Comment fonctionne la
fiscalité des SCPI ?

Investir dans la pierre au travers d’une SCPI est un moyen de se constituer un patrimoine ou de le diversifier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Mais au moment de remplir sa déclaration fiscale plusieurs questions peuvent se poser. La fiscalité en matière de SCPI peut sensiblement varier selon votre situation fiscale et de nombreuses caractéristiques peuvent influer sur celle-ci comme la nature de vos revenus et leur origine géographique. En effet, comprendre le fonctionnement d'une SCPI passe également par la bonne intégration de la fiscalité qui lui est associée.

Sans faire de conseil en investissement et ni de conseils fiscaux, Iroko fait un point sur la fiscalité des SCPI pour vous aider à en mieux comprendre les tenants et les aboutissants. Et faire vos propres choix en connaissance de cause.

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1. Quelle fiscalité pour les revenus issus de la SCPI ?

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1.1. Pour une personne physique‍

Les revenus issus de la SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont traités comme tel fiscalement. Il s’agit du même principe que l’imposition constatée sur les revenus issus d’un appartement détenu en direct et mis en location.

La fiscalité applicable dépend de la situation de chacun. En effet, ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).

Le traitement fiscal dépend donc de la tranche marginale d’imposition de l’épargnant avec des taux d’imposition allant de 11% à 45% selon le revenu fiscal de référence. Un taux de 17,2% pour les prélèvements sociaux viendra s’ajouter systématiquement.

Ainsi, le taux d’imposition global des revenus peut aller de 28,2% à 62,2%.
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Bon à savoir ! Il y a des avantages et inconvénients SCPI. Par exemple, certaines SCPI comme Iroko ZEN font le choix de diversifier leur patrimoine à l’étranger. Les revenus issus de sources étrangères peuvent s’avérer plus favorables fiscalement. En effet, ils sont directement fiscalisés dans le pays d’origine des revenus et sont en principe exonérés de prélèvements sociaux.

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1.2. Dans le cas d’une personne morale

Pour la fiscalité des revenus de parts de SCPI détenues par une société (personne morale), il convient dans un premier temps de vérifier le régime d’imposition de la société :
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• Pour une société soumise à l’impôt sur les revenus : ce sont les associés de la société qui constatent la fiscalité en fonction de leur pourcentage de détention de la société. Il s'agit de la même fiscalité constatée que dans le cadre d'une personne physique.
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• Pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés : les revenus sont fiscalisés au taux de l'impôt sur les sociétés de l'entreprise. Les règles sont celles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
  

2. SCPI et IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

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2.1. Qu’est-ce que l’IFI?

Comme leur nom l’indique, les SCPI (Société civile de placement immobilier) sont intrinsèquement liées à l’immobilier et entrent, de ce fait, dans l’assiette taxable de l’Impôt sur la fortune immobilière. Les parts de SCPI doivent ainsi être déclarées au titre de l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière.
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2.2. Comment se calcule l’IFI?

Le passage de l'ISF (impôt sur la fortune) à l'IFI a introduit une nouvelle façon de calculer sa valeur. Auparavant, la valeur ISF était la valeur de retrait de la part.

Désormais, et dans le cas d’une SCPI à capital variable, il s'agit de la valeur de retrait multipliée à un coefficient, appelé ratio immobilier. Le coefficient est égal à la valeur vénale des biens divisée par la valeur vénale de l'ensemble des actifs de la SCPI. La valeur vénale est la valeur à laquelle le bien peut être vendu.

Bon à savoir !
La valeur IFI ne peut pas excéder la valeur de retrait de la SCPI (200 € pour Iroko ZEN).
Valeur de retrait = prix d’achat - commission de souscription

3. Fiscalité à la revente

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value potentielle est soumise à l’imposition des plus-values immobilières.
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3.1. Comment est calculée la plus-value ?

La plus-value est la différence entre le montant investi et le montant à la revente (valeur d’achat - valeur de revente).

La plupart des SCPI appliquent une commission de souscription prise à l’entrée mais réellement constatée à la revente des parts, qui vient donc minorer le prix de retrait.

Il existe donc une plus-value uniquement si l’augmentation du prix de la part est supérieure au montant de la commission de souscription.

Concrètement, pour une SCPI ayant une commission de souscription à 10%, il y aura plus-value à la revente uniquement si le prix de la part a augmenté de plus de 10% entre la souscription et la revente des parts.
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3.2. Comment est fiscalisée cette plus-value ?

Cette plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur les revenus au taux maximum de 19% et aux prélèvements sociaux (17,2%).

Des abattements viennent s’appliquer en fonction de la durée de détention des parts de SCPI :

• un abattement de 6% par an à compter de la 6e année
• un abattement de 4% à partir de la 21e année

Concernant les prélèvements sociaux le mécanisme est le même :

• un abattement de 1,65% par an à compter de la 6e année
• un abattement de 9% au-delà de la 22e année
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Bon à savoir !
En cas de plus-value, il y a exonération de l’impôt sur le revenu à partir de 22 années de détention. 

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4. Transmission des parts

Au moment du décès d’un épargnant porteur de parts de SCPI, ses parts intègrent directement l’actif successoral et sont soumises aux règles de droit commun.

Il n’y a donc pas de formalité particulière à accomplir, il s’agit du même fonctionnement que la détention d’un bien immobilier en direct.

Bon à savoir ! Il existe plusieurs options qui permettent d’optimiser la transmission de parts de SCPI. Le démembrement viager ou la donation de parts en font partie.

- La donation permet de transmettre à tout moment son patrimoine à ses héritiers en leur permettant de bénéficier d’abattements spécifiques

- Le démembrement viager permet de transmettre la nue propriété de ses parts tout en conservant l’usufruit (les dividendes issus des loyers) jusqu’à son décès.

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5. Fiscalité des non-résidents

Les non-résidents fiscaux français peuvent (sauf exception) investir en SCPI. La fiscalité applicable diffère de celle des résidents français.
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5.1. Fiscalité des revenus issus fonciers de source française de la SCPI

Si le montant total des revenus fonciers n’excède pas 27 794€, les revenus sont fiscalisés à un taux minimum de 20%. La fraction au-delà de 27 794€ est fiscalisée au taux de 30%.

Concernant, les prélèvements sociaux, les non-résidents qui résident au sein de l'EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse sont exonérés de prélèvements sociaux. Il y a tout de même un taux de 7,5% qui est à régler au titre des prélèvements de solidarité. Les autres, sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Bon à savoir !
Les revenus fonciers étrangers sont fiscalisés dans le pays de résidence fiscale de l’épargnant. Leur fiscalité dépend des conventions fiscales signées entre le pays de résidence et les pays investis par la SCPI.

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5.2. Fiscalité à la revente

La plus-value à la revente est fiscalisée au taux de l’impôt sur le revenu de 19% et aux prélèvements sociaux (17,2%).

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6. Le régime micro-foncier

Dans certains cas, les revenus des SCPI peuvent être éligibles au régime micro-foncier. Cette option qui permet d’obtenir une réduction d’impôts est envisageable à plusieurs conditions :

• L’ensemble des revenus fonciers de votre foyer fiscal n’excède pas 15 000€ bruts.
• Les revenus fonciers de votre foyer fiscal ne sont pas soumis à un régime particulier (ex : Robien, Périssol, Borloo, etc.)
• Vos revenus fonciers proviennent d’immeubles en location nue ordinaire, et vous ne percevez pas uniquement des revenus fonciers au travers de sociétés immobilières (vos revenus proviennent au moins en partie d'immeubles détenus directement).

Le régime micro foncier permet d’obtenir un abattement de 30% sur les revenus fonciers bruts.

Exemple : Vous achetez des parts de SCPI au comptant qui vous apportent un revenu global de 1500€. Votre revenu net sera donc de 1500€. En appliquant les 30% du régime micro-foncier, votre revenu net imposable s’élèvera à 1050€.