1) Qu’est-ce que l’ISR ?
L’investissement socialement responsable (ISR) est une démarche visant à appliquer à l’investissement les principes du développement durable. Ainsi, l’investissement ne sera pas seulement dicté par des considérations financières mais également par des critères extra-financiers tel que le respect de l’environnement, le bien-être des salariés dans l’entreprise ou encore la bonne gouvernance au sein de cette dernière.
Le label ISR a été créé en 2016 à l’initiative du ministère de l’Economie et des Finances pour les OPCVM investis en actions et/ou en obligations. Ce label vise à distinguer les fonds d’investissement mettant en œuvre une méthodologie robuste ISR des autres fonds. En 2020, le label a été étendu aux FIA et notamment les fonds immobiliers SCPI et OPCI.
Lorsqu’un fonds immobilier est labellisé ISR, il va dans l’obligation de prendre en compte des critères extra-financiers dans sa prise de décision et être amené à attribuer des notes à ses différents actifs en fonction des 3 piliers ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance). Ces notes sont calculées en fonction de certaines caractéristiques du site, observations sur la base des documents partagées dans la data room, ou des audits énergétiques et des audits techniques.
Chaque fonds labellisé ISR aura fixé au préalable une note ESG minimale appelée note seuil. Chez Iroko Zen, afin de prendre en considération les différences de typologie et de géographie de chaque actif, nous avons calculé une note seuil pour chacune des grandes catégories d’actifs (Locaux d’activité, Education, Logistique, Commerce, Bureaux, Santé) dont on dispose et pour chaque pays où ils se situent. Ces notes permettent la mise en comparaison des notes des actifs par rapport à leur valeur et de répartir les actifs dans 3 différentes catégories :
- Best-in-progress
- Best-in-class
- Exclusion du portefeuille ISR
Certains fonds immobiliers peuvent choisir de faire exclusivement des investissements dit “Best-in-progress”, d’autres “Best-in-class” ou faire un mix des deux.
Un actif Best-in-class est un actif qui a déjà, au moment de l’acquisition, une note ESG égale ou supérieure à la note seuil. L’objectif principal du fonds sera de maintenir l’actif à ce niveau, voire d’améliorer sa note ESG, pendant la période de détention.
Cet objectif est réalisé en mettant en place des actions et des engagements visant à maintenir le niveau de performance environnementale et sociale des actifs et à réduire leur impact sur l'environnement et les communautés environnantes. Ces actions peuvent inclure des engagements auprès des locataires pour encourager des comportements plus durables, l'amélioration de l'efficacité énergétique et l'utilisation d'énergies renouvelables, l'amélioration des systèmes d'infrastructure et des équipements, ainsi que le développement des programmes de sensibilisation et de formation.
2) Approche Best-in-progress
Un actif Best-in-progress est un actif qui, au moment de l’acquisition, a une note inférieure à la note seuil, mais supérieure à la note minimale (critère d’exclusion). Dans ce cas-là, le rôle de la société de gestion sera d’améliorer la qualité de l’actif, en réalisant des travaux d’amélioration, afin de lui faire atteindre la note seuil pendant les trois ans suivant l’acquisition de l’actif. Les travaux réalisés auront par exemple comme but de faire diminuer la consommation énergétique des bâtiments (électricité, gaz …), diminuer leur émission de gaz à effet de serre, d’améliorer la biodiversité sur site, d’améliorer les modes de mobilité douce permettant l’accès au site (construction de parkings à vélos, installation de bornes de recharge pour les voitures électriques), d’améliorer le niveau d’implication des parties prenantes (locataires, prestataires) dans le processus de gestion responsable des bâtiments.
3) Exclusion du portefeuille ISR
Sont exclus des investissements, tous les actifs qui ont des notes seuils inférieures à la moitié de la note seuil établie pour la typologie et le pays qui concernent l’actif.
De plus, afin d'assurer que ces engagements sont respectés, le fonds immobilier va mettre en place des indicateurs de performance qui aideront à surveiller et à mesurer le progrès réalisé. Les indicateurs de performance sont des outils qui peuvent également aider à identifier les actions supplémentaires à réaliser pour améliorer l’impact environnemental et social des actifs.
4) L’exemple d’ Iroko Zen
Dès sa création, la SCPI Iroko Zen s’est engagée vers un immobilier plus durable et a choisi d’adopter une stratégie mixte qui conjugue à la fois des investissements “Best-in-class” et des investissements “Best-in-progress”. L'essentiel de cette stratégie est de favoriser l'acquisition des actifs Best-In-Class, lorsque cela est possible et financièrement cohérent avec son objectif de rentabilité. Sinon, la SCPI s’engage à améliorer la performance énergétique de ses actifs dans les trois ans suivant leur acquisition.
La note seuil établie par Iroko Zen est en moyenne de 62 (moyenne établie sur toutes les typologies et géographies).
Au 31/12/2022, 44,3% des actifs d'Iroko Zen étaient Best-in-Class et 55,7% du portefeuille était Best-in-Progress.
En fonction des différents pays, la SCPI adapte ses benchmarks utilisés dans le processus de notation afin de refléter les qualités nationales de chaque actif. En France, elle utilise par exemple les indicateurs de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) ; en Allemagne, elle utilise les informations de consommation par typologie d’actif de la DENA (Deutsche Energie-Agentur) …
Lorsqu’ Iroko Zen investit dans un actif Best-in-progress, les équipes se donnent 3 ans afin de faire monter sa note au-dessus de la note seuil.
Les travaux d’amélioration réalisés par Iroko sont par exemple :
- l’installation de bornes électriques pour charger des voitures
- l’installation de panneaux photovoltaïques
- l’installation de systèmes d’illumination LED
- actions de biodiversité …
Pour Iroko, les travaux d’amélioration énergétique sont des investissements dans la valeur à long terme de ses actifs.
.webp)
