Une SCPI de logistique est une Société Civile de Placement Immobilier qui se constitue un patrimoine composé spécifiquement sur des biens immobiliers essentiels à la logistique, tels que des entrepôts, des centres de distribution, des locaux d’activités ou encore des plateformes logistiques. Stimulé par une demande croissante grâce au e-commerce, ce secteur d’activité gagne en popularité. Au fil des années, ce créneau a vu l'émergence de plusieurs SCPI se consacrant principalement à ce domaine.
Mais qu’en est-il réellement ? La SCPI logistique est-elle vraiment un placement intéressant ? Quels sont les risques qu’elle engendre ? Quelques éléments de réponse à travers le guide suivant.
Qu’est-ce qu’une SCPI logistique ?
La SCPI logistique est une société civile de placement immobilier spécialisée dans les entrepôts, les locaux d’activités ou encore les plateformes logistiques. Certaines d’entre elles peuvent même faire le choix de s’orienter sur une seule des trois classes d’actifs présentées.
Pour le reste, les SCPI de logistique fonctionnent exactement comme les autres SCPI qui existent. Autrement dit, elles offrent la possibilité à des épargnants d’investir dans l’immobilier aux côtés d’autres investisseurs. Après avoir récolté les sommes investies, et en contrepartie de frais de gestion, la société de gestion :
- S’occupe de placer les capitaux en immobilier logistique ;
- Gère les locataires (collecte des loyers, négociation des contrats, etc.) ;
- Règle les différentes taxes relatives au parc immobilier ;
- Entretient les biens, etc. Le tout, en contrepartie de frais de gestion payés par les investisseurs.
En contrepartie de leurs investissements, les épargnants deviennent copropriétaires des actifs acquis par la SCPI. La SCPI perçoit les loyers potentiels en provenance des locataires. Une fois le délai de jouissance passé et moyennant des frais de gestion, la SCPI reverse aux épargnants sous forme de dividendes potentiels, la quote-part de leur investissement.
Attention, les dividendes versés par la SCPI logistique dépendent des conditions de location de l’immeuble. Ils peuvent varier à la hausse ou à la baisse selon le taux d’occupation des biens, leurs valeurs locatives et le bon paiement des loyers par les locataires.
SCPI logistique : pourquoi investir ?
Il peut y avoir plusieurs bonnes raisons d’investir dans une SCPI logistique comme :
L’explosion du e-commerce
Après la pandémie de Covid-19, les mesures de confinement et la fermeture des commerces physiques ont entraîné une forte hausse des ventes en ligne, obligeant les entreprises à s'adapter rapidement à cette évolution de la consommation. Cette explosion des ventes a posé de nouveaux défis en termes de logistique et de chaîne d'approvisionnement : comment gérer le stockage et le transport de quatre à cinq fois plus de marchandises simultanément ? Une solution qui s'est rapidement imposée a été la location de nouveaux entrepôts, dont la valeur et les loyers ont augmenté de manière significative, devenant ainsi des actifs très attractifs.
Les SCPI ont saisi cette opportunité en investissant dans cette nouvelle catégorie de biens immobiliers, les rendant accessibles au grand public. Elles offrent ainsi aux épargnants particuliers la possibilité d'investir dans des bâtiments industriels, des locaux et autres entrepôts qui étaient auparavant réservés aux investisseurs fortunés et aux experts du secteur.
De bons rendements
L'émergence de l'e-commerce comme un pilier incontournable de nos vies, accompagnée de la croissance soutenue de la consommation en ligne, a entraîné une demande croissante de nouveaux espaces de stockage et de transport pour les entreprises. Cette hausse de la demande a provoqué une forte augmentation des loyers de ces locaux, offrant ainsi aux SCPI logistiques des rendements particulièrement attrayants, oscillant entre 5 et 6% (selon les chiffres clés de l’ASPIM).
Ces loyers constituent en effet les revenus distribués aux investisseurs. Cette tendance est renforcée par l'exigence croissante des consommateurs en matière de délais de livraison, les entreprises étant contraintes de rechercher des installations en périphérie des villes, devenues rares et donc plus coûteuses.
Une protection contre l’inflation
Les revenus provenant des loyers perçus par les investisseurs dans les SCPI spécialisées dans les domaines de l'entreposage, de la logistique et du commerce en ligne sont indexés sur l'inflation.
En outre, les locataires des entrepôts assument les frais liés aux travaux d'amélioration.
Cela signifie que pour les détenteurs de parts dans ces SCPI axées sur la logistique et le commerce électronique, la quasi-totalité des loyers perçus est redistribuée sous forme de dividendes trimestriels, directement crédités sur leur compte bancaire.
Des baux long terme
Les sociétés de gestion des SCPI qui possèdent des entrepôts de stockage offrent une sécurité accrue en concluant des baux à long terme, souvent d'une durée avoisinant les 15 ans.
L'émergence de l'e-commerce a initié une tendance à long terme, entraînant une transformation significative des habitudes de consommation et, par conséquent, des opérations logistiques des entreprises. Les SCPI spécialisées dans la logistique et les bâtiments d’activité offrent une opportunité d'investissement prometteuse pour les particuliers, car elles s'inscrivent dans cette tendance durable. Investir dès maintenant dans ces SCPI spécialisées dans la logistique représente l'opportunité d'être en avance sur un marché en pleine expansion.
Un besoin constant de surface d’immobilier logistique
La demande de surface de stockage reste constante, surtout après l'essor des achats en ligne pendant la pandémie, transformant cette pratique d'exception en norme. Les entrepôts restent ainsi très recherchés, malgré un léger ralentissement de la demande pour de nouveaux locaux en 2023.
Parallèlement, de nombreuses entreprises rapatrient leur production nationalement, créant ainsi une demande durable pour de nouveaux bâtiments industriels, locaux et entrepôts. Pour les investisseurs, cette tendance à long terme offre une perspective rassurante en termes de rentabilité.
Peu de charges d’entretien
La rentabilité nette d'une SCPI spécialisée dans la logistique, qui investit dans des entrepôts de stockage, est presque aussi élevée que sa rentabilité brute, car les coûts d'exploitation de ces bâtiments sont réduits. Cette situation est similaire à celle de la location de parkings, où les frais d'entretien sont minimes.
Ainsi, une SCPI orientée vers la logistique offrira plus facilement des rendements attractifs à ses investisseurs.
Top 3 des meilleurs SCPI diversifiées en logistique en 2024
Source : Louve Invest (date de mise à jour des données : 18/03/2024).
Certaines SCPI spécialisées dans la logistique n'ont pas l'intégralité de leurs actifs dédiés exclusivement à ce secteur.
Dans ce classement sont comptées également des SCPI diversifiées qui placent leurs investissements dans des biens logistiques possédant un minimum de 15% de leur portefeuille immobilier dans la logistique.
Pour rappel : Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année n.
Comment choisir la SCPI logistique dans laquelle Investir ?
Afin de choisir la SCPI logistique dans laquelle investir, l’investisseur doit analyser différents critères, entre autres :
- Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM), soit l’indicateur de rendement de la SCPI, et son historique ;
- Le Taux d’Occupation Financier (TOF), qui chiffre la performance locative de la SCPI.
- Le Taux de Rentabilité Interne (TRI), qui mesure la rentabilité de la SCPI selon la distribution de dividende et l’évolution du prix de la part ;
- Le Report À Nouveau (RAN), il correspond au cumul des résultats déficitaires et à la fraction des résultats bénéficiaires de la SCPI, qui n'est ni distribuée sous forme de dividende ni affectée en réserves légales ou facultatives ;
Le taux d’endettement de la SCPI est également un indicateur à analyser. En effet, la SCPI peut faire appel à la dette pour financer ses immeubles.
⚠️ Les informations présentées ci-dessus ne constituent ni un élément contractuel, ni un conseil en investissement. Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte plusieurs risques dont le risque de perte en capital, le risque lié au marché immobilier, à la commercialisation des locaux et à leur gestion. Iroko ne fait pas de conseil en investissement et ne garantit pas le rachat de vos parts. Renseignez-vous avant d'investir sur iroko.eu
Le cas d’Iroko Zen
Chez Iroko Zen, dans un souci de diversification de son patrimoine, les actifs immobiliers logistiques représentent 27 % de notre patrimoine. Nous avons des locaux d’activité à Arnhem, aux Pays-Bas ou encore à León et à Valencia en Espagne.
Par exemple, dès 2021, nous avons fait l'acquisition d'un entrepôt à Bourges où le locataire est Chronopost. L'actif est loué dans le cadre d'un bail de 12 ans.
Les risques d’un investissement en SCPI logistique
Les SCPI de logistique présentent des atouts, mais investir dans ce type de société civile de placement immobilier n’est pas sans risque. Les épargnants doivent être conscients qu’investir dans une SCPI logistique ne garantit pas le capital investi.
⚠️ Le capital n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution de la valeur du patrimoine de la SCPI.
Il en est de même pour les éventuels dividendes versés : ces derniers dépendent totalement du bon paiement du loyer par les locataires.
⚠️ Les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier.
De la même manière, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Il n’est pas certain qu’en matière de rendement, les SCPI de logistique feront mieux ou se stabiliseront au même niveau que l’année dernière.
Par ailleurs, s’il est vrai que l’e-commerce a connu de beaux jours depuis la crise sanitaire, personne ne peut affirmer que le secteur suivra bien cette lancée. En cas de retournement du marché de l’immobilier logistique, la valeur des parts des investisseurs pourrait diminuer (ce qui pourrait, in fine, impacter le rendement de leur investissement).
Il est également important d’intégrer la fiscalité du placement, qui peut impacter les rendements. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’être modifié ultérieurement.
Enfin, les SCPI qui font le choix d’investir dans une seule classe d’actifs (comme les SCPI de logistique) s’exposent à davantage de risques. En cas d’aléas (événements qui impactent le secteur, par exemple), tout le parc immobilier peut être affecté, ce qui peut léser les investisseurs.
SCPI logistique : ce qu’il faut retenir
En résumé, voici les points essentiels d’un investissement en SCPI logistique :
- Une SCPI logistique est une société civile de placement immobilier qui compose ses actifs d’entrepôts, de locaux d’activité et de plateformes logistiques.
- Les loyers et le capital ne sont pas garantis.
- En se focalisant sur une seule classe d’actifs, la SCPI logistique ne peut pas totalement mutualiser les risques.
- Avec l’essor du e-commerce, la demande pour la location d’entrepôts a augmenté ces dernières années.
- En investissant dans ces biens immobiliers dont la demande est en pleine expansion, les SCPI logistiques représentent une opportunité d’investissement particulièrement attractive pour les épargnants.
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