SCPI ou LMNP : notre guide comparatif complet !

SCPI et LMNP sont deux formes d’investissement immobilier.

En SCPI, l’épargnant devient co-propriétaires de biens immobiliers de manière indirecte.

En LMNP, l’investisseur achète un bien pour le mettre en location meublée.

Chaque mode d’investissement présente ses avantages et limites.

Comment choisir entre SCPI et LMNP ?

I. SCPI ou LMNP : deux types d’investissements immobiliers

A. Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Il est possible d’obtenir le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) en acquérant un bien immobilier afin d’en faire de la location meublée. Pour être loueur en meublé non professionnel, le propriétaire doit respecter l’une ou l’autre des conditions suivantes :

• réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles issues de sa location meublée sur une année civile ;
• enregistrer des recettes dont le montant ne dépasse pas la moitié des revenus globaux du foyer fiscal (salaires, pensions, rentes viagères, bénéfices commerciaux, etc.).

Le statut LMNP affiche un mode d’imposition spécifique.

Les paiements perçus grâce à la location meublée sont soumis :

• au barème progressif de l’IR (Impôt sur le Revenu)
• aux prélèvements sociaux.

Ils doivent être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le propriétaire peut ensuite choisir :

• le régime micro-bic, avec lequel l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus déclarés. Concrètement, le bailleur n’est imposé que sur la moitié des gains qu’il perçoit.
• ou le régime réel, avec lequel il peut déduire les charges et frais réellement supportés dans le cadre de son activité immobilière. Il a également la possibilité d’amortir le bien et ses meubles, ce qui va réduire la base imposable.

Le mode d’imposition appliqué peut lui être imposé selon le montant de ses rendements locatifs.

Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de l’épargnant. Il est susceptible d’être modifié ultérieurement.

B. Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une autre forme d’investissement immobilier. La SCPI, comme Iroko Zen, permet aux épargnants de devenir co-propriétaires d’un parc immobilier qui peut-être diversifié.

Après avoir récolté les fonds des épargnants, la SCPI se charge d’investir dans des bâtiments afin de développer son parc immobilier. Elle s’occupe ensuite de gérer les locataires, d’entretenir les actifs, de régler les diverses taxes relatives aux biens acquis, etc.

En contrepartie de son investissement, l’épargnant peut ensuite obtenir des dividendes au prorata du nombre de parts qu’il détient et en fonction des rendements perçus par la SCPI. Il faut avoir en tête que les dividendes perçus sont nets des frais de gestion appliqués par la SCPI.

⚠️ Attention, les rendements ne sont pas garantis. Ils dépendent de l’évolution du marché de l’immobilier et du bon paiement des loyers par les locataires en place.

Dans ce cas de figure, l’épargnant investit en immobilier sans avoir à :

• se mettre à la recherche du bien dans lequel investir ;
• récupérer les mensualités auprès des locataires et réaliser les éventuelles relances ;
• effectuer les travaux pour entretenir le bien ;
• revendre le bâtiment au moment voulu, etc.

Ces éléments font partie des avantages de l’investissement en SCPI. Toutes ces tâches incombent directement à la société de gestion qui s’occupe de la SCPI en contrepartie des frais de gestion.

II. Comment choisir entre SCPI et LMNP ?

Afin de choisir entre SCPI et LMNP, il convient de faire le point sur ses objectifs en amont et de bien contrôler son budget.

En effet, les deux placements ne nécessitent pas les mêmes montants d’investissement.

A. SCPI ou LMNP : Des objectifs différents ?

Investir en SCPI ou en LMNP ne s’adressent pas aux mêmes profils d’investisseur.

• La SCPI s’adresse aux épargnants qui souhaitent investir dans l’immobilier, sans se soucier des contraintes de gestion inhérentes à tout investissement immobilier locatif.
• La LMNP concerne surtout les investisseurs prêts à gérer l’achat et la gestion locative de leur bien.

De la même manière, les deux investissements ne permettent pas d’investir dans les mêmes types de biens.

Avec la SCPI, il est possible d’accéder à l’immobilier tertiaire sur le territoire français et européen, ce qui est une des raisons d’investir en SCPI. En effet, ce marché est plus difficilement accessible aux investisseurs immobiliers particuliers.

B. Noter son appétence au risque

L’investissement en SCPI ou en LMNP présentent tous deux des risques. Que ce soit dans le cadre de la SCPI ou du statut de LMNP, le capital investi, les rendements et la liquidité ne sont pas garantis. Les résultats dépendent notamment de l’évolution des prix du marché de l’immobilier, du bon paiement des mensualités par les locataires et du fait qu’il y ait un acheteur à la revente.

1. SCPI

Dans le cas de la SCPI, le risque est mutualisé : la SCPI investit dans plusieurs biens qui peuvent afficher des typologies variées et  situés dans des zones géographiques diverses. Elle compte également plusieurs locataires.

Cette stratégie permet de limiter la prise de risque, même si il n’est pas nul.

Si un locataire ne paye pas son loyer, chaque co-propriétaire pourra tout de même espérer un rendement grâce aux autres loyers versés.

De la même manière, si un ou plusieurs bâtiments perdent de la valeur, le reste du parc immobilier permettra potentiellement d’amortir cette baisse.

2. LMNP

Dans le cadre du LMNP, le risque n’est pas mutualisé.

Si le propriétaire ne dispose que d’un seul bien immobilier, la bonne réception de son loyer chaque mois dépend d’une seule personne : le locataire en place.

Si ce dernier cesse de payer, le propriétaire ne dégage aucune recette.

L’évolution de la valeur de l’investissement dépend également d’un seul bien, situé dans une zone géographique. Si le bien perd de la valeur, lors de la cession le propriétaire encaissera l’éventuelle moins-value.

C. SCPI ou LMNP : Contrôler son budget et comparer la fiscalité

Pour choisir entre LMNP et SCPI, il peut être intéressant de faire le point sur son budget. Un épargnant qui dispose d’un budget limité, mais qui tient à investir dans l’immobilier pourrait se tourner vers la SCPI qui est accessible à partir de quelques milliers d’euros.

Si toutefois il peut mobiliser plus de liquidités, il aurait également la possibilité d’opter pour l’investissement immobilier locatif meublé.

Par ailleurs, il convient de comparer la fiscalité applicable au statut de LMNP et celle applicable aux SCPI.

1. L’imposition sur les revenus

• Pour rappel, avec le statut LMNP, le bailleur devra choisir entre le mode d’imposition réel ou micro-bic.
• En SCPI, les gains perçus sont considérés comme des revenus fonciers et sont traités comme tels.

Dans les deux cas les montants déclarés sont soumis à l’IR (Impôt sur le Revenu) et aux prélèvements sociaux. Le traitement fiscal dépend ensuite de la tranche marginale d’imposition de l’épargnant. Il est susceptible d’être modifié ultérieurement.‍

2. L’imposition sur les plus-values

En cas de plus-value à la revente, l’investissement en LMNP ou en SCPI sont soumis à la même fiscalité.

Celle-ci est imposée à hauteur de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu auxquels s’ajoutent des prélèvements sociaux à hauteur de 17,20 %.

Des abattements s’appliquent ensuite selon la durée de détention du bien ou des parts. Après 22 années de détention du bien, le propriétaire profite d’une exonération de l’IR.

Après 30 années de détention du bien, il existe une exonération totale de l’IR et de prélèvements sociaux.

Les 4 points à retenir concernant le mode d’investissement en SCPI et LMNP

1. Investir en SCPI permet de devenir co-propriétaire de biens immobiliers de manière indirecte, tandis que le statut de LMNP concerne l'achat en direct d'un bien pour la location meublée.
2. Dans le cadre d’un investissement en LMNP, les gains issus de la location meublée sont soumis à un mode d’imposition spécifique et peuvent être déclarés selon le régime micro-BIC ou le régime réel.
3. Dans le cadre d’un investissement en SCPI, les potentiels rendements dépendent des mensualités perçues par la SCPI et se calculent au prorata du nombre de parts détenues par l’investisseur. Les gains perçus sont considérés comme des revenus fonciers.
4. Comment choisir entre SCPI et LMNP : il est important de prendre en compte ses objectifs, son appétence au risque, son budget et de comparer la fiscalité des placements pour faire le bon choix.

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