L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’accéder indirectement à un patrimoine immobilier. Les biens sont acquis, gérés et loués par la société de gestion, en contrepartie principalement de frais de gestion. En achetant des parts, l’investisseur devient associé de la SCPI et peut percevoir des revenus potentiels issus des loyers encaissés.
Ce type de placement peut répondre à différents objectifs patrimoniaux : rechercher des revenus complémentaires, diversifier son patrimoine, préparer sa retraite ou, selon la nature de la SCPI, bénéficier d’un dispositif fiscal spécifique.
Face à la diversité des SCPI, comment s’y retrouver ? Iroko vous présente les critères à examiner pour comparer les SCPI et apprécier leur adéquation avec votre situation patrimoniale, vos objectifs et votre capacité à supporter les risques.
Comprendre l’investissement en SCPI
Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?
Une SCPI collecte des capitaux auprès d’investisseurs afin de constituer un patrimoine immobilier. La société de gestion qui s'en occupe sélectionne les actifs, procède aux acquisitions, assure leur gestion locative, recherche les locataires, suit les baux et peut également réaliser des travaux ou arbitrer certains immeubles.
L’investisseur détient des parts et devient associé de la SCPI, qui détient les immeubles. Il ne devient pas directement propriétaire des biens. Il peut percevoir une quote-part des revenus potentiels générés par le patrimoine, proportionnellement au nombre de parts qu’il détient.
Ce fonctionnement permet ainsi d’accéder indirectement à plusieurs actifs immobiliers et de déléguer leur gestion à une société spécialisée, en contrepartie principalement de frais de gestion.
Les principaux risques
L’investissement en SCPI comporte en premier lieu un risque de perte en capital. La valeur du patrimoine immobilier peut évoluer à la baisse et entraîner une diminution de la valeur des parts.
Les revenus distribués ne sont pas garantis. Ils dépendent notamment du niveau des loyers encaissés, de l’occupation des immeubles, de la solvabilité des locataires et plus largement de la situation du marché immobilier.
Il existe également un risque de liquidité. La revente des parts n’est pas garantie par la société de gestion et peut prendre du temps. Elle dépend notamment de la présence d’acheteurs ou, selon le fonctionnement de la SCPI, du niveau des nouvelles souscriptions.
Enfin, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Une analyse de la performance doit donc systématiquement être mise en perspective avec le niveau de risque pris pour l’obtenir.
À qui s’adresse l’investissement en SCPI ?
La SCPI peut notamment répondre aux besoins d’un investisseur souhaitant s’exposer à l’immobilier sans gérer directement un bien, en contrepartie principalement de frais de gestion, diversifier son patrimoine ou rechercher des revenus complémentaires potentiels.
L’investissement en SCPI reste un placement immobilier de long terme. Il doit être envisagé sur une durée suffisamment longue pour tenir compte des cycles du marché immobilier, de l’évolution de la valeur des actifs et de la structure de frais.
Il doit également être apprécié au regard de l’horizon de placement de l’investisseur, de sa situation patrimoniale, de ses objectifs et de sa capacité à supporter une éventuelle baisse de la valeur de ses parts.
Enfin, une sortie anticipée peut entraîner l’application de frais, selon les modalités prévues par la SCPI.
Les différents types de SCPI
Les différents types de SCPI ne poursuivent pas tous le même objectif.
Les SCPI de rendement investissent principalement dans des actifs immobiliers destinés à être loués, par exemple des bureaux, commerces, locaux d’activité, établissements de santé, hôtels ou actifs logistiques. Leur objectif consiste notamment à générer des revenus locatifs susceptibles d’être distribués aux associés.
Les SCPI fiscales investissent généralement dans des actifs répondant à un dispositif fiscal particulier. Leur objectif premier est alors de permettre à l’investisseur de bénéficier, sous certaines conditions, d’un avantage fiscal.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’être modifié ultérieurement.
Certaines stratégies peuvent enfin être davantage orientées vers la capitalisation et la valorisation du patrimoine, avec une logique de création de valeur sur le long terme plutôt que de distribution immédiate de revenus.
SCPI à capital fixe ou à capital variable
Une SCPI à capital fixe dispose d’un capital dont l’évolution intervient principalement à l’occasion d’augmentations de capital décidées par la société. Entre ces périodes, l’acquisition de parts passe généralement par le marché secondaire, auprès d’un associé souhaitant céder ses parts.
À l’inverse, une SCPI à capital variable peut émettre de nouvelles parts au fur et à mesure des souscriptions, dans les limites prévues statutairement. La souscription et le retrait répondent donc à un fonctionnement différent selon qu’il s’agit d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable.
Bon à savoir
Le niveau de collecte et le volume de demandes de retrait constituent à ce titre des éléments importants à surveiller, notamment pour apprécier la liquidité potentielle de la SCPI.
Rendement, stratégie et frais : ce qu’il faut savoir avant d’investir
SCPI diversifiée ou mono-thématique ?
La stratégie d’investissement constitue un élément central dans l’analyse d’une SCPI.
Certaines SCPI adoptent une approche mono-thématique, en concentrant principalement leurs investissements sur une classe d’actifs déterminée : bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie ou encore locaux d’activité. Cette spécialisation permet à la société de gestion de développer une expertise approfondie sur un marché donné. Elle rend toutefois le portefeuille davantage dépendant aux évolutions propres à ce secteur.
À l’inverse, les SCPI diversifiées répartissent leurs investissements entre plusieurs typologies d’actifs. Cette approche permet à la société de gestion d’adapter davantage son allocation aux opportunités de marché et aux évolutions des usages. Un secteur porteur à un instant donné peut en effet connaître une évolution différente plusieurs années plus tard, et inversement.
La diversification peut également être géographique. Une SCPI peut concentrer son patrimoine en France (ou dans un pays en particulier) ou investir dans plusieurs pays. Cela lui permet d’élargir son univers d’investissement et de répartir son exposition entre différents marchés immobiliers.
Cette diversification ne supprime toutefois pas le risque de perte en capital. Elle permet principalement de réduire la dépendance de la SCPI à un secteur, un marché ou une zone géographique unique.
Au-delà de cette distinction, la qualité intrinsèque des actifs reste déterminante. Leur localisation, leur accessibilité, leur état, leur adéquation avec les besoins des utilisateurs et leur capacité à conserver leur attractivité dans le temps doivent également être examinés.
Délai de jouissance et distribution des revenus
L’acquisition de parts ne signifie pas nécessairement que l’investisseur percevra des revenus immédiatement.
Les SCPI peuvent appliquer un délai de jouissance, c’est-à-dire une période entre la souscription et la date à partir de laquelle les parts donnent droit aux distributions potentielles. Sa durée et ses modalités varient selon la SCPI et sont précisées dans sa documentation réglementaire.
Ce délai permet à la société de gestion de disposer du temps nécessaire pour investir les fonds collectés dans de nouveaux actifs avant de permettre à l’épargnant de percevoir les revenus associés. Ce mécanisme vise à préserver l’équilibre entre les nouveaux associés et les associés déjà présents. Il doit être pris en compte pour apprécier la date de début des distributions potentielles, qui restent non garanties.
La fréquence des distributions varie également selon les SCPI. Elles peuvent notamment être mensuelles ou trimestrielles. Ces deux éléments doivent être pris en compte lorsque l’objectif de l’investissement consiste à percevoir des revenus complémentaires.
Comprendre les deux grands modèles de frais
Les structures de frais varient selon les SCPI : certaines appliquent une commission de souscription, d’autres non. L’absence de commission de souscription ne signifie toutefois pas absence de frais.
Pour comparer deux SCPI, il convient d’examiner l’ensemble des commissions : souscription, gestion locative, acquisition, cession des actifs, suivi de travaux, retrait ou transfert de parts, selon les frais effectivement prévus par chacune.
La comparaison doit porter sur leurs taux TTC, leurs assiettes, leur moment de prélèvement et leurs conditions d’application, pour un même montant investi et une même durée de détention. Les éventuelles différences de valeur de retrait doivent également être appréciées au regard de l’évolution du prix de la part.
Aucune structure de frais ne permet, à elle seule, de conclure à une meilleure performance. Consultez la note d’information et le document d’informations clés de chaque SCPI avant toute décision d’investissement.
Détail des différents frais applicables en SCPI
La commission de souscription
La commission de souscription est un frais d’entrée payé par l’épargnant lorsqu’il investit dans une SCPI. Elle sert à rémunérer les différentes parties à l’origine de la collecte des fonds, notamment la société de gestion et, le cas échéant, les distributeurs.
Lorsqu’elle est prévue, la commission de souscription est intégrée au prix de souscription. Ses modalités et son incidence sur la valeur de retrait ou le prix de cession doivent être vérifiées dans la documentation réglementaire de la SCPI.
Bon à savoir
Cette commission ne correspond ni à des frais de notaire ni à des frais d’agence ou de courtage immobilier.
Le taux et l’assiette de cette commission varient selon les SCPI. Ils doivent être comparés en TTC et conjointement avec l’ensemble des autres frais applicables, détaillés dans leur documentation réglementaire.
La commission de sortie
Certaines SCPI prévoient une commission en cas de retrait intervenant avant une durée déterminée.
Le taux TTC, l’assiette de calcul et la durée d’application de cette commission sont précisés dans la documentation réglementaire de chaque SCPI. L’absence de commission de sortie au-delà d’une certaine durée ne signifie pas que l’investissement est sans autres frais.
La revente des parts n’est pas garantie par la société de gestion. L’expiration d’une période de frais de sortie ne garantit donc ni la possibilité de revendre ses parts ni la récupération du capital investi.
Ce type de mécanisme s’inscrit dans la logique d’un placement immobilier destiné à être détenu sur le long terme.
La commission sur les loyers encaissés
Les SCPI appliquent une commission sur les loyers encaissés. Son niveau varie selon les sociétés de gestion.
Cette commission rémunère notamment les missions liées à la gestion du patrimoine et des locataires. Les revenus distribués aux associés sont versés après prise en compte de ces commissions.
Bon à savoir
Les revenus distribués aux associés tiennent compte des commissions de gestion prélevées par la SCPI. Il convient également de distinguer les montants bruts de fiscalité de ceux effectivement versés après les éventuels prélèvements fiscaux.
La commission d’acquisition
La commission d’acquisition est prélevée lors de l’acquisition d’un actif par la SCPI.
Elle vise à rémunérer le travail réalisé par la société de gestion : sourcing des actifs, visites, audits, due diligence et négociation.
Elle ne doit pas être confondue avec la commission de souscription. Elle est prélevée au niveau de la SCPI lors de l’acquisition d’un actif et non directement sur le montant souscrit par l’épargnant.
La commission de cession des actifs
Le patrimoine d’une SCPI évolue au cours du temps. La société de gestion peut décider de céder un actif qui ne répond plus à sa stratégie ou lorsqu’elle considère qu’un arbitrage est pertinent.
Une commission peut alors être prélevée afin de rémunérer le travail réalisé pour organiser la cession et rechercher un acquéreur.
Certaines SCPI ne prélèvent cette commission que lorsque la cession génère une plus-value. Ce mécanisme permet de rapprocher davantage la rémunération de la société de gestion de la création de valeur réalisée pour les associés.
La commission de suivi de travaux
L’entretien et l’amélioration des immeubles permettent notamment de limiter leur vieillissement et de les adapter à l’évolution des usages ou des normes.
Certaines SCPI appliquent une commission de suivi de travaux afin de rémunérer le pilotage et la coordination des différents intervenants.
Les frais de transfert de parts
Lors d’une cession de gré à gré ou d’une donation, les parts sont transférées d’un associé à un autre. Certaines SCPI appliquent alors des frais administratifs.
Ces frais peuvent être forfaitaires. Leur montant, les éventuels droits et taxes ainsi que les cas d’exonération doivent être vérifiés dans la documentation de la SCPI.
Bon à savoir
Avant toute opération, vérifiez l’ensemble des frais, droits et taxes applicables au transfert de parts, ainsi que les formalités à accomplir.
Comment choisir et comparer une SCPI ?
Une fois le fonctionnement, la stratégie et les principaux risques compris, plusieurs indicateurs permettent d’analyser plus précisément une SCPI.
Analyser la performance
Pour comparer les performances d’une SCPI, il convient d’examiner en premier lieu sa Performance Globale Annuelle (PGA). Elle correspond à la somme du taux de distribution de l’année N et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N+1.
Le taux de distribution (TD) constitue ainsi une composante de la PGA. Il mesure le revenu annuel brut de fiscalité versé aux associés, rapporté au prix de la part au 1er janvier de l’année. Pris isolément, il ne reflète pas l’évolution du prix de la part.
Le Taux de Rendement Interne (TRI) indique la performance annualisée d’une SCPI sur une période donnée, en tenant compte des revenus distribués, de la variation du prix de la part et des frais supportés par l’investisseur. Il complète l’analyse sur plusieurs années.
Ces indicateurs doivent être mis en perspective avec les risques, la qualité du patrimoine et la situation locative. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Examiner la valorisation du patrimoine
La performance communiquée doit également être rapprochée de la valeur des actifs détenus.
La valeur de reconstitution par part correspond à la valeur du patrimoine par part, à laquelle s’ajoute l’ensemble des frais nécessaires pour racheter à l’identique ce même patrimoine. Elle est arrêtée à une date donnée.
La valeur de reconstitution peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier et de la valeur du parc. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
La comparaison entre cette valeur et le prix de souscription permet d’identifier une éventuelle décote ou surcote de la part.
Une décote ne constitue pas automatiquement une opportunité, pas plus qu’une surcote ne signifie nécessairement que le prix de la part est excessif. L’analyse doit tenir compte de la qualité des actifs, de leur localisation, de leur potentiel de valorisation et de l’évolution des expertises.
Il est également pertinent d’examiner l’évolution du prix de part dans le temps, en particulier lorsqu’une SCPI a procédé récemment à une revalorisation ou à une baisse de celui-ci.
Analyser la qualité du patrimoine et des locataires
La qualité des locataires joue un rôle direct dans la capacité de la SCPI à percevoir ses loyers.
Il convient notamment d’examiner leur activité, leur diversification et le poids des principaux locataires dans les revenus du portefeuille. Une forte concentration sur quelques entreprises peut accroître l’impact du départ ou de la défaillance de l’une d’entre elles.
La durée des baux constitue également un indicateur important. Des engagements locatifs longs offrent généralement davantage de visibilité sur les loyers futurs, tandis qu’un volume important de baux arrivant prochainement à échéance peut entraîner un risque accru de vacance ou de renégociation.
Bon à savoir
La durée moyenne d’engagement des locataires est en règle générale communiquée dans les bulletins trimestriels des SCPI.
Le WALB – Weighted Average Lease Break permet précisément d’apprécier la durée moyenne pondérée restant à courir avant les prochaines possibilités de résiliation des baux par les locataires.
Le Taux d’Occupation Financier (TOF) mesure quant à lui le montant des loyers facturés par rapport à ceux qui pourraient théoriquement l’être si la totalité du patrimoine était louée. Il constitue un indicateur important de l’occupation financière du parc immobilier.
Le Taux d’Occupation Physique (TOP) mesure pour sa part la proportion des surfaces effectivement louées par rapport à la surface totale du patrimoine.
Enfin, le Report à Nouveau (RAN) correspond à une réserve constituée à partir de résultats non distribués. Elle peut notamment être utilisée pour absorber certains aléas, même si elle ne garantit pas le maintien du niveau de distribution.
Bon à savoir
Le résultat imposable attribué à un associé peut différer des sommes qui lui sont effectivement distribuées, notamment lorsqu’une partie du résultat est mise en réserve. La fiscalité des SCPI dépend notamment de la nature des revenus, du mode de détention et de la situation fiscale de l’associé. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’être modifié ultérieurement.
Prendre en compte les critères environnementaux
Les caractéristiques environnementales des actifs prennent une place croissante dans la gestion immobilière.
Certaines SCPI disposent notamment du label ISR, qui repose sur l’intégration de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans la politique de gestion.
Au-delà du label lui-même, les travaux d’amélioration énergétique, l’évolution des normes applicables aux bâtiments et leur capacité à répondre aux nouveaux usages peuvent avoir un impact sur la valeur, l’attractivité locative et la liquidité future des actifs.
