L’ arnaque SCPI est malheureusement de plus en plus répandue avec l’essor croissant des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).
Ainsi, les investisseurs sont de plus en plus exposés à des risques d'escroquerie. Il devient donc impératif de sensibiliser et d'informer sur les dangers liés aux SCPI afin de renforcer la vigilance des investisseurs face à ces pratiques malveillantes.
I. Arnaque SCPI : quels sont les signes ?
A) Une fausse promesse de rendements élevés
L'un des signes les plus courants d'une arnaque en SCPI est la promesse de rendements excessivement élevés.
Si une SCPI vous garantit des rendements ou annonce des rendements qui semblent trop beaux pour être vrais, soyez sur vos gardes. Les SCPI sont des produits conçus pour générer un revenu, mais elles ne devraient jamais promettre des rendements irréalistes ou garantis.
Des taux de rendement bien au-dessus de la moyenne du marché immobilier sont souvent le signe d'un potentiel danger SCPI.
Par exemple, un site vendant des SCPI vous annonce un rendement à 15% alors que les rendements de SCPI sont en moyenne aux alentours de 4,5% en 2022 selon l’ASPIM. Cela peut être le signe d’une escroquerie, il vaut mieux s’en méfier !
B) Des frais cachés
Investir dans une SCPI peut offrir une source de revenus attractive, mais il est essentiel de rester vigilant face aux frais qui pourraient être dissimulés.
Parmi ces frais potentiels, les investisseurs doivent être particulièrement attentifs aux :
- Frais de souscription, qui sont prélevés lors de l'achat initial de parts SCPI, réduisant ainsi directement le capital investi.
- Frais de gestion, exprimés en pourcentage des actifs sous gestion, peuvent également impacter le rendement net en couvrant les coûts liés à la gestion quotidienne de la SCPI.
- Frais de sortie, souvent négligés, peuvent être appliqués lors de la revente des parts, réduisant ainsi les bénéfices potentiels.
- Autres frais : de commercialisation, de contentieux, de travaux, de restructuration et de modification des statuts peuvent également représenter des charges supplémentaires.
Les investisseurs sont donc vivement encouragés à examiner attentivement la documentation de la SCPI, y compris les notes d'information et le règlement, pour identifier ces frais potentiels et ainsi prendre des décisions d'investissement éclairées.
Une transparence totale en ce qui concerne les frais est un indicateur clé de la légitimité d'une SCPI.
C) Un manque de transparence
Une SCPI légitime devrait être transparente en ce qui concerne ses opérations, ses biens immobiliers détenus, et son historique de performances. Si une Société Civile de Placement Immobilier est réticente à partager des données ou à répondre à vos questions, attention danger !
Des informations manquantes ou inaccessibles sur les biens immobiliers détenus, les antécédents de gestion et les performances passées doivent éveiller des soupçons.
D) Les différentes formes d’une arnaque en SCPI
L' arnaque liée aux SCPI peut revêtir diverses apparences :
- Elle peut se manifester par le biais de mails ou de communications téléphoniques, où des "conseillers" se font passer pour de prétendus experts en gestion de patrimoine. Ces individus vous incitent à investir dans des SCPI prétendument très sécurisées, offrant des rendements élevés. Il est prudent de se méfier de tels discours ! Les investisseurs sont souvent amenés à effectuer des versements auprès de sociétés fictives, détenant fréquemment leurs comptes à l'étranger.
- Les escrocs créent également des sites internet frauduleux reproduisant des plateformes authentiques, avec des noms de domaine souvent très similaires à l'original. Cependant, une inspection minutieuse révèle souvent de petites anomalies susceptibles de dévoiler la tromperie, telles qu'une lettre manquante ou une inversion de mots.
II. Comment éviter une potentielle arnaque en SCPI ?
Maintenant que vous êtes conscient des signes d'une escroquerie en SCPI, voici des étapes détaillées pour vous aider à éviter les pièges.
A) Vérifier les documents obligatoires de la SCPI
Avant d'investir en SCPI, informez-vous et assurez-vous d’avoir l’accès à certains documents essentiels tels que :
- Le document d’informations clés : Le Document d'Information Clé (DIC) vous donne l’accès à diverses informations : les objectifs et la politique d'investissement, les types de biens immobiliers dans lesquels la société de gestion investit et leur emplacement, des données sur le public cible, les risques liés à l'investissement, divers scénarios de performance, et l'impact des frais sur les rendements.
- La note d’information : Il s’agit d’un document plus important qui informe l’investisseur sur les conditions de souscription et les modalités de sortie, le fonctionnement de la société, les statuts de la société, ou encore l’information annuelle et trimestrielle
- Les statuts : Les statuts de la SCPI définissent son cadre légal, sa structure, et les règles qui régissent son fonctionnement. Ils précisent également les droits et obligations des associés, la politique de distribution des revenus, et d'autres aspects essentiels de la gestion de la SCPI.
- L’information annuelle et trimestrielle : Les rapports annuels et les bulletins trimestriels fournissent des détails sur les investissements effectués et les performances financières de la SCPI. Avant de vous engager dans une SCPI existante, examinez ces documents attentivement et restez également régulièrement informé tout au long de votre investissement.
Ces documents sont généralement sur le site internet des sociétés de gestion gérant les SCPI.
N’hésitez pas à consulter la documentation légale de notre SCPI Iroko Zen sur le Site Officiel® Iroko.eu
L’ensemble de ces documents fournit des informations essentielles pour évaluer la légitimité d'une Société Civile de Placement Immobilier.
Assurez-vous que les documents sont en règle et en conformité avec la réglementation en vigueur.
B) Renseignez-vous…
Sur la Société de gestion - Crée et gère les SCPI
Faites des recherches approfondies sur la société de gestion, ses antécédents, les fonds immobiliers gérés et ses interlocuteurs.
Pour savoir si une société de gestion est agréée, tout comme les OPC qu'elle vous propose, vous pouvez vous rendre sur la base GECO de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) :
- Pour la société de gestion, il vous suffit de rentrer sa raison sociale dans l'onglet « gestionnaire ».
Consultez notre fiche Geco juste ici. - Pour l'OPC, cliquez sur « Produits financiers ».
Plus vous en saurez, plus vous pourrez prendre une décision éclairée !
Bon à savoir
N’hésitez pas à aller consulter les mentions légales sur le site internet d’Iroko. Celles-ci indique notre numéro d’agrément et plein d’autres informations légales.
Sur le Conseiller en investissement - Commercialise les SCPI
Par ailleurs, il est fortement conseillé de vérifier certains numéros, tels que :
- Le statut CIF (Conseiller en Investissement Financier)
- Le numéro d’inscription à l’ORIAS (Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance).
Un conseiller en investissements financiers doit être inscrit sur le site www.orias.fr. Faites votre recherche à partir du nom du CIF ou de son cabinet. Vérifiez que la mention « INSCRIT » est bien indiquée.
Le statut de votre conseiller permet de vous assurer que celui-ci vous proposera des “vrais” produits financiers et cela vous évitera de vous faire avoir.
Bon à savoir
Afin de faire face à l’apparition de plus en plus fréquente des arnaques SCPI, l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) a mis à disposition des investisseurs une liste noire qui recense les fausses SCPI et tout type de piège. L'AMF communique régulièrement sur son site sur les dernières arnaques de placements financiers basés sur des faux produits d'investissement.
C) Consulter un conseiller en investissement
Vous pouvez avoir recours à un conseiller financier ou à un expert en investissement immobilier. Cela peut vous offrir un niveau supplémentaire de sécurité. Ces professionnels possèdent une connaissance approfondie du marché immobilier et peuvent vous guider vers des SCPI réputées.
Leurs conseils peuvent vous aider à éviter les arnaques potentielles et à prendre des décisions d'investissement éclairées.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers
III. En cas d’arnaque : vers qui se tourner ?
Si vous avez des raisons de croire que vous êtes victime d'une arnaque en SCPI, il est essentiel d'agir rapidement pour protéger vos intérêts.
Bon à savoir
L'Autorité des marchés financiers intervient uniquement dans les cas impliquant des intermédiaires financiers autorisés à commercialiser des produits financiers en France.
Cette condition est également applicable pour le médiateur de l'AMF, qui ne peut intervenir dans la résolution amiable d'un litige que dans ce contexte spécifique.
En fonction de votre situation actuelle :
- Si vous avez déjà investi et découvrez qu'il s'agit d'un site frauduleux, la démarche à suivre consiste à porter plainte auprès des autorités judiciaires.
- Présentez-vous au commissariat de police ou à la gendarmerie le plus proche de votre domicile pour déposer une plainte.
- Vous avez également la possibilité d'envoyer votre plainte directement au Tribunal judiciaire ou au Tribunal de proximité, que ce soit par lettre recommandée avec accusé de réception ou par simple courrier.
Bon à savoir
Vous pouvez aussi signaler un site frauduleux sur la plate-forme Internet du gouvernement : www.internet-signalement.gouv.fr.
Les points à retenir sur les arnaques en SCPI
Face à l’apparition de plus en plus fréquente d’arnaques en SCPI, il faut être vigilant et garder à l’esprit les points suivants :
- Lors d’un démarchage téléphonique, contactez le siège de l’entreprise concernée et demandez à parler à votre interlocuteur pour vérifier la véracité de ses propos.
- Vérifiez le nom de l’entreprise, son numéro de SIRET et ses coordonnées grâce à des sites officiels tels que Geko ou l’Orias.
- Consultez attentivement les documents de la société de gestion et sa SCPI.
- N’envoyez jamais d’argent sur un RIB à l’étranger.
- Soyez méfiant si les rendements affichés vous semblent trop élevés.
- Vérifiez le registre des agents financiers avant de signer avec qui que ce soit.
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