La SCPI est un véhicule de placement collectif qui permet d’investir dans l’immobilier à partir d’un faible ticket d’entrée (entre 100 € à 5000 €). Il existe différentes sortes de SCPI parmi lesquelles on retrouve les SCPI résidentielles. Ces dernières permettent aux investisseurs de diversifier leur patrimoine tout en profitant de potentiels revenus. La SCPI résidentielle affiche toutefois une particularité : elle n’investit que dans l’immobilier locatif résidentiel (maisons, immeubles, résidences étudiantes, résidences seniors, coliving, etc.). Qu’est-ce qu’une SCPI résidentielle ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’un investissement dans ce type de société civile de placement immobilier ?
1) Qu’est-ce qu’une SCPI résidentielle ?
Une SCPI résidentielle est un placement collectif régulé par l’AMF et géré par une société de gestion de portefeuille qui permet d’investir dans l’immobilier locatif d’habitation primaire ou secondaire. Elle se différencie d’une SCPI diversifiée qui investit notamment dans des locaux, des entrepôts ou encore des bureaux afin de les louer à des entreprises en achetant des maisons, des appartements, des résidences étudiantes ou encore des résidences seniors afin de les louer à des particuliers.
Les SCPI résidentielles, par ailleurs, n’adoptent pas toutes la même stratégie et ne répondent pas forcément aux mêmes objectifs :
- obtenir des revenus potentiels après le délai de jouissance ;
- se constituer un patrimoine sur le long terme ou le diversifier ;
- profiter de potentielles réductions d’impôt, etc.
Il est à noter que le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’être modifié ultérieurement.
2) Les différentes sortes de SCPI résidentielle
Comme expliqué précédemment, les stratégies d’investissement des SCPI résidentielles ne sont pas toutes les mêmes. Elles affichent également des objectifs parfois très différents. Dès lors, il est fréquent de les décomposer en différentes catégories :
- les SCPI de rendement ;
- les SCPI fiscales.
Les SCPI de rendement se focalisent sur la distribution de potentiels revenus aux associés et espèrent une rentabilité élevée. Attention, cependant, car les rendements et les revenus des SCPI ne sont pas garantis, ils sont liés aux évolutions du marché de l’immobilier et au bon paiement loyer par les locataires. De plus, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Les SCPI dites “fiscales” offrent aux associés des solutions de défiscalisation à travers les différents dispositifs immobiliers qui existent (loi Pinel, loi Malraux, loi Denormandie, etc.). Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’évoluer.
3) Investir dans une SCPI résidentielle : quels sont les avantages ?
Investir dans une SCPI résidentielle présente un certain nombre d’avantages. Voici lesquels.
a) Profiter d’un marché en pleine expansion
L’immobilier résidentiel reste un secteur attractif : les taux d’intérêt sont pour le moment relativement faibles, les dispositifs immobiliers sont renouvelés (PTZ, Pinel, etc.), les villes moyennes et la campagne connaissent un succès grandissant. Par ailleurs, en 2021, ce marché avait réalisé plus de 7 milliards d’euros de transaction.
b) Bénéficier de potentiels rendements
Grâce aux SCPI résidentielles, il est possible de bénéficier de potentiels rendements intéressants. Pour rappel, en 2021, le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,49 % (Source IEIF). Certes, le taux de distribution n’est pas le seul indicateur auquel se fier pour apprivoiser le rendement d’une SCPI. En revanche, il s’agit d’un bon indice pour estimer sa rentabilité.
Attention : Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
c) Jouir d’une fiscalité attractive
Les investisseurs qui investissent dans une SCPI résidentielle dite fiscale peuvent profiter d’avantages fiscaux intéressants. Les associés bénéficient, en effet, des avantages classiques que procure la SCPI en plus de ceux des dispositifs de défiscalisation obtenus pour le placement immobilier locatif. Ainsi :
- le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt aux personnes qui investissent dans l’immobilier neuf ;
- le dispositif Malraux offre une défiscalisation immobilière pour un investissement dans l’immobilier ancien ;
- le dispositif Denormandie accorde une réduction d’impôt aux personnes qui investissent dans un bien immobilier au sein d’une commune labellisée Cœur de ville.
Selon le dispositif et la situation personnelle du contribuable, ces avantages fiscaux peuvent contribuer à maximiser la performance globale nette de l’investissement.
d) Diversifier ses placements et multiplier les sources de revenus
Très souvent, les SCPI investissent dans l’immobilier tertiaire (entrepôts, bureaux, locaux pour les entreprises, etc.). Investir dans une SCPI résidentielle est alors un bon moyen d’enrichir un portefeuille de SCPI déjà existant et de diversifier ses placements. Le résidentiel est, en effet, un secteur peu exploré par les SCPI traditionnelles.
Notez, par ailleurs, qu’investir dans une SCPI résidentielle ne coûte pas plus cher qu’investir dans une SCPI plus classique. L’opération ne requiert généralement pas plus que quelques centaines, voire milliers d’euros. Comme pour n’importe quelle autre SCPI, les risques existent, mais sont mutualisés, permettant à l’épargnant de jouir d’une certaine sécurité en matière de vacances locatives, de travaux ou d’impayés.
4) SCPI résidentielle : quels risques ?
Malgré tous les avantages précédemment cités, il est important de rappeler qu’investir dans une SCPI résidentielle n’est pas sans risques. Comme n’importe quel autre placement immobilier, il n’est pas possible de prédire les performances futures et le capital n’est en aucun cas garanti par les sociétés de gestion. Il existe donc un risque de perte en capital et de ne pas percevoir de revenu, malgré la mutualisation des risques.
Par ailleurs, il arrive que le parc immobilier des SCPI résidentielles fasse l’objet de travaux importants, notamment à cause de leur performance énergétique. Les logements peuvent être mal ventilés, faire face à des problèmes d’humidité, d’aération pouvant impacter les rendements de la SCPI. Enfin, le risque de vacances locatives est plus important que dans le cas d’une SCPI classique d’entreprise. Les baux peuvent être dénoncés à tout moment et les locataires sont moins engagés sur les contrats de location.
Enfin, la réglementation propre aux logements privés à vocation à protéger les locataires. La législation sur ce sujet évolue fréquemment et rend difficile une vision à long terme de la rentabilité potentielle des logements acquis.
5) Comment investir dans une SCPI résidentielle ?
Il existe différentes manières d’investir dans une SCPI résidentielle. L’investissement peut se faire au comptant, permettant à l’investisseur d’obtenir des revenus potentiels dès que la période de jouissance est écoulée. Investir au comptant est sans doute la manière la plus simple d’acheter des parts de SCPI à condition d’avoir bien apprivoisé les impacts fiscaux de l’opération.
Les personnes qui ne disposent pas de suffisamment de liquidité peuvent investir à crédit. En revanche, pour acheter des parts de SCPI grâce à un prêt, il est nécessaire de respecter les critères d’endettement imposés par les organismes de crédit. Toutefois, il faut garder à l’esprit que dans le cadre d’une souscription par crédit, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts peuvent ne pas être suffisant pour rembourser le crédit, l’associé devra alors payer la différence.
L’investissement en démembrement est la solution idéale pour les personnes fortement fiscalisées ou imposables à l’impôt sur la fortune. Dans ce cas, un investisseur détient la nue-propriété des parts de SCPI et un autre, leur usufruit. Enfin, les titulaires d’un contrat d’assurance vie peuvent se servir de ce contrat pour acquérir des parts dans une SCPI résidentielle.
SCPI résidentielle : tout ce que vous devez savoir
Quelle est la principale différence entre SCPI résidentiel et SCPI classique ?
La SCPI résidentielle investit dans de l’immobilier locatif de sorte à louer des logements à des particuliers. Les SCPI classiques, de leur côté, investissent généralement dans l’immobilier tertiaire et louent les immeubles à des entreprises.
Pourquoi investir dans une SCPI résidentielle ?
Investir dans une SCPI résidentielle peut répondre à différents objectifs :
- profiter d’avantages fiscaux potentiels (notamment en optant pour une SCPI fiscale) ;
- diversifier son patrimoine ;
- acquérir un patrimoine à long terme ;
- jouir de revenus complémentaires potentiels, etc.
Quel est le rendement des SCPI ?
Les rendements des SCPI ne sont pas les mêmes d’une structure à une autre. Tout dépend également de la stratégie de chacune d’entre elles. Toutefois, en 2021, le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,49 %.
Comment acheter des parts au sein d’une SCPI résidentielle ?
Il existe différentes manières d’acheter des parts de SCPI résidentielle :
- au comptant ;
- à crédit ;
- par le biais d’un démembrement de propriété ;
- à travers un contrat d’assurance vie.
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