Les SCPI diversifiées, aussi appelées SCPI classiques diversifiées, investissent en immobilier d’entreprise. Tandis que la plupart des SCPI classiques concentrent leur stratégie d’acquisition sur une certaine typologie d’actifs, les SCPI diversifiées font le choix de diversifier leur parc immobilier. En effet, elles investissent selon les opportunités qui se présentent dans des actifs du secteur tertiaire (bureaux, entrepôts, commerces, cliniques, résidences, etc.) avec des objectifs variés (rendements, défiscalisation, etc.). Qu’est-ce qu’une SCPI diversifiée ? Comment fonctionnent-elles et quelle est leur stratégie ? Toutes les réponses dans notre article.
1) Qu’est-ce qu’une SCPI diversifiée ?
a) SCPI : définition
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est fonds d’investissement alternatif agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Sa fonction est de récolter des fonds auprès d’investisseurs afin d’acquérir un parc immobilier. Ces derniers deviennent alors des associés de la SCPI et récoltent des potentiels revenus réguliers passifs à hauteur de leur quote-part dans la société.
Concrètement, la SCPI de rendement est un produit financier qui permet d’investir indirectement dans l’immobilier et à moindre coût. Ces actifs peuvent être achetés en direct, à crédit, par le biais d’un contrat d’assurance-vie ou en démembrement de propriété.
b) Les particularités des SCPI diversifiées
Pour constituer leur patrimoine, les SCPI (ou pierre papier) font généralement le choix de se concentrer sur une thématique bien précise, comme les bureaux ou les commerces. Toutefois, certaines d’entre elles se disent diversifiées et investissent dans différentes typologies de biens.
La SCPI diversifiée est ainsi libre d’investir dans différentes typologies d’actifs selon les opportunités qui se présentent. Elle peut définir les domaines dans lesquels elle souhaite investir selon les avantages dont elle peut bénéficier. Cette diversification est souvent perçue comme une stratégie pertinente, car elle permet de renforcer la mutualisation des risques pris.
2) Focus sur la SCPI diversifiée
Les SCPI diversifiées peuvent opter pour une diversification :
- sectorielle (SCPI de commerces, SCPI de bureaux, SCPI de santé, SCPI logistique, SCPI hôtellerie, SCPI résidentielle, etc.) ;
- géographique (région France, Union européenne, etc.) ;
- stratégique (SCPI verte, SCPI opportuniste, etc.)
a) La SCPI diversifiée au niveau sectoriel
Dans le cadre d’une diversification sectorielle, la SCPI peut se concentrer sur différents secteurs d’activité tels que :
- les bureaux ;
- la logistique :
- l’habitation ;
- la santé ;
- le tourisme ;
- le commerce.
Ainsi, la SCPI peut investir dans des maisons de retraite, des cliniques, des entrepôts, des résidences étudiantes ou encore des hôtels.
Notez que pour être catégorisée en tant que SCPI diversifié, cette dernière trois intégrer au minimum trois typologies d’actifs différents dans son patrimoine. De la même manière, ces actifs ne doivent pas dépasser 50 % de l’allocation totale.
b) La SCPI diversifiée au niveau géographique
Outre la diversification sectorielle, la SCPI peut aussi miser sur une diversification géographique. Autrement dit, les biens dans lesquels elle investit peuvent se trouver dans des zones différentes :
- certaines typologies de régions françaises, en alternant entre grandes métropoles, zones urbaines et zones rurales ;
- les pays d’Europe (Italie, Espagne, Pays-Bas, Allemagne, etc.).
Là encore, avec des actifs répartis sur différentes zones géographiques, la SCPI profite du dynamisme de plusieurs marchés.
3) SCPI diversifiée : s’adapter aux tendances du marché
La SCPI diversifiée ne se limite pas à un seul secteur en particulier ni à un domaine d’investissement unique. Dès lors, elle s’ouvre à d’autres opportunités et peut plus facilement s’adapter aux tendances du marché.
L’arbitrage se réalise ainsi plus facilement. La SCPI classique diversifiée peut, en effet, mieux répartir les risques géographiques et sectoriels afin d’éviter les pertes. Les investisseurs, de leur côté, peuvent profiter de rendements souvent supérieurs si l’on compare aux SCPI classiques (source : IEIF 2020 et 2021). En effet, les gestionnaires peuvent, à travers la SCPI diversifiée, mieux optimiser leur stratégie locative. Les épargnants peuvent, en outre, accéder à un plus large panel de typologie de biens.
4) Pourquoi investir dans une SCPI classique diversifiée ?
La première raison d’investir dans une SCPI diversifiée est qu’il est plus simple de répartir les risques. En investissant sur des actifs immobiliers de différentes typologies, avec des locataires de différents secteurs, le risque locatif diminue. La perte en capital est également amoindrie.
À titre d’exemple, si l’un des secteurs d’activité sur lesquels la SCPI a investi connaît une crise financière, elle peut sécuriser une partie de ses rendements grâce aux autres secteurs dans lesquels elle a des biens. Elle sera moins touchée par cette crise, à l’inverse d’une autre SCPI qui aurait misé 100 % de ses fonds sur le secteur d’activité qui connaît des difficultés. La diversification permet aux SCPI de faire preuve de plus de résilience en cas de souci.
SCPI diversifiée : tout ce que vous devez savoir
Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI diversifiée ?
Investir dans une SCPI diversifiée offre la possibilité aux particuliers d’investir sur des marchés difficilement accessibles à travers un investissement immobilier classique. De la même manière, la SCPI diversifiée offre un rendement performant. Enfin, c’est une excellente manière de mieux mutualiser les risques.
Quels sont les risques des SCPI diversifiées ?
Globalement, les SCPI diversifiées présentent les mêmes risques que les SCPI classiques :
- les frais sont relativement élevés (frais de souscription et frais de gestion) et peuvent limiter vos recettes ;
- la faible liquidité : il s’agit d’un placement longue durée, mieux vaut ne pas investir de l’argent dont vous pourriez avoir besoin dans un court délai ;
- le risque de faillite de la société de gestion ;
- le risque de perte en capital en cas de chute de la valeur des biens ;
- le risque de vacances locatives qui peut réduire le montant de vos revenus.
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