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Bulletin trimestriel d'information

4e trimestre 2024
Valide du
1er janvier 2025
au
31 mars 2025
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01.
L’édito
02.
Les chiffres
03.
Les dividendes
04.
Coup d’oeil sur le patrimoine
05.
Les nouvelles acquisitions du trimestre
06.
L'actualité du portefeuille
07.
Les actions ISR
Défiler pour en découvrir +
L'éDITO

“Pour ce qui est de l’avenir, il ne s’agit pas de le prévoir mais de le rendre possible.” Antoine de Saint-Exupéry, Le Petit Prince

Alors que nous entamons l'année 2025, nous sommes fiers de partager avec vous les résultats du dernier trimestre 2024, mais aussi de l’ensemble de l’année écoulée. Iroko Zen a dépassé son objectif non garanti de 6 %, avec un taux de distribution de plus de 7 % pour la quatrième année consécutive. Bien que les performances passées ne présagent pas des performances futures, cette performance reflète la solidité de notre modèle, même dans un environnement économique complexe.

L’année 2024 a également marqué une étape clé avec une première revalorisation du prix de part, passée de 200 € à 202 € en août. Cette évolution, associée à une augmentation de la valeur de reconstitution à 214,37 € au 31 décembre 2024 (vs 209,94 € au 30 juin 2024), illustre la valeur créée pour nos épargnants. Elle valide également la pertinence de nos choix d’investissement, réalisés dans un esprit d’opportunisme et de granularité.

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Gautier Delabrousse-Mayoux
Président & Fondateur
chez Iroko

Une dynamique d’acquisitions soutenue, en ligne avec notre stratégie

En 2024, notre stratégie d’investissement s’est traduite par 37 acquisitions pour un volume total de 435 millions d’euros, renforçant la résilience et la diversification de notre portefeuille. 
Ce dernier trimestre a été particulièrement actif avec 12 nouvelles acquisitions, dont 8 à l’international, illustrant notre capacité à saisir des opportunités sur des marchés porteurs, même dans un contexte exigeant.Avec des actifs diversifiés tant sur le plan typologique que géographique, et l’arrivée de 100 nouveaux locataires en 2024, nous consolidons notre position de SCPI de référence pour les épargnants en quête de performance et de diversification.
‍

Cap sur 2025 avec sérénité

Comme l’a si bien dit Antoine de Saint-Exupéry : “Pour ce qui est de l’avenir, il ne s’agit pas de le prévoir mais de le rendre possible.” Inspirés par cette philosophie, nous abordons 2025 avec confiance et ambition. Nos équipes travaillent déjà sur des projets structurants pour enrichir notre offre et continuer à répondre aux attentes des épargnants et des professionnels de l’épargne. Ensemble, nous continuons à bâtir un patrimoine immobilier solide, performant et durable, avec pour ambition de rendre possible vos projets d’avenir.En 2025, notre priorité reste inchangée : maintenir un rendement attractif tout en renforçant notre présence à l’international, un levier stratégique pour diversifier et sécuriser vos investissements.

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Découvrez les chiffres d’Iroko Zen

Capitalisation
826
M€
+
112.7
M€

Collecte nette*

Nombre total d’associés
+

Nouveaux associés*

Nombre de parts total

Parts souscrites*

-

Parts retirées dont 0 en attente de retrait*

Nombre total d’actifs
132
+
12

Nombre d’actifs acquis*

Nombre total de locataires
+

Nombre de nouveaux locataires*

Valorisation du patrimoine (Hors Droits)
M€
+
236
M€

Volume d'acquisition Hors Droits Hors Frais*

Source : Iroko, données au 31 décembre 2025 - *au T4 2024

Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Iroko speaker
PARLONS FRANCHEMENT

Chez Iroko, même les risques sont transparents.

Comme tout investissement en immobilier, investir en SCPI comporte des risques. S’il est important de les connaître pour faire un choix éclairé, ils sont parfois passés sous silence. Nous, on préfère la transparence.

Risque de liquidité

Les SCPI sont des placements long terme (supérieur à 8 ans), étant investis en actifs immobiliers, ils sont considérés comme peu liquides.

Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts.

Revenus non garantis

Les revenus versés peuvent varier à la hausse comme à la baisse et dépendent du montant et du paiement des loyers. Les revenus d’une SCPI ne sont pas garantis.

Risque de perte en capital

Le marché immobilier peut varier à la hausse comme à la baisse. En cas de baisse, l'investisseur pourrait ne pas récupérer la totalité du capital investi.

Risque de change

La SCPI détient des actifs libellés en devises étrangères, leur valeur peut varier en fonction des taux de change. Cela peut réduire la valeur des parts détenues ou le revenu perçu par les associés.
Pour en savoir plus, consultez notre page dédiée présentant l'ensemble des risques de la SCPI.

Les frais de la SCPI Iroko Zen

À l’entrée
Commission de souscription : 0 %
Pendant la vie de l’investissement
En échange de sa gestion, Iroko facture directement la SCPI :
• Commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux : un montant maximum de 5% HT (6 % TTC), calculé sur le montant des travaux réalisés.
• Commission de gestion : 12 % HT (14,4 % TTC) des produits locatifs hors taxes encaissés directement ou indirectement 
et des autres produits encaissés par la SCPI.
• Commissions à l'acquisition et d'intermédiation : 3% HT (3,6 % TTC) du prix de vente net vendeur des actifs immobiliers à l’acquisition et 5% HT (soit 6 % TTC) du montant hors droits de la transaction réalisée dans le cas où il n’y aurait pas d’intermédiaire à la vente ou à l’achat d’un bien immobilier (off market, côté acquéreur ou côté vendeur), et que ce travail a bien été réalisé par la société de gestion.
• Alignement d’intérêt à la vente : 4,16 % HT (5 % TTC) du prix de vente net vendeur des actifs immobiliers uniquement si la plus-value est supérieure à 5 %.

Iroko Zen a choisi d’externaliser la gestion locative de ses biens à des spécialistes dans chacun des pays où elle possède des actifs. Ce montant est couvert par les frais de gestion.
À la sortie
• En cas de sortie avant 3 ans de détention : 5 % HT (6 % TTC) de commission de sortie anticipée i.e. avant 3 ans.
• Pour une détention supérieure à 3 ans : aucune commission.
• En cas de transfert de parts par voie de cession de gré à gré ou en cas de mutation
(donation/succession) des frais de dossier de 200 € HT (240 € TTC) seront facturés. Ces frais sont à la charge de l’acquéreur, du donataire ou de l’ayant-droit.

Les dividendes de la SCPI Zen

Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Coup d’œil sur le patrimoine

Chiffres clés, répartition par typologie, vue sur l’ensemble du patrimoine

Répartition géographique

En pourcentage de valeur hors droits
France
Royaume-uni
Irlande
Espagne
Pays-Bas
Allemagne
Italie

Répartition par typologie

En pourcentage de valeur hors droits
Bureaux
Commerces
Locaux d'activités
Entrepôts
Santé / Education
Nombre d’actifs
132
Surface du patrimoine
Durée moyenne des baux jusqu’à leurs terme (WALT)
bouton d'informations
Moyenne pondérée de la durée résiduelle des baux jusqu’à leurs termes contractuels.

8.7 ans

Loyers encaissés sur le trimestre (€ HT HC)
Taux d'Occupation Financier (TOF)
bouton d'informations
Il se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location, par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine serait louée (définition ASPIM).

98.8 %

Taux d'Occupation Physique (TOP)
bouton d'informations
Il se détermine par la division de la surface cumulée des locaux occupés par la surface cumulée des locaux détenus (définition ASPIM).

98.8 %

Durée d’engagement ferme de nos locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation (WALB)

7 ans

Ratio d’endettement (LTV)
bouton d'informations
C’est le taux d’endettement d’Iroko Zen. Cette notion est utilisée dans le cadre de l'octroi d'un crédit immobilier. Le principe du Loan To Value consiste à rapporter le montant total des financements bancaires de la SCPI à la valeur totale du patrimoine.

26 %

Les nouvelles acquisitions du trimestre

Actif immobilier | Bureaux à Glasgow
Bureaux à Glasgow
Royaume-Uni
Typologie
Bureaux
WALB
bouton d'informations
Durée d’engagement ferme de nos locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation
8.8
ans
Rendement AEM
bouton d'informations
Le rendement Acte en Main (AEM) est non garanti. Le taux de rendement initial AEM exprime le rapport entre la valeur locative nette (c’est-à-dire le loyer annuel net dans le cas où l’actif serait totalement loué) d’un bien et son coût d’acquisition AEM (la valeur d’achat hors droits du bien augmentée des droits de mutation, des émoluments de notaire et commission de brokerage).
8.1
%
Montant de l'acquisition HD
60,66
M€
Actif immobilier | Entrepôt à Huesca
Entrepôt à Huesca
Espagne
Typologie
Entrepôts
WALB
bouton d'informations
Durée d’engagement ferme de nos locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation
10
ans
Rendement AEM
bouton d'informations
Le rendement Acte en Main (AEM) est non garanti. Le taux de rendement initial AEM exprime le rapport entre la valeur locative nette (c’est-à-dire le loyer annuel net dans le cas où l’actif serait totalement loué) d’un bien et son coût d’acquisition AEM (la valeur d’achat hors droits du bien augmentée des droits de mutation, des émoluments de notaire et commission de brokerage).
8.2
%
Montant de l'acquisition HD
3,36
M€
Actif immobilier | Commerce à Hellevoetsluis
Commerce à Hellevoetsluis
Pays-Bas
Typologie
Commerces
WALB
bouton d'informations
Durée d’engagement ferme de nos locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation
3.9
ans
Rendement AEM
bouton d'informations
Le rendement Acte en Main (AEM) est non garanti. Le taux de rendement initial AEM exprime le rapport entre la valeur locative nette (c’est-à-dire le loyer annuel net dans le cas où l’actif serait totalement loué) d’un bien et son coût d’acquisition AEM (la valeur d’achat hors droits du bien augmentée des droits de mutation, des émoluments de notaire et commission de brokerage).
7.87
%
Montant de l'acquisition HD
2,14
M€
Actif immobilier | Commerces à Barrhead
Commerces à Barrhead
Royaume-Uni
Typologie
Commerces
WALB
bouton d'informations
Durée d’engagement ferme de nos locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation
12
ans
Rendement AEM
bouton d'informations
Le rendement Acte en Main (AEM) est non garanti. Le taux de rendement initial AEM exprime le rapport entre la valeur locative nette (c’est-à-dire le loyer annuel net dans le cas où l’actif serait totalement loué) d’un bien et son coût d’acquisition AEM (la valeur d’achat hors droits du bien augmentée des droits de mutation, des émoluments de notaire et commission de brokerage).
7
%
Montant de l'acquisition HD
17,62
M€
Actif immobilier | Commerces à Apeldoorn
Commerces à Apeldoorn
Pays-Bas
Typologie
Commerces
WALB
bouton d'informations
Durée d’engagement ferme de nos locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation
4.15
ans
Rendement AEM
bouton d'informations
Le rendement Acte en Main (AEM) est non garanti. Le taux de rendement initial AEM exprime le rapport entre la valeur locative nette (c’est-à-dire le loyer annuel net dans le cas où l’actif serait totalement loué) d’un bien et son coût d’acquisition AEM (la valeur d’achat hors droits du bien augmentée des droits de mutation, des émoluments de notaire et commission de brokerage).
7.41
%
Montant de l'acquisition HD
8,73
M€
Actif immobilier | Locaux d'activités à Azkoitia
Locaux d'activités à Azkoitia
Espagne
Typologie
Locaux d'activité
WALB
bouton d'informations
Durée d’engagement ferme de nos locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation
12
ans
Rendement AEM
bouton d'informations
Le rendement Acte en Main (AEM) est non garanti. Le taux de rendement initial AEM exprime le rapport entre la valeur locative nette (c’est-à-dire le loyer annuel net dans le cas où l’actif serait totalement loué) d’un bien et son coût d’acquisition AEM (la valeur d’achat hors droits du bien augmentée des droits de mutation, des émoluments de notaire et commission de brokerage).
7.97
%
Montant de l'acquisition HD
5,15
M€
Actif immobilier | Portefeuille Logistique
Portefeuille Logistique
France
Typologie
Entrepôts
WALB
bouton d'informations
Durée d’engagement ferme de nos locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation
12
ans
Rendement AEM
bouton d'informations
Le rendement Acte en Main (AEM) est non garanti. Le taux de rendement initial AEM exprime le rapport entre la valeur locative nette (c’est-à-dire le loyer annuel net dans le cas où l’actif serait totalement loué) d’un bien et son coût d’acquisition AEM (la valeur d’achat hors droits du bien augmentée des droits de mutation, des émoluments de notaire et commission de brokerage).
7.45
%
Montant de l'acquisition HD
16,33
M€
Actif immobilier | Commerces et bureaux à Londres
Commerces et bureaux à Londres
Royaume-Uni
Typologie
Commerces
WALB
bouton d'informations
Durée d’engagement ferme de nos locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation
6.2
ans
Rendement AEM
bouton d'informations
Le rendement Acte en Main (AEM) est non garanti. Le taux de rendement initial AEM exprime le rapport entre la valeur locative nette (c’est-à-dire le loyer annuel net dans le cas où l’actif serait totalement loué) d’un bien et son coût d’acquisition AEM (la valeur d’achat hors droits du bien augmentée des droits de mutation, des émoluments de notaire et commission de brokerage).
7.3
%
Montant de l'acquisition HD
31,26
M€
Actif immobilier | Commerce à Taunton
Commerce à Taunton
Royaume-Uni
Typologie
Commerces
WALB
bouton d'informations
Durée d’engagement ferme de nos locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation
7.7
ans
Rendement AEM
bouton d'informations
Le rendement Acte en Main (AEM) est non garanti. Le taux de rendement initial AEM exprime le rapport entre la valeur locative nette (c’est-à-dire le loyer annuel net dans le cas où l’actif serait totalement loué) d’un bien et son coût d’acquisition AEM (la valeur d’achat hors droits du bien augmentée des droits de mutation, des émoluments de notaire et commission de brokerage).
7.57
%
Montant de l'acquisition HD
19,61
M€
Actif immobilier | Locaux d'activités à Serres-Castet
Locaux d'activités à Serres-Castet
France
Typologie
Locaux d'activité
WALB
bouton d'informations
Durée d’engagement ferme de nos locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation
12
ans
Rendement AEM
bouton d'informations
Le rendement Acte en Main (AEM) est non garanti. Le taux de rendement initial AEM exprime le rapport entre la valeur locative nette (c’est-à-dire le loyer annuel net dans le cas où l’actif serait totalement loué) d’un bien et son coût d’acquisition AEM (la valeur d’achat hors droits du bien augmentée des droits de mutation, des émoluments de notaire et commission de brokerage).
9.01
%
Montant de l'acquisition HD
5,85
M€
Actif immobilier | Commerce à Thourotte
Commerce à Thourotte
France
Typologie
Commerces
WALB
bouton d'informations
Durée d’engagement ferme de nos locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation
1.7
ans
Rendement AEM
bouton d'informations
Le rendement Acte en Main (AEM) est non garanti. Le taux de rendement initial AEM exprime le rapport entre la valeur locative nette (c’est-à-dire le loyer annuel net dans le cas où l’actif serait totalement loué) d’un bien et son coût d’acquisition AEM (la valeur d’achat hors droits du bien augmentée des droits de mutation, des émoluments de notaire et commission de brokerage).
7.38
%
Montant de l'acquisition HD
7,95
M€
Actif immobilier | Ensemble mixte à Stains
Ensemble mixte à Stains
France
Typologie
Locaux d'activité
WALB
bouton d'informations
Durée d’engagement ferme de nos locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation
6
ans
Rendement AEM
bouton d'informations
Le rendement Acte en Main (AEM) est non garanti. Le taux de rendement initial AEM exprime le rapport entre la valeur locative nette (c’est-à-dire le loyer annuel net dans le cas où l’actif serait totalement loué) d’un bien et son coût d’acquisition AEM (la valeur d’achat hors droits du bien augmentée des droits de mutation, des émoluments de notaire et commission de brokerage).
8.2
%
Montant de l'acquisition HD
57,92
M€
Découvrir l’ensemble de notre parc immobilier
Acheter des parts de la SCPI Iroko Zen est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de plus de 8 ans. Ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier. Nous précisons qu'Iroko ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ceci est une communication publicitaire. Veuillez vous référer à la note d'information et au DIC de la SCPI Iroko Zen avant de prendre toute décision finale d'investissement. Renseignez-vous sur Iroko.eu avant d’investir.
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Informations utiles

Prix de souscription :

Le prix d'une part de la SCPI Iroko Zen est de 202 €.

Minimum de souscription :

Le montant minimum pour une première souscription est de 5 000 €. Pour les resouscriptions, un minimum de 1 000 € est requis, et 50 € pour la mise en place d’un versement programmé.

Délai de jouissance 
des parts souscrites :

Les parts souscrites entrent en jouissance le premier jour du quatrième mois suivant la validation de la souscription.

Distribution des dividendes :

La distribution des dividendes est mensuelle mais elle dépend du bon paiement des loyers par les locataires de la SCPI.

Conditions de retrait :

Actuellement, le délai de retrait est inférieur à un mois, à condition qu’il y ait des souscriptions compensatrices. À ce jour, aucune part n'est en attente de retrait. Le prix de retrait correspond à la valeur des parts diminuée des éventuelles commissions.

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L'actualité du portefeuille

Recommercialisations au T4 2024

Trois signatures sont intervenues au 4e trimestre 2024, permettant de commercialiser à nouveau près de 1 450 m² de surfaces inexploitées (ou qui allaient le devenir).Valbonne (France) : les équipes d’Iroko ont accompagné le locataire YNOV, établissement d’enseignement spécialisé dans le digital, dans sa croissance. Déjà présent sur le site sur plus de 2 000 m², YNOV a signé un avenant d’extension portant sur 175 m², auparavant inexploités, afin de dispenser de nouvelles formations. Cette commercialisation amène le taux d’occupation du site à 100 %.

Brie Comte Robert (France) : le locataire CAP Maintenance, entreprise spécialisée dans la mise en œuvre de solutions de désenfumage pour tout type de bâtiment, déjà présent sur site sur 225 m², a pris à bail un local de 209 m².

Illkirch-Graffenstaden (France) : les équipes d’Iroko ont recommercialisé des locaux à usage de bureaux et de laboratoire de l’actif d’Illkirch. L’ancien locataire ayant déposé congé à horizon octobre 2025, les locaux ont été commercialisés de manière anticipée à  Karp-Kneip, entreprise spécialisée dans le génie civil, la construction, le jardin et la forêt.

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Programme de relocation lancé

Les équipes d’Iroko ont mandaté des équipes locales de commercialisation afin d’organiser les visites de prospects sur les actifs ci-dessous. Les équipes sont confiantes sur ces différents marchés et sur leur capacité à commercialiser ces surfaces dans des conditions satisfaisantes.

Valence (France) : congé délivré par le locataire Crouzet sur une surface de bureaux de 1 759 m² à effet juin 2025.

Brie Comte Robert (France) : congés délivrés par les locataires Génie Flexion et Alphacontacts sur des surfaces de locaux d’activité de 296 et 357 m² à effet mai et juin 2025.

Caceres (Espagne) : congé délivré par le locataire Merkal au sein du retail park de Caceres, sur une surface de 497 m², à effet juin 2025.

Nos actions ESG

Label ISR

Nos actions ESG

Partenariat Carb0n

Iroko et Carb0n, entreprise spécialisée dans l’accompagnement à la transition énergétique des bâtiments tertiaires en Europe, ont conclu un partenariat commercial. L’objectif est de permettre à Iroko Zen de centraliser et d’analyser les données relatives à la consommation énergétique et hydrique de son patrimoine immobilier, afin de réduire son impact environnemental tout en assurant le suivi et la conformité avec les différentes réglementations environnementales en vigueur en Europe.
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Fresque du climat à Vaulx en Velin

Les équipes d’Iroko et les locataires de l’immeuble "Le Karré" à Vaulx-en-Velin, près de Lyon, ont participé à une Fresque du Climat . Ensemble, ils se sont donc réunis pour échanger de manière collaborative sur les impacts des changements climatiques. Grâce à cet atelier, les locataires ont pris conscience des enjeux environnementaux et ont élaboré un plan d’actions concrètes pour l’immeuble, comme l’organisation d’un dispositif de covoiturage.

Installation de dispositifs favorisant
la biodiversité et la mobilité durable

Nous avons réalisé ces aménagements sur dix de nos actifs, dans le cadre de l’objectif 2024 d’Iroko Zen : faire passer nos biens détenus depuis plus de trois ans de « Best in progress » à « Best in class ». En installant des maisons à insectes et des racks à vélo en France et en Espagne, nous préservons la biodiversité, améliorons la gestion des déchets et encourageons la mobilité douce. Au-delà du simple gain environnemental, ces travaux renforcent l’implication de nos locataires dans une démarche responsable.

Ne vous contentez pas de nous croire sur parole !

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Iroko : Société par Actions Simplifiée au capital social de 665 232,80 € 883 362 113 R.C.S. Bobigny - Société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le n°GP-20000014 en date du 08 juin 2020.
Iroko Zen : SCPI à capital Variable 889 600 698 R.C.S. Paris - Visa AMF SCPI N°20-17 en date du 09 octobre 2020. La note d’information et le DIC PRIIPS sont disponibles gratuitement sur iroko.eu
Veuillez vous référer à la note d'information et au DIC PRIIPS de la SCPI Iroko Zen avant de prendre toute décision finale d'investissement.
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