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Investir en SCPI

Tout savoir pour investir dans une SCPI

Sommaire

  1. Pourquoi Investir en SCPI ?
  2. Quels sont les risques ?
  3. La performance des SCPI 
Image d'un groupe d'investisseurs

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Investir, c’est préparer sa retraite, construire son patrimoine, optimiser sa fiscalité. Choisir ses investissements fait partie des choix structurants et importants d’une stratégie patrimoniale. Parmi toutes les solutions d’épargne disponibles et bien que leur performance n’est pas garantie, les SCPI ont historiquement prouvé leur résilience et se sont montrées efficaces pour investir en immobilier, tout en mutualisant les risques et en évitant les contraintes de gestion. Un million de Français ont choisi cet investissement. Avec ce guide, vous aurez toutes les clés pour investir sur cette classe d’actifs.

1. Pourquoi Investir en SCPI ?


Investir dans l’immobilier via une SCPI permet de générer un complément de revenus potentiel sans contrainte de gestion. Un portefeuille bien diversifié permet une moindre exposition au risque SCPI.

1.1 Investir dans la pierre sans contraintes de gestion

Par définition une SCPI offre la possibilité d’investir en immobilier en délégant les contraintes de gestion. En effet, la société de gestion s’occupe de l’achat des biens, de la gestion des locataires, de la gestion des travaux, des encaissements des loyers, du règlement des taxes et de la potentielle revente des biens.

1.2 Diversification et mutualisation

Une SCPI a pour mission de se constituer un patrimoine diversifié d’immobiliers d’entreprises généralement inaccessibles pour un investisseur particulier du fait de leur taille et de la structuration du marché immobilier professionnel. Le gérant d’une SCPI va chercher à mutualiser les risques en diversifiant ses investissements géographiquement (Paris, Ile de France, région ou même Europe) et sectoriellement (bureaux, commerces, logistique et entrepôts, hotellerie). Cette diversification permet une meilleure maîtrise des risques.

1.3 Un complément de revenus potentiel

Les SCPI distribuent des revenus potentiels régulièrement (mensuellement ou trimestriellement). Le montant des versements peut varier, il dépend notamment des encaissements de loyers des locataires. 

En 2020, le rendement moyen des SCPI s'établissait à 4,18% (source : pierrepapier.fr). 

Iroko ZEN a un objectif de distribution non garanti de 5,5% et verse les revenus mensuellement (après expiration du délai de jouissance de 4 mois).

2. Quels sont les risques ?


Investir dans une SCPI constitue une opportunité patrimoniale attractive qui comporte certains risques à connaître pour mieux appréhender son investissement.

2.1 Le capital n'est pas garanti

De même que pour un achat immobilier en direct, la valorisation du capital dépendra notamment de la valorisation des biens immobiliers détenus par la SCPI. Celle-ci évolue en fonction du marché, aussi bien à la baisse qu'à la hausse.

2.2 Les revenus distribués ne sont pas garantis

Les revenus de la SCPI proviennent essentiellement des loyers encaissés et ne sont en conséquence pas garantis. Il peut arriver qu'un ou plusieurs locataires ne payent pas leurs loyers, ce qui impacterait la capacité de la SCPI à assurer ses versements de dividendes. Cependant, le fait que la SCPI détienne plusieurs actifs permet de réduire ce risque.

2.3 Le placement est peu liquide

Ce placement est considéré comme peu liquide. La société de gestion ne peut garantir le délai de revente des parts. Pour satisfaire une demande de retrait, la SCPI doit accueillir une demande de souscription au moins égale au volume sortant.

3. La performance des SCPI


La performance des SCPI se traduit par 2 indicateurs que nous allons détailler ci-dessous. Il faut garder à l’esprit que le capital investi et les revenus ne sont pas garantis. Ils sont, en effet, liés aux évolutions du marché de l’immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires. Enfin, les performances passées de chaque SCPI ne préjugent pas de leurs performances futures. 

3.1 TDVM


La performance des Sociétés Civiles de Placement Immobilier se manifeste premièrement à travers leur Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Celui-ci correspond aux dividendes versés aux associés sur l’année, divisé par le prix d’achat moyen de la part sur cette même année.
Cet indicateur permet de calculer le rendement d’une SCPI. 

En 2020, le TDVM brut moyen du marché était de 4,18% (source : IEIF) face à 4,40% en moyenne sur l’année précédente. 

Bon à savoir !  Le TDVM est net des frais de gestion propres à chaque SCPI et brut de la fiscalité de l’investisseur.

3.2 Le TRI

Le Taux de Rendement Interne est l’autre indicateur de performance globale d’une SCPI à prendre en compte. Il prend en compte le rendement annuel (les revenus distribués et rapportés au montant de la part) et la plus-value en capital (ou la moins value) faite au moment de la revente des parts. 

Le TRI peut être calculé en fonction de la durée d’existence de la SCPI.

3.3 Valorisation du prix de la part

Le second indicateur permettant de juger de la performance d’une SCPI est l’évolution du prix de leur part. Cette performance n’est donc pas liée aux encaissements de loyers mais à la valeur des biens qui composent le patrimoine de la SCPI.

Chaque année, la réglementation impose que le parc immobilier de chaque SCPI soit audité. Un expert indépendant mandaté calcule la valeur vénale (valeur d’expertise) des actifs détenus par la SCPI.
Une fois l’audit réalisé, la SCPI pourra décider de faire évoluer son prix de part. A la hausse si la valeur du parc immobilier (valeur d’expertise) est supérieure au prix d’achat et à la baisse si les actifs ont perdu de la valeur sur l’année.

Le prix de part d’une SCPI peut donc évoluer une fois par an. 

Bon à savoir ! Si le prix de la part évolue, c’est également le prix de retrait qui évolue. En effet, le prix de retrait est calculé de la manière suivante : Prix de retrait = prix d’achat - commission de souscription
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