Tout savoir sur les risques pour investir en SCPI

A savoir avant d’investir :

Le montant qu’il est raisonnable d’investir au capital de la SCPI Iroko Zen dépend de votre situation patrimoniale, de vos objectifs et horizon d’investissement et de votre acceptation des risques spécifiques liés à un investissement immobilier.

IROKO ne donne pas de conseil en investissement. Il vous appartient de vous rapprocher de votre conseiller en gestion de patrimoine pour vous assurer que cet investissement répond à vos besoins.

En 2021, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont été plébiscitées par les Français. L’investissement dans ces sociétés a souvent comme objectif de bénéficier de revenus potentiels complémentaires ou de préparer sa retraite.

Néanmoins, l’investissement en SCPI est un investissement dans l’immobilier. Cela signifie que ces sociétés peuvent être tributaires des aléas du marché immobilier. Comme tout marché, ce dernier fluctue à la hausse comme à la baisse. L’investissement peut présenter des avantages mais également présenter des risques qu’il faut avoir en tête avant et au cours de son investissement.

Voici les 9 risques principaux liés à l’investissement en SCPI.

1) Le risque de perte en capital en SCPI

Définition → Le prix d’une part de SCPI dépend de la valeur du patrimoine qu’elle gère. Une baisse du prix de la part peut survenir suite à une baisse de la valeur du parc immobilier et ainsi entraîner une perte en capital lors de la revente des parts.

Vous n’avez donc pas de garantie de récupérer la totalité du capital investi.

Exemple : Monsieur Dulac a investi dans une SCPI avec un prix de la part de 1 000 euros. Suite à différents problèmes subis par la SCPI, la valorisation de son parc immobilier a diminué. Elle est obligée de baisser le prix de sa part à 900 euros. Son capital a donc baissé.

2) Le risque lié à la non-diversification du portefeuille en SCPI

Définition → Certaines SCPI font le choix d’investir dans une seule classe d’actif ou dans très peu de biens. Elles s’exposent ainsi davantage à un risque lié à un évènement impactant la classe d’actif ou le bien en particulier. Ce risque concerne les secteurs d’activité et les zones géographiques ciblés par la SCPI.

Par ailleurs, ce risque impacte le taux moyen de rendement des SCPI sur l’année 2021. En effet, il masque d’importantes disparités, entre les véhicules et leurs catégories de rattachement. Les SCPI de bureaux, commerces font respectivement 4,25% et 4,16% tandis que les SCPI diversifiées affichent un rendement moyen de 5,38%. Toutefois, certaines SCPI de niche, notamment dans le secteur de logistique affichent un taux de 5,67%. (Source : IEIF). Pour rappel, les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Exemple : Madame Dufleuve investit dans une SCPI spécialisée dans les bureaux. Pendant la crise du COVID, la SCPI subit des difficultés dues aux différents confinements et l’avènement du télétravail. Certains locataires arrêtent de régler un loyer, ce qui engendre des pertes de revenus pour Madame Dufleuve.

3) Le risque lié à l’endettement en SCPI

Définition → Le levier désigne le mécanisme par lequel une personne ou une société a recours à l’endettement afin de financer un investissement.

1. La SCPI peut faire appel à la dette pour financer ou refinancer ses immeubles. Le risque lié à l’endettement pour la SCPI correspond à son impossibilité de faire face à ses dettes et de devoir vendre un actif pour rembourser ses emprunts.

Exemple n°1 : Monsieur Torrent décide de souscrire dans une SCPI qui a recours à la dette pour financer ses actifs. Suite à des mauvais investissements, la SCPI ne peut solder ses dettes et est obligée de revendre des actifs.

2. Certains épargnants peuvent faire le choix d’avoir recours à un emprunt afin d’investir en SCPI. Le risque, dans ce cas est qu’il ne soit plus en mesure de faire face à son emprunt. De fait, il devra revendre ses parts pour rembourser son crédit.

Exemple n°2 : Madame Robinet a eu recours à un emprunt pour l’acquisition de ses parts de SCPI. Elle vient de perdre son emploi. Les revenus de la SCPI ne couvrent pas intégralement les mensualités de remboursement de son emprunt, elle a donc un effort d’épargne mensuel qu’elle ne peut plus assumer.

4) Le risque lié aux revenus en SCPI

Définition → Les dividendes versés par la SCPI dépendent des conditions de location de l'immeuble et peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction du taux d’occupation des immeubles, de leurs valeurs locatives et du bon paiement des loyers.

Les revenus peuvent donc varier et ne sont pas garantis.

Bon à savoir : avant de sélectionner une SCPI, il faut regarder plusieurs indicateurs notamment le TOF et le WALB.

Même si ces indicateurs ne permettent pas de s’assurer une garantie de revenus, ils donnent une bonne vision de la solidité financière du parc immobilier de la société.

TOF : le taux d’occupation financier correspond au montant des loyers encaissés rapporté au montant des loyers qui pourraient être facturés si la totalité du patrimoine était louée. Il mesure la performance financière.

WALB : le Weight Average Lease Break (WALB) correspond à la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux prochaines échéances. En clair, il s’agit de la durée moyenne ferme d’engagement des locataires. La durée doit être la plus élevée possible.

Exemple  : la SCPI Rocher a accordé une franchise de 6 mois de loyer aux nouveaux locataires de l’un de ses immeubles afin de compenser le coût de leur installation. Ainsi, le locataire ne paiera pas de loyer durant les 6 premiers mois. Pour les associés, la conséquence est une baisse des dividendes perçus du fait de l’octroi de la franchise.

5) Le risque lié aux performances passées en SCPI

Définition → Vous trouverez très fréquemment la phrase : les performances passées ne présagent pas des performances futures. Et à raison ! Car nul ne peut anticiper les performances d’un investissement, elles peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse. Les performances d’une SCPI ne sont jamais garanties.

Exemple : Monsieur Confluent a investi dans une SCPI qui affichait des rendements historiques supérieurs à 6%. Cette SCPI possède une forte exposition en hôtellerie. Pendant la crise de la COVID en 2020, une importante partie des loyers n’ont pas été recouvrés entraînant une baisse de 20% des revenus locatifs de la SCPI.

Conséquence pour l’épargnant, dans le cadre d’une SCPI ayant des dettes bancaires (levier) et des frais fixes, cette baisse de 20% pourrait entraîner une baisse du taux de distribution de l’ordre de 1,50%.

6) Le risque de liquidité en SCPI

Définition → Ce placement étant investi en actifs immobiliers, il est considéré comme peu liquide, à l’inverse d’autres investissements, tel que le livret A dont la liquidité est garantie.

Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts. Il est possible de revendre ses parts que si les demandes de souscriptions couvrent les demandes de retrait. Il se peut que la revente des parts prenne plus ou moins de temps en fonction de l’offre et la demande en SCPI et des conditions de marché.

Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme. Il est recommandé en générale une durée de placement supérieure à 8 ans.

Il faut donc avoir à l’esprit qu’en investissant en SCPI vous immobilisez la part de votre épargne investie et que celle-ci ne sera pas disponible pour vos dépenses du quotidien pendant la durée de votre investissement.

Exemple : Madame Garonne a choisi de placer une partie de son épargne dans une SCPI. Au bout de 2 ans elle décide de vendre ses parts en raison de problèmes financiers. Malheureusement, les souscriptions de la SCPI, ne compensent pas les demandes de retrait. Madame Garonne va donc devoir patienter avant de récupérer ses fonds.

7) Le risque de gouvernance en SCPI

Définition → Il est important de se renseigner sur la SCPI et la société de gestion qui la gère avant d’investir. Parmi les informations essentielles se trouvent notamment la documentation réglementaire de la société (documents d’informations clés, note d’informations), son historique (rendement et performances passées), ses labels (ISR, Finansol, autres) et le site internet de la société de gestion.

Exemple : Monsieur Larivière a entendu parler d’une Société Civile de Placement Immobilier par l’un de ses voisins, dont ce dernier lui a vanté les mérites. Il décide de souscrire. Au bout de plusieurs mois, il se rend compte que la société de gestion qui gère la SCPI a fait l’objet d’un redressement fiscal. Résultat, baisse de la collecte et perte en liquidité.

8) Le risque en matière de durabilité en SCPI

Définition → Ce risque est lié à un évènement dans le domaine environnemental, social ou de gouvernance communément appelée ESG qui, s’il survient, pourrait avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur d’un ou plusieurs biens, et, à terme, sur la valeur de la part de la Société civile de placement immobilier.

Exemple : Madame Cascade possède des parts de SCPI. Cette SCPI a dans son parc immobilier des immeubles qui ne sont plus aux normes environnementales. Les immeubles perdent de la valeur et diminuent la valeur locative du parc immobilier de la SCPI. À terme, la valeur du patrimoine et donc du prix de la part de la SCPI risque de diminuer si la situation perdure.

9) Les arnaques en SCPI

Définition → Tel que l’énonce l’Autorité des Marchés Financiers, « personne n’est à l’abri d’une arnaque : que votre épargne soit modeste ou importante, quelles que soient vos connaissances, vous pouvez perdre beaucoup d’argent ». C’est en ces termes que l’AMF s’exprime lorsqu'il s'agit d’évoquer les arnaques aux investissements financiers.

Afin de prévenir ce risque, l’AMF a mis en place un guide destiné aux investisseurs. Voici les principaux points de vigilance à vérifier.

• Le rendement affiché par les SCPI n’est pas garanti.
• Vous pouvez vérifier que la société dans laquelle vous souhaitez investir est autorisée à exercer en France.
• L’AMF a mis en place une liste noire qui recense les acteurs frauduleux que nous vous invitons à consulter avant tout placement de fonds.
• Les offres promotionnelles sur le prix des parts de SCPI n'existent pas de manière légale, méfiez-vous si vous rencontrez ce cas de figure.

Exemple : Madame Loire découvre une SCPI sur internet qui répond à ses attentes. La SCPI affiche un haut rendement et les commissions sont faibles, cela lui semble parfait pour réaliser un investissement. Madame Loire souscrit en ligne, quelques mois se passent et elle n’a aucune nouvelle de la SCPI et n’a reçu aucun de dividendes. Après des recherches elle se rend compte que la SCPI est une arnaque et qu’elle est inscrite sur la liste noire de l’AMF.

💡Que fait Iroko pour réduire ces risques ?

#1 Iroko Zen est une SCPI diversifiée en typologie d’actifs mais également géographiquement. Nous avons créé un portefeuille composé de bureaux, de commerces avec services (alimentaires, crèches et ensembles médicaux) et une sur pondération en logistique/entrepôt. Ces biens sont situés majoritairement en France mais également en Espagne, en Allemagne, aux Pays-Bas et en Irlande.

La diversification des actifs permet de réduire le risque de dévalorisation des actifs liés à un secteur d’activité ou géographique et qui pourrait impacter de près ou de loin notre activité.

#2 Les gérants d’Iroko Zen sélectionnent principalement des biens avec des baux longue durée, procèdent à des audits techniques et environnementaux des bâtiments.

#3 Iroko Zen effectue lorsque cela est possible des travaux d’amélioration (notamment énergétiques) des bâtiments.

#4 Les gérants vérifient également de manière rigoureuse la solvabilité et la réputation des locataires.

#5 Chez Iroko nous nous efforçons d’être le plus transparent possible. Ainsi, sur notre site vous pouvez trouver facilement toutes les informations vous permettant de connaître et comprendre nos véhicules. Comme par exemple, notre TOF, notre taux de recouvrement et le WALB  qui sont des bons indicateurs le solidité financière d’Iroko Zen.

#6 Iroko Zen a obtenu le label ISR (Investissement socialement responsable)

Le label ISR pour l’immobilier est un label créé par décret en 2020 qui a pour objectif de rendre plus visible les produits d'Investissement Socialement Responsables (ISR) pour les épargnants en France et en Europe. C’est le seul de ce type en Europe.

Les objectifs généraux de la démarche ISR d’Iroko Zen visent à constituer un portefeuille qui favorise et diminue son impact carbone, sur les trois dimensions de l’ESG :

• Environnement : diminuer au maximum l’impact carbone des bâtiments sur le plan technique,
• Social : favoriser les déplacements vertueux et les bâtiments efficients au confort des occupants,
• Gouvernance : s’engager à sensibiliser au maximum les parties prenantes et privilégier des locataires dont l’activité est contributrice au développement sociétal.

Pour en savoir plus sur notre engagement ISR, c'est par ici.

Pour résumer :

Comme nous avons pu le voir avec ce guide, l’investissement en SCPI comporte de nombreux risques à prendre en compte avant un investissement. Il existe 9 principaux risques que nous venons de vous détailler. Chez Iroko grâce à notre gestion et à notre stratégie d’investissement nous nous efforçons de limiter ces risques.

Découvrez notre SCPI Iroko Zen.