Qu'est-ce que le report à nouveau en SCPI ?
Définition du report à nouveau
Le report à nouveau correspond à la part de résultat de la SCPI ayant vocation à être utilisé dans un exercice ultérieur. Cela signifie que la SCPI ne distribue pas la totalité de son bénéfice à ses associés sous forme de dividende et choisit d’en affecter une partie en report à nouveau.
A quoi sert le report à nouveau en SCPI ?
En cas de variation des rendements de son portefeuille, la SCPI pourra piocher dans le report à nouveau précédemment constitué afin de continuer à verser à ses épargnants un dividende relativement constant.
Comment calculer le report à nouveau ?
Le report à nouveau est recalculé une fois par an et est arrêté au 31 décembre. Il est calculé de la manière suivante :
Il est également souvent exprimé en nombre de jours de rendement. Pour le calculer, il faudra regarder les éléments suivants :
- Le dividende annuel par parts de l’année concernée
- Le report à nouveau par part de l’année concernée
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Il est communiqué chaque année et est indiqué au sein du rapport annuel de la SCPI. Chaque année, lors de l’assemblée générale, il fait donc partie des éléments pour lesquels les associés de la SCPI (investisseurs) sont amenés à voter lorsqu’ils approuvent les comptes de la SCPI.
Comment interpréter le report à nouveau d'une SCPI ?
Pourquoi le report à nouveau est exprimé en jours ?
Le report à nouveau est souvent exprimé en nombre de jours par rapport au résultat de la SCPI. Ce chiffre correspond à la durée pendant laquelle la SCPI serait en mesure de maintenir le même niveau de distribution si elle ne percevait plus aucun revenu (plus de loyers ni de revenus financiers).
Pourquoi le report à nouveau varie d’une SCPI à l’autre ?
La constitution d’un report à nouveau n’étant pas obligatoire, les SCPI n’appliquent pas toutes la même politique à ce sujet. Ce choix peut varier en fonction du contexte, de la maturité de la SCPI ou encore de sa politique de distribution.
- Certaines font le choix de ne pas distribuer la totalité de leurs revenus afin de constituer un report à nouveau conséquent. Celui-ci permet de rassurer certains investisseurs dans la mesure où il pourra être utilisé pour remédier à une éventuelle baisse de revenus de la SCPI.
- D’autres, à l’inverse, décident de verser à leurs associés la totalité ou quasi-totalité des revenus de la SCPI et de constituer un report à nouveau faible, voire de ne pas en constituer. Ce choix s’explique notamment par la volonté de ces SCPI d’axer leur stratégie sur une distribution de revenus la plus élevée possible. De plus, le report à nouveau est fiscalisé, ce qui signifie que les épargnants seront fiscalisés sur des revenus qu’ils n’ont pas perçus.
Pour rappel, le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et est susceptible d’évoluer dans le temps.
Les autres indicateurs de performance à prendre en compte
Il est essentiel de ne pas se baser uniquement sur le RAN lors de l'évaluation d'une SCPI. Examinez également la qualité du portefeuille immobilier, la réputation de la société de gestion, et d'autres indicateurs financiers clés parmi lesquels :
- Le taux de distribution (TD)
- Le taux de rentabilité interne (TRI)
- Le taux d’occupation financier (TOF)
- Le taux d'occupation physique (TOP)
- Le weight average lease break (WALB)
- Le weight average lease term (WALT)
- Le loan to value (LTV)
- La valeur de reconstitution
- La capitalisation de la SCPI
Les 4 points à retenir du report à nouveau en SCPI
- Le report à nouveau en SCPI est une partie du résultat qui est utilisée dans un exercice ultérieur.
- Le report à nouveau permet de maintenir un dividende relativement constant en cas de variation des rendements.
- Le report à nouveau est recalculé une fois par an et est communiqué chaque année dans le rapport annuel de la SCPI.
- Les SCPI peuvent choisir de constituer un report à nouveau conséquent pour pallier à une éventuelle baisse de revenus, ou de ne pas en constituer pour axer leur stratégie sur une distribution de revenus la plus élevée possible.
