Les SCPI internationales séduisent de plus en plus d’épargnants à la recherche de diversification et de rendement. Alors que le marché français devient de plus en plus concurrentiel, certaines SCPI choisissent de regarder au-delà des frontières pour trouver des opportunités immobilières attractives et parfois moins exploitées.
Mais pourquoi investir dans une SCPI internationale aujourd’hui ? Quelles sont les tendances à suivre pour 2025 ? Et comment une nouvelle SCPI comme Iroko Atlas illustre cette stratégie ?
Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI internationales : leurs avantages, leurs risques, et les marchés à surveiller pour construire un portefeuille diversifié et performant.
Qu’est-ce qu’une SCPI internationale ?
Définition et fonctionnement
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif qui permet à des épargnants d’acquérir, ensemble, un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers.
Les SCPI internationales suivent le même principe, mais investissent hors de France.
Les investisseurs perçoivent de potentiels loyers, au prorata de leurs parts, et bénéficient d’une diversification immédiate sans avoir à gérer eux-mêmes les biens, en contrepartie de frais de gestion.
Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
Différences avec une SCPI classique
La différence majeure réside dans le périmètre géographique :
- Les SCPI classiques ciblent surtout des investissements en France.
- Les SCPI internationales s’ouvrent à l’Europe ou au reste du monde pour trouver de nouveaux moteurs de performance et, parfois, une fiscalité plus favorable.
Pourquoi investir dans une SCPI internationale ?
Investir dans une SCPI à l’international présente plusieurs avantages majeurs pour diversifier et optimiser son patrimoine.
Diversification géographique et sectorielle
Les SCPI internationales permettent de répartir votre investissement sur différents pays et marchés immobiliers, réduisant ainsi le risque lié à une seule zone géographique. Cette ouverture offre l’accès à des opportunités sur des marchés économiques variés, bénéficiant de cycles immobiliers avantageux et de conditions attractives.
En parallèle, ces SCPI diversifient également les types d’actifs : bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie, entrepôts et éducation, permettant une répartition équilibrée entre différents secteurs d’activité.
Accès à des marchés dynamiques à l’étranger
Ciblez des marchés immobiliers présentant des cycles avantageux et des conditions d’investissement attractives.
De plus, l’exposition à des devises étrangères peut constituer un levier supplémentaire de valorisation, tout en apportant une diversification supplémentaire à votre portefeuille.
⚠️ Risque de change : L'investissement en devises étrangères diversifie votre portefeuille. Les variations des taux de change peuvent influencer à la hausse ou à la baisse la valeur des actifs immobiliers et des loyers perçus.
Fiscalité potentiellement avantageuse
Investir dans des SCPI internationales peut offrir un traitement fiscal potentiellement favorable, notamment pour les investisseurs ayant un taux d’imposition supérieur à 30%. Selon le pays et les conventions fiscales avec la France, les potentiels revenus générés peuvent bénéficier d’une imposition réduite ou optimisée.
⚠️ À noter : Le régime fiscal dépend de la situation individuelle et peut évoluer. Il est recommandé de se renseigner auprès d’un conseiller fiscal avant d’investir.
Les risques à avoir en tête
Investir dans une SCPI internationale comporte certains risques :
Risque de liquidité
Les SCPI sont des placements long terme (supérieurs à 8 ans), étant investis en actifs immobiliers, ils sont considérés comme peu liquides. Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts.
Risque de change
Investir à l’international expose votre capital aux fluctuations des devises, qui peuvent influencer la valeur des actifs et des revenus locatifs. Ce risque, à la hausse comme à la baisse, doit être pris en compte dans votre stratégie d’investissement.
Risque de perte en capital
Le marché immobilier peut évoluer à la hausse comme à la baisse. En cas de baisse, l’investisseur pourrait ne pas récupérer la totalité du capital investi.
Revenus non garantis
Les revenus versés peuvent varier et dépendent du montant et du paiement des loyers. Les revenus d’une SCPI ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
Exemple concret d’une SCPI internationale en 2025 : Iroko Atlas
Iroko annonce le lancement d’une nouvelle SCPI : Iroko Atlas, une SCPI diversifiée qui investit exclusivement hors de France. Son objectif : est de capter des opportunités sur des marchés internationaux peu concurrentiels, tout en s’appuyant sur le modèle, la méthodologie et la rigueur qui ont fait le succès d’Iroko Zen.
À propos d’Iroko
Iroko est une société de gestion qui offre des solutions d'épargne immobilières modernes et performantes, en apportant de la transparence et de la pédagogie.
Après le succès d’Iroko Zen, SCPI patrimoniale et résiliente lancée en novembre 2020, Iroko franchit une nouvelle étape en septembre 2025 avec le lancement d’Iroko Atlas, une SCPI à la stratégie internationale portée par les cycles immobiliers.
Les deux SCPI adoptent une approche diversifiée et sans dogme, investissant dans différents secteurs de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé, logistique, éducation) sur des actifs de taille modeste. Là où Iroko Zen se concentre sur l’Europe de l’Ouest, Iroko Atlas est pensée pour aller chercher de la performance à l’étranger et des circuits traditionnels.
Iroko Zen affiche un TRI* de 7,28 % depuis sa création et un rendement de 7,32 % en 2024, tandis que Iroko Atlas cible un TRI* de 7 % à 10 ans, et un taux de distribution non garanti de 6,5 % par an.
Pour rappel, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les objectifs présentés sont une estimation des performances futures, ils ne constituent pas une promesse de rendement ou de performance.
En plus de ses deux SCPI, Iroko propose d’autres solutions d’épargne :
- Iroko Next, une SCI dédiée à l’assurance-vie, investissant dans des actifs accompagnant les transitions générationnelles, digitales et démographiques.
- Iroko Impact, un fonds à vocation ESUS, favorisant l’insertion des personnes en difficulté par le logement et le travail. Les bâtiments détenus par le fonds sont loués à des associations ou à des services publics, subventionnés ou non par l’État.
Plus d’informations sur iroko.eu
*Le Taux de Rendement Interne (TRI) d’une SCPI mesure la rentabilité annuelle moyenne d'un investissement en prenant en compte les revenus distribués et la valorisation des parts sur une période donnée.
Pourquoi lancer une nouvelle SCPI internationale et opportuniste ?
Cinq ans après le lancement d’Iroko Zen, Iroko enrichit son offre avec Iroko Atlas, une SCPI pensée pour aller chercher de la performance au-delà des frontières françaises : en Europe de l’Ouest, et de façon opportuniste en Europe de l’Est et en Amérique du Nord.
Comme Iroko Zen, elle investit dans tous les secteurs d’activité – santé, logistique, hôtellerie, éducation, commerce – mais se concentre sur des actifs de plus petite taille, situés dans des zones souvent délaissées par les investisseurs institutionnels.
Iroko Atlas s’adresse ainsi aux épargnants qui souhaitent compléter leur exposition SCPI avec un véhicule plus dynamique, potentiellement plus rémunérateur, mais également avec un niveau de risque adapté à cette ambition. Elle cible un TRI* de 7 % à 10 ans, et un taux de distribution non garanti de 6,5 % par an.
Les objectifs présentés sont une estimation des performances futures, ils ne constituent pas une promesse de rendement ou de performance.
*Le Taux de Rendement Interne (TRI) d’une SCPI mesure la rentabilité annuelle moyenne d'un investissement en prenant en compte les revenus distribués et la valorisation des parts sur une période donnée.
Une SCPI avec un ADN inchangé
Iroko Atlas reprend les ingrédients du succès d’Iroko Zen, qui a dépassé cette année le milliard d’euros sous gestion : un modèle de frais innovant qui aligne les intérêts des investisseurs et des gérants, une gestion opportuniste et diversifiée pour renforcer la résilience du portefeuille, et un engagement responsable avec l’ambition d’obtenir le label ISR.
Avec ces deux SCPI complémentaires, Iroko élargit son champ d’investissement tout en offrant des profils de risque et de fiscalité différenciés.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Une stratégie 100 % internationale
Iroko Atlas vise des marchés offrant des conditions d’investissement attractives, parfois moins matures ou temporairement décotés, mais présentant un potentiel locatif élevé et une stabilité économique solide.
Quelques exemples :
- La Pologne, première économie d’Europe centrale, qui affiche une croissance soutenue depuis 10 ans, un faible taux de chômage et une montée en gamme vers les services et la tech.
- La République Tchèque : stratégiquement située, elle combine base industrielle solide, consommation intérieure dynamique et marché tertiaire transparent.
- L’Irlande : économie agile, fiscalement attractive, l’Irlande bénéficie d’un environnement favorable à l’immobilier d’entreprise, notamment dans la tech, les services financiers et la santé.
Étant entièrement investie hors de France, cette SCPI permet aussi aux épargnants, selon leur situation, de bénéficier d’une fiscalité potentiellement plus avantageuse.
Une sélection rigoureuse d’actifs
Iroko Atlas cible des actifs entre 1 et 10 millions d’euros dans des localisations généralement ignorées par les investisseurs institutionnels. Cette approche granulaire, alignée sur les besoins réels du marché locatif, lui permet d’accéder à des opportunités à des prix attractifs, avec un couple rendement/risque plus élevé.
La SCPI vise une exposition équilibrée entre secteurs porteurs et actifs temporairement décotés, avec une capacité à arbitrer selon les conditions de marché pour maximiser son rendement potentiel.
“Chez Iroko, nous avons une conviction : l’investissement immobilier ne doit pas seulement se limiter aux frontières françaises, ni même aux seuls grands marchés traditionnels de l’Europe de l’Ouest. C’est pourquoi nous avons lancé Iroko Atlas, une SCPI complémentaire à Iroko Zen et pensée pour aller chercher de la performance en dehors des frontières”
Gautier Delabrousse-Mayoux, Président d’Iroko
La performance cible d’Iroko Atlas
Iroko Atlas s’adresse aux épargnants qui souhaitent diversifier leur épargne sur des marchés étrangers, en allant chercher de la performance dans des zones moins prisée par les investisseurs institutionnels.
Avec un TRI* cible de 7 % à 10 ans, et un taux de distribution non garanti de 6,5 %, Iroko Atlas se positionne comme l’une des SCPI les plus ambitieuses du marché.
Les objectifs présentés sont une estimation des performances futures, ils ne constituent pas une promesse de rendement ou de performance.
*Le Taux de Rendement Interne (TRI) d’une SCPI mesure la rentabilité annuelle moyenne d'un investissement en prenant en compte les revenus distribués et la valorisation des parts sur une période donnée.
Iroko Atlas a reçu son agrément AMF le 24 juin 2025 et a été officiellement lancée le 16 septembre 2025. Pour les 20 premiers millions d’euros collectés, la SCPI propose à ses associés des parts sponsors au prix de 182 € au lieu de 200 €, soit une décote de 9 %**.
**La décote vise à compenser les risques spécifiques liés au lancement récent de la SCPI et s’applique exclusivement aux associés dits “Sponsors”, dans les conditions prévues par la note d’information.
Les parts souscrites avec décote sont soumises à une période d’indisponibilité de 3 ans, à compter de la date de délivrance du visa de l’AMF, soit le 24/06/2025.
Conclusion : pourquoi considérer une SCPI internationale en 2025 ?
Les SCPI internationales offrent aux investisseurs certains avantages :
- Diversification géographique et sectorielle : réduire les risques liés à un marché unique.
- Potentiel de rendement attractif : TRI cible compétitif et taux de distribution intéressant.
- Opportunités fiscales : selon les conventions fiscales des pays d’investissement et de la situation individuelle des investisseurs.
Cependant, ces placements comportent des risques spécifiques : volatilité des devises, liquidité limitée et fluctuations du marché immobilier.
Pour les investisseurs cherchant une solution dynamique et internationale, les SCPI comme Iroko Atlas constituent un exemple concret de diversification à l’étranger. Elles combinent performance, gestion responsable et expertise d’une société de gestion expérimentée.
Avant tout investissement, il est recommandé de comprendre les caractéristiques du produit, d’évaluer son profil de risque, et de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou la société de gestion directement.
