Il est possible d’investir dans l’immobilier autrement qu’en achetant et en devenant propriétaire d’un logement. En l’occurrence, il existe certaines solutions alternatives comme investir dans une SCPI ou opter pour le crowdfunding immobilier. Dans le premier cas, l’investisseur achète des parts d’une SCPI gérée par une société de gestion. Cette dernière lui reverse ensuite une partie des rendements potentiels générés par les loyers. Dans le second cas, l’investisseur réalise un financement participatif afin d’acquérir un bien immobilier avec d’autres investisseurs par le biais d’une plateforme crowdfunding 100 % en ligne. Les deux placements sont assez différents et présentent des avantages et des inconvénients qui leur sont propres. SCPI VS crowdfunding immobilier : que choisir ? Nous vous livrons quelques éléments de réponse à travers notre article.
1) SCPI et crowdfunding immobilier : deux placements différents
a) Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La SCPI est un véhicule de placement immobilier collectif qui collecte des fonds auprès d’investisseurs afin d’acquérir puis de gérer un patrimoine immobilier. En contrepartie de son achat, l’investisseur reçoit des parts sociales et perçoit des revenus fonciers potentiels issus de la location des immeubles de manière mensuelle, trimestrielle ou annuelle.
La société de gestion, en contrepartie de frais de gestion, se charge :
- de la sélection des biens dans lesquels investir ;
- des locataires qui pourront utiliser les lieux ;
- de l’administration des actifs ;
- de verser les dividendes potentiels aux investisseurs.
Notez, en revanche, qu’en achetant des parts de SCPI, l’investisseur n’est pas directement propriétaire des biens qui composent le parc immobilier de la SCPI, mais uniquement des parts de la société qu’il a acquises.
2) Qu’est-ce que le crowdfunding ?
Le crowdfunding immobilier, aussi connu sous le nom de financement participatif, permet de prendre part de manière collective au financement d’opérations immobilières. Ces dernières peuvent être orchestrées par un promoteur ou un marchand de biens.
Concrètement, grâce au crowdfunding immobilier, plusieurs investisseurs financent un projet immobilier. Contrairement à la SCPI, dans le cas du crowdfunding immobilier, les investisseurs ne perçoivent pas de loyers de manière régulière. Les éventuels gains ne sont débloqués qu’à la fin de la période contractuellement fixée.
3) SCPI ou crowdfunding immobilier : quelles différences ?
SCPI et crowdfunding immobilier sont deux placements qui permettent d’investir dans l’immobilier. Ils présentent, en revanche, certaines différences notables.
a) Le rendement
À l’heure actuelle, le crowdfunding immobilier rapporte plus que la SCPI. Bien que les performances passées ne présagent pas des performances futures, en 2021, le rendement moyen du crowdfunding immobilier s’élevait à 9,2 % selon le baromètre du crowdfunding immobilier réalisé par Fundimmo et HelloCrowdfunding. Durant cette même période, le taux de rendement moyen des SCPI était de 4,49% (Sources : IEIF, ASPIM).
Finalement, le crowdfunding peut rapporter jusqu’à deux fois plus que les SCPI. Toutefois, il est important de rappeler que rendement élevé rime souvent avec risque élevé. Que ce soit par le biais du crowdfunding immobilier ou de la SCPI, l’investissement peut faire l’objet d’une perte totale ou partielle du capital investi en cas d’échec du projet.
b) La durée d’investissement
D’une manière générale, le crowdfunding immobilier apparaît comme un investissement de court à moyen terme. Les projets durent souvent entre 12 et 36 mois, au terme desquels l’investisseur peut récupérer sa mise. Par ailleurs, la durée des projets de promotion immobilière est systématiquement indiquée sur les plateformes de crowdfunding. L’investisseur peut donc sélectionner lui-même la durée de son investissement.
À l’inverse, investir dans une SCPI (lien vers Pourquoi investir en SCPI) est plutôt un investissement de long terme. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) précise d’ailleurs de conserver les parts de SCPI entre 5 et 8 ans avant de songer à les revendre. Bien sûr, l’investisseur peut faire le choix de céder ses parts de SCPI bien avant, mais l’opération peut ne pas être rentable au vu du niveau élevé des frais de sortie sur ce type de produit.
c) La liquidité
Lorsqu’un investisseur réalise un placement en crowdfunding immobilier, durant la période du projet, ses fonds sont bloqués et il ne peut pas les récupérer. Dans le cas où le projet prendrait du retard, il devra patienter.
À l’inverse, l’investisseur qui achète des parts dans une SCPI peut revendre ses parts à tout moment en s’adressant simplement à la société de gestion qui les gère. Néanmoins, la revente des parts n’est pas garantie et peut être longue. De plus, certaines SCPI ont mis en place des frais de rachats en cas de revente à court terme des parts afin de limiter la volatilité des capitaux investis.
Que ce soit par le biais du crowdfunding immobilier ou de la SCPI, l’investissement en immobilier est un placement peu liquide. Il faut donc ne pas avoir besoin des liquidités placée à court terme.
d) Les frais
Les frais associés aux SCPI sont souvent plus élevés que les frais prélevés en matière de crowdfunding immobilier. Les frais d’entrée et de sortie pour un investissement en SCPI dépendent des sociétés de gestion. Elles varient le plus souvent entre 8 % et 12 % de l’épargne investie, néanmoins certaines SCPI n’ont pas de frais d’entrée et/ou de sortie. Il existe également des frais annuels prélevés par la société de gestion qui peuvent impacter le pourcentage de loyers reversés aux investisseurs. En ce qui concerne le crowdfunding immobilier, les frais ne sont prélevés qu’au moment de l’investissement et varient entre 2 % et 5 % selon les plateformes.
e) Le ticket d’entrée
En ce qui concerne le ticket d’entrée, SCPI et crowdfunding immobilier sont assez similaires. Il est possible d’investir dans une SCPI à partir de 200 €. Le crowdfunding immobilier, de son côté, affiche un ticket d’entrée minimal de 100 € à 200 €. Dans un cas comme dans un autre, le ticket d’entrée est assez faible pour permettre au plus grand nombre de Français d’investir dans l’immobilier par le biais de ces solutions alternatives.
4) SCPI ou crowdfunding immobilier : quel placement choisir ?
Entre SCPI et crowdfunding immobilier, il n’existe pas de placement idéal. Tout dépend du profil de l’investisseur, de son appétence au risque et de sa situation patrimoniale. L’idéal reste donc de faire le point sur son projet et de comparer les avantages et les inconvénients des deux placements selon sa situation personnelle avant de faire un choix.
Notez, toutefois, que crowdfunding immobilier et SCPI peuvent être des placements complémentaires. Dès lors, l’investisseur profite des deux investissements pour diversifier son patrimoine.
5) SCPI ou crowdfunding immobilier : tout ce que vous devez savoir
Quels sont les inconvénients des SCPI ?
Investir dans une SCPI ne présente pas que des avantages. En l’occurrence, il existe un risque de perte en capital. La liquidité des parts et les revenus ne sont pas non plus garantis par la société de gestion. Enfin, le placement doit être envisagé dans une optique de long terme.
Quels sont les inconvénients du crowdfunding immobilier ?
Le plus grand inconvénient du crowdfunding immobilier est sans aucun doute le niveau de risque assez élevé. L’investisseur n’est en aucun cas certain de récupérer son capital et de faire des plus-values.
IROKO vs SCPI classique : que choisir ?
Pour faire votre choix, renseignez-vous quant aux avantages et aux inconvénients que présentent les deux structures ainsi que sur votre profil investisseur et vos ambitions.
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