Les taux d'emprunt immobilier ont jusqu'ici plutôt bien résisté. Malgré une légère hausse, ils restent encore attractifs avec une moyenne de 1,11% selon l’observatoire Crédit Logement / CSA.
Le contexte est donc favorable pour financer un investissement en SCPI et bénéficier d’un effet de levier supplémentaire.
Mais alors, quelles banques financent les SCPI ?
Si la plupart des banques financent la pierre papier, les conditions peuvent néanmoins varier et diffèrent de l’investissement locatif classique.
Zoom sur l’acquisition de parts de SCPI par le financement des banques.
1) Pourquoi faire financer ses parts de SCPI avec une banque ?
Décider d’investir dans une SCPI est souvent motivé par l’envie de constituer ou diversifier un patrimoine avec à clef la possibilité de percevoir d’éventuels revenus complémentaires.
Il est aujourd’hui possible de financer l'achat de parts de SCPI au comptant ou à crédit.
La question du financement SCPI dépend principalement des critères suivants :
- votre situation financière
- vos objectifs
- votre capacité à emprunter
- le choix de votre SCPI
L’intérêt du financement de parts de SCPI par un tiers comme une banque est de bénéficier de l’effet de levier du crédit en bénéficiant d’un taux d’intérêt inférieur aux éventuels rendements de sa SCPI. Tout faisant l’économie d’un apport personnel. Et sans oublier l’effet de levier fiscal grâce aux intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.
Pour l’année 2021, Iroko Zen a distribué un rendement brut de 7.10%* à ses associés investisseurs. Même avec un taux de crédit de 2% sur 10 ans, les mensualités d’un crédit amortissable couvrent les intérêts.
Bien-sûr les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ce schéma idéal n’est pas systématique. Car un investissement en SCPI comporte des risques de perte en capital.
Gardez également en tête qu’un crédit vous engage et doit être remboursé.
2) Quelles banques financent les SCPI ?
De nombreuses banques telles que LCL, BNP ou encore la Société Générale sont en mesure de financer des parts de SCPI car elles connaissent bien le secteur des produits immobiliers.
En la matière, elles privilégieront toujours leurs propres intérêts et accepteront en général d’octroyer des crédits aux emprunteurs-investisseurs pour financer des SCPI qui appartiennent à leur réseau… Il y a encore quelques années, seul le Crédit Foncier finançait toutes les SCPI françaises mais c’est désormais révolu.
Pourquoi cette frilosité des banques à financer les parts d’une SCPI indépendante?
Tout simplement parce qu’on ne passe pas devant un notaire quand on achète des parts de SCPI… Il est donc très difficile pour une Banque d’avoir une garantie solide sous la forme d’une hypothèque ou d’une caution.
Bien-sûr, il y a aussi la possibilité de se prémunir grâce au nantissement des parts mais c’est une solution qui est peu utilisée car elle coûte cher à l’investisseur.
Financer une SCPI “maison” est logiquement plus acceptable pour un établissement bancaire dès lors qu'il connaît les risques.
3) Offre de prêt : les détails à surveiller de près
Vous avez choisi votre SCPI et souhaitez faire financer vos parts de SCPI ? Voici quelques points de vigilance quand vous souscrivez une offre de prêt dans une banque.
- La durée :
Plus le prêt est étendu sur plusieurs années, plus vous dégagez de l’endettement et optimisez potentiellement vos capitaux propres. Certaines banques refusent d’accorder des crédits pour une durée supérieure à 15 ans. À vous de négocier donc !
- Le montant du taux :
Même si ça n’est pas un élément déterminant, le taux d’intérêt aura un impact sur la réussite de votre opération
- Les garanties demandées :
Les banques exigent en général deux types de garanties au choix :
- Une caution en passant par le crédit logement ou la SACCEF leur permet d’avoir une garantie de remboursement par l’organisme choisi. Il vous faudra être propriétaire pour que votre dossier soit éligible.
- Le nantissement des parts de SCPI qui correspond à une hypothèque de vos parts de SCPI. Si vous êtes dans l’impossibilité de payer, la banque remboursera le prêt avec vos parts.
- L’assurance de prêt :
Si l’assurance n’est pas obligatoire, la plupart des banques l’exigent car le montant des mensualités de l’assureur est une charge déductible.
- Différé ou non ?
Il est possible d’obtenir un différé du remboursement du capital et des intérêts pour le faire coïncider avec le versement de vos loyers. Utile pour ménager votre trésorerie.
- Les pénalités de remboursement anticipé
Vous souhaitez rembourser votre prêt par anticipation ? La banque vous demandera de payer des indemnités d’un montant qui correspond aux intérêts sur le capital remboursé.
4) Passer par un organisme de crédit pour financer ses parts : une opportunité ?
Il est possible d’opter pour un crédit à la consommation ou crédit affecté pour financer ses parts de SCPI jusqu’à 75 000 euros.
Si les taux d’intérêt sont généralement plus élevés qu’un crédit immobilier, le déblocage de la somme est en revanche très rapide.
En outre, vous vous affranchissez :
- des frais de courtage
- des frais de banque
- des frais de gestion
- de l’assurance obligatoire
Vous pouvez bénéficier d’un crédit à la consommation si vous êtes résident français. Vous devrez soigneusement calculer votre taux d’endettement et connaître votre capacité d’épargne.
Les éléments à avoir en tête avant d’investir
- Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
- Acheter des parts dans une SCPI est un investissement immobilier long terme. Nous vous recommandons une durée de placement de plus de 7 ans.
- Comme tout placement, celui-ci comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
- La liquidité et donc le rachat des parts n'est pas garanti
- Dans le cadre d'une souscription par crédit, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts ne peuvent pas être suffisantes pour rembourser le crédit l’associé devra payer la différence.
- Les informations présentées ci-dessus ne constituent ni un élément contractuel, ni un conseil en investissement.
*Il s’agit du dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l’associé) versé au titre de l’année 2021 divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l'année 2021. Cette performance est nette de frais de gestion et a été calculée du 1er janvier au 31 décembre 2021.
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