Ce qu’il faut retenir
- La démarche ISR vise à intégrer des critères ESG dans la sélection et la gestion des actifs, mais ne supprime pas le risque.
- Le label ISR encadre la méthodologie, l’engagement et le reporting, avec une logique d’amélioration continue.
- « Best-in-class » et « best-in-progress » correspondent à deux façons complémentaires d’aborder la performance ESG.
- Une SCPI labellisée ISR n’est pas « automatiquement » plus performante : tout dépend de la société de gestion, des actifs, du marché et d’autres facteurs.
- Les potentiels revenus (dividendes) ne sont pas garantis et peuvent varier.
- Pour choisir la SCPI dans laquelle investir, il est vivement conseillé de regarder la méthodologie, les actions, les indicateurs et la cohérence du placement avec votre profil.
Depuis quelques années, l’investissement socialement responsable (ISR) prend une place croissante dans l’épargne des Français. Cet article explique l’investissement socialement responsable en SCPI : il vise à intégrer des critères extra-financiers (environnementaux, sociaux et de gouvernance) dans la sélection des immeubles, leur gestion et le dialogue avec les parties prenantes. L’objectif : mieux piloter, prendre de meilleures décisions (énergétiques, réglementaires, locatifs…) et encourager des pratiques plus vertueuses, sans pour autant supprimer les incertitudes d’un investissement immobilier.
Investir en SCPI est un placement immobilier long terme (10 ans recommandés) présentant des risques notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus et les rachats de parts ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires. Les biens sont acquis, gérés et loués par la société de gestion, en contrepartie notamment de frais de gestion. Consultez la documentation réglementaire de nos SCPI sur iroko.eu avant d'investir.
ISR, ESG, label : de quoi parle-t-on vraiment ?
On confond souvent trois notions proches mais différentes :
- ESG : un ensemble de critères (Environnement, Social, Gouvernance) utilisés pour analyser des actifs et des entreprises.
- ISR : une démarche d’investissement qui intègre ces critères ESG dans une logique de sélection, de suivi et d’engagement.
- Label ISR : un cadre de labellisation (en France, piloté par les pouvoirs publics) qui fixe des exigences pour qualifier une démarche « ISR » selon un référentiel donné.
Dans l’immobilier, cela peut se traduire par des sujets très concrets : performance énergétique des bâtiments, trajectoire de décarbonation, qualité d’usage (confort, accessibilité), sécurité, relations locataires, gouvernance des prestataires, transparence des indicateurs, etc.
Pourquoi l’Investissement Socialement Responsable s’est développé dans l’immobilier… et dans les SCPI ?
Plusieurs tendances expliquent cette montée en puissance :
- Réglementation et transition énergétique : les exigences sur la performance énergétique se renforcent (diagnostics, rénovations, interdictions de location de certains biens, etc.).
- Évolution des attentes des investisseurs : une partie des épargnants souhaite mieux comprendre l’impact de son épargne et les risques associés.
- Marché locatif : les occupants (entreprises, administrations, commerces) peuvent privilégier des actifs plus sobres, mieux situés et plus adaptés à leurs usages.
Pour une SCPI, intégrer ces éléments dans la gestion du parc peut contribuer à mieux piloter certains risques (vacance, obsolescence, coûts de travaux imprévus), sans constituer une garantie de performance financière.
Comment le label ISR s’applique-t-il aux SCPI ?
Initialement davantage utilisé pour des fonds financiers, le label ISR a été étendu aux fonds immobiliers (dont SCPI et OPCI) afin d’encourager une gestion plus structurée sur les enjeux ESG.
Dans la pratique, une SCPI labellisée doit notamment :
- Définir des objectifs ESG clairs et une méthodologie d’analyse.
- Mettre en place une grille de notation ESG pour les actifs.
- Intégrer ces résultats ESG dans les décisions d’investissement et d’arbitrage.
- Organiser une démarche d’engagement : avec les locataires, les gestionnaires techniques, les collectivités, etc.
- Publier une information renforcée et suivre des indicateurs d’impact.
Pour comprendre le fonctionnement général d’une SCPI et le rôle des différents acteurs, vous pouvez aussi consulter notre guide sur l’investissement en SCPI.
Les grandes étapes de la démarche ISR immobilière
Même si chaque société de gestion a ses spécificités, on retrouve généralement une logique en 4 temps.
Diagnostiquer et mesurer
Avant d’agir, il faut mesurer : consommation énergétique, émissions, qualité des équipements, accessibilité, conformité, sécurité, etc. La SCPI peut également analyser des aspects « sociaux » (confort, qualité de l’environnement de travail, accessibilité, services) et « gouvernance » (qualité des prestataires, reporting, maîtrise des risques).
Se fixer un cap (objectifs et trajectoire)
Une stratégie ISR sérieuse indique ce que le fonds cherche à améliorer : réduire la consommation, augmenter la part d’actifs « performants », améliorer le confort d’usage, renforcer la transparence des indicateurs, etc.
Déployer un plan d’action (travaux et engagement)
Les actions possibles dépendent des actifs : rénovation énergétique, pilotage des consommations, amélioration des équipements, contractualisation avec des prestataires, dialogue avec les locataires, etc.
Suivre et rendre compte
Le suivi est essentiel : indicateurs, audits, reporting, mise à jour des plans d’action. Un label implique généralement une logique d’amélioration continue.
« Best-in-class » et « best-in-progress » : deux logiques complémentaires
Dans l’immobilier, on croise souvent deux approches :
- Best-in-class : sélectionner (ou conserver) des actifs dont la note ESG est déjà au-dessus d’un seuil défini.
- Best-in-progress : accepter des actifs moins bien notés à l’acquisition, mais avec un plan de progrès crédible et mesurable.
Une SCPI peut combiner les deux. L’intérêt du « best-in-progress » est de capter un potentiel d’amélioration (travaux, transformation d’usage, montée en gamme). Son risque est de dépendre davantage de la réussite du plan d’action (capacité à exécuter, budget, calendrier, contraintes techniques).
Une SCPI labellisée ISR « performe » mieux : vrai ou faux ?
Il n’existe pas de règle générale. Deux points sont importants :
- L’ISR ne supprime pas le risque : l’immobilier reste exposé au marché, aux taux, à la liquidité, à la vacance, aux coûts de travaux, etc.
- Les résultats peuvent varier selon les actifs et l’exécution : une stratégie ISR bien déployée peut améliorer la résilience de certains immeubles (attractivité locative, maîtrise énergétique), mais elle peut aussi générer des coûts (travaux, audits, reporting) qui doivent être arbitrés.
Lorsqu’on parle de performance, il faut aussi préciser de quoi il s’agit. Les SCPI communiquent notamment sur des indicateurs comme le taux de distribution, la variation du prix de part ou d’autres mesures de performance.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
L’Investissement Socialement Responsable peut-il avoir un impact sur la performance d’une SCPI (PGA) ?
Quand on parle de performance d’une SCPI, l’indicateur de référence est la Performance Globale Annuelle (PGA), car elle agrège deux dimensions : les revenus distribués et l’évolution du prix de souscription.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures. La Performance Globale Annuelle (PGA) correspond à la somme du taux de distribution de l'année N et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l'année N et le 1er janvier de l'année N+1.
L’intégration de critères ESG/ISR peut contribuer, dans certains cas, à mieux piloter des risques (énergétiques, réglementaires, locatifs) et donc à soutenir la résilience d’un portefeuille immobilier. Pour autant, cela ne constitue pas une garantie de performance : la PGA dépend aussi de nombreux facteurs de marché (conjoncture, taux, valeur des actifs, vacance, travaux, arbitrages du fonds, etc.).
En complément, si vous évoquez des « rendements » au sens de revenus, il est utile de rappeler que les revenus distribués proviennent principalement des potentiels revenus distribués (après charges, fiscalité du fonds, etc.) et qu’ils peuvent fluctuer.
Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires et des investissements réalisés par les SCPI. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Comment choisir une SCPI labellisée ISR ?
Plutôt que de se limiter à la présence du label, voici des critères utiles pour évaluer la démarche.
La clarté de la méthodologie
- La grille de notation ESG est-elle expliquée ?
- Les critères et les pondérations sont-ils cohérents avec la typologie d’actifs ?
- Les objectifs et la trajectoire sont-ils chiffrés (quand c’est possible) ?
La réalité des actions
- Quelles actions concrètes sont engagées sur les actifs ?
- Quel budget est prévu ?
- Quel calendrier et quels indicateurs de suivi ?
La qualité du reporting
- Les indicateurs sont-ils stables dans le temps ?
- Le fonds explique-t-il les écarts (objectifs vs. réalisés) ?
- Les documents sont-ils accessibles et compréhensibles ?
L’adéquation avec votre profil
Comme pour tout investissement, il faut faire le lien avec votre horizon, votre capacité de risque et vos objectifs. Il faut toujours se faire un avis personnel, accompagné ou non d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine.
