Dans le paysage des produits d’épargne, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) connaissent un engouement ces dernières années. Et notamment les SCPI de rendement. Comment fonctionnent-elles ? Sur quels critères se baser pour choisir parmi toutes celles proposées ? Zoom sur ce produit immobilier pour vous permettre de faire un choix éclairé.
La SCPI de rendement est le modèle le plus courant des SCPI (c’est ce que nous proposons avec Iroko). L’objectif ? Investir dans des locaux professionnels comme des crèches, bureaux ou entrepôts est une bonne idée. Cela permet de donner des revenus locatifs réguliers aux épargnant·es. Cela est différent des SCPI fiscales, où l'intérêt principal est la défiscalisation.
Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?
Définition
Une SCPI de rendement est une société civile de placement immobilier. Son but est de donner des revenus potentiels réguliers aux détenteurs de parts. Une société civile de placement immobilier est une structure de placement collectif, gérée par une société de gestion. Celle-ci réalise des appels publics à l’épargne, permettant aux particuliers ou aux institutionnels d’y investir.
Chacun peut acheter autant de parts qu'il veut. Il n'y a pas de limite d'investissement. Le prix des parts est fixé par la société de gestion. Dès lors, ils deviennent associés de la SCPI.
Les SCPI de rendement constituent, aux côtés des SCPI fiscales et des SCPI de capitalisation, l’une des grandes familles de SCPI. Elles se déclinent en plusieurs stratégies d’investissement, parmi lesquelles :
- Les SCPI de commerces, dont plus de 70 % du patrimoine est constitué de murs de boutiques et de locaux commerciaux ;
- Les SCPI de bureaux, orientées vers l’immobilier d’entreprise ;
- Les SCPI de santé, spécialisées dans les actifs à vocation médicale ou médico-sociale ;
- Les SCPI logistiques, qui ciblent les entrepôts, plateformes logistiques et centres de distribution ;
- Les SCPI diversifiées, qui répartissent leurs investissements entre plusieurs typologies d’actifs pour mutualiser les risques.
Fonctionnement
- Avec les fonds collectés lors des appels publics, la société de gestion crée un portefeuille d'actifs immobiliers. Ces actifs incluent des bureaux, des commerces, des établissements de santé, des plateformes logistiques et, dans une moindre mesure, des logements.
- Ces biens sont ensuite loués à des entreprises, particuliers ou associations.
- Les loyers potentiels payés sont en partie versés mensuellement ou trimestriellement aux associés de la SCPI sous forme de revenus appelés dividendes.
Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
- Les épargnants peuvent vendre leurs parts pour récupérer leur investissement initial selon les conditions établies par la société de gestion. Il existe toutefois, pour l’investisseur, un risque de perte en capital et un risque de liquidité.
Nous vous rappelons que la liquidité des parts de la SCPI n’est pas garantie.
Investir dans une SCPI de rendement : comment faire son choix ?
Aujourd’hui, on compte près de 200 SCPI sur le marché. Voici 7 critères à regarder de plus près pour prendre votre décision.
La nature du capital
On distingue des SCPI de rendement à capital fixe et variable.
- À capital fixe : c’est une SCPI dont la souscription au capital est fermée en dehors d’éventuelles périodes d’augmentation de capital. C’est-à-dire que pour sortir de la SCPI, les parts peuvent être achetées ou vendues sur le marché secondaire. Pour acheter des parts, il faut attendre une augmentation de capital. On peut aussi racheter les parts d'un·e associé·e. Comme l'offre et la demande fixent le prix des parts, on observe une plus grande volatilité des prix pour ces SCPI.
- À capital variable : leur capital peut varier à tout moment - on parle de “fonds ouvert”. Les prix d'achat et de vente des parts sont connus. Ils sont fixés par la société qui organise la revente sur le marché secondaire. Il y a la possibilité à tout moment de souscrire des parts, de les vendre ou de les liquider. C’est le cas de notre SCPI Iroko Zen.
Bon à savoir : on vous conseille également de comparer les capitaux entrants et sortants d’une SCPI car une part importante de retraits peut être un signe de fragilité.
Les montants d’entrée
Une SCPI est un placement financier accessible avec peu d’argent (contrairement à de l’immobilier en direct). Le ticket d’entrée peut donc être un critère de choix en fonction de vos ressources. Par exemple, chez Iroko, le montant minimum d’investissement est de 5 000 €.
Les frais de souscription
L’achat de parts dans une SCPI peut occasionner des frais d’entrée. En moyenne, ils sont de 9,24% (selon l’IEIF). Cela peut représenter plus de 2 années de rendement. Du côté d’Iroko Zen, nous avons fait le choix de supprimer cette commission.
Bon à savoir : les frais d’entrée prélevés par certaines SCPI ne servent jamais à rémunérer les frais de notaire contrairement à ce que disent certaines structures.
Ces frais d’entrée sont des caractéristiques à bien étudier avant de vous décider. D'autres tâches, comme encaisser les loyers, faire des achats, suivre des travaux ou gérer le quotidien, peuvent aussi influencer la performance de l'investissement. Nous avons créé une rubrique dédiée dans laquelle vous pouvez découvrir nos frais en toute transparence.
La stratégie d’investissement
C’est un élément important à avoir en tête. Pourquoi ? Car un secteur pertinent aujourd’hui peut ne plus l’être quelques années plus tard. Dernier exemple en date ? La crise liée au Covid 19 qui a renforcé le télétravail et chamboulé la tendance des grands bureaux.
Notre conseil ? Privilégier une SCPI avec un parc immobilier constitué d’actifs :
- Diversifiés (sur plusieurs secteurs d’activités et zones géographiques),
- Entretenus (évitant ainsi la perte de valeur due à des parcs vieillissants),
- Bien situés (dans des zones dynamiques, faciles d’accès, répondant aux besoins locaux).
Ce sont ces raisons qui nous ont poussé, chez Iroko, à composer notre parc immobilier exclusivement d’actifs occupés, en France et en Europe de l’Ouest. Pour accompagner les transitions actuelles post-crise sanitaire, nous investissons sur la logistique-entrepôts et sur des bureaux à taille humaine ainsi que des commerces avec services (crèches, alimentation, ensembles médicaux).
Bon à savoir : sur les bulletins des SCPI de rendement, vous pouvez trouver les locataires. Vous y verrez aussi la durée des baux et les taux de remplissage des immeubles. Ce sont des données intéressantes pour mieux comprendre comment une SCPI gère son parc.
La performance
C’est ce que l’on a tendance à regarder en premier lorsque l’on investit.Les rendements (ou plus précisément les Taux de Distribution sur Valeur du Marché) des SCPI sont de 3,5% à 6% (selon pierrepapier), soit un produit très attractif. Regarder cet indicateur ainsi que le Taux de Rendement Interne (englobant le TDVM et la plus-value de la SCPI) est judicieux pour vous donner une idée précise de la performance d’une SCPI.
Par exemple, Iroko Zen vise un TRI de 7% sur 7 ans, incluant un objectif de distribution annuel non garanti de 6 % (cf. notre note d’information pour en savoir plus).
Les délais de rendement et la fréquence
Les placements d’une SCPI de rendement font l’objet d’un agrément auprès de l’ Autorité des Marchés Financiers. Cela signifie qu’elles évoluent dans un cadre légal et transparent.
De notre côté, les dividendes sont versés mensuellement. Vous recevrez vos premiers revenus potentiels dès le 1er jour du 4ème mois. Cela laisse le temps à nos équipes d’investir votre épargne.
L’impact environnemental
Vous voulez investir tout en ayant un impact positif ? C’est possible grâce au Label ISR. Ce dernier vient récompenser les fonds qui respectent les critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance). Les SCPI qui l’obtiennent peuvent avoir un impact écologique direct en réalisant des travaux d’amélioration sur les immeubles qu’elles détiennent pour réduire leur consommation. Iroko Zen est la septième SCPI à l'avoir obtenu.
Les avantages d’investir dans une SCPI de rendement
- Revenus réguliers : les SCPI de rendement versent généralement des dividendes potentiels de manière trimestrielle (parfois mensuelle), ce qui en fait un outil d’investissement apprécié pour générer un complément de revenus.
Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
- Accès à l’immobilier professionnel : elles permettent d’investir dans des actifs souvent inaccessibles à un particulier seul : immeubles de bureaux, entrepôts logistiques, murs de commerces, etc.
- Mutualisation du risque locatif : la SCPI détient un parc immobilier diversifié (en nombre d’actifs, de locataires, de secteurs géographiques…), ce qui dilue le risque de vacance ou d’impayé.
- Gestion déléguée : la gestion est confiée à une société de gestion agréée par l’AMF. L’investisseur n’a rien à gérer : acquisition, entretien, relocation sont délégués en contrepartie de frais de gestion.
- Accessibilité : l’investissement est possible à partir de quelques centaines ou milliers d’euros, selon les SCPI.
- Diversification patrimoniale : en tant que placement immobilier indirect, la SCPI complète une allocation d’actifs (en complément d’actions, d’obligations, d’assurance-vie, etc.).
- Possibilités fiscales selon le mode de détention
- En direct : revenus fonciers imposables.
- Via une assurance-vie ou un plan d’épargne retraite (PER) : fiscalité potentiellement plus avantageuse. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle et peut évoluer.
Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité.
Les risques d’investir dans une SCPI de rendement
Malgré les avantages qu'offre l'investissement dans une SCPI de rendement, il comporte plusieurs risques à prendre en considération :
- Risque de perte en capital : comme tout investissement immobilier, le capital n’est pas garanti. Une baisse de la valeur des actifs ou une vacance locative peut impacter le rendement et la revente.
- Risque de liquidité : la revente des parts peut être plus ou moins rapide selon les SCPI :
- SCPI à capital variable : retrait possible sous conditions, mais pas garanti.
- SCPI à capital fixe : cession à un autre acheteur via un marché secondaire.
- Risque locatif : vacance, impayés, renégociation des baux ou départs de locataires peuvent réduire le taux d’occupation et affecter les revenus distribués.
- Risques liés au marché immobilier : Les investissements réalisés sont soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers. De nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie ou plus spécifiquement au marché immobilier) peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des actifs immobiliers détenus. Ainsi, aucune assurance ne peut être donnée quant à la performance des actifs immobiliers détenus par les fonds immobiliers.
- Risques liés à l’endettement : Les fonds immobiliers peuvent avoir recours à l'endettement pour le financement de certains de ses investissements. Les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette, et les fluctuations du marché du crédit peuvent limiter les sources de financement et augmenter sensiblement le coût de ce financement. L’effet de levier permet d’augmenter la capacité d’investissement mais accroît également les risques de perte, pouvant entraîner une baisse de la valeur des fonds.
- Risques liés aux changes : SI la SCPI détient des actifs libellés en devises étrangères, leur valeur peut varier en fonction des taux de change. Cela peut réduire la valeur des parts détenues ou le revenu perçu par les associés.
- Fiscalité potentiellement lourde : en cas de détention en direct, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux, ce qui peut être dissuasif pour les tranches marginales élevées.
- Frais de gestion : certaines SCPI intègrent des frais d’entrée et de gestion élevés, qui peuvent freiner la performance nette.
