen. La vraie comparaison doit se faire sur ce qui revient dans la poche de la SCPI à savoir 12,48% pour la SCPI Corum Origin et 12,24% pour la SCPI Iroko Zen.

3) À propos des calculs de frais présentés dans l’analyse comparative proposée par Corum

En partant des hypothèses de calculs de frais présentés dans l’analyse comparative, Iroko a pu corriger les erreurs et/ou approximations des calculs initiaux.

Quel que soit l’horizon, la SCPI Iroko Zen, a moins de frais que Corum Origin :

(*) Les chiffres avancés dans cette colonne ont été calculés selon la même méthode de calcul utilisée par Corum (hypothèses précisées en annexe de ce document) tout en corrigeant certaines erreurs notamment le coût réel des commissions pour la SCPI c’est-à-dire déduite de l’intégralité de la TVA récupérable.

Dans chaque cas, le total de frais présenté par la SCPI Corum Origin reste plus élevé que celui présenté par la SCPI Iroko Zen. C’est d’ailleurs confirmé avec la lecture des chiffres réels. 

En effet, nous avons trouvé intéressant de comparer également les données réelles de l'ensemble des années de vie des SCPI de Corum. Nous avons donc analysé l'intégralité des chiffres audités issus des rapports annuels des SCPI de Corum.

La conclusion est la même : le total des frais perçus par Corum rapportés à la capitalisation des SCPI afférentes présentent davantage de frais que la SCPI Iroko Zen. En moyenne, ce sont 6,7% de frais rapportés à la capitalisation de ses SCPI que Corum a touché contre 2,6% pour Iroko avec sa SCPI Iroko Zen !

Il reste important de préciser qu’il est plus pertinent de comparer des SCPI du même âge. En effet, plus la SCPI est âgée, plus elle amortit ses frais sur une capitalisation élevée. Si nous comparons la moyenne des frais Iroko Zen à la SCPI la plus jeune de Corum, la SCPI Corum Eurion, l’écart est encore plus important, la moyenne des frais de la SCPI Corum Eurion étant de 9,9% contre 2,6 pour la SCPI Iroko Zen.

4) À propos de l’utilisation de la dette 

Concernant l’endettement des SCPI sans frais, Corum explique que le modèle de SCPI sans commission de souscription encourage les sociétés de gestion à recourir à l’endettement bancaire et donc à s’exposer à un risque de taux.  

Or, toutes les SCPI sont limitées par leurs statuts à un niveau d'endettement inférieur à 50% de la valeur de son patrimoine et l’Autorité des Marchés Financiers est particulièrement attentive à ce niveau.

Au 30 septembre 2022, la SCPI Iroko Zen présente un LTV (Loan to Value = rapport des dettes bancaires sur la valeur du patrimoine) de 25,7% soit nettement moins que son niveau maximal statutaire. 

Si Iroko Zen a souhaité recourir à l’endettement, c’est notamment car les conditions de crédit ont été particulièrement intéressantes ces dernières années, offrant ainsi à la SCPI une capacité d’investissement supérieure. 

Le contexte actuel de remontée des taux a d’ailleurs amené les gérants de la SCPI Iroko Zen à baisser son niveau d'endettement sur l’année 2022.

5) À propos du délai de jouissance

Un élément a été oublié par Corum dans son comparatif de SCPI : le délai de jouissance. 

Ce délai correspond au temps d’attente d’un souscripteur entre sa date de souscription et la perception de ses premiers revenus. 

La moyenne de délai de jouissance pour une SCPI est de quasiment 5 mois, le délai de jouissance pour les 3 SCPI gérées par Corum est de 5 mois et celui de la SCPI Iroko Zen est de 3 mois.

Concrètement, pour un investissement dans Iroko Zen, cette différence de 2 mois de délai de jouissance entre la SCPI Iroko Zen et les SCPI de Corum équivaut, à niveau de distribution égal (6% par exemple), à une prime de rendement lissée sur 8 ans (durée de placement recommandé moyen d’une SCPI) de +0,13% !

Et le mot de la fin ...

En définitive, le juge de paix sera la qualité du produit proposé à l’investisseur, qu’elle se traduise par sa performance, ses actifs ou encore sa régularité.  Dans tous les marchés historiques, les nouveaux entrants sont rarement accueillis à bras ouverts. Le marché des SCPI ne fait pas exception et nous étions conscients du défi. Lorsque Corum est arrivée sur le marché il y a 10 ans maintenant, elle a bousculé les codes en apportant des innovations majeures au marché : pédagogie auprès des épargnants, démocratisation de l’investissement à l’étranger ou encore décimalisation des parts.

À notre tour, nous avons créé Iroko Zen parce que nous étions convaincus de la pertinence de notre modèle. Depuis notre constitution, nous avons à cœur de construire une équipe de gestion compétente et un produit d’épargne innovant. 

Bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, Iroko Zen c’est à ce jour : 

- Le meilleur taux de distribution 2021 du marché selon l’IEIF,

- L’obtention du label ISR, 

- Une collecte de +194 millions d’euros

- +300 partenaires Conseillers en Gestion de Patrimoine

- +4 500 associés.

Pour rappel, investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne présagent pas de performances futures. Veuillez-vous référer à la note d'information d'Iroko Zen et au document d’informations clés avant de prendre toute décision d’investissement.

Annexe : Hypothèses prises en compte dans les calculs :

dessin d'un bâtiment
Quelle est la durée d'investissement recommandée en SCPI ?
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