Le marché primaire des SCPI revêt une importance cruciale, demandant une attention particulière en raison de son rôle déterminant dans l'émission et l'acquisition initiales des parts des SCPI. Cette phase initiale façonne la composition des portefeuilles et exerce une influence directe sur les rendements potentiels.

Cet article explore en détail le fonctionnement et les opportunités associés au marché primaire des SCPI, fournissant ainsi un éclairage essentiel aux investisseurs cherchant diversification et performances durables.

I. Marché primaire des SCPI : Définition

Le marché primaire des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) représente la phase initiale où les parts de ces entités sont émises et acquises pour la première fois. Il s'agit d'une étape clé dans le cycle de vie d'une SCPI, déterminant sa composition et son orientation dès le départ.

II. Fonctionnement du marché primaire

Comment y accéder ?

L'accès à ce marché dépend du type de SCPI : à capital variable ou à capital fixe car ce sont les échanges, en particulier les nouvelles souscriptions, qui permettent l'augmentation du capital de la SCPI.

  • Dans le cadre d’une SCPI à capital variable : Le marché primaire est accessible toute l'année, permettant des souscriptions  dans la limite du capital social maximum imposée. Le capital social peut évoluer via une décision prise en assemblée générale de la SCPI. Les associés potentiels se rapprochent de la société de gestion pour obtenir des informations sur la SCPI et décident du nombre de parts à acheter. Les associés peuvent acquérir de nouvelles parts à tout moment, ce qui est intéressant pour un investissement progressif, notamment par des versements programmés. S'ils sont satisfaits, ils peuvent également investir de nouveau.
  • Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, a contrario de la SCPI a capital variable, celle-ci est soumise à un capital plafond défini dans ses statuts qui ne peut pas évoluer. Le marché primaire est accessible uniquement lors des phases d'augmentation de capital. Les nouvelles souscriptions se limitent aux seuils définis dans les statuts de la SCPI, et le marché primaire se ferme une fois l'objectif de capital atteint.
Pour rappel :   N’oubliez pas qu’investir comporte des risques notamment de perte en capital SCPI et qu’il s’agit d’un investissement long terme.

Les conditions de retrait

L'épargnant peut vendre ses parts s'il n'est pas satisfait ou s'il a besoin de liquidités. La demande de cession peut se faire à tout moment, bien que certaines SCPI imposent une détention minimale.

Bon à savoir : Il est important de se renseigner sur ces conditions avant d'entamer une revente.
  • Pour les SCPI à capital variable, l'épargnant adresse sa demande de rachat directement à la société de gestion, qui rachète les parts au prix de retrait défini dans les documents réglementaires de la SCPI.
Pour effectuer un retrait dans une SCPI a capital variable, il faut néanmoins qu’il y ait une souscription équivalente pour compenser. Pour rappel, la liquidité d’une SCPI n’est pas garantie et un retrait peut prendre du temps.
  • Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, le rachat n’est pas encadré par la société de gestion. Il s’agit d’une transaction de gré à gré. Un retrait doit être compensé par un achat des parts possédées. Comme il s’agit de gré à gré, c’est le vendeur et l’acquéreur qui détermine le prix.

Toutefois, l'exécution du rachat dépend de la disponibilité d'offres de souscriptions équivalentes, ce qui signifie que les délais ne sont pas garantis.

III. Marché primaire des SCPI : avantages et inconvénients

Avantages

  • Démarches simplifiées : Le marché primaire est directement administré par la société de gestion, ce qui facilite l’ensemble des démarches pour l’épargnant, tant à la souscription qu’en cas de retrait. L’associé est notamment informé en amont sur le prix des parts.
  • Prix d'émission attractif : Les investisseurs peuvent bénéficier de conditions financières plus avantageuses en acquérant des parts dès leur émission, souvent à un prix d'émission attractif.
  • Accès précoce aux opportunités : Les investisseurs peuvent bénéficier d’un accès privilégié aux nouvelles opportunités d'investissement immobilier, contribuant ainsi à la diversification de leur portefeuille.

Inconvénients

  • Liquidité limitée : La SCPI étant un fonds peu liquide, les retraits peuvent nécessiter un délai plus ou moins long. En effet, il n’est pas garanti que la société de gestion dispose du montant correspondant à la valeur des parts cédées.
  • Risque lié à la nouveauté : Investir dans une SCPI récemment lancée comporte un certain niveau de risque, puisque la performance future n'est pas encore établie.

IV. Les différences avec le marché secondaire

| Caractéristiques | Marché Primaire | Marché secondaire | | :--- | :--- | :--- | | Type de parts | Parts nouvellement émises | Parts existantes en circulation | | Prix des parts | Prix fixe établi par la société de gestion |
  • SCPI à capital fixe : Prix négocié via le carnet d'ordres entre acheteurs et vendeurs
  • SCPI à capital variable : Prix géré par la société de gestion (seulement si le montant des souscriptions est égal à minima au montant des retraits)
  • | | Timing | L'investisseur peut acheter des parts lors de la première émission ou d'une augmentation de capital, le timing dépendant des décisions de la société de gestion. | Sur le marché secondaire, les investisseurs peuvent vendre des parts à tout moment, sous réserve d’un repreneur |

    Marché primaire des SCPI : ce qu’il faut retenir

    • Le marché primaire des SCPI est le moment initial d'émission et d'acquisition des parts de ces entités, jouant un rôle crucial dans la formation du portefeuille de l'investisseur.
    • L'accès à ce marché dépend du type de SCPI, à capital variable ou fixe.
    • Les conditions de retrait dépendent de la disponibilité d'offres de souscriptions équivalentes, les délais de rachat ne sont donc pas garantis.
    • Le marché primaire offre des avantages tels que des démarches simplifiées, un prix d'émission attractif et un accès précoce aux opportunités, mais aussi des inconvénients comme une liquidité limitée et un risque lié à la nouveauté.
    • Le marché primaire diffère du marché secondaire notamment en termes de type de parts, de prix des parts, du rôle de la société de gestion ou encore du timing.

    À savoir avant d'investir :

    ● Acheter des parts dans une SCPI est un investissement immobilier long terme. La durée de placement recommandée est de plus de 8 ans.
    ● Comme tout placement, celui-ci comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
    ● La liquidité et le rachat des parts ne sont pas garantis.
    ● Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
    ● Les informations présentées ci-dessus ne constituent ni un élément contractuel, ni un conseil en investissement.

    Ceci est une communication publicitaire. Veuillez vous référer à la note d'information et au DIC de la SCPI Iroko Zen avant de prendre toute décision finale d'investissement. Renseignez-vous sur Iroko.eu avant d’investir.

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