Les différents types de SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont un des produits d’épargne préféré des Français. Nous vous faisons ici découvrir les différentes formes de SCPI (de rendement, fiscale, à capital fixe, à capital variable) et leurs fonctionnements. En effet, la définition d'une SCPI dépend de son type.

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1. Les SCPI de rendement

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Les SCPI de rendement sont des SCPI qui investissent dans de l'immobilier professionnel et notamment des bureaux ou des commerces afin d’avoir comme locataires des professionnels.
Sur ce type de bien, le rendement locatif y est historiquement plus important que dans l’immobilier traditionnel.

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1.1. Quel est l'objectif recherché ?

L'objectif premier des SCPI de rendement est de distribuer des revenus. En effet, ce placement permet aux épargnants de recevoir chaque trimestre (et chaque mois pour Iroko ZEN) des revenus qui correspondent à leur quote-part des loyers.

En terme de performance, les rendements sur ce type d'investissement immobilier sont de 3,5% à 6% ce qui fait des SCPI de rendement l'un des produits d'épargne le plus attractif du marché. Ces revenus sont nets des commissions de gestion que facture la société de gestion à la SCPI mais brut de la fiscalité de chaque associé.

Au delà de ces revenus, l'un des intérêts majeur des SCPI de rendement et des SCPI de manière générale réside dans l'absence de contraintes de gestion. En effet, c'est la société de gestion qui s'occupe de la gestion des actifs, de leur vente, des achats, des travaux, des taxes, …

On compte aujourd’hui 97 SCPI de rendement, telles que Corum Eurion, Eurovalys ou encore la SCPI PFO2 ou Iroko ZEN.

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2. Les SCPI fiscales

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Les SCPI fiscales sont une forme de SCPI dont le patrimoine est constitué de biens immobiliers résidentiels. Ces biens sont loués dans le cadre de dispositifs immobiliers d’investissement locatif de type SCPI Pinel, SCPI Malraux ou encore SCPI déficit foncier. Ces différentes lois ont pour but d'attirer des investissements autour de la transition énergétique et de maintenir un certain niveau de qualité du patrimoine immobilier français tout en alignant les intérêts (fiscaux) des souscripteurs.

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2.1. Selon chaque dispositif, quel est l'objectif recherché ?

Dispositif "Pinel" : La SCPI Pinel met en location des biens immobiliers résidentiels neufs respectant ainsi la norme environnementale "Bâtiments Basse Consommation". En contrepartie d'une détention longue durée des parts de SCPI Pinel, l'associé bénéficie d'une réduction d'impôts sur le revenu à hauteur de 18% du montant investit sur 9 ans.

Dispositif "Malraux" : les SCPI Malraux ont pour objectif de réhabiliter le patrimoine immobilier français dans des secteurs sauvegardés comme les centres historiques des villes. Par cet investissement, les associés bénéficient d’une économie d’impôt immédiate pouvant atteindre 30% du montant des travaux. Comme pour le dispositif Pinel, pour bénéficier de cet avantage fiscal, la part doit être détenue à minima 15 ans.

Dispositif "Déficit foncier" : Les SCPI Déficit Foncier gèrent des biens immobiliers souvent vétustes nécessitant d'importants travaux. Le propriétaire de parts de SCPI Déficit foncier, sur une longue durée, pourra alors déduire de ses revenus fonciers la quote-part des dépenses engagées dans les travaux de rénovation. Cela peut représenter jusqu'à 30% des travaux effectués chaque année.

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2.2. Quels sont les rendements associés ?

Les SCPI fiscales versent historiquement des dividendes plus faibles que les SPCI de rendement, de l'ordre de 3% en moyenne. Ce rendement ne tient pas compte des réductions d'impôts associées à la détention de parts de ces SCPI.

On compte aujourd’hui 95 SCPI fiscales telles que la SCPI Urban Prestigimmo, LF Grand Paris Patrimoine ou AEW Ciloger.

3. Les SCPI à capital variable vs. à capital fixe
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Concernant la gestion des parts, l'achat et la revente de parts diffèrent selon la nature du capital SCPI. Il convient donc de comprendre l'effet du statut juridique des SCPI fiscales et de rendement.

Les SCPI à capitale variable facilitent l’achat et la revente de part puisqu’il est possible d’acheter et de revendre des parts à tout moment en respectant certaines conditions fixées par la société de gestion. Il faut cependant garder en tête que cette facilité a des limites : si le capital maximum autorisé (statuts de la SCPI) est atteint, personne ne pourra souscrire à des parts de la société. Une personne souhaitant investir devra donc attendre qu’une part se libère ou que la société de gestion décide d’augmenter le capital plafond.
La revente de part sur le marché secondaire est organisée par la société de gestion. C’est elle qui fixe le prix de la part en fonction de la valeur du parc immobilier. Seulement, la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts.

Les SCPI à capitale fixe ont intrinsèquement dans leurs statuts, un capital plafond. L’ achat et la revente de parts s’effectuent sur les mêmes principes qu’un investissement boursier sur le marché secondaire. En effet, pour acquérir des parts, le seul moyen sera d’attendre une augmentation de capital sur une période donnée ou de racheter les parts d’un associé. Le prix de la part dépendra donc de l’offre et de la demande c’est pourquoi une plus grande volatilité des prix est observée sur les SCPI à capitale fixe.
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Les éléments à prendre en compte avant d'investir dans une SCPI

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Le capital n'est pas garanti :

De même que pour un achat immobilier en direct, la valorisation du capital dépendra de la valorisation des biens immobiliers détenus par la SCPI dont vous possédez des parts. Celle-ci évolue en fonction du marché, aussi bien à la baisse qu'à la hausse.

Les revenus distribués ne sont pas garantis :

Les revenus de la SCPI proviennent essentiellement des loyers encaissés et ne sont en conséquence pas garantis. Il peut arriver qu'un ou plusieurs locataires ne payent pas leurs loyers, ce qui impacterait la capacité de la SCPI à assurer ses versements de dividendes. Cependant, le fait que la SCPI détienne plusieurs actifs permet de réduire sensiblement ce risque.

Le placement est peu liquide :

Ce placement est considéré comme peu liquide. La société de gestion ne peut garantir ni le retrait, ni la vente des parts, ni leur remboursement. Un marché secondaire permettant aux investisseurs de revendre leurs parts à d’autres investisseurs est organisé, mais la revente de parts de SCPI reste, à titre de comparaison, plus difficile que la revente d’actions.

Malgré tout, le délai moyen de vente de parts de SCPI est aujourd'hui inférieur à 3 mois (source: pierrepapier.fr).

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