Pour mesurer l'efficacité locative d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), on utilise le Taux d’Occupation Financier (TOF). Cet indicateur est obtenu en divisant les loyers encaissés par ce que la SCPI encaisserait si la totalité de son patrimoine était loué. Un bon TOF se situe habituellement au-delà de 90 % ; toutefois, il est important d'étudier sa constance dans le temps. Le TOF est un critère de choix fondamental pour tout investisseur, car il reflète la bonne gestion de l'actif immobilier et la dilution des risques locatifs.
Qu'est-ce que le TOF ou taux d'occupation financier en SCPI ?
Selon l'ASPIM*, le taux d'occupation financier (TOF) se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés (y compris les indemnités compensatrices de loyers) ainsi que des valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location, par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) serait louée.
Il est fait mention de la quote-part due aux indemnités compensatrices de loyers dans le TOF.
A l’initiative de la société de gestion, il peut être fait distinctement mention de la quote-part de loyers non recouvrés par rapport au total des loyers facturés au titre d’un exercice comptable.
Comment calculer le taux d’occupation financier (TOF) en SCPI ?
Le taux d'occupation financier d'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est évolutif et sera calculé à un instant T. Il est exprimé en pourcentage. Il permet de déterminer quel pourcentage du parc immobilier de la SCPI génère des revenus. Une SCPI cherche à avoir un TOF le plus proche possible de 100%.
Pour calculer le TOF, il nous faut additionner :
- Les loyers perçus sur le patrimoine détenu par le gestionnaire de biens.
- Les garanties locatives ou indemnités compensatrices versées par le vendeur lorsqu’un actif immobilier est vacant au moment de la vente. Elles sont souvent négociées et inscrites dans l’acte d’achat.
Puis diviser la somme de deux éléments par la valeur locative du parc immobilier de la SCPI.
On obtient ainsi :
(Loyers perçus + Garanties locatives) / (valeur locative totale du parc immobilier)
Quelle est la différence entre taux d'occupation physique (TOP) et taux d’occupation financier (TOF) ?
Il est important de distinguer le taux d'occupation physique (TOP) du taux d'occupation financier (TOF). Le TOP mesure la part du parc immobilier qui est occupée par des locataires. Le TOF, quant à lui, il permet de mesurer le pourcentage du parc immobilier qui génère des revenus.
Ces deux indicateurs ne sont donc pas forcément égaux. Un locataire peut occuper un immeuble sans payer son loyer. Le TOP n’est pas impacté mais le TOF diminuera.Et inversement, un immeuble vacant peut être sous garantie locative et donc générer des loyers, dans ce cas, le TOF n’est pas impacté mais le TOP diminuera.
Quels sont les signaux à observer favorisant un TOF contant et élevé pour une SCPI ?
Choisir des SCPI avec des biens immobiliers attractifs
Pour maximiser son TOF en SCPI, il est important de choisir des SCPI avec des biens immobiliers bien situés et attractifs pour les locataires.
Les biens immobiliers situés dans des zones à forte demande locative ont généralement un taux d'occupation plus élevé, ce qui contribue à augmenter le TOF.
Sélectionner des SCPI diversifiées
La diversification du patrimoine d’une SCPI permet de limiter les risques et d'optimiser le TOF.
En effet, investir sur plusieurs zones géographiques et/ou plusieurs secteurs d’activité permet de répartir son risque et la source des revenus d’une SCPI.
Par exemple, si un secteur d’activité est touché par une crise (bureaux pendant le Covid), les autres secteurs d’activité permettent d’assurer des loyers potentiels.
Être attentif à la durée ferme d’engagement des locataires d'une SCPI
En complément du TOF, il faut analyser la durée d’engagement ferme des locataires, aussi appelée WALB (weight average lease break).
Plus la durée est élevée, plus les locataires sont engagés à rester sur une longue période.
En règle générale, une WALB longue permet de limiter la vacance du parc immobilier d’une SCPI.
Les autres indicateurs de performance à prendre en compte
Il est essentiel de ne pas se baser uniquement sur le TOF lors de l'évaluation d'une SCPI. Examinez également la qualité du portefeuille immobilier, la réputation de la société de gestion, et d'autres indicateurs financiers clés parmi lesquels :
- Le taux de distribution (TD)
- Le taux de rendement interne (TRI)
- Le taux d'occupation physique (TOP)
- Le weight average lease break (WALB)
- Le weight average lease term (WALT)
- Le report à nouveau (RAN)
- Le loan to value (LTV)
- La capitalisation en SCPI
- La valeur de reconstitution
Les points à retenir avant d’investir pour bien comprendre le TOF en SCPI
Le TOF se calcule de la manière suivante : (Loyers perçus + Garanties locatives) / (valeur locative du parc immobilier)
Il ne faut pas confondre TOP et TOF.
Pour faire le choix éclairé d’investir en SCPI, il est important de :
- Choisir des SCPI avec des biens immobiliers attractifs
- Diversifier votre portefeuille de SCPI
- Être attentif à la durée ferme d’engagement des locataires
- Étudier d’autres indicateurs de la bonne santé d’une SCPI comme la WALB, la WALB, le report à nouveau ou encore le taux de distribution.
En prenant en compte le taux d'occupation financier (TOF) en complément d'autres indicateurs, vous pourrez optimiser votre investissement en SCPI et maximiser votre rentabilité potentielle.
