L’agrément ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale) est un label d’identification réservé aux entreprises de l’Économie Sociale et Solidaire qui leur permet de confirmer leur éligibilité à certains financements et à certaines réductions fiscales.  La différence de label entre les fonds, qu'ils soient SCI ou SCPI, dépend des particularités ESG promues par leurs stratégies d'investissement respectives.

I. Qu'est-ce que l’agrément ESUS  ?

Définition et explications

L'obtention de l'agrément ESUS s'inscrit dans le cadre de la loi relative à l'économie sociale et solidaire de 2014, qui vise à créer un environnement propice au développement des entreprises appartenant à ce secteur. Ce label est attribué aux structures de l'Économie Sociale et Solidaire (ESS) qui se démarquent par leur utilité sociale, conformément à la Loi Pacte. Cela signifie qu'elles contribuent notamment :

  • Au soutien des personnes en situation de fragilité.
  • À la préservation et au développement du lien social, à la cohésion territoriale.
  • À l'éducation à la citoyenneté.
  • Au développement durable, à la transition énergétique, à la promotion culturelle ou à la solidarité internationale.

Label ESUS
Label ESUS

Qui peut en bénéficier ?

Selon leur statut ou leurs activités, certaines structures peuvent obtenir l'agrément de plein droit, tandis que d'autres peuvent en bénéficier sous certaines conditions.

Les entreprises agréées de plein droit peuvent être entre autres les associations, les coopératives, les mutuelles et les fondations  et entrant dans la catégorie « de plein droit et ESS », au sens de la catégorie du II de l’article 11 de la loi ESS du 31 juillet 2014 : Entreprise d’insertion ; Entreprise de travail temporaire d’insertion ; Association intermédiaire ; Atelier et chantier d’insertion ; Service de l’aide sociale à l’enfance ; Centre d’hébergement et de réinsertion sociale ; Régie de quartier Entreprise adaptée ; etc…

Quant aux autres structures, elles doivent remplir des conditions spécifiques :

  • Entreprises assimilées aux ESUS : Il s'agit d'organismes de financement dont l'actif est constitué d'au moins 35% de titres émis par une entreprise de l'ESS, ainsi que d'établissements de crédit dont au moins 80% des prêts et des investissements sont destinés à une ESUS.
  • Associations, coopératives, fondations, mutuelles : Comme toutes les entreprises souhaitant obtenir l'agrément, ces entités ne doivent pas émettre de titres de capital négociés sur un marché réglementé.
  • Sociétés commerciales : Elles doivent arborer la mention "entreprise de l'ESS" et remplir des critères supplémentaires précisés plus bas dans l’article.

Bon à savoir :
L'agrément ESUS est habituellement accordé pour une période de cinq ans. Cependant, sa validité est limitée à deux ans pour les entreprises créées depuis moins de trois ans au moment de la demande d'agrément.

Obtention de l’agrément : les 4 conditions à remplir

Depuis le 1er juillet 2015, les entreprises de l'économie sociale et solidaire (ESS) ont la possibilité de solliciter un "agrément ESUS". Cet agrément ouvre la voie à des financements spécifiques, mais demande des exigences d'engagement plus rigoureuses.

En effet, les critères que doit remplir une entreprise ESS sont les suivants :

  • Avoir une utilité sociale comme but principal, définie par l'article 2 de la loi de 2014. Cela englobe des activités visant à soutenir les personnes en situation de fragilité ou d'exclusion, renforcer le lien social et la cohésion territoriale, éduquer à la citoyenneté, réduire les inégalités, et s'engager dans des démarches de développement durable et de transition écologique intégrant une dimension de solidarité.
  • Démontrer un impact direct sur le compte de résultat ou la rentabilité de l'entreprise.
  • Limiter les niveaux de salaires au sein de l'entreprise en respectant deux conditions :
    • La moyenne des rémunérations, primes comprises, versées aux cinq salariés et dirigeants les mieux payés ne doit pas dépasser un plafond annuel fixé à 7 fois le SMIC.
    • La rémunération du salarié le mieux payé ne doit pas excéder un plafond fixé à 10 fois le SMIC.
  • Exclure les titres boursiers : Le dirigeant de l'entreprise doit attester que les titres de capital de l'entreprise ne sont pas négociés sur un marché financier.

Bon à savoir :
L’agrément est délivré par les Directions Régionales de l’Économie, de l’Emploi, du Travail et des Solidarités (DREETS) de chaque région.

Les avantages de l’agrément

Pourquoi solliciter cette accréditation ?

Les bénéfices du label ESUS se situent principalement sur le plan financier :

  • Accès à la finance solidaire pour renforcer le haut de bilan ou contracter un prêt :
    • Pour le fonds d'investissement ou la société de gestion de l'épargne salariale, il garantit que son financement contribuera à soutenir des projets axés sur l'utilité sociale.
    • Pour l'épargnant, il assure la pertinence de l'orientation de son épargne et garantit que celle-ci finance des projets à forte utilité sociale.
  • Obtention d'une réduction d'impôt pour la structure grâce au dispositif Madelin, ou « IR PME ESUS ».
  • Reconnaissance des spécificités de la structure auprès des investisseurs, des bailleurs de fonds, des employés et des consommateurs.

Bon à savoir :
Selon la Direction Générale du Trésor, au 31 mars 2019 (dernière enquête publique nationale en date), 1 710 structures bénéficiaient de l’agrément ESUS dont notamment 1 183 associations, environ 320 sociétés commerciales et près de 150 coopératives.

II. Le cas d’Iroko Impact, une ESUS pour un immobilier plus juste

Qu’est-ce qu’Iroko Impact ?

Iroko Impact est un fonds à "Impact" ayant pour objectif d’investir dans l’immobilier social et « durable » au sens de l'article 9 du Règlement SFDR. C’est un fonds aux services des associations et labellisé ESUS depuis le 26 décembre 2022 dont la spécificité se porte sur la sélection des locataires d’utilité sociale (labellisé ESUS ou équivalent).

Chez Iroko, notre conception de l’investissement immobilier (toutes catégories d’actifs) durable se décline ainsi :

  • Environnement : s’impliquer dans la transition vers le bas carbone afin d’atténuer l’empreinte environnementale de nos bâtiments.
  • Social : soutenir des activités sociales et solidaires au travers de la mise à disposition d’un immobilier abordable.
  • Gouvernance : devenir moteur de l’immobilier durable avec transparence et pédagogie.

Iroko Impact répond à cette définition en sélectionnant des locataires procurant au fonds son caractère durable, plus précisément « durable socialement » et en respectant le principe de DNSH “Do not significant harm”.

Après la SCPI Iroko Zen, labellisée ISR et une SCI Iroko Next labellisée Finansol en 2023, Iroko souhaite aller plus loin dans sa démarche, en structurant la SCI Iroko Impact. Ce lancement va permettre aux futurs épargnants de générer un impact social et positif qui pourra directement être mesuré.

La stratégie d'investissement d’Iroko Impact vient répondre aux Objectifs de Développement Durable (ODD) liés aux 3 enjeux suivants :

  • La pauvreté reste un défi majeur à l’échelle nationale
  • L’impact de l’immobilier sur le changement climatique est majeur.
  • En France, des inégalités persistantes subsistent.

L’engagement d’Iroko Impact

Le but est de favoriser l’insertion des personnes en difficulté par le logement et le travail. Les bâtiments détenus par le fonds sont ainsi loués à des associations ou des services publics subventionnés ou non par l’Etat.

Plus concrètement Iroko Impact investira dans des typologies d’actif permettant de :

  • Favoriser la création de logements abordables loués à des entreprises engagées dans l’économie sociale et solidaire.
  • Favoriser la création d’espaces de travail ou de stockage abordables à des entreprises engagées dans l’économie sociale et solidaire.
  • Redynamiser les espaces et favoriser l’implémentation de commerces ou services essentiels gérés par des entreprises engagées dans l’économie sociale et solidaire notamment : des cliniques et autres acteurs de la santé, des commerces solidaires, des résidences séniors.

Le fonds répond à une philosophie d’investissement dont les caractères sont la mesurabilité, l’intentionnalité et l’additionnalité. Iroko communiquera annuellement un rapport d’impact concernant le fonds Iroko Impact.

Pour atteindre ses objectifs la SCI s’est fixée comme objectifs extra-financiers de :

  • Sélectionner a minima 50 % de ses locataires comme ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale).
  • Sélectionner au maximum 50% de ses locataires comme membre de l’économie sociale et solidaire (ESS).
  • D’effectuer a minima pour 80 % du portefeuille, une décote de loyer minimum de 20 % par rapport au loyer de marché.
  • Des frais de gestion diminués de moitié par rapport à notre SCI Iroko Next

Iroko Impact : son processus de décision

Le caractère durable du fonds est conditionné par la nature des locataires en portefeuille et de l’utilisation sociale du bien. Une fois cette première sélection effectuée sur l’éligibilité du locataire, le projet est évalué dans son entièreté pour confirmer ou non la sélection finale.

En accord avec le principe du DNSH (la sélection s’étend à l’actif hébergeant le locataire. Dans ce cadre la note apposée au projet est une combinaison entre l’éligibilité du locataire, l’utilisation sociale du bien et les caractéristiques du bâtiment.

Schéma : Stratégie ESUS d'Iroko Impact
Schéma : Stratégie ESUS d'Iroko Impact

Iroko Impact n’établira de relations qu’avec des entreprises, associations labellisées ESUS/équivalent ou des structures de l’ESS.

Dans ce cadre le fonds peut :

  • Etablir une relation pré-acquisition avec un locataire éligible et l’aider dans sa recherche de bien.
  • Cibler directement un actif dont le statut du locataire est en accord avec les caractéristiques du fonds.

La compatibilité de l’opportunité (locataire et bâtiment cible) avec les engagements ESG du fonds sera confirmée ou non par l’évaluation ESG. Chaque projet sera observé via cet outil de notation et la décision d’investissement sera conditionnée par la note affectée au projet.

Bon à savoir :
À date, deux actifs en portefeuille d’Iroko Impact répondent à ces objectifs :
• Association Misericordia : revitalisation du lien social et processus d’inclusion au sein de quartiers défavorisés.
• Association Le Silence des Justes : inclusion d’enfants et jeunes adultes souffrant de Trouble spectral de l’autisme

Les 5 points à retenir sur l’Entreprise Solidaire d’Utilisé Sociale

1. Un sceau d'engagement social :

L'agrément ESUS sert de sceau d'engagement social aux structures de l'Économie Sociale et Solidaire (ESS), confirmant leur utilité sociale, leur impact positif sur la communauté, et leur contribution aux enjeux sociaux, environnementaux, et culturels.

2. Des conditions exigeantes pour un impact durable :

Les entreprises cherchant l'agrément doivent répondre à des critères rigoureux, incluant la démonstration d'une utilité sociale, des limitations salariales, et l'absence de titres boursiers. Ces conditions assurent que seules les structures véritablement engagées obtiennent le label.

3. Accès privilégié aux financements solidaires :

L'agrément ouvre la porte à des financements spécifiques et permet d'accéder à la finance solidaire, renforçant le haut de bilan et facilitant la contraction de prêts. Il offre également des avantages fiscaux, encourageant ainsi les entreprises à s'engager davantage dans des projets socialement responsables.

4. L'exemple d'Iroko Impact :

Iroko Impact illustre concrètement l'application de l'agrément ESUS dans le secteur immobilier durable. En favorisant l'insertion des personnes en difficulté par le logement et le travail, ce fonds démontre la viabilité d'une approche socialement responsable dans le domaine financier.

5. Un label qui rayonne :

Avec plus de 1 700 structures bénéficiaires de l'agrément ESUS en France, ce label a acquis une reconnaissance significative. Il contribue à façonner un paysage économique plus solidaire en attirant l'attention des investisseurs, bailleurs de fonds, employés et consommateurs vers des entreprises engagées socialement.

À savoir avant d'investir :

● Acheter des parts dans une SCPI est un investissement immobilier long terme. La durée de placement recommandée est de plus de 8 ans.
● Comme tout placement, celui-ci comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
● La liquidité et le rachat des parts ne sont pas garantis.
● Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
● Les informations présentées ci-dessus ne constituent ni un élément contractuel, ni un conseil en investissement.

Ceci est une communication publicitaire. Veuillez vous référer à la note d'information et au DIC de la SCPI Iroko Zen avant de prendre toute décision finale d'investissement. Renseignez-vous sur Iroko.eu avant d’investir.

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