Il existe différents types de SCPI de rendement, ainsi que des SCPI fiscales. Chacune possède des caractéristiques précises qui répondent aux différents objectifs des investisseurs. On distingue également deux formes de SCPI : les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe.
1. Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont des SCPI qui investissent dans de l'immobilier professionnel et notamment des bureaux ou des commerces afin d’avoir comme locataires des professionnels.
Sur ce type de bien, le rendement locatif y est historiquement plus important que dans l’immobilier traditionnel.
1.1. Comment fonctionne une SCPI de rendement ?
L'objectif principal d'une SCPI de rendement est de générer des revenus potentiels réguliers pour les investisseurs en louant et en gérant un portefeuille diversifié de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts et d'autres propriétés commerciales.
Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et bénéficient de revenus potentiels. Les revenus potentiels générés sont versés périodiquement, tous les mois ou trimestre.
1.2. Quels sont les avantages des SCPI de rendement ?
Les SCPI de rendement offrent plusieurs avantages aux investisseurs :
- Revenus potentiels réguliers : Vous percevez des dividendes mensuels ou trimestriels potentiels. Ces dividendes sont issus des loyers perçus par la SCPI au prorata du montant investi.
- Diversification : les SCPI de rendement investissent dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers d’entreprise, tels que bureaux, commerces, entrepôts ou la santé.
- Potentiel de revalorisation : si la valeur des biens augmente, cela peut se traduire par une augmentation potentielle de la valeur des parts.
- Accessibilité : comparées à l'achat direct de biens immobilier, les SCPI sont souvent plus accessibles en termes de montant d'investissement minimal.
1.3. Quels sont les risques des SCPI de rendement ?
Comme tout investissement en immobilier, investir en SCPI de rendement présente des risques :
- Liquidité limitée : investir en SCPI équivaut à investir dans l'immobilier, ce qui implique une certaine illiquidité. Les SCPI ne sont pas immédiatement liquides et ne peuvent garantir un délai précis pour le rachat des parts. Ce délai peut fluctuer en fonction des conditions du marché et de la demande.
- Rendements non garantis : Les revenus et les rendements des SCPI de rendement ne sont pas garantis. Les dividendes peuvent varier en fonction de la performance du portefeuille.
- Capital non garanti : les revenus peuvent varier à la hausse ou à la baisse et dépendent des encaissements des loyers.
- Risques immobiliers : les valeurs des biens immobiliers dans le portefeuille de la SCPI peuvent fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier.
2. Les SCPI fiscales
2.1. Comment fonctionne une SCPI fiscale ?
Les SCPI fiscales sont une forme de SCPI dont le patrimoine est constitué de biens immobiliers résidentiels.
Ces biens sont loués dans le cadre de dispositifs immobiliers d’investissement locatif de type SCPI Pinel, SCPI Malraux, Denormandie ou encore SCPI déficit foncier visant à optimiser la fiscalité de l’investisseur.
Les différents dispositifs :
- Pinel : repose sur l'acquisition de biens à vocation d'habitation éligibles au dispositif Pinel.
- Déficit Foncier : l'acquisition se porte sur des biens permettant d'imputer des dépenses sur les revenus fonciers (travaux, entretien, amélioration, etc.).
- Denormandie : les biens sont acquis pour leur éligibilité au dispositif Denormandie.
- Malraux : basé sur la participation à la loi de défiscalisation Malraux.
Le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et est susceptible d’évoluer dans le temps. Nous vous conseillons de prendre attache avec votre conseil.
2.2. Quels sont les avantages des SCPI fiscales ?
Les SCPI fiscales permettent :
- de bénéficier de réductions d'impôts en investissant dans des biens immobiliers éligibles à des dispositifs immobiliers d'investissement locatif.
- aux investisseurs d'investir dans l'immobilier locatif sans avoir à gérer la location et la gestion des biens.
2.3. Quels sont les risques des SCPI fiscales ?
Les SCPI fiscales sont confrontées au même risque que les SCPI de rendement :
- risques immobiliers
- capital non garanti
- risques de liquidité
- rendements non garantis.
Par ailleurs, les SCPI fiscales versent historiquement des dividendes plus faibles que les SCPI de rendement.
3. Différence entre SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe
3.1. Les SCPI à capital variable
Dans les SCPI à capital variable, les épargnants ont la liberté de souscrire et de vendre des parts à tout moment, tant que le capital maximum autorisé par les statuts de la SCPI n'a pas été atteint.
Cependant, une fois que le capital est atteint, il faut attendre que des vendeurs se manifestent ou espérer une prochaine augmentation de capital.
Le prix des parts de ces SCPI est fixé par la société de gestion, en prenant en compte la valeur du patrimoine immobilier. Ce prix unique ne permet pas la spéculation.
3.2. Les SCPI à capital fixe
Les SCPI à capital fixe ont un capital plafond défini dès le départ. Une fois ce plafond atteint, la société de gestion est la seule à pouvoir décider d'augmenter le capital et doit choisir le montant des parts, la durée de l'augmentation du capital et le volume maximum.
En dehors des phases d'augmentation du capital, l'investisseur ne peut pas acheter de nouvelles parts dans sa SCPI.
Il doit se rendre sur le marché secondaire où les acheteurs et les vendeurs se rencontrent.
La loi de l'offre et de la demande est la seule qui compte sur ce marché, et la valeur d'une part de SCPI dépendra de son attrait plutôt que de sa valeur réelle sur le marché de l'immobilier.
4. Les points clés à retenir des différents types de SCPI
- Types de SCPI : Il existe deux principaux types de SCPI, les SCPI de rendement et les SCPI fiscales, chacune ayant ses propres objectifs et avantages.
- Avantages des SCPI de rendement : Les SCPI de rendement offrent des revenus réguliers, une diversification, un potentiel de revalorisation et une accessibilité accrue par rapport à l'investissement direct en immobilier.
- Risques des SCPI de rendement : Les SCPI présentent des risques tels que la liquidité limitée, des rendements non garantis, un capital non garanti et des risques immobiliers.
- Avantages des SCPI fiscales : Les SCPI fiscales offrent des avantages fiscaux et simplifient la gestion de l'investissement immobilier locatif.
- Risques des SCPI fiscales : Les SCPI fiscales partagent les risques des SCPI de rendement, y compris les risques immobiliers, le capital non garanti, la liquidité limitée et les rendements non garantis. De plus, historiquement, les SCPI fiscales ont versé des dividendes moins élevés que les SCPI de rendement.
- Différence entre SCPI à capital variable et à capital fixe : Les SCPI à capital variable permettent des souscriptions et des ventes de parts plus flexibles, tandis que les SCPI à capital fixe ont des limitations et des prix dépendant de l'offre et de la demande sur le marché secondaire.
