La retraite par capitalisation permet à chacun d’épargner pour sa propre retraite, en complément du système par répartition. Contrairement au modèle actuel fondé sur la solidarité intergénérationnelle, elle repose sur la constitution progressive d’un capital investi dans divers supports financiers, dont les SCPI. Un mécanisme qui séduit de plus en plus d’investisseurs souhaitant préparer leur avenir financier de manière autonome et responsable.
Qu’est-ce que la retraite par capitalisation ?
La retraite par capitalisation est un système dans lequel chaque individu épargne tout au long de sa vie active afin de financer sa retraite future. Les sommes investies peuvent être placées sur différents supports (actions, obligations, immobilier, etc.) et produisent potentiellement des revenus ou une valorisation du capital sur le long terme.
À la différence du modèle par répartition, il ne s’agit pas de cotiser pour les retraités actuels, mais d’investir pour soi-même.
Exemple concret : un salarié verse régulièrement une partie de ses revenus sur un plan d’épargne (PER, assurance-vie). Au moment de la retraite, il peut disposer d’un capital ou de revenus complémentaires issus des placements effectués pendant sa vie professionnelle.
Retraite par capitalisation vs retraite par répartition
Le système de retraite par répartition, pilier du modèle français, repose sur la solidarité : les actifs cotisent pour financer les pensions des retraités. Ce mécanisme fonctionne tant que le rapport entre actifs et retraités reste équilibré.
Or, la démographie française (allongement de l’espérance de vie, arrivée des générations nombreuses du baby-boom à la retraite) met sous tension ce modèle.
Face à ces limites, la retraite par capitalisation apparaît comme un complément à la répartition, et non comme une opposition. En combinant les deux approches, l’épargnant diversifie ses sources de revenus futurs et gagne en autonomie financière.
Les avantages et inconvénients de la capitalisation
Les avantages
- Liberté et maîtrise : chacun peut choisir le montant et les supports de son épargne.
- Potentiel de rendement à long terme, notamment sur des marchés financiers ou immobiliers performants.
- Transmission du capital : l’épargne constituée reste dans le patrimoine de la famille.
Les inconvénients
- Risque de perte en capital : les marchés peuvent fluctuer à la baisse.
- Absence de garantie de rendement : les revenus potentiels peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- Moindre solidarité intergénérationnelle : chacun dépend de sa propre capacité d’épargne et des conditions de marché au moment du départ à la retraite.
- Fluctuations fiscales
Quels placements permettent de capitaliser pour sa retraite ?
Plusieurs produits financiers permettent de bâtir une épargne de long terme adaptée à la retraite :
L’assurance-vie et le PER (Plan Épargne Retraite)
Ces enveloppes peuvent offrir une fiscalité avantageuse et une grande flexibilité à la sortie (rente ou capital). Elles permettent d’investir sur une large gamme de supports (fonds euros, unités de compte, immobilier…).
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
Les SCPI permettent d’investir indirectement dans l’immobilier locatif. Les loyers perçus par la société sont redistribués aux associés sous forme de revenus potentiels.
Elles constituent un outil de capitalisation à long terme, particulièrement adapté à la préparation de la retraite.
Cependant, les risques doivent être clairement identifiés :
- Risque de perte en capital ;
- Risque de liquidité (revente des parts non garantie) ;
- Revenus non garantis, dépendant du paiement des loyers par les locataires.
A savoir : Il est possible d’investir en SCPI au travers de contrats d’assurance-vie ou son Plan Epargne Retraite.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
Pourquoi les SCPI peuvent être un outil de capitalisation intéressant ?
Quel mode d'investissement privilégier en SCPI pour préparer sa retraite ?
La nue-propriété est le mode d'investissement le plus adapté si vous souhaitez investir en SCPI pour préparer votre retraite. L'épargnant nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus pendant une période choisie. Cette période est déterminée par l'investisseur au moment de l'achat, elle varie de 3 à 20 ans pour nos SCPI*.
En contrepartie de cette absence de revenus, l'épargnant bénéficie d'une décote (réduction) sur le prix unitaire de la part. Plus la durée choisie sera longue, plus la décote sur le prix de la part sera importante.
(1) En cas de sortie avant 3 ans, une commission de sortie anticipée de 5 % h.t. sera facturée.
Lors d'un investissement en nue-propriété votre épargne est bloquée pendant toute la durée du démembrement, même si la durée de démembrement sélectionnée est supérieure à la durée de placement recommandée de la SCPI à savoir 8 ans.
À l'issue de cette période, quand par exemple sa retraite commencera, il pourra choisir soit de commencer à percevoir de potentiels revenus, soit de revendre ses parts SCPI pour une sortie en capital.
Pour les individus qui se préparent à la retraite et qui ont un taux marginal d'imposition élevé, la nue-propriété est une option puissante puisqu'elle offre un cadre fiscal favorable (aucune imposition sur le revenu, prélèvement social ou impôt sur la Fortune Immobilière n'est appliquée pendant toute la durée du démembrement).
lroko et ses partenaires sont à vos côtés pour vous accompagner dans cette démarche et répondre à toutes vos questions sur notre SCPI.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.Nous vous rappelons que la liquidité des parts de la SCPI n’est pas garantie.
En quoi nos SCPI tirent-t-elles leur épingle du jeu ?
Ce qui distingue particulièrement nos SCPI, c'est leur stratégie de diversification. Nous investissons de manière opportuniste dans différents secteurs d'activité, tels que les bureaux, les commerces, ou encore la logistique sur l'ensemble de la Zone Euro. La diversification sectorielle et la diversification géographique sont des éléments clés de mutualisation des risques et de pérennisation des revenus.
Un autre avantage significatif de nos SCPI est son modèle de frais vertueux.*
Chez Iroko, nous sommes rémunérés principalement pour notre gestion. Nos intérêts sont alignés avec les vôtres.
- Davantage d’argent est converti en immobilier pour le même montant collecté. Les rendements potentiels de la SCPI sont plus élevés à rendement immobilier équivalent.
- 10 000 € investis = 10 000 € à la sortie, à prix de part constant, dès 3 ans de détention.
- Iroko Zen est 28 % moins chère que la moyenne des SCPI, sur 10 ans de détention*
- *Source Iroko, sur la base des 25 SCPI ayant le plus collecté au 1er semestre 2025 selon l’ASPIM (Iroko Zen exclus).
N’hésitez à simuler votre investissement en SCPI juste ici.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Investir comporte des risques de perte en capital, de liquidité. Le prix de parts peut évoluer à la hausse ou à la baisse. Le rendement dépend du bon paiement du loyer par les locataires.
Les risques SCPI à avoir en tête
Investir dans une SCPI comporte certains risques :
- Risque de liquidité : Les SCPI sont des placements long terme (supérieurs à 8 ans), étant investis en actifs immobiliers, ils sont considérés comme peu liquides. Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts.
- Risque de perte en capital : La société n’offre aucune garantie de protection en capital. La valeur liquidative peut être inférieure au prix de souscription. L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué.
- Revenus non garantis : Les revenus versés peuvent varier et dépendent du montant et du paiement des loyers. Les revenus d’une SCPI ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
- Risques liés au marché : Les investissements réalisés sont soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers. De nombreux facteurs peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des actifs immobiliers détenus
Ce qu'il faut retenir
La retraite par capitalisation n’a pas vocation à remplacer la répartition, mais à la compléter intelligemment. En épargnant régulièrement sur des supports adaptés à son profil et à son horizon, chacun peut se constituer un capital utile pour l’avenir.
Les SCPI gérées par Iroko s’inscrivent dans cette logique d’investissement long terme, responsable et encadré.
