L’immobilier reste une valeur refuge pour de nombreux français. Investir en SCPI permet de placer son argent dans l’immobilier locatif sans avoir à en subir les contraintes de gestion. Si ce type de placement n’est pas sans risque, il permet de percevoir des revenus réguliers,et repose sur une stratégie d’investissement diversifiée qui permet de réduire sensiblement les risques de vacance locative et d’impayés.
Investir en SCPI est un placement long terme qui comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis. Ils peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse, dépendent du bon paiement des loyers par les locataires et sont soumis à l'approbation de l'assemblée générale des associés.
Si vous souhaitez investir dans la pierre-papier, vous avez plusieurs façon de réaliser cette opération, qui dépendra de votre situation financière et de vos objectifs. Le financement de parts de SCPI à crédit en fait partie, et peut vous permettre, comme de l'investissement en immobilier classique, d'utiliser votre taux d'endettement pour acheter plus de parts
Iroko fait le point avec vous sur le sujet et vous partage quelles sont les techniques de financement de parts de SCPI, les avantages et inconvénient, afin de vous aider à orienter votre choix.
Modes de financement pour investir en SCPI
Il existe 2 modes de financement pour acheter vos parts de SCPI avec chacune à ses propres particularités :
Il n’y a pas une méthode plus avantageuse par rapport à une autre. Tout dépendra de votre situation personnelle et financière.
Acheter des parts de SCPI au comptant
Le financement de parts de SCPI au comptant est tout simplement un achat en direct. Si vous disposez de fonds propres à investir provenant par exemple de votre épargne, vous pouvez alors solliciter plusieurs interlocuteurs pour acquérir des parts de SCPI : une banque, un assureur, un conseiller de gestion en patrimoine, une société de gestion ou encore une plateforme web.
En fonction de votre interlocuteur et du produit choisi, vous pourrez régler le montant des parts de SCPI sur vos fonds. La plupart du temps, un montant minimum de parts à acquérir (environ 5000€) sera nécessaire, ce qui déterminera votre quote-part. Vous pourrez ainsi percevoir de potentiels loyers dont le montant dépendra de cette quote-part. Afin de bien évaluer quels seront vos revenus fonciers et ce qui restera in fine dans votre poche, veillez à vous pencher sur la fiscalité des SCPI. En effet, les revenus issus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et donc soumis à l’impôt.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
À retenir : Le financement au comptant de parts de SCPI est à privilégier si vous êtes peu ou pas imposé. C’est un bon premier pas pour vous constituer un patrimoine immobilier locatif en calibrant votre investissement sur vos moyens et choisir la SCPI qui vous convient.
Acheter des parts de SCPI à crédit
Il est possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit. Cette stratégie permet de bénéficier d’un effet de levier : l’investisseur peut se constituer un patrimoine immobilier sans mobiliser immédiatement l’ensemble de son capital disponible.
Selon le montage retenu, un apport personnel peut être demandé. Le remboursement est ensuite réparti sur plusieurs années, ce qui permet de lisser l’effort financier dans le temps.
Les revenus potentiellement versés par la SCPI contribuent à financer une partie des mensualités du prêt. La différence entre les mensualités du crédit et les revenus perçus correspond à l’effort d’épargne supporté chaque mois par l’investisseur.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Les revenus de la SCPI ne sont pas garantis. La société de gestion ne peut pas garantir l’obtention d’un crédit. Celui-ci fait l’objet d’une analyse indépendante par l’organisme de prêt. Comme pour un investissement locatif, l’investisseur pourra utiliser ces revenus pour rembourser tout ou partie de ses échéances de prêts. En fonction du montant de l’emprunt, de l’apport, du coût du crédit et du montant des dividendes, il est possible que les revenus perçus ne suffisent pas à rembourser l’intégralité des mensualités de crédit. L’épargnant doit alors faire un effort d’épargne mensuel pour compenser la différence.
Le recours au crédit peut notamment être envisagé par les personnes qui ne souhaite pas mobiliser une grande partie de leur épargne pour investir comptant, ainsi que par les propriétaires qui souhaitent utiliser leur capacité d’endettement pour réaliser un nouvel investissement.
Sous certaines conditions, les intérêts d’emprunt peuvent également être déduits des revenus fonciers imposables. Cette déduction peut contribuer à réduire la fiscalité applicable à l’investissement.
Quels crédits utiliser pour financer des parts de SCPI ?
Le financement de parts de SCPI peut prendre plusieurs formes. Il peut notamment reposer sur un crédit immobilier amortissable, un crédit in fine ou un crédit à la consommation, affecté ou non à l’acquisition des parts. Chacune de ces solutions présente des modalités de remboursement, un coût et des conséquences fiscales spécifiques.
Le crédit immobilier
Le crédit immobilier destiné à financer l’acquisition de parts de SCPI fonctionne généralement comme un prêt immobilier classique. Il s’agit le plus souvent d’un crédit amortissable, remboursé au moyen de mensualités comprenant une part de capital et une part d’intérêts. Au fil des remboursements, le capital restant dû diminue progressivement.
Cette solution est principalement utilisée pour financer des montants relativement importants et sur une durée longue. En contrepartie, la banque peut demander différentes garanties, telles qu’un nantissement des parts de SCPI, une caution, une assurance emprunteur ou, dans certains cas, des garanties portant sur d’autres éléments du patrimoine de l’emprunteur. Les conditions proposées dépendent notamment de sa situation financière, de son taux d’endettement, de son apport et de la qualité des SCPI financées.
Lorsque les revenus distribués par les SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, les intérêts et certains frais liés à un emprunt effectivement souscrit pour acquérir les parts peuvent, sous conditions, être déduits des revenus fonciers. L’emprunteur doit cependant être en mesure de démontrer le lien direct entre le financement et l’acquisition des parts.
Le crédit in fine
Le crédit in fine constitue une variante du crédit immobilier. Contrairement au prêt amortissable, l’emprunteur ne rembourse généralement que les intérêts et l’assurance pendant la durée du prêt. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l’échéance.
Ce fonctionnement permet de réduire les mensualités pendant la durée du financement. Il maintient également un capital restant dû élevé, et donc des intérêts plus importants qu’avec un prêt amortissable de même montant et de même durée. Dans le cadre d’un investissement générant des revenus fonciers, cela peut augmenter le montant des intérêts susceptibles d’être déduits, sous réserve du respect des règles fiscales applicables.
En contrepartie, le coût total du crédit est généralement plus élevé. La banque demande fréquemment la constitution parallèle d’une épargne ou le nantissement d’un placement, par exemple un contrat d’assurance-vie, destiné à permettre le remboursement du capital à l’échéance.
Le crédit in fine présente donc un risque spécifique : la valeur du placement constitué ou des parts de SCPI peut être insuffisante au moment où le capital doit être remboursé. Les revenus et la valeur des parts de SCPI n’étant pas garantis, l’emprunteur doit disposer d’une stratégie de remboursement indépendante des seules performances attendues de son investissement.
Le crédit à la consommation
Le crédit à la consommation peut être envisagé pour financer des montants plus faibles. Il est souvent plus simple et plus rapide à mettre en place qu’un crédit immobilier et nécessite généralement moins de garanties. Ses durées de remboursement sont toutefois souvent plus courtes et ses taux d’intérêt généralement plus élevés.
Un crédit à la consommation peut être affecté ou non affecté.
Le crédit à la consommation affecté
Un crédit affecté est expressément destiné à financer une opération déterminée. Dans le cadre d’un investissement en SCPI, le contrat de prêt, les justificatifs de souscription ou les mouvements bancaires doivent permettre d’identifier clairement que les fonds ont servi à acquérir les parts.
Cette traçabilité facilite la démonstration du lien entre l’emprunt et l’investissement. Les intérêts peuvent ainsi être déductibles si l’emprunt a effectivement été contracté pour acquérir les parts et si les autres conditions fiscales sont remplies.
Le crédit à la consommation non affecté
Le crédit non affecté, parfois appelé prêt personnel, met une somme d’argent à la disposition de l’emprunteur sans imposer une utilisation précise. L’emprunteur peut donc utiliser librement les fonds, notamment pour acquérir des parts de SCPI, payer certains frais ou financer simultanément plusieurs dépenses.
En l’absence d’affectation contractuelle, l’investisseur ne pourra pas déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers générés par les parts de SCPI.
Dans tous les cas, il convient de comparer le taux, la durée, les mensualités, les frais de dossier, l’assurance éventuelle et le coût total du financement. La rentabilité attendue des SCPI ne doit pas être appréciée uniquement au regard de leur taux de distribution : elle doit également tenir compte du coût du crédit, de la fiscalité, des frais propres aux SCPI et du risque de baisse des revenus ou de la valeur des parts.
À qui s’adresser pour obtenir un financement ?
Pour effectuer une demande de prêt, l’investisseur peut contacter directement une banque, passer par un courtier en crédit ou se rapprocher de la société de gestion de la SCPI ciblée.
Certaines sociétés de gestion disposent en effet de partenariats avec des banques ou des intermédiaires spécialisés. Elles peuvent ainsi orienter les investisseurs vers des solutions de financement adaptées, sans pour autant garantir l’acceptation du dossier.
Quelles sont les conditions du crédit ?
Les conditions de financement varient selon les établissements bancaires, le profil de l’emprunteur, le montant investi et la nature du prêt.
La banque étudie notamment les revenus, les charges, l’épargne disponible, le taux d’endettement, la stabilité professionnelle et la situation patrimoniale de l’investisseur.
Un apport personnel de 10 à 20 % peut parfois être demandé. Dans d’autres situations, l’investisseur devra seulement financer les frais de dossier, de courtage ou de garantie. Chaque banque applique toutefois ses propres critères.
Il faut également garder à l’esprit que les établissements bancaires peuvent se montrer prudents lorsqu’ils financent des SCPI. Certains privilégient les produits immobiliers ou financiers distribués par leur propre réseau.
Comment se déroule la souscription à crédit ?
L’obtention d’un prêt peut prendre plusieurs semaines, notamment en raison de l’analyse du dossier, de la recherche d’une garantie et de la préparation de l’offre de crédit.
Une fois l’offre émise, l’emprunteur doit respecter les éventuelles formalités et les délais prévus avant de pouvoir l’accepter.
En parallèle, il peut être nécessaire de commencer la procédure de souscription auprès de la SCPI afin d’obtenir un bulletin de souscription ou tout autre document demandé par la banque.
Après validation définitive du financement, les fonds sont généralement versés directement à la société de gestion. Celle-ci procède alors à l’enregistrement de la souscription et transmet à l’investisseur une attestation confirmant la détention de ses parts.
Les délais exacts de déblocage des fonds et de traitement de la souscription peuvent varier selon la banque et la société de gestion.
Quel est le coût d’un financement de SCPI ?
Le taux d’intérêt proposé dépend de nombreux facteurs : la durée du prêt, le montant emprunté, le profil de l’investisseur, les garanties apportées et la politique commerciale de la banque.
Les conditions de financement évoluent également avec le contexte économique et monétaire. Une hausse des taux directeurs peut entraîner une augmentation du coût des crédits proposés par les banques.
Le coût total du financement ne se limite pas aux intérêts. Il faut également tenir compte de l’assurance emprunteur, des frais de dossier, des frais de courtage et des éventuels frais de garantie.
Comment calculer son effort d’épargne ?
L’effort d’épargne correspond, de manière simplifiée, à la somme que l’investisseur doit financer chaque mois après prise en compte des revenus potentiels versés par la SCPI.
Il dépend notamment :
- du montant des mensualités du crédit,
- du rendement effectivement distribué par la SCPI,
- de la fiscalité applicable aux revenus perçus,
- des frais liés au financement,
- des éventuelles périodes pendant lesquelles aucun revenu n’est encore versé.
Il est important de ne pas effectuer ses calculs uniquement à partir du dernier taux de distribution publié. Les revenus d’une SCPI ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pour construire une estimation prudente, il est préférable d’étudier plusieurs scénarios de distribution et de conserver une marge de sécurité. L’investisseur doit être en mesure de rembourser ses mensualités même si les revenus de la SCPI diminuent ou sont temporairement suspendus.
Les principaux points de vigilance
L’achat de parts de SCPI à crédit peut faciliter la constitution d’un patrimoine, mais il augmente également les risques supportés par l’investisseur.
Le capital investi, le rendement et la liquidité des parts ne sont pas garantis. De son côté, le crédit doit continuer à être remboursé, quelle que soit l’évolution des revenus versés par la SCPI.
Avant de souscrire, il est donc essentiel de comparer plusieurs offres de financement, d’évaluer le coût global du crédit et de vérifier que l’effort d’épargne reste compatible avec son budget sur toute la durée du prêt.
