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Investir dans une SCPI en usufruit

SCPI
Temps de lecture :
7 min

Comme pour l’investissement immobilier classique, il est possible d’investir dans une SCPI en usufruit. Dans ce cas, la pleine propriété des parts est divisée entre le nu-propriétaire (qui est effectivement le propriétaire des titres) et l’usufruitier (qui use des parts et des revenus qu’elles génèrent). Ce montage peut être très intéressant selon votre profil investisseur. Qu’est-ce que l’usufruit temporaire ? Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI en usufruit ? Comment fonctionne le démembrement de propriété en matière de SCPI ? Nous vous livrons quelques éléments de réponse à travers notre article.©

Investir dans une SCPI en usufruit : qu’est-ce que ça signifie ?

Le démembrement de propriétaire en matière de SCPI

En matière d’immobilier, le démembrement consiste à diviser de manière temporaire la propriété d’un bien entre :

  • l’usufruitier, qui peut jouir de l’actif et profiter des revenus générés. Dans le milieu, on dit que l’usufruitier dispose de l’usus et du fructus ;
  • le nu-propriétaire, qui est le propriétaire effectif du bien, mais qui ne peut pas en toucher les potentiels revenus qu’il génère. Dans le milieu, on dit que le nu-propriétaire dispose de l’abusus.

Le démembrement de propriété fonctionne également lorsqu’il s’agit d’investir dans une SCPI. Dès lors, l’usufruitier perçoit les revenus locatifs versés par la SCPI. Le nu-propriétaire, de son côté, détient les parts et en récupère la pleine propriété à l’issue de la période de démembrement généralement fixe et déterminée à l’avance.

Usufruit viager et usufruit temporaire

Notez qu’il existe deux types de démembrement :

  • le démembrement temporaire : la division de la pleine propriété du bien entre usufruitier et nu-propriétaire est valable pendant une durée fixe indiquée contractuellement. Cette période varie généralement entre 3 et 20 ans ;
  • le démembrement viager (lien vers Investir en démembrement viager) : l’usufruitier jouit de l’actif concerné jusqu’à sa disparition. Ce n’est qu’à ce moment que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI détenues. Il s’agit, dans ce cas, d’un investissement sur le long terme. Ce montage est très fréquent dans le cadre familial.

L’investissement de parts de SCPI démembrées est souvent prisé des particuliers qui souhaitent préparer la transmission de leur patrimoine. En effet, il est fréquent que les parents cèdent la nue-propriété de leurs parts de SCPI tout en continuant à profiter des revenus générés jusqu’à leur décès. Les enfants disposent alors de la pleine propriété des parts de SCPI au décès de leurs parents. De la même manière, investir dans des parts de SCPI en usufruit temporaire est une opération fréquente auprès des entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés.

Les avantages et les inconvénients de l’investissement en usufruit temporaire de parts de SCPI

Les avantages de la pratique

La décote des prix

Investir dans l’usufruit de SCPI présente certains avantages. En l’occurrence, il est possible de profiter d’une décote importante au moment de l’achat des parts. Généralement, c’est la société de gestion qui détermine la valeur de la nue-propriété en étudiant différents critères (revenus perçus, évolution des prix des biens présents dans le parc immobilier, etc.). Toutefois, d’une manière générale, la décote varie entre 20 % et 50 %. Elle est également proportionnelle à la période de démembrement.

Les avantages fiscaux

D’un point de vue fiscal, le nu-propriétaire des parts profite de plus-values non imposées au moment du remembrement. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts sans risques de dévalorisation, sans frais, sans droits, sans formalités supplémentaires et sans subir une éventuelle inflation immobilière. Pour l’usufruitier, cette opération est également transparente.

En outre, durant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus issus de la SCPI, ce qui lui permet de ne pas alourdir son impôt sur le revenu. De la même manière, ces actifs sont exclus de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. L’opération est donc très avantageuse pour les investisseurs fortement imposés.

Les inconvénients de cette méthode

Malgré tous ces avantages, investir dans une SCPI en usufruit présente quelques inconvénients. En l’occurrence, il s’agit d’un placement qui n’est pas liquide. Vous devez donc être prêts à vous passer de l’argent investi durant toute la période prévue qui est généralement longue. Si l’usufruit perçoit des revenus, ce n’est pas le cas du nu-propriétaire qui ne peut donc pas récupérer ses avoirs entre le début et la fin du démembrement.

Autre inconvénient, toutes les SCPI en démembrement n’offrent pas la même rentabilité. Soyez donc attentifs au montage et aux clés de répartition qui précisent l’échelonnement entre les frais et les rendements prévus pour les deux parties. Enfin, notez que l’investissement n’est pas sans frais.

Quelle fiscalité pour l’acquisition en usufruit de parts de SCPI ?

Pour les particuliers soumis à l’impôt sur le revenu, les loyers issus de la SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Vous êtes imposés exactement comme si vous détenez un bien immobilier dans votre patrimoine.

Vous pourrez, dès lors, opter pour le régime réel ou le régime microfoncier. Vous pouvez opter pour le régime réel si vous n’avez pas d’autres revenus fonciers en plus de ceux issus de la SCPI. L’option est également envisageable si l’ensemble de vos revenus fonciers est supérieur à 15 000 €.

Pour profiter du régime microfoncier, en revanche, il est impératif que :

  • vous soyez propriétaire d’au moins un autre bien immobilier mis en location meublée qui vous procure des revenus ;
  • l’ensemble de vos revenus fonciers soit inférieur à 15 000 € ;
  • vos parts de SCPI ne bénéficient pas d’un dispositif fiscal spécifique.

Avec le régime réel, les revenus fonciers issus de la SCPI sont intégrés sans abattement à l’assiette fiscal qui sert de base au calcul de votre impôt. Ils sont ensuite imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Avec le régime microfoncier, vous profitez d’un abattement de 30 %. Autrement dit, seuls 70 % de vos revenus sont imposés. De la même manière, vos charges sont forfaitairement évaluées à 30 % de vos revenus bruts.

SCPI en usufruit : tout ce que vous devez savoir

Quels sont les principaux avantages d’investir dans une SCPI en usufruit ?

Pour les personnes morales, l’usufruit temporaire de parts de SCPI représente un excellent placement de trésorerie. La société profite, en effet, de loyers pour un bien qu’elle ne possède pas, la mettant également à l’abri des risques inhérents aux variations des prix de l’immobilier. Pour les particuliers, il s’agit d’un placement très efficace pour préparer sa succession.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Il est possible d’acheter des parts de SCPI de différentes manières (link vers 4 façons d'acheter des parts de SCPI : Les différents modes d'investissement en SCPI)  :

  • à crédit ;
  • au comptant ;
  • par le biais d’une assurance-vie :
  • en démembrement, etc.

A savoir avant d’investir

  • Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
  • Acheter des parts dans une SCPI est un investissement immobilier long terme. Nous vous recommandons une durée de placement de plus de 7 ans.
  • Comme tout placement, celui-ci comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
  • La liquidité et donc le rachat des parts n’est pas garanti
  • Les informations présentées ci-dessus ne constituent ni un élément contractuel, ni un conseil en investissement.

Ceci est une communication publicitaire. Veuillez vous référer à la note d'information et au DIC de la SCPI Iroko ZEN avant de prendre toute décision finale d'investissement. Renseignez-vous sur Iroko.eu avant d’investir.‍

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Publié le
2.9.2022
Pierre-Antoine Burgala
Directeur du Développement