Comme tout investisseur, vous souhaitez construire votre patrimoine ou le faire croître ? Pour cela, vous pouvez activer deux leviers : votre capacité d’épargne ou votre capacité d’emprunt.
Que vous ayez un capital à investir ou non, diversifier vos leviers de croissance peut s’avérer payant pour l’avenir quel que soit votre profil investisseur.
Dans un contexte de taux d’intérêts bas et de rendements globalement bons, investir en SCPI à crédit est une solution envisageable pour utiliser votre capacité d’endettement à bon escient tout en conservant un effort d’épargne raisonnable.
Contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier en direct, investir à crédit est possible à partir de 50 000 euros.
Dans cet article nous vous exposons le fonctionnement, les points forts et les risques de l’achat de parts de SCPI à crédit.
1) Pour quelles raisons investir dans une SCPI à crédit ?
Investir à crédit dans une SCPI à crédit comporte un certain nombre de points forts que nous allons détailler ici.
a) Un contexte favorable pour investir dans une SCPI à crédit
- Des taux d’intérêt bas
Plus personne ne l'ignore. Malgré les craintes d’inflation, et quel que soit le profil emprunteur, les taux d’intérêts restent bas et plutôt attractifs. Selon une source récente CSA-Crédit Logement, la moyenne des taux était à 0,98% sur 20 ans en octobre 2021 (0,75% pour les meilleurs profils et 1,24% pour les moins bons).
- Des rendements qui résistent bien
Comme nous vous l’avions déjà confié, le rendement des parts de SCPI se porte globalement bien, avec un taux de distribution de 4% en moyenne selon l’IEIF. Chez Iroko, nous avons même dépassé les 7% en 2021, et bien que les performances passées ne présagent pas des performances futures, nous sommes confiants pour l’année 2022.
b) L’effet de levier : une opportunité lors de l'achat de parts de SCPI à crédit
Qu’est-ce que l’effet de levier dans un investissement à crédit ?
C’est tout simplement la possibilité de tirer parti d’un emprunt immobilier grâce à la différence entre le taux de rendement du placement en SCPI (Taux de distribution) et le coût du crédit immobilier. Plus le ratio entre taux d’emprunt et taux de rendement sera élevé, plus vous serez gagnants.
Attention, un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Exemple : sur la base d’un investissement mensuel de 200 euros, vous pouvez investir 100 000 euros dans des parts de plusieurs SCPI. Celles-ci généreront des loyers qui rembourseront en partie vos mensualités. Vous n’aurez plus qu’à compléter la différence.
c) Partir de 0 ou optimiser son capital : c’est vous qui choisissez
Vous pouvez désormais investir librement dans une SCPI avec ou sans apport. En fonction de votre stratégie patrimoniale et du scénario que vous envisagez, vous avez le choix entre :
- Partir de 0 pour vous constituer un patrimoine
Vous n’avez pas ou peu d’apport ? Investir à crédit est une opportunité de vous bâtir un portefeuille de titres de propriété et de vous constituer un patrimoine immobilier sans avoir à le gérer. On estime qu’approximativement 70 % des mensualités sont couvertes par les revenus tirés de la SCPI. À vous de bien préparer votre projet pour conserver un effort d’épargne raisonnable.
- Diversifier votre capital
Vous avez déjà constitué un patrimoine (immobilier ou non)? Emprunter vous permettra de faire fructifier votre patrimoine existant sans grever votre trésorerie. Un vrai plus pour conserver des liquidités pour d’autres investissements.
Investir en fonction de vos capacités financières est donc possible. Par ailleurs, une fois que vous avez soustrait le coût du crédit, vos revenus SCPI, et votre imposition, tout le reste est bien du net : vous n’avez pas à vous acquitter de la taxe foncière, des travaux, de la gestion locative, etc. Ces taxes et frais incombent à la société de gestion. Du confort et de la tranquillité d’esprit.
À noter !
Surveillez votre taux d’imposition. Les revenus fonciers sont imposés à la tranche marginale d’imposition (TMI) sans parler des prélèvements sociaux de 17,2%.
d) Tirer parti de la fiscalité lors de l'achat à crédit
Lorsque vous achetez des parts de SCPI à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt et les frais annexes de vos revenus fonciers. Un point important pour minorer l’impôt car votre TMI peut aller de 0 à 45% selon que vous optiez pour les régimes réels ou le microfoncier. Une variable essentielle à prendre en compte dans vos calculs.
Attention, le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et est susceptible d'être modifié ultérieurement. Renseignez-vous avant d’investir.
2) Comment investir dans une SCPI à crédit
Pour investir à crédit, plusieurs modes de financement SCPI sont possibles. Au-delà du choix, il sera nécessaire de convaincre une banque !
a) SCPI à crédit : comment choisir ?
Deux types de crédits sont envisageables selon votre projet et votre profil. Le crédit immobilier classique ou le crédit à la consommation.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
- Le crédit immobilier
Le crédit immobilier le plus connu est le crédit amortissable. C’est le mode de crédit classique. Vous remboursez chaque mois une partie des intérêts d’emprunt et du capital. Vous devrez abonder chaque mois en fonction des revenus générés par votre SCPI.
Le crédit in fine est quant à lui réservé aux investisseurs aguerris qui disposent déjà d’un socle patrimonial qui peut servir de garantie aux banques. Il demande donc d’être solide financièrement.
Le principe est de rembourser à l’issue du crédit et de ne régler que les intérêts chaque mois. En tant qu’emprunteur vous disposez donc d’un excédent de liquidités chaque mois.
Plus cher, ce type de crédit demande de bien anticiper car il faudra avoir la trésorerie nécessaire au remboursement le jour J.
À noter !
Dans le cadre d’un prêt amortissable, un organisme prêteur vérifiera que votre taux d’endettement est en-deçà des 33%.
- Le crédit à la consommation
Si les taux des crédits à la consommation sont plus élevés que ceux d’un prêt immobilier, ils sont néanmoins plus faciles et rapides à obtenir. Accessibles jusqu’à 75 000 euros ils peuvent servir de levier car ils permettront de déduire les intérêts d’emprunt contrairement à un crédit à la consommation hors SCPI.
b) Investir dans une SCPI à crédit : comment obtenir un prêt ?
De nombreuses banques proposent des offres de crédits souvent de longue durée (en moyenne 20 ans) pour réduire la fiscalité.
En revanche, il ne sera pas facile de convaincre une banque de débloquer des fonds pour un investissement dans une SCPI qui n’appartient pas à son réseau. Les banques privilégient à juste titre leurs partenaires.
3) Investir en SCPI à crédit
Si investir dans une SCPI à crédit est donc une voie à envisager :
a) Soyez attentifs aux frais
Les divers frais sont nombreux dans le cadre d’un investissement en SCPI. Si les frais restent déductibles fiscalement, vous devez néanmoins les intégrer à votre calcul afin que votre projet d’investissement soit viable.
Iroko Zen a fait le choix de vous offrir les frais d’entrée qui s’élèvent en moyenne à 9% selon l’IEIF. Une économie non négligeable sur vos rendements.
b) Ménagez votre capacité d’emprunt
Investir à crédit est un investissement qui doit être envisagé de manière responsable en fonction de vos capacités financières.
Si vous avez acheté votre logement à crédit, une banque ne vous prêtera qu’à hauteur de votre capacité d’emprunt restante, qui correspond aux sommes déjà remboursées sur votre crédit initial.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
c) Prêtez attention à la durée de votre investissement
Viser le long terme peut certes permettre d’optimiser la fiscalité mais un investissement de 7 à 10 ans (durée recommandée par la plupart des sociétés de gestion ) reste un bon compromis. On considère en effet que pour atteindre le point 0 (le moment où les gains issus des loyers et éventuelles plus-values compensent les frais) il faut en moyenne 18 à 30 mois.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
d) Choisissez une scpi récente
Dans un contexte incertain parce que chahuté par la crise sanitaire, les SCPI sans héritage comme Iroko Zen bénéficient d’une meilleure marge de manœuvre pour investir sur des secteurs porteurs. Iroko a pu ainsi investir dans le secteur de la logistique.
e) Faites des simulations concrètes
Utiliser notre outil de simulation en ligne vous aidera à vous projeter dans plusieurs scénarios avec des chiffres concrets. Simple d’utilisation, il permet de pouvoir évaluer votre projet en quelques clics : montant investi, durée, revenu, délai de jouissance et revenus potentiels.
Rien ne remplace toutefois un échange avec des professionnels pour appréhender votre projet dans sa globalité et trouver la meilleure solution en fonction de votre situation.
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