La revalorisation des parts en SCPI correspond à une hausse ou une baisse de leur valeur des parts. En plus des rendements ou dividendes potentiels que peuvent toucher les associés de la SCPI, les parts peuvent prendre en valeur. Cette revalorisation est liée à la valeur de reconstitution, qui représente le montant nécessaire pour reconstituer le patrimoine de la SCPI. Elle permet d'évaluer la solidité de la SCPI ainsi que son potentiel de revalorisation.
I. Comprendre la revalorisation de la part en SCPI
La revalorisation de la part en SCPI survient lorsque le patrimoine immobilier de la SCPI s'apprécie au cours de l'année. En d'autres termes, les différents biens immobiliers qui composent le patrimoine immobilier de la SCPI ont pris de la valeur. Cette notion de revalorisation est pertinente pour comprendre le fonctionnement d'une SCPI, qu'il s'agisse de SCPI de capitalisation ou de SCPI de rendement. Les SCPI investissent en ciblant des actifs immobiliers ayant un fort potentiel de valorisation.
A) Revalorisation des parts de SCPI : définition des valeurs de reconstitution et de réalisation
Définition de la valeur de réalisation :
La valeur de réalisation est la somme de la valeur vénale des immeubles (après expertise par un expert immobilier externe) et de la valeur nette des autres actifs de la SCPI (trésorerie, créances nette des dettes bancaires, dettes fournisseurs etc).
Au 31/12/2022 la valeur de réalisation de la SCPI Iroko Zen est de 186,80€ (Source : Iroko)
Définition de la valeur de reconstitution :
La valeur de reconstitution correspond à la valeur vénale des actifs de la SCPI (immeubles après expertise et actifs financiers) à laquelle s’ajoute les frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (frais de notaire, de brokers, etc.).
En clair, la valeur de reconstitution est le montant qu’il faudrait que l’investisseur apporte pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI. Elle équivaut donc à la valeur vénale des immeubles de la SCPI majorée des frais liés à l’acquisition.
Au 31/12/2022, la valeur de réalisation de la SCPI Iroko Zen s'élève à 207,17 €. Le prix de la part de la SCPI est quant à lui de 200 €. Il y a donc un différentiel de 3,56 % entre la valeur de la part et la valeur de reconstitution. (Source : Iroko)
Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
B) Le fonctionnement de la revalorisation des parts de SCPI
Chaque année, les sociétés de gestion ont l’obligation de réaliser une estimation de l’ensemble des actifs détenus. Cette évaluation est réalisée par un expert externe et un expert indépendant qui sont tenus de déterminer la valeur du patrimoine de la SCPI.
- Les professionnels doivent effectuer une expertise de la valeur des immeubles et une estimation du prix auquel ils pourraient être cédés dans les conditions du marché en vigueur pour les investisseurs.
- Cette étape passée, les experts utilisent des méthodes cohérentes afin de définir la valeur vénale des biens.
- Une légère hausse ou une légère baisse de la valeur vénale des actifs de la SCPI impacte rarement le prix de la part.
- Lorsque le montant des parts de SCPI est supérieur ou inférieur à 10 % de la valeur vénale estimée par l’expert, la SCPI doit obligatoirement procéder à une revalorisation de ses parts.
C) Quel est le potentiel de revalorisation des parts de SCPI ?
La revalorisation des parts est une pratique courante des SCPI, qui peut intervenir chaque année en fonction de la valeur de reconstitution.
La revalorisation des parts en SCPI est réglementée par le Code monétaire et Financier.
En 2022, les valeurs de réalisation par part ont diminué en moyenne pondérée de - 2,44 %, contre une hausse de + 1,36 % en 2021 selon l’ASPIM.
La valeur de reconstitution est équivalente à la valeur de réalisation (valeur du patrimoine immobilier et des actifs financiers) et aux différents frais et droits liés au fonctionnement de la SCPI.
- Une revalorisation a lieu lorsque l'écart entre la valeur de reconstitution et la valeur de souscription est trop grand, c'est-à-dire lorsque le prix d'achat d'une part ne reflète plus la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.
- Cette opération prend effet lors de l’anniversaire de la SCPI, ce qui donne lieu à une assemblée générale. Des assemblées exceptionnelles peuvent également être organisées dans le cas où le prix serait bien trop en décalage de la valeur vénale.
II. Revalorisation des parts de SCPI : l’intérêt pour les investisseurs
Les avantages et les inconvénients d’une revalorisation des parts en SCPI
La revalorisation des parts de SCPI peut offrir plusieurs avantages pour les investisseurs :
- Une valorisation accrue de l'investissement immobilier, reflétant ainsi la capacité de la société de gestion à bien sélectionner et gérer son patrimoine immobilier.
- Un rendement potentiel plus intéressant pour l'épargnant, car la SCPI pourra signer des baux avec des locataires qualifiés pour des loyers plus importants.
- Une plus-value potentielle en cas de revente ultérieure des parts, permettant ainsi de réaliser un gain sur l'investissement initial.
- Investir dans des parts de SCPI qui se revalorisent avec le temps permet également de capitaliser sur la somme investie en démembrement.
Notons que l'opération de revalorisation des parts emporte l’augmentation proportionnelle des commissions de souscription pour les nouveaux entrants.
De plus, si vous souhaitez revendre vos part en SCPI après une revalorisation, il peut être plus difficile de trouver des acheteurs, ce qui peut réduire la liquidité de votre investissement.
Il est également possible que la revalorisation de parts soit basée sur des estimations optimistes, ce qui pourrait entraîner une surévaluation de la valeur réelle de l'actif immobilier de la SCPI.
La revalorisation des parts de SCPI peut être une option intéressante pour diversifier son portefeuille d'investissement tout en ayant un potentiel de rendement non garanti supplémentaire.
Pour aller plus loin dans vos recherches sur l'investissement immobilier, découvrez les risques à connaître avant d'investir en SCPI.
Les 5 points clés à retenir sur la revalorisation des parts en SCPI :
- La revalorisation des parts en SCPI correspond à une hausse ou une baisse de leur valeur des parts. Elle est liée à la valeur de reconstitution qui permet d'évaluer la solidité de la SCPI ainsi que son potentiel de revalorisation.
- La revalorisation de la part en SCPI survient lorsque le patrimoine immobilier de la SCPI est évalué au cours de l'année. Les SCPI investissent en ciblant un patrimoine immobilier ayant un fort potentiel de valorisation bien que cela ne constitue pas un indicateur exact de la performance future de la SCPI.
- La valeur de reconstitution correspond au montant que l'investisseur doit nécessairement apporter afin de reconstituer le patrimoine de la SCPI.
- La revalorisation des parts de SCPI est réglementée par l'AMF et intervient à un rythme régulier. Elle peut offrir plusieurs avantages pour les investisseurs, tels qu'une valorisation accrue de l'investissement immobilier, un rendement potentiel plus intéressant pour l'épargnant ainsi qu'une plus-value potentielle en cas de revente ultérieure des parts.
- La revalorisation des parts emporte des risques et peut entraîner un coût à l’entrée supérieur pour les nouveaux investisseurs ainsi qu'une réduction de la liquidité de l'investissement.
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