Investir en SCPI à crédit est une solution qui permet d’accéder à un parc immobilier diversifié sans avoir à instantanément décaisser la totalité du montant investi. Contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct, investir en SCPI à crédit est en général possible à partir de quelques milliers d’euros.
Comme tout investisseur, vous souhaitez construire votre patrimoine ou le faire croître ? Pour cela, vous pouvez activer deux leviers : votre capacité d’épargne en achetant des SCPI au comptant ou votre capacité d’emprunt.
Cependant, il est important de bien se renseigner avant d'investir en SCPI à crédit, car cette solution comporte des risques, comme le risque de crédit et le risque de marché pouvant compromettre les capacités à rembourser le crédit.
I. Pour quelles raisons investir dans une SCPI à crédit ?
Investir à crédit dans une SCPI à crédit comporte un certain nombre de points forts que nous allons détailler ici.
A. L’effet de levier grâce au crédit : une opportunité d’acheter plus de parts de SCPI
Qu’est-ce que l’effet de levier dans un investissement à crédit ?
C’est la possibilité de tirer parti d’un emprunt immobilier grâce à la différence entre le taux de rendement du placement en SCPI (taux de distribution) et le coût du crédit immobilier (taux d’emprunt). Plus la différence entre le taux de rendement et le taux d’emprunt sera élevée, plus l’investissement en SCPI à crédit est intéressant.
Attention, un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
B. Partir de 0 ou optimiser son capital : c’est vous qui choisissez
Si vous empruntez, vous pourrez potentiellement investir dans une SCPI avec ou sans apport de capitaux propres.
En fonction de votre stratégie patrimoniale et du scénario que vous envisagez, vous avez le choix entre :
1. Partir de 0 pour vous constituer un patrimoine immobilier
Vous n’avez pas ou peu de capitaux propres ? Investir en SCPI à crédit est une opportunité de vous constituer un patrimoine immobilier sans avoir à le gérer. Les revenus tirés de la SCPI vont permettre de couvrir une partie des mensualités. À vous de bien préparer votre projet pour conserver un effort d’épargne cohérent avec votre situation patrimoniale.
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Pour un montant investi de 50 000 euros comprenant :
- 45 000 d’emprunt
- 5 000 d’apport personnelLa mensualité potentielle sur 10 ans est estimée à 482,15 euros (avec un taux d’emprunt à 5,22%).Les revenus mensuels potentiels après impôt étranger sont estimés à 202 euros (basés sur une performance potentielle nette de frais de gestion de 5,5%, dont 60% des revenus sont étrangers et soumis à un prélèvement à la source de 20%).Effort d’épargne = Mensualité potentielle - revenus mensuels potentiels
Il s’agit ici d’un exemple purement théorique qui ne présente en aucun cas l’effort d’épargne de tous les investisseurs en SCPI. La situation financière de chacun est unique et mérite d’être étudiée avec précaution.
2. Diversifier votre capital avec de la SCPI
Vous avez déjà constitué un patrimoine (immobilier ou non)? Emprunter vous permettra de compléter votre patrimoine existant. Un vrai plus pour conserver des liquidités pour d’autres investissements.
Investir en fonction de vos capacités financières est donc possible. Moyennant des frais de gestion, la taxe foncière, des travaux, de la gestion locative, etc. sont gérés par la SCPI. Une fois le coût du crédit et votre imposition décaissés, vos revenus potentiels en provenance de la SCPI sont nets.
À noter ! Surveillez votre taux d’imposition. Les revenus fonciers sont soumis à votre tranche marginale d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux de 17,2%.
C. Tirer parti de la fiscalité en ayant recours au crédit
Lorsque vous achetez des parts de SCPI à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt, des revenus générés par les parts, ce qui permet de réduire la base imposable. Un point important pour minorer l’impôt sur ces revenus car votre TMI peut aller de 0 à 45% en fonction de votre situation fiscale. Une variable essentielle à prendre en compte dans vos calculs.
Attention, le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et est susceptible d'être modifié ultérieurement. Renseignez-vous avant d’investir.
II- Comment investir dans une SCPI à crédit ?
Pour investir à crédit dans une SCPI plusieurs modes de financement sont possibles. Au-delà du choix, il sera nécessaire de convaincre une banque.
A. Quel type de crédit choisir ?
Deux types de crédits sont envisageables selon votre projet et votre profil. Le crédit immobilier classique ou le crédit à la consommation.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
1. Le crédit immobilier
Le crédit immobilier le plus connu est le crédit amortissable. C’est le mode de crédit classique. Vous remboursez chaque mois une partie des intérêts d’emprunt et du capital. Vous devrez consentir un effort d’épargne en fonction des revenus générés par votre SCPI.
Le crédit in fine est quant à lui réservé aux investisseurs aguerris qui disposent déjà d’un socle patrimonial pouvant servir de garantie aux banques. Il demande donc d’être solide financièrement.
Le principe est de rembourser le capital à l’issue du crédit et de ne régler que les intérêts chaque mois. En tant qu’emprunteur vous disposez donc d’un excédent de liquidités chaque mois.
Plus cher, ce type de crédit demande de bien anticiper car il faudra avoir la trésorerie nécessaire au remboursement le jour J.
À noter ! Dans le cadre d’un prêt immobilier amortissable, un organisme prêteur pourra vérifier que votre taux d’endettement est en deçà des 35%.
2. Le crédit à la consommation
Si les taux des crédits à la consommation sont plus élevés que ceux d’un prêt immobilier, ils sont néanmoins plus faciles et rapides à obtenir. Plus accessibles que les crédits immobiliers ils se décomposent en deux catégories :
3. Crédit à la consommation affecté
Le crédit est dédié au financement de parts de SCPI, dans ce cas, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus générés par les parts.
Iroko, en collaboration avec le CACF, propose une alternative de financement par le biais d'un crédit à la consommation amortissable affecté. Ce type de crédit peut s'étendre sur une période de 5 à 15 ans et permet de financer jusqu'à 90% du projet. Les 10% restants doivent être fournis à partir de fonds propres. Cette solution est ouverte aux personnes physiques, résidentes fiscales en France, qu'elles soient propriétaires ou non.
4. Crédit à la consommation non-affecté
Il s’agit d’un crédit en général plus facile et rapide à obtenir. Les fonds ne sont pas spécifiquement alloués au financement de parts de SCPI, les intérêts ne peuvent pas réduire le montant imposable.
B. Comment obtenir un prêt ?
De nombreuses banques proposent des offres de crédits qu’il s’agisse de crédits immobiliers ou à la consommation. Financer ses parts de SCPI via une banque est donc possible, en revanche, elles peuvent être réticentes à l’idée de financer des SCPI qui ne sont pas celles de leurs filiales, en effet, elles peuvent davantage privilégier leurs partenaires.
Il est néanmoins pertinent de se rapprocher de son établissement bancaire partenaire ou d’un courtier afin d’espérer obtenir des conditions financières plus favorables. Certaines sociétés de gestion travaillent également avec des banques partenaires, n’hésitez pas à poser la question !
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
C. Investir à crédit :
Si Investir dans une SCPI à crédit est une voie à envisager :
1. Soyez attentifs aux frais de la SCPI
Les divers frais sont nombreux dans le cadre d’un investissement en SCPI. Si les frais de gestion sont appliqués avant versement de votre dividende, vous devez néanmoins les intégrer à votre calcul afin que votre projet d’investissement soit viable.
Iroko Zen a fait le choix de supprimer la commission de souscription qui s’élève en moyenne à environ 9% selon l’IEIF. Une économie non négligeable sur vos rendements potentiels.
2. Tenez compte de votre capacité d’emprunt
Investir à crédit est un investissement qui doit être envisagé de manière responsable en fonction de vos capacités financières.
Si vous avez acheté votre logement à crédit, une banque ne vous prêtera qu’à hauteur de votre capacité d’emprunt restante, qui se base sur les sommes déjà remboursées sur votre crédit initial.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
3. Prêtez attention à la durée de votre investissement
Viser le long terme peut certes permettre d’optimiser la fiscalité, un investissement de 7 à 10 ans (durée recommandée par la plupart des sociétés de gestion) reste recommandé.
On considère en effet que pour atteindre le point 0 (le moment où les gains potentiels issus des loyers et éventuelles plus-values compensent les frais) il faut en moyenne 18 à 30 mois pour des SCPI appliquant une commission de souscription.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
4. Choisissez une scpi récente
Dans un contexte incertain parce que chahuté par la crise sanitaire, les SCPI sans héritage comme Iroko Zen bénéficient d’une meilleure marge de manœuvre pour investir sur des secteurs porteurs. Iroko a ainsi pu notamment investir dans le secteur de la logistique.
5. Faites des simulations concrètes
Utiliser notre outil de simulation en ligne vous aidera à vous projeter dans plusieurs scénarios avec des chiffres concrets. Simple d’utilisation, il permet d’évaluer votre projet en quelques clics et d’estimer votre dividende mensuel potentiel en fonction du montant investi.
Rien ne remplace toutefois un échange avec des professionnels pour appréhender votre projet dans sa globalité et trouver la meilleure solution en fonction de votre situation.
5 points à retenir concernant l’investissement en SCPI à crédit
Investir en SCPI à crédit peut être une solution intéressante pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier diversifié sans avoir à décaisser la totalité du montant investi. Cependant, il est important de bien se renseigner avant d'investir afin de comprendre les risques et les avantages de cette solution. Voici quelques points clés à retenir :
- L'effet de levier permet d'acheter plus de parts de SCPI, mais il faut être conscient des risques de crédit et de marché.
- Investir en SCPI à crédit comporte des risques, un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
- Il est possible d'investir en SCPI à crédit avec ou sans apport, en fonction de votre stratégie patrimoniale et de votre profil financier.
- Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus générés par les parts de SCPI dans le cadre spécifique d’un crédit affecté, ce qui peut permettre de réduire la base imposable.
- Il est important de bien choisir le type de crédit et de faire des simulations pour évaluer votre projet en fonction de votre situation financière.
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