L’investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) vous intéresse ? Sachez qu'il est possible d'acheter des parts de SCPI directement. Vous pouvez le faire auprès de la société de gestion immobilière ou d'un intermédiaire régulé (conseiller en gestion de patrimoine, banque, etc). Vous pouvez aussi inclure vos parts de SCPI dans votre contrat d'assurance vie ou votre Plan d'Épargne Retraite (PER).
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La SCPI est un placement financier collectif. Investir dans une SCPI est une alternative à l’achat de biens immobiliers en direct. Il s’agit, finalement, d’un placement immobilier locatif à long terme.
Le placement fonctionne comme suit : la société civile de placement immobilier collecte des fonds des investisseurs. Ensuite, elle achète et gère des immeubles. Cela inclut l'entretien des bâtiments, les travaux à faire et la recherche de locataires. En retour, elle perçoit des frais de gestion. De votre côté, l’opération vous permet de devenir un associé de la SCPI. Vous détenez donc une partie du patrimoine immobilier sous forme de parts.
Aussi appelée pierre papier, cette solution est parfaite pour investir dans des bureaux, des commerces ou des logements. Ces biens sont souvent difficiles à acheter directement pour des particuliers. Ce placement vous offre la possibilité de diversifier votre patrimoine et d’accéder au marché immobilier tertiaire professionnel.
Toutefois, il est important de rappeler que l’opération n’est pas sans risque. Il s’agit, en effet, d’un placement à long terme considéré comme peu liquide. Par ailleurs, il existe un risque de perte en capital et les revenus ne sont pas garantis.
Il est possible d’acheter des parts de SCPI en direct ou via un contrat d’assurance vie.
SCPI en direct ou en assurance vie : avantages et inconvénients
Dans le cas d’une personne physique :
*Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
**Dans le cadre d'une souscription par crédit, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts ne peuvent pas être suffisants pour rembourser le crédit. L’associé devra payer la différence. Un crédit vous engage et doit être remboursé.
***Pour rappel, le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier et de la valeur du patrimoine.
Comparatif fiscalité : SCPI en assurance vie vs SCPI en direct
Fiscalité d’une SCPI en direct
Lorsque vous investissez dans une SCPI en direct, vous êtes imposés exactement comme si vous détenez des biens immobiliers dans votre patrimoine. Ainsi, les revenus qui vous sont versés par la SCPI sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pourrez ensuite opter pour le régime réel ou le régime microfoncier.
Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
Vous pouvez choisir le régime réel si vous n'avez pas d'autres revenus fonciers en plus de ceux de vos parts de SCPI. Vous pouvez opter pour le régime réel si l’ensemble de vos revenus fonciers est supérieur à 15 000 €.
À l’inverse, pour prétendre au régime microfoncier, vous devez respecter trois conditions :
- Être propriétaire d'au moins un bien immobilier vous permet de gagner des revenus grâce à une location non meublée
- Le total de vos revenus fonciers doit être inférieur à 15 000 € ;
- Vos parts de SCPI ne doivent pas faire l’objet d’un dispositif fiscal spécifique.
Notez, par ailleurs, que la valeur des parts de SCPI intègre votre base taxable pour l’impôt sur la fortune immobilière.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’évoluer.
Focus sur le régime réel
Dans le cadre du régime réel, les revenus fonciers issus de la SCPI entrent dans votre assiette fiscale sans abattement. Ce montant servira ensuite de base au calcul de l’impôt. Les revenus sont ensuite imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Focus sur le régime microfoncier
En optant pour le régime microfoncier, vous profitez d’un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers. Cela signifie que seuls 70 % de vos revenus fonciers bruts sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vos charges sont ainsi forfaitairement évaluées à 30 % de vos revenus bruts.
Fiscalité d’une SCPI en assurance vie
Lorsque vous investissez dans une SCPI avec un contrat d’assurance vie, la fiscalité est différente de celle d’un investissement direct. Ici, les revenus générés par les SCPI ne sont pas imposés tant qu’ils ne sont pas retirés du contrat. En d'autres termes, si vous gardez votre investissement dans le contrat d'assurance vie, vous ne payez pas d’impôts chaque année.
C'est seulement lors d'un rachat partiel ou total que la fiscalité s'applique. Cela signifie quand on retire tout ou une partie de l'épargne du contrat. Et encore, seuls les gains réalisés (plus-values incluses dans le montant racheté) sont imposables, pas le capital initial investi.
Le régime d’imposition applicable dépend alors de l’ancienneté du contrat au moment du retrait :
- Avant 8 ans, les gains sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU). On l'appelle aussi flat tax. Ce taux est de 30 %. Cela comprend 12,8 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Après 8 ans : les gains bénéficient d’un abattement annuel sur la part imposable :
- 4 600 € pour une personne seule ;
- 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune.
- Après abattement, les gains sont imposés à 7,5 % (au lieu de 12,8 %), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
À noter : pour profiter du taux de 7,5 %, les primes versées sur l’ensemble de vos contrats d’assurance vie doivent être inférieures à 150 000 € (ou 300 000 € pour un couple). Au-delà, les gains restent taxés à 12,8 %.
Ce mécanisme permet ainsi d’optimiser la fiscalité des revenus immobiliers, en bénéficiant d’un cadre fiscal privilégié, notamment après 8 ans. Il constitue un outil particulièrement adapté aux investisseurs qui privilégient une stratégie de capitalisation à long terme.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’évoluer.
