Dans un monde où la durabilité est importante pour les investissements, l'approche best in class se démarque. C'est une stratégie sérieuse et engagée. Elle consiste à sélectionner les actifs les mieux notés selon des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), sans exclure aucun secteur. Cette méthode permet d’orienter les capitaux vers les entreprises les plus vertueuses de chaque domaine. Elle s’inscrit pleinement dans la logique de l’Investissement Socialement Responsable (ISR).
Qu’est-ce que l’ISR ?
L'Investissement Socialement Responsable (ISR) est une approche visant à appliquer les principes du développement durable à l'investissement. En d'autres termes, l'investissement ne repose pas seulement sur des raisons financières. Il prend aussi en compte des éléments non financiers. Cela inclut le respect de l'environnement, le bien-être des employés et la qualité de la gouvernance de l'entreprise.
Le label ISR a été créé en 2016 par le ministère de l'Économie et des Finances. Il s'applique aux Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM) qui investissent en actions ou en obligations. Son but est de distinguer les fonds d'investissement qui intègrent de manière solide la démarche ISR des autres fonds. En 2020, ce label a été étendu aux Fonds d'Investissement Alternatifs (FIA), notamment aux fonds immobiliers tels que les SCPI et OPCI.
Lorsqu'un fonds immobilier reçoit le label ISR, il doit inclure des critères non financiers dans ses décisions. Il doit aussi noter ses biens selon les trois piliers ESG : Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance. Ces informations sont calculées en utilisant différentes caractéristiques du site. Elles viennent de la salle des données, des audits énergétiques et techniques, ou d'autres observations importantes.
Chaque fonds labellisé ISR doit définir au préalable une “note seuil”. Chez Iroko Zen, nous tenons compte des différences entre chaque actif. Nous avons calculé nos critères de notation pour chaque grande catégorie. Cela inclut les Locaux d'activité, l'Éducation, la Logistique, le Commerce, les Bureaux et la Santé. Nous avons aussi pris en compte chaque pays où ces actifs se trouvent. Ces évaluations permettent de répartir les actifs dans 3 différentes catégories :
- Best in progress
- Best in class
- Les autres biens
Certains fonds immobiliers choisissent d'investir dans des acquisitions appelées “Best in progress”. D'autres préfèrent les “Best in class” ou un mélange des deux.
Les approches Best in class et best in progress
Approche Best in class
L'approche Best in class vise à choisir les entreprises les mieux notées sur le plan extra-financier. Cela se fait pour chaque secteur d'activité, sans en exclure aucun.
Un actif dans la catégorie Best in class est un actif qui a, au moment de l’acquisition, une évaluation ESG. Cette évaluation doit être égale ou supérieure à la note seuil. L'objectif principal du fonds est de garder l'actif à cette position. Il vise aussi à améliorer sa note ESG pendant la période de détention.
Cet objectif est atteint en mettant en place des solutions et des engagements. Ils visent à garder un bon niveau de performance environnementale et sociale. Ils cherchent aussi à réduire l'impact sur l'environnement et les communautés autour. Ce travail peut inclure des engagements avec les locataires. L'objectif est d'encourager des comportements durables.
Cela comprend l'amélioration de l'efficacité énergétique. Il s'agit aussi d'utiliser des énergies renouvelables. Nous devons améliorer les systèmes d'infrastructure et les équipements. Enfin, nous développerons des programmes de sensibilisation et de formation.
Best in progress
Un bien Best in progress est différent d'un actif Best in class. Lors de l'achat, un bien Best in progress a une appréciation qui est inférieure à la note seuil. Cependant, cette appréciation est supérieure à la note minimale, qui est un critère d'exclusion. Dans ce cas, la société de gestion doit améliorer la qualité de l’actif. Elle fera des travaux d’amélioration.
L’objectif est d’atteindre la note seuil dans les trois ans après l’acquisition de l’actif. Les travaux de l’entreprise viseront à réduire la consommation d'énergie des bâtiments, comme l'électricité et le gaz. Ils chercheront aussi à diminuer les émissions de gaz à effet de serre.
De plus, ils amélioreront la biodiversité sur le site. Ils favoriseront des modes de mobilité douce pour accéder au site. Cela inclut la construction de parkings à vélos et l'installation de bornes de recharge pour les voitures électriques. Enfin, ils augmenteront l'implication des parties prenantes, comme les locataires et les prestataires, dans la gestion responsable des bâtiments.
Les autres biens exclus du portefeuille
Les autres biens sont ceux qui ont une note inférieure à la moitié de la note seuil. Cette note seuil est pour la typologie et le pays de l'actif. Ceux-ci seront exclus des investissements.
De plus, pour s'assurer que ces engagements sont respectés, le fonds immobilier va créer des indicateurs de performance. Ces indicateurs aideront à surveiller et à mesurer le progrès réalisé. Ces données peuvent aussi aider à trouver des efforts supplémentaires. Cela vise à améliorer l'impact environnemental et social des actifs de l'entreprise.
L’exemple d’ Iroko Zen
Dès le début, la SCPI Iroko Zen a choisi de se tourner vers un immobilier plus responsable. Cela vise à donner à chaque client une meilleure expérience. Pour cela, Iroko a décidé d'utiliser une méthode d'investissement mixte. Cette méthode combine des investissements “Best in class” et des investissements “Best in progress”. L'objectif principal de cette stratégie est d'acheter des actifs de la catégorie Best In class.Cela doit être possible et en accord avec l'objectif de rentabilité. Sinon, la SCPI s’engage à améliorer l'efficacité énergétique de ses biens dans les trois ans suivant leur acquisition.
La stratégie d’Iroko Zen distingue 3 types d'actifs. Lorsque le score ESG d’un actif vaut :
- Moins que la moitié de 59 soit strictement inférieur à 29.5 il est considéré comme un bien doté de caractéristiques ESG insuffisantes.
- Entre 29.5 et strictement inférieur à 59 le bien est doté de caractéristiques ESG suffisantes mais améliorables.
- 59 et plus il est considéré par les équipes d’Iroko Zen comme un bien doté de caractéristiques ESG de qualité.
Pour faciliter l'identification des actifs, Iroko a mis en place un système de notation interne. Ce système est basé sur la méthode décrite ci-dessus.
- De 59 à 100 points, l’actif est « Best in Class ».
- De 29,5 à 59 points, il est « Best in Progress ».
- En dessous de 29,5 points, l’actif ne peut pas être investi.
Pour les actifs achetés en 2021, 15 étaient d'abord classés Best in Progress. Tous ont atteint le statut Best in Class avant ou pendant l'année 2024.
En fonction des pays et des secteurs, la SCPI ajuste ses benchmarks. Cela permet de refléter les qualités de chaque actif. En France, elle utilise les données de l'Observatoire de l'Immobilier Durable (OID). En Allemagne, elle se base sur les informations de consommation de la DENA (Deutsche Energie-Agentur)
Iroko Zen vise plusieurs objectifs. En effet, quand la société de gestion investit dans un actif Best in progress, les équipes ont 3 ans. Leur but est de faire monter sa note au-dessus de la note seuil.
Les travaux d’amélioration réalisés par des professionnels à la demande d’Iroko sont les solutions suivantes par exemple :
- L’installation de bornes électriques pour charger des voitures.
- L’installation de panneaux photovoltaïques.
- L’installation de systèmes d’illumination LED.
- Actions de biodiversité.
Pour Iroko, les travaux d’amélioration énergétique sont des investissements dans la valeur à long terme de ses actifs. Le service asset management met cette préoccupation au cœur de ses missions. Chaque actif labellisé ISR du portefeuille d’Iroko Zen représente une opportunité d'expérience d’investissement plus responsable pour le client.
