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Comment choisir sa SCPI

Choisissez votre SCPI en connaissance de cause

Sommaire

  1. La société des gestion
  2. La stratégie d’investissement
  3. La gestion de la SCPI
  4. Les frais
  5. La gestion financière (RAN : Report à Nouveau)
  6. La performance
  7. Souscriptions / Rachats
  8. L’ISR

Prêt à créer un nouveau projet d’épargne ?

Il y a aujourd’hui environ 180 SCPI sur le marché, aussi en choisir une ou plusieurs peut s’avérer être un casse tête, surtout quand on ne sait pas comment les comparer. Nous allons détailler ci-dessous les principaux éléments à avoir en tête quand on prépare son investissements dans une SCPI pour faire un choix le plus éclairé possible.

1. La société des gestion

Il existe aujourd’hui plus d’une trentaine de sociétés de gestion gérant des SCPI. Certaines sont affiliées à de grands groupes banque / Assurance et les autres sont dites indépendantes. Il peut être utile dans le choix d’une SCPI de s’assurer de la réputation d’une société de gestion tant sur la qualité globale des produits qu’elle propose que sur la qualité de son service clients.

Un autre indicateur peut être intéressant lors de l’analyse de la société de gestion à savoir sa capacité d’innovation visant à améliorer l’expérience client et son façon d’adresser l’immobilier qui évolue comme tout secteur d’activité.


2. La stratégie d’investissement


2.1 Stratégie 

Historiquement les SCPI se sont essentiellement concentrées sur le marché de bureaux et de commerces, classes d’actifs qui représentent l’essentiel de leurs parcs. Certaines SCPI privilégient un seul secteur : santé, logistique, commerces, bureaux ou encore hotellerie. Les autres SCPI, dites diversifiées, investiront indifféremment sur plusieurs secteurs d’activités. Cette diversification permet d’être plus souple dans la stratégie d’investissement et d’éviter d’être tributaire d’un marché pouvant être moins pertinent dans le temps. Si un secteur est porteur aujourd’hui, rien ne nous dit que ce secteur continuera de l’être dans 10 ou 15 ans. Les SCPI diversifiées peuvent à l’inverse passer d’un secteur au profit d’un autre en fonction des évolutions de marché et des changements d’usage.

En ce qui concerne les zones géographiques, de plus en plus de SCPI font également le choix de la diversification et investissent dans différentes régions de France et/ou hors des frontières (principalement en Europe). Cela leur permet d’étendre leur zone d’investissement et d’avoir davantage d’opportunités immobilières. 


2.2 Le Patrimoine

Le patrimoine de la SCPI est l’ensemble des biens immobiliers qui la compose. Il est le reflet de la stratégie d’investissement. 

Certaines SCPI ont un parc immobilier vieillissant, il faut alors être vigilant sur la politique d’entretien de la SCPI ; un parc vieillissant pouvant potentiellement perdre de la valeur. 

Une des notions importantes en investissement immobilier est la localisation des biens. Un immeuble bien localisé est un immeuble qui a plus de chance d’être revendu facilement ou même de trouver un preneur à bail. Il convient donc de déterminer si les biens immobiliers acquis par les SCPI sont localisés dans des zones dynamiques, proches des transports, facile d’accès et qui répondent aux besoins localement.

3. La gestion de la SCPI


3.1 Le locataire


La  localisation et la pertinence d’un actif sont des données importantes lorsque l’on achète un bien immobilier mais dans le cadre des SCPI le locataire l’est tout autant. En effet, le rendement d’une SCPI (TDVM) dépend du bon paiement des loyers par les locataires. Si une SCPI n’encaisse pas de loyers, les épargnants ne perçoivent pas de revenus. 

Assurez-vous donc que votre SCPI s’appuie sur des locataires solides, solvables et que la société de gestion qui gère votre SCPI intègre une analyse approfondie dans la sélection de chacun de ses locataires. 


3.2 La durée des baux


Le bail est un contrat signé entre le propriétaire et le locataire qui détermine les conditions de location et notamment la durée d’engagement du locataire.
L’objectif d’une SCPI est de s’engager sur le long terme avec ses locataires. Cela permet de sécuriser un flux pendant une longue période et d’éviter les changements trop fréquents des locataires ou même la vacance.

Une SCPI qui a une durée d’engagement des locataires courte est une SCPI qui s’expose au départ de certains de ses locataires dans les mois ou années à venir. Elle va donc devoir redoubler d’efforts pour renégocier le bail initial ou trouver un autre locataire.

Bon à savoir ! La durée moyenne d’engagement des locataires est en règle générale communiquée dans les bulletins trimestriels des SCPI.



3.3 Taux de remplissage des immeubles (TOP, TOF)


Le taux de remplissage des immeubles est un bon indicateur sur la gestion locative de la SCPI. On parle de TOP (Taux d’Occupation Physique) et de TOF (Taux d’Occupation Financier). 


  • Le Taux d’Occupation Physique (TOP) est le rapport entre la surface du patrimoine loué et la surface totale du patrimoine. Il permet d’évaluer le taux de remplissage physique des immeubles.


  • Le Taux d’Occupation Financier (TOF) est le montant des loyers encaissés rapporté au montant des loyers qui pourraient être facturés si la totalité du patrimoine était loué. Il mesure la performance financière.


L’indicateur le plus pertinent est donc le TOF. Une SCPI qui a un TOF élevé est une SCPI qui a une bonne gestion locative puisqu’elle encaisse la quasi totalité des loyers encaissables. A l’inverse, une SCPI qui a un TOF plus faible, est une SCPI qui n’encaisse pas la totalité de ses loyers encaissables. Cela peut être le reflet de difficultés financières de certains locataires ou de vacance des immeubles. 


Bon à savoir ! Le TOP et TOF sont des caractéristiques affichées par l’ensemble des SCPI directement sur leur bulletin trimestriel ou rapport annuel. 

4. Les frais


Les frais font partie des caractéristiques à bien étudier avant de sélectionner une SCPI,  ils peuvent avoir un impact direct et important sur la performance globale de l’investissement. 


4.1 La Commission de souscription


La commission de souscription est un frais d’entrée payé par l’épargnant lorsqu’il investit dans une SCPI. Cette commission sert à rémunérer les différentes parties à l’origine de la collecte des fonds (société de gestion et éventuellement distributeurs).

La moyenne des frais de souscription des SCPI du marché est de 9,24% (source IEIF). Ces frais sont bien prélevés à l’entrée de l’épargnant. 

Certaines SCPI, dont Iroko ZEN, ont fait le choix de supprimer cette commission de souscription, qui peut représenter jusqu’à 3 années de rendement. 

Bon à savoir !
Ils ne correspondent nullement à des frais de notaire ni à des frais d’agence ou de broker. 


4.2 Commission sur encaissement des loyers


Toutes les SCPI pratiquent une commission sur les loyers encaissés. Le pourcentage prélevé varie en fonction des SCPI.

Bon à savoir !
Les rendements communiqués par les SCPI sont nettes de ces commissions de gestion. 

4.3 Commission d’acquisitions


Cette commission est prélevée à chaque acquisition faite par la SCPI. 

Elle vise à rémunérer le travail de recherche des actifs de la société de gestion. Et en particulier le travail de sourcing des biens, de visite des actifs, de due-diligence (travail d’audit et de contrôle) et de négociation. 

Bon à savoir !
La commission d’acquisition ne correspond pas à une commission de souscription puisqu’elle est prélevée au niveau de la SCPI lors de l’acquisition d’un actif et n’influe pas sur la valeur de rachat des parts. 

4.4 Commission de cession


Le patrimoine d’une SCPI vit et évolue. Il peut arriver qu’une SCPI arbitre un actif dès lors qu’il ne répond plus à sa stratégie ou lorsqu’il présente un fort potentiel de plus-value. La plupart des SCPI appliquent une commission au moment de cette revente qui vise à rémunérer le travail de la société de gestion sur la recherche d’un acquéreur.

Bon à savoir !
Certaines SCPI appliquent cette commission uniquement si la revente génère une plus-value. Ce mécanisme permet de mieux aligner les intérêts des épargnants avec ceux de la société de gestion. 


4.5 Commission de suivi de travaux 


L’amélioration et l’entretien des biens permet d’éviter le vieillissement du parc immobilier d’une SCPI. La plupart des SCPI pratiquent une commission sur les travaux effectués qui vise à rémunérer la gestion des différents acteurs. 


4.6 Frais de transfert de parts


Lors d’une  cession de gré à gré ou d’une donation, les parts sont transmises d’un associé à un autre. La plupart des SCPI prélèvent des frais administratifs pour la mise en place du transfert. Le montant est en règle générale forfaitaire et représente en moyenne entre 200 et 300€.


Bon à savoir !
Certaines SCPI ne prélèvent pas ces frais lorsque le cessionnaire est déjà associé de la SCPI. 

5. La gestion financière (RAN : Report à Nouveau)


Le RAN (Report à nouveau) constitue une réserve qui permet de palier à d’éventuels aléas. Il peut servir dans le cas d’un défaut d’un des locataires par exemple, la SCPI serait alors en mesure de compenser ce défaut grâce à cette réserve.

Bon à savoir ! Le report à nouveau est fiscalisé ! En effet, la fiscalité des parts de SCPI se fait sur le résultats de la SCPI (et non pas sur les revenus perçus) qui intègre ce RAN.

6. La performance


Un des indicateurs les plus observés par les épargnants - à tort ou à raison - pour comparer les SCPI est son TDVM (taux de distribution sur valeur de marché).

Bien qu’occultant d’autres facteurs de sélection importants, il permet de rapidement identifier les SCPI qui offrent le plus de performances à l’investisseur. 

Le TDVM - également appelé rendement par abus de langage - est calculé en divisant le dividende annuel par le prix d’acquisition moyen au 1er janvier de la même année.

Il est donc notamment soumis à la location de la totalité du parc immobilier constituant la SCPI ou encore au bon encaissement des loyers. Il ne permet toutefois pas d’analyser les risques pris par la SCPI sur la qualité de ses locataires ni sur la localisation ou la pertinence de ses actifs.


Enfin autre indicateur de performance englobant TDVM et plus-value de la SCPI, le TRI (taux de rendement interne). Il correspond au taux de rentabilité annualisé et prend notamment en compte le prix d’entrée de l’épargnant, le prix de sortie, le temps passé sur l’investissement. Il peut être un bon indicateur de la performance globale de la SCPI car en plus d’englober le TDVM, il intègre la plus-value potentielle en capital constatée au moment de la revente des parts.

7.  Souscriptions / Rachats


La liquidité dans le cadre des SCPI à capital variable dépend des conditions de souscriptions et rachats au moment de la vente.


Il convient donc de vérifier le dynamisme de collecte d’une SCPI, c’est à dire la part de collecte (capitaux entrants) versus la part de retraits (capitaux sortants) d’une SCPI. Une part importante de retraits peut être un signe de fragilité de la SCPI. 

Bon à savoir !
Comment calculer la collecte d’une SCPI ?
Il suffit de comparer la capitalisation de la SCPI d’un trimestre à l’autre. Ces informations sont publiques et indiquées sur le bulletin trimestriel et/ou rapport annuel de la SCPI. 

8. L’ISR


La notion environnementale est de plus en plus présent dans notre quotidien et certaines SCPI ont fait le choix d’intégrer cet aspect dans leur stratégie immobilière. 


Qu’est ce que le label ISR ?
Le label ISR pour l’immobilier est un label créé par décret en 2020 qui a pour objectif de rendre plus visible les produits d’Investissement Socialement Responsables (ISR) pour les épargnants en France et en Europe.  Concrètement, le label ISR vient récompenser les fonds qui respectent les critères stricts de l’investissement socialement responsable en utilisant une méthodologie basée sur des critères ESG : Environnement, Social et Gouvernance.

Quel est l’impact de ce label sur les SCPI ?

L’obtention de ce label permet aux SCPI d’avoir un impact direct sur l’environnement en réalisant des travaux d’amélioration qui visent à réduit la consommation des immeubles détenues par la SCPI. Par ailleurs, ces améliorations continues permettent également d’anticiper les futures normes environnementales qui commencent à voir le jour en immobilier (décret tertiaire par exemple) et facilitera la revente des immeubles à terme. 


En savoir plus sur le label ISR.

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