Les SCPI en période d'inflation peuvent constituer un placement potentiel judicieux. Les loyers étant indexés sur l'inflation, leurs revenus potentiels peuvent augmenter au rythme de la hausse généralisée des prix. Toutefois, il est important de prendre en compte les risques liés à l'inflation et à l'immobilier lorsque vous envisagez d'investir en SCPI.
I - Périodes d’inflation : quels risques pour les placements ?
Le taux d’inflation peut être supérieur aux rendements proposés par vos différents produits d’épargne (livrets réglementés, assurance-vie en fonds euros, OPCI …).
A) Quel est l’impact de l’inflation sur les livrets d’épargne réglementés ?
Calculée chaque trimestre par l’INSEE, l’inflation est un indice qui mesure l’augmentation des prix au fil du temps. Si l’inflation impacte le coût de la vie des Français, elle n’est pas non plus sans danger sur leur épargne.
Les livrets rémunérés non risqués comme le livret A, le LEP, le LDDS et les fonds euros des assurances-vies offrent des rendements souvent inférieurs aux taux d’inflation. Actuellement, le livret A et le LDDS sont rémunérés à hauteur de 3% et le LEP à hauteur de 4,6 % (source : economie.gouv).
Afin de limiter ces conséquences, il convient de remettre en question la manière d’investir son argent et se tourner vers des instruments financiers plus dynamiques et moins impactés par l’inflation comme les SCPI. À savoir qu’Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité.
B) Le risque de la hausse des taux d’intérêt
Les périodes inflationnistes entraînent en général une hausse des taux d’intérêt chez les établissements de crédit sous l’impulsion de la Banque Centrale Européenne (BCE) et des banques centrales nationales.
Le taux directeur est le taux fixé par une banque centrale lorsqu’elle prête de l'argent aux établissements bancaires qui lui sont rattachés.
Il existe 3 types de taux directeurs, en mai 2023, les taux directeurs de la BCE sont les suivants : (source : site internet La Banque Centrale Européenne (BCE) )
- Taux de refinancement: 3,75%
- Taux marginal de prêt: 4%
- Taux de rémunération des dépôts: 3,25%
Investir à crédit avec des taux d’intérêt élevés peut impacter la rentabilité de l’investissement et la distribution proposée aux investisseurs.
Cela concerne aussi les SCPI lorsqu’elles financent leurs acquisitions par des crédits. Néanmoins, la plupart des SCPI utilisent davantage la collecte auprès des épargnants pour se développer.
II - SCPI et inflation : quelles sont les conséquences ?
Quelles sont les conséquences de l’inflation sur les SCPI ? Comme expliqué précédemment, l’immobilier, et par extension les SCPI, peut être une valeur refuge en période d’inflation. Concrètement, les SCPI disposent de différents leviers pour faire face à l’inflation :
- Les loyers des immeubles qu’elles possèdent sont indexés sur l’inflation ;
- La plupart des SCPI louent leur patrimoine à plusieurs locataires. Elles s’assurent de leurs capacités d’assumer les hausses de loyers relatives à l’inflation même si l’on ne peut jamais à l’abri de faillite d’un ou plusieurs des locataires ;
- Les rendements potentiels des SCPI peuvent être supérieurs au taux de l’inflation actuel (environ 6,2 % selon l’INSEE) ****;
A) Des rendements potentiellement plus élevés que l’inflation
Bien que les performances passées ne présagent pas des performances futures, les SCPI proposent en 2021 et 2022 des rendements bruts non garantis autour de 4,50 % en moyenne pondérée selon l’ASPIM et jusqu’à plus de 7 % pour les meilleures d’entre elles.
Il s’agit donc d’un placement pouvant contrer la hausse des prix et ne pas perdre d’argent, surtout si l’investisseur se tourne vers une SCPI dont les rendements nets sont au-dessus des taux d’inflation.
Notez, par ailleurs, que les SCPI ne sont pas cotées en Bourse. Elles ne subissent donc pas les mêmes variations spéculatives qui existent lors des annonces inflationnistes.
B) Quel est l’impact de l’augmentation des loyers sur les SCPI ?
L’immobilier est généralement moins volatil que les autres produits financiers et est également moins exposé à la conjoncture économique.
Le montant des loyers est directement lié à l’indice des prix à la consommation : lorsque les prix à la consommation augmentent, les loyers suivent cette tendance. Certes, l’ajustement est généralement différé et partiel, mais cela constitue un moyen de ne pas perdre d’argent face aux prix qui sont en constante évolution.
L'Institut National des Statistiques et des Études économiques (INSEE) calcule chaque trimestre des indices sur l'évolution des prix. Ces indices sont utilisés pour négocier les loyers à la hausse dans différents secteurs :
- Commerces : Indice des Loyers Commerciaux (ILC),
- Tertiaire : Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
- Résidentiel : Indice de référence de loyers (IRL)
Lorsque les prix augmentent, les loyers suivent cette courbe, ce qui profite à l’investisseur.
III - Inflation : pourquoi bien choisir sa SCPI ?
Compte tenu de sa robustesse, la SCPI peut constituer donc un placement intéressant lors des périodes inflationnistes. Toutefois, pour espérer contrer l’inflation grâce à cet investissement, il convient de sélectionner avec soin la SCPI dans laquelle investir. Toutes les SCPI ne proposent pas le même rendement et ne réagissent pas de la même manière à l’inflation, renseignez-vous bien avant d’investir.
A) Pourquoi l’inflation profite-t-elle au SCPI diversifié ?
Les SCPI diversifiées permettent de limiter les risques en investissant dans différents types d'actifs et dans différentes zones géographiques, ce qui peut offrir une certaine protection en cas de fluctuations du marché immobilier ou économique.
Cependant, il est important de bien sélectionner la SCPI dans laquelle investir, car toutes ne proposent pas le même rendement et ne réagissent pas de la même manière à l'inflation.
Par exemple, la SCPI Iroko Zen est une SCPI diversifiée qui a investi dans cinq pays d'Europe de l'Ouest (France, Allemagne, Espagne, Irlande et Pays-Bas).
B) Est-ce sans risque d’investir dans une SCPI lors des périodes d’inflation ?
Les périodes difficiles peuvent également offrir des opportunités d'investissement pour les SCPI qui savent les saisir avec prudence et sélectivité, sans mettre en péril l'épargne des associés.
Il ne faut pas oublier qu’investir dans une SCPI n’est jamais sans risque. Inflation ou non, il existe un risque de perte totale ou partielle en capital. De la même manière, ni le montant ni la régularité du versement des revenus locatifs ne sont garantis.
Pour aller plus loin : Interview de Gautier Delabrousse-Mayoux, Président d'Iroko, décembre 2022
1) Qu'en est-il de l'inflation France ? Un point sur la situation économique
Malgré une croissance atone, les indicateurs macroéconomiques affichent une inflation de plus de 10% sur les 12 derniers mois dans certains pays de la zone Euro. L’inflation est notamment portée par l’envolée des prix de l’énergie et des matières premières. Le pouvoir d’achat des Français est donc à ce stade fortement impacté d’autant plus que la rémunération du livret A (2%) et des contrats d’assurance-vie en fonds euros (autour de 1,3%) ne suivent pas le rythme de la hausse des prix.
Face à cette situation, la Banque Centrale Européenne a décidé d’augmenter son taux directeur de 0,75% en septembre afin de tenter d’enrayer cette spirale négative. Cette situation implique un durcissement global des conditions de crédit en Europe, et une baisse de valeur sur certaines classes d'actifs.
2) Quel est l’impact de l'inflation et de la remontée des taux d'intérêt dans le contexte immobilier ?
Aujourd’hui, dans un contexte de taux qui remontent, les taux de rendement de l’immobilier sont aussi en train d’augmenter. Nous constatons depuis 6 mois une baisse des prix de l’immobilier et nous pensons que cela va encore continuer en 2023 tant que les taux ne baissent pas.
Pour aller plus loin : la prime de risque.
3) Est-ce une bonne nouvelle pour les épargnants et les investisseurs immobiliers ?
Oui, pour deux raisons ! D’abord parce que nous allons déployer la collecte dans un contexte baissier, et créer la majorité de notre patrimoine pendant un cycle bas en profitant ainsi de prix potentiellement plus compétitifs. La SCPI Iroko Zen prévoit d’investir en 2023, entre 200 et 300 millions d’euros, sur différents secteurs d’activité et zones géographiques.
Ensuite parce que de manière générale, les SCPI recourent à peu de dettes pour leurs achats immobiliers ce qui est un avantage conséquent dans le marché actuel. Nous allons pouvoir déployer notre collecte avec moins de concurrence et saisir aussi quelques opportunités.
4) On dit souvent que les SCPI sont efficaces contre l’inflation, pourquoi ?
Parce qu’elles sont investies en immobilier d’entreprise ! Concrètement, les loyers sont variables et indexés en partie sur l’inflation. Si l’inflation augmente, nos loyers augmentent. Et les SCPI ayant fait le choix de locataires solides, capables d’encaisser une hausse de loyer en cas d’inflation pourront en faire profiter leurs porteurs de part. Elles sont donc à privilégier. Chez Iroko Zen, nous sélectionnons avec rigueur nos locataires grâce à une analyse financière approfondie préalable à chaque acquisition. Pour en citer quelques-uns, nous avons en locataires, Pôle Emploi, Bank of Ireland, La Poste, Loxam, Chronopost ou encore FedEx.
Voici les 5 points importants à retenir de l'interview du président d’Iroko :
- L'inflation est en hausse dans certains pays de la zone euro, notamment en raison de l'envolée des prix de l'énergie et des matières premières.
- La Banque Centrale Européenne a augmenté son taux directeur pour tenter d'enrayer cette spirale négative, entraînant un durcissement global des conditions de crédit en Europe et une baisse de valeur sur certaines classes d'actifs.
- Dans un contexte de taux qui remontent, les taux de rendement de l'immobilier sont aussi en train d'augmenter, ce qui peut être une bonne nouvelle pour les épargnants et les investisseurs immobiliers.
- Les SCPI sont efficaces contre l'inflation car elles sont investies en immobilier d'entreprise et leurs loyers sont variables et indexés en partie sur l'inflation, ce qui leur permet de faire profiter leurs porteurs de part.
- Chez Iroko Zen, la société sélectionne avec rigueur ses locataires grâce à une analyse financière approfondie préalable à chaque acquisition.
SOURCES :
https://www.forbes.fr/business/linvestissement-immobilier-est-il-judicieux-en-periode-dinflation/
https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/fiscalite-et-gestion-du-patrimoine/la-societe-civile-immobiliere-familiale-sci
.webp)
