Les OPCI et SCPI constituent une alternative intéressante aux placements traditionnels sur les marchés financiers, et à l’investissement locatif. Ces fonds permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille en investissant dans l’immobilier sans avoir à acquérir directement des biens.
I. SCPI et OPCI : investir dans les fonds immobiliers non cotés
A. SCPI et OPCI : Définition et fonctionnement
Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) et les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont les deux principales formes de fonds immobiliers non cotés.
Les fonds immobiliers non cotés sont des organismes de placement collectif qui investissent principalement dans l’immobilier. Ils donnent la possibilité à leurs investisseurs de tirer parti des avantages du marché de l'immobilier, sans la nécessité d'acheter, gérer ou vendre personnellement des propriétés, comme cela peut être le cas dans l’investissement locatif classique.
Composés de divers types de biens immobiliers tels que des habitations, bureaux, et locaux commerciaux, ces fonds peuvent aussi contenir des actifs financiers comme des actions et des obligations.
B. SCPI et OPCI : Les avantages d’investir
L’investissement “pierre-papier”, dans des fonds immobiliers non-côtés tels que les SCPI et les OPCI, présente plusieurs avantages.
- Diversification du portefeuille
L'investissement en SCPI ou en OPCI est un moyen efficace de diversifier son portefeuille d'investissement, diminuant ainsi les risques liés à l’investissement sur un unique type d'actif tel que les actions ou les obligations.
- Accessibilité
Les SCPI et les OPCI sont accessibles à une large cible d’investisseurs, indépendamment de leur niveau de revenu ou de leur expertise en investissement. Les montants minimums requis pour investir sont souvent raisonnables, rendant l'accès au marché immobilier plus facile pour un plus grand nombre d'investisseurs.
- Gestion professionnelle
Gérés par des sociétés de gestion spécialisées, les fonds s’occupent de la sélection rigoureuse des propriétés immobilières, la gestion des locataires et l'entretien des bâtiments. Cette gestion professionnelle offre aux investisseurs le bénéfice de l'expérience des gestionnaires de fonds, sans qu'ils aient à investir de leur temps et de leur énergie directement dans la gestion des actifs.
- Potentiel de rendement
Les SCPI et les OPCI ont un potentiel de rendement attractif, particulièrement en termes de revenus locatifs. Ces revenus sont habituellement versés sous forme de dividendes, pouvant être réinvestis ou servir de revenu complémentaire.
C. SCPI et OPCI : Quels peuvent être les risques ?
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Comme tout investissement, placer son épargne dans une SCPI ou un OPCI peut comporter des risques.
- Risque du marché de l’immobilier
Dans l'investissement immobilier, y compris pour les fonds immobiliers non cotés, il y a une exposition aux variations du marché immobilier. La valeur des propriétés possédées par le fonds peut varier en fonction des changements économiques et des conditions du marché.
- Risque de vacance locative
Il existe un risque de vacance locative pour les fonds immobiliers non cotés, signifiant que certains biens peuvent rester inoccupés pendant certaines périodes. Cette situation peut impacter les revenus locatifs du fonds et, par extension, les rendements versés aux investisseurs.
- Risque de gestion
Les performances des fonds immobiliers non cotés dépendent largement de l'efficacité de la gestion par la société de gestion. Une sélection inappropriée des propriétés, une gestion locative inadéquate ou une gestion des coûts défaillante peuvent affecter négativement la performance du fonds et les retours pour les investisseurs.
- Risque des marchés financiers
Les OPCI sont exposés au marché de l’immobilier mais aussi aux marchés financiers, plus volatiles. En cas de baisse du marché (krach boursier par exemple), la rentabilité d’un investissement en OPCI peut être fortement impactée.
II. Les différences entre SCPI et OPCI
A. Composition du portefeuille
À la différence des SCPI, qui sont majoritairement investies dans des biens immobiliers concrets à hauteur de 95%, les OPCI se caractérisent comme des produits d'investissement mixtes.
Selon leur structure légale, les OPCI sont tenus par l’AMF de posséder au moins entre 51 et 60% d’actifs immobiliers physiques et 5% d’actifs liquides (sicav monétaires, etc.) afin d’anticiper les éventuels retraits des épargnants.
Les 35 à 44% restants de leur portefeuille peuvent être investis librement et le sont généralement dans des actions ou des obligations de sociétés foncières cotées.
B. Objectif de placement
L'OPCI est essentiellement un instrument de capitalisation.
Cela signifie que son principal attrait réside dans sa capacité à accroître le capital investi sur le long terme.
De ce fait, la distribution régulière de revenus n'est pas l'objectif principal de l'OPCI. Il est conçu pour ceux qui cherchent à faire fructifier leur investissement plutôt qu'à en tirer des revenus immédiats.
D'un autre côté, la SCPI se positionne différemment. Son but premier est la distribution de revenus aux porteurs de parts.
L'investissement de la SCPI dans l'immobilier professionnel est stratégique. Cet immobilier est vu comme un actif de rendement, en opposition à un actif de capitalisation.
C'est-à-dire que l'accent est mis sur la génération de revenus réguliers, souvent sous forme de loyers, ce qui en fait un choix privilégié pour ceux qui souhaitent se constituer un revenu complémentaire, particulièrement en vue de la retraite.
C. Liquidité
Les OPCI offrent une meilleure liquidité, garantie soit par la société de gestion dans le cadre d’un compte titres, soit par l’assureur pour les parts dans un contrat d’assurance vie. C’est aussi la raison pour laquelle un OPCI ne peut pas être entièrement composé d'immobilier.
Avec un investissement en OPCI, l'épargnant a donc la possibilité de céder ses parts à tout moment, en faisant la demande de rachat auprès de l'organisme gestionnaire.
Les SCPI étant investies uniquement sur de l’immobilier physique, un type d’actif très peu liquide, elles ne sont pas en capacité d’offrir une garantie de liquidité lors de la revente des parts.
D. Volatilité
Les OPCI pâtissent de la forte volatilité des marchés financiers contrairement aux SCPI qui sont investies uniquement sur de l’immobilier direct.
À titre d’exemple, en 2021, les OPCI affichent une performance globale (rendement courant et revalorisation) de 4,4%, selon l’ASPIM. En 2022, cette même performance s'est établie à -3,48%, soit une différence de 7,08 % sur un an.
De leur côté, toujours selon l’ASPIM, les SCPI ont affiché un rendement moyen de 4,49% en 2021 et de 4,53% en 2022. (1)
E. Frais d’entrée
Les frais d’entrée des OPCI se situent pour la plupart entre 3 et 6% et sont donc généralement moins élevés que les frais d’entrée des SCPI, plutôt aux alentours des 10%.
Cela reste une estimation moyenne et il est important d’analyser les frais au cas par cas, certaines SCPI ayant des frais d’entrée moins élevés que certains OPCI. Depuis quelques années, il existe même des SCPI sans frais d’entrée, telles que notre SCPI Iroko Zen.
F. Fiscalité
La fiscalité applicable aux revenus des SCPI est celle des revenus fonciers taxés à hauteur de la tranche marginale d’imposition de l’épargnant à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) de 17,2%.
Les revenus des OPCI, quant à eux, sont généralement soumis au régime fiscal des dividendes d'actions. La fiscalité peut varier selon la forme juridique de l’OPCI (FPI ou SPPICAV).
Les deux placements, s’ils sont acquis dans le cadre d’une assurance-vie, bénéficient d'une fiscalité spécifique à l’assurance-vie.
G. Effet de levier
Lors d’un investissement en SCPI, il est possible de souscrire à un emprunt afin de financer son investissement. Cela permet d’investir une somme plus importante et de bénéficier d’un effet de levier.
A l’inverse, l’investissement en OPCI ne permet pas le recours à un crédit. Si vous souhaitez investir dans un OPCI, il faudra donc vous assurer que vous ayez le capital suffisant.
SCPI vs OPCI : les 3 points à retenir !
- Les SCPI et les OPCI sont des placements en “pierre-papier”, c’est à dire qu’ils permettent d’investir indirectement en immobilier sans avoir à s’occuper de l’acquisition et de la gestion des biens.
- Ce type de placement offre certains avantages : pouvoir investir dans l’immobilier avec peu de connaissances et un ticket d’entrée faible, une diversification du portefeuille grâce à une multitude d’actifs, un gain de temps et d’énergie en déléguant la gestion, et un rendement potentiel qui peut être intéressant.
- Bien que similaires au premier abord, les SCPI et les OPCI diffèrent par certains aspects et vont s’adresser à des profils d’investisseurs différents. Si vous souhaitez un placement liquide, que vous pouvez retirer à tout moment, optez pour un investissement en OPCI. A l’inverse, si vous préférez des revenus réguliers et stables, nous vous conseillons de vous orienter vers les SCPI.
Comme pour tout investissement, l’investissement en SCPI ou en OPCI comporte des risques et il est crucial de les évaluer et de comprendre les spécificités du marché avant d’investir.
Sources :
(1) ASPIM
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