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Immobilier

SCPI ou investissement locatif : comment choisir ?

Temps de lecture :
8 min


Selon une étude récente de Poll&Roll, 56% des français souhaiteraient investir dans l’immobilier locatif. Mais seulement 15% franchiront le pas. Peur des impayés, de la charge de gestion ou du manque de financement... En réalité, les français ont un faible pour l’immobilier qui offre des perspectives de rendement attractives tout en diluant les risques. Leur rêve serait de gagner beaucoup plus qu’avec un livret A tout en conservant un “placement coffre-fort”. Cela expliquerait que leur patrimoine est encore consacré dans une large majorité aux placements historiques “bon père de famille”. Pourtant de nombreux investisseurs se demandent actuellement s’il est plus intéressant d’investir en direct dans un bien à louer ou d’acheter des parts de SCPI. Quelles sont les différences entre l’investissement locatif et le placement en SCPI ? Iroko fait le tour du sujet et compare les paramètres qui entrent en ligne de compte pour vous aider à faire votre choix.

1. Trouver un bien : deux voies possibles


Investir dans l’immobilier nécessite d’acquérir un ou plusieurs biens pour ensuite pouvoir les louer. Selon la direction que vous empruntez (investissement locatif ou SCPI), les différences sont notables.

a. Côté investissement locatif


L’investissement locatif en direct nécessitera du temps. Le chemin est long et semé d'embûches pour celui qui souhaite acheter lui-même un bien immobilier pour le louer. Il faudra en effet :

  • Définir sa zone géographique

Cette première étape ouvre à de nombreuses questions. Quelle ville choisir ? Dois-je acheter à côté de mon lieu de vie ?

  • Choisir un type de bien (et le trouver)

Appartement ? Meublé ? Logement étudiant ? Quelle surface ? Trouver un bien à louer nécessite beaucoup de temps et nécessite de se rendre sur place. C’est une étape qui ne peut être déléguée.

  • Négocier et signer le compromis

Cela nécessitera de connaître le marché et les démarches administratives.

Il restera ensuite encore de nombreux points à régler : le financement du bien, les éventuels travaux de rénovation, la location, la gestion… Enfin (et pas des moindres) s’y connaître en fiscalité est une nécessité pour effectuer une opération rentable ! Bref, mieux vaut bien appréhender l’ampleur du projet avant de se lancer.

b. Côté SCPI


Investir en SCPI c’est déléguer toutes les démarches de recherche et de gestion de bien à une société de gestion dont c’est le métier. Son rôle est de connaître le marché, de dénicher les bonnes opportunités (bureaux, commerces, entrepôts), de les acheter, de les louer et de les entretenir. En plus de gagner un temps précieux, vous déléguez des démarches lourdes et qui demandent une expertise !

Bien sûr, de la même façon que si vous mettiez votre bien en gestion locative par une agence, une SCPI vous demandera des frais. Mais ceux-ci seront déjà déduits de vos rendements finaux.

En ce qui concerne les frais de souscription la plupart des SCPI appliquent un taux d’environ 9% du prix d’achat des parts (Source : IEIF).

La bonne nouvelle chez Iroko, c’est qu’il n’y a pas de frais de souscription pour la SCPI Iroko ZEN.

Pour en savoir plus sur l’ensemble des frais de la SCPI Iroko ZEN : https://www.iroko.eu/nos-frais.

2. Qu’en est-il du rendement ?


Le rendement est directement lié à la notion de rentabilité d’une opération. Il doit s’entendre net de frais quels qu’ils soient.

a. Côté investissement locatif


Investir en direct nécessite de connaître les rendements moyens par ville. Si la rente locative moyenne nationale est évaluée à 6% elle peut néanmoins varier sensiblement selon la zone géographique et le type de bien.

Par ailleurs l’ensemble des risques liés à l’investissement locatif direct peuvent venir impacter la rentabilité locative :

  • risque de perte en capital (surtout en période de baisse des prix)
  • risque d’impayés
  • risque de vacances locative
  • risque de réduction des loyers
  • risque de travaux récurrents

b. Côté SCPI


Selon l’ASPIM, malgré une année 2020 difficile et que les performances passées ne présagent pas des performances futures, les SCPI ont délivré un taux de distribution moyen de 4,18% net (Source : IEIF).

Sur plus de 190 SCPI, ces chiffres peuvent bien entendu varier. Pour la SCPI Iroko ZEN, la performance non garantie visée est de 5,5%.

Quid du risque en passant par une SCPI?

Quel que soit le véhicule ou la stratégie d’investissement, les risques demeurent les mêmes. Une SCPI n’affranchit donc pas ses investisseurs du risque de perte en capital, de vacance locative ou d’impayés.

En revanche, une SCPI possède de nombreux biens immobiliers dans son portefeuille. Ce sont donc de nombreux locataires qui tous les mois payent leurs loyers. Si quelques-uns ne payent pas, le manque à gagner est compensé par les autres. C’est le principe de la mutualisation des risques.

Par ailleurs, la sélection des biens est encadrée et repose sur de nombreux critères, géographiques bien-sûr mais aussi liés à la typologie d’actifs et à la qualité. C’est le principe de diversification.

Si les risques ne sont pas éliminés donc, ils sont dilués par ces facteurs. Il ne faut pas oublier qu’investir dans une SCPI peut entraîner des risques de pertes en capital et qu’il s’agit d’un investissement sur le long terme.

À noter !

Iroko ZEN a fait le choix d’axer ses achats sur des critères tant géographiques pour optimiser la fiscalité qu’environnementaux grâce à des immeubles construits selon les normes définies par l’ESG et des investissements à l’étranger (en Allemagne et en Espagne).

Une fois l’objectif de rentabilité atteint, Iroko ZEN redistribue 20% de sa performance pour veiller à l’amélioration énergétique de ses bâtiments (isolation, photovoltaïque…).

Rappelez vous la fiscalité dépend de la situation individuelle de chacun et peut évoluer. Renseignez-vous avant d’investir.

3. Investir dans l’immobilier : quel apport ?


Tout investissement demande de disposer de fonds. Selon votre mode d’investissement, l’accès demandera des ressources plus ou moins importantes.

a. Côté investissement locatif


Il est rare d’acheter l’intégralité d’un bien immobilier avec ses économies. Si recourir au crédit est fréquent, il est souvent nécessaire pour toute personne qui souhaite aller vers l’investissement locatif d’avoir au moins un apport. Pour obtenir des mensualités acceptables mais aussi parce qu’aujourd’hui les banques exigent des garanties.

Un apport peut représenter environ 15% de la valeur totale d’un bien. Une somme conséquente donc pour démarrer.

Un crédit vous engage et doit être remboursé ! Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

b. Côté SCPI


Investir en SCPI peut se faire à partir de quelques milliers d’euros. Chez Iroko, un nouvel investisseur devient associé à partir de 5000 euros d’achat de parts. Un ticket d’entrée accessible qui permet de tester et de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

Les éléments à avoir en tête avant d’investir

  • Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
  • Acheter des parts dans une SCPI est un investissement immobilier long terme. Nous vous recommandons une durée de placement de plus de 7 ans.
  • Comme tout placement, celui-ci comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
  • La liquidité et donc le rachat des parts n’est pas garanti
  • Dans le cadre d'une souscription par crédit, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts ne peuvent pas être suffisantes pour rembourser le crédit l’associé devra payer la différence.
  • Les informations présentées ci-dessus ne constituent ni un élément contractuel, ni un conseil en investissement.


Ceci est une communication publicitaire. Veuillez vous référer à la note d'information et au DIC de la SCPI Iroko ZEN avant de prendre toute décision finale d'investissement. Renseignez-vous sur Iroko.eu avant d’investir.

Investissement locatif
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Immeuble en location
Publié le
February 17, 2022
Gautier Delabrousse-Mayoux
Fondateur et CEO

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