Les SCPI spécialisées n’investissent que sur un type d’actifs (des bureaux, des commerces, des hôtels, des résidences étudiantes, etc.) qui s’adressent à un secteur bien identifié (le commerce, la logistique, l’habitation, etc.). En agissant de la sorte, la SCPI procure aux épargnants un très haut niveau d’expertise à la fois dans la sélection des actifs que des locataires. Son patrimoine est, certes, moins diversifié, mais c’est justement là-dessus que repose sa stratégie. Investir dans des secteurs clés porteurs et en forte croissance offre aux investisseurs de belles perspectives d’avenir. Ces derniers peuvent, en outre, espérer des rendements intéressants. Toutefois, l’investissement en SCPI n’est pas sans risque, les revenus et le capital ne sont pas garantis et dépendent du marché immobilier qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Qu’est-ce qu’une SCPI spécialisée ? Quels sont les avantages d’investir dans de telles sociétés civiles de placement immobilier ? Toutes les réponses dans notre article.
1) Qu’est-ce qu’une SCPI spécialisée ?
Sur le fond, la SCPI spécialisée fonctionne comme la SCPI traditionnelle. Le placement offre la possibilité à un investisseur d’investir dans l’immobilier. En achetant des parts de la SCPI (ou pierre papier), il en devient un associé et peut profiter de rendements potentiels réguliers à hauteur de sa quote-part dans l’entreprise. Il s’agit, finalement, d’un investissement locatif avec un ticket d’entrée relativement faible si l’on compare à l’investissement immobilier classique.
En tant qu’investisseur, vous pouvez alors investir dans une SCPI de rendement qui cible plusieurs activités ou dans une SCPI qui se concentre sur un domaine bien précis. Dans le second cas, on parle de SCPI spécialisée. Cette dernière concentre alors son investissement sur une typologie de biens assez précise. En règle générale, au moins 80 % de son allocation totale se focalise sur un secteur d’activité bien spécifique.
En effet, les SCPI spécialisées n’investissent que dans des biens propres à un secteur d’activité donnée. Leur parc immobilier comprend donc presque exclusivement des logements qui appartiennent de près ou de loin à ce domaine. En se spécialisant de la sorte, les SCPI spécialisées se positionnent en tant qu’expertes. Elles peuvent alors accéder à des biens recherchés avec plus de facilité.
2) Quelles sont les différentes spécialisations possibles en SCPI spécialisée ?
Les SCPI spécialisées peuvent s’orienter vers différents types de biens. Ainsi, on retrouve :
- les SCPI spécialisées dans l’habitation dont le parc immobilier est principalement composé de résidences destinées à la location ;
- les SCPI spécialisées dans la logistique, qui investissent, par exemple, dans des bâtiments destinés au stockage de produits, des entrepôts, des centres de tri ou encore des locaux d’activité ;
- les SCPI spécialisées dans la santé, qui investissent dans des maisons de retraite, des cliniques, des hôpitaux, des laboratoires, des centres de consultation, etc. ;
- les SCPI spécialisées dans le tourisme, dont le parc immobilier se compose d’hôtels, de campings, de centres de loisirs ;
- les SCPI spécialisées dans le commerce, qui investissent dans des supermarchés, des grandes surfaces, des librairies, etc.
3) La SCPI spécialisée et sa stratégie rodée
Les SCPI spécialisées affichent une stratégie bien rodée. Les investissements qu’elles réalisent sont souvent mûrement réfléchis. Certes, les rendements peuvent varier selon l’état du secteur dans lequel la SCPI a placé les fonds. Toutefois, elle peut faire différentes analyses afin de ne cibler que les secteurs les plus prometteurs.
Dès lors, elle peut profiter de la croissance d’un secteur porteur qui affiche une forte demande locative, permettant d’espérer une bonne rentabilité de l’investissement. Etant donné que l’investissement n’est réalisé que sur un seul secteur, les risques de faire face à une chute subite de rentabilité sont plus élevés que pour une SPCI diversifiée**.** Néanmoins, en se spécialisant sur un domaine d’activité bien précis, elle accroît ses connaissances et son efficacité de gestion.
Notez, par ailleurs, que cette spécialisation peut également vous permettre de profiter de certains processus de défiscalisation actuels, comme le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) si vous investissez dans une résidence de service (résidence étudiante, EHPAD, etc.), par exemple.
4) Les avantages et les inconvénients d’investir dans une SCPI spécialisée
Globalement, investir dans une SCPI spécialisée comporte les mêmes avantages et les mêmes limites qu’investir dans une SCPI traditionnelle.
a) Les avantages d’investir dans une SCPI spécialisée
En l’occurrence, il s’agit d’un moyen simple et accessible d’investir dans l’immobilier. Contrairement à l’investissement immobilier classique, l’achat de parts de SCPI est accessible à partir de quelques centaines d’euros seulement.
De la même manière, vous vous exposez à moins de risques, même s’ils existent, puisque ces derniers sont mutualisés. Avec la SCPI, vous disposez d’un certain pourcentage dans chacun des biens présents dans le parc immobilier de la société. À l’inverse, lorsque vous investissez dans un appartement, le risque se focalise sur votre seul et unique locataire. La SCPI, quant à elle, gère plusieurs biens et donc plusieurs locataires. Si l’un d’entre eux fait défaut, vous pouvez toujours compter sur les autres locataires en place.
De la même manière, l’investissement en SCPI ne nécessite aucune gestion locative de votre part, qui est effectuée par la SGP en échange de frais de gestion. C’est le gestionnaire de la SCPI qui se charge des travaux à réaliser ou encore de la recherche de locataires, par exemple. De votre côté, vous n’avez qu’à percevoir vos loyers nets de charge qui sont perçus. A titre d’exemple, sur l’année 2021, selon IEIF, le taux de distribution moyen des SCPI a été de 4,49%,en moyenne. Le taux de distribution le plus bas était de 0,38%, tandis que, le taux de distribution le plus élevé était de 7,10%. Pour rappel, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
L’avantage supplémentaire avec la SCPI thématique étant que vous pouvez avoir accès à des zones géographiques ou des biens immobiliers peu disponibles en direct.
b) Les inconvénients d’investir dans une SCPI spécialisée
Cependant, il existe aussi quelques inconvénients. En l’occurrence, l’opération n’est pas dénuée de risque et vous pouvez perdre tout ou partie du capital investi. La valeur du parc immobilier et ses rendements dépendent également de la conjoncture immobilière. Si le prix de l’immobilier baisse, cela peut impacter la valeur de vos parts.
S’il est vrai que les risques sont mutualisés, le risque de carence locative n’est pas non plus nul. De la même manière, la revente des parts n’est pas garantie par la société de gestion. Enfin, vous devez prendre le temps de bien choisir votre société de gestion. C’est elle qui se charge de distribuer le rendement, et malheureusement, rien ne peut garantir à 100 % qu’elle ne fera pas faillite. Misez donc sur une société de gestion avec un historique solide.
5) SCPI spécialisée : tout ce que vous devez savoir
Qu’est-ce qu’une SCPI spécialisée ?
Une SCPI spécialisée est une SCPI qui n’investit que dans un type d’actifs qui s’adresse à un secteur d’activité donné (la santé, le commerce, la logistique, etc.).
Quel est le rendement moyen offert par une SCPI ?
Bien que les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures, selon l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), en 2021, le taux de distribution des SCPI était de 4,49 %.
Quels sont les différents types de SCPI qui existent ?
Il existe deux types de SCPI principales : les SCPI de rendement, qui permettent de percevoir des revenus locatifs réguliers et les SCPI fiscales, qui offrent aux investisseurs une réduction d’impôt sur le revenu.
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