L’investissement en immobilier est l’un des placements préféré des Français. Il existe diverses solutions pour se constituer une épargne immobilière, qu’il s’agisse d’investissement direct à travers l’achat d’un bien immobilier, ou indirect par le biais d’un organisme de placement immobilier dont les SCPI, OPCI ou via le marché boursier avec les SIIC.
Qu’est-ce que l'épargne immobilière ? Définition
L’épargne immobilière correspond à l’investissement d’une somme d’argent dans des actifs immobiliers, comme :
- Une résidence principale ou secondaire
- Un bien locatif
- De la pierre-papier (OPCI, SCPI,...)
- En bourse (SIIC)
Selon une récente étude menée par Statista, l’épargne immobilière serait, avec l’assurance vie et le livret A, le placement le plus plébiscité par les Français (source : Statista étude de novembre 2020).
Les solutions d’épargne immobilière sont nombreuses. De façon générale, deux voies existent :
- l’investissement direct
- l’investissement indirect
L’investissement immobilier direct
Il consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location et le gérer seul ou avec l’aide d’un professionnel.
À ce jour, seulement 6% des Français gèrent un ou plusieurs biens locatifs en direct. Ce chiffre s’explique par les contraintes financières et de gestion qu’impliquent ce genre d’investissements.
L’investissement immobilier indirect
On peut investir dans ce que l’on appelle communément la pierre papier : les SCPI, OPCI font partie de ce type d’investissement.
Ou directement via l’achat d’action(s) de foncières cotées appelées SIIC.
L’investissement dans une solution d’épargne indirecte présente différents avantages :
- Diversification du patrimoine
- Mutualisation des risques
- Accessibilité de l’investissement : le seuil de souscription est moins élevé que dans le cadre d’un investissement immobilier en direct
- Absence de contraintes de gestion : En contrepartie de frais de gestion la société se charge de gérer les locataires, les travaux, taxes notamment.
Néanmoins, investir dans l’épargne immobilière indirecte nécessite de bien connaître les différentes solutions qui existent sur le marché et leurs risques afin de faire un choix éclairé.
Pourquoi investir via un produit d’épargne immobilière ?
Investir dans un produit d’épargne immobilière permet de répondre à des objectifs variés et différents selon votre âge, votre situation et votre patrimoine existant. Quel que soit l’objectif, on parle plutôt d’investissements à long terme (supérieur 8 ans).
Il est important d’avoir en tête qu’investir en immobilier est un investissement long terme qui comporte plusieurs risques dont le risque de perte en capital, le risque lié au marché immobilier, à la commercialisation des locaux et ainsi qu’un risque de liquidité.
Diversifier votre patrimoine existant
Diversifier ses placements financiers est un bon moyen de faire fructifier son épargne tout en diluant les risques liés à une surexposition à un secteur.
Entre laisser dormir la majorité de son épargne sur un livret A et placer 100% de ses économies sur des actifs risqués, il y a tout un panel de placements présentant des intérêts et des fonctionnements différents, avec des risques gradués. L’épargne immobilière en fait partie et permet d’accéder à des types de bâtiments qui ne sont en général pas dédiés au grand public.
Construire un patrimoine solide
Selon votre profil, la constitution d’un patrimoine peut avoir différents objectifs
- Préparer votre retraite
- Anticiper la transmission d’un capital pour protéger votre famille
- Percevoir un complément de revenus
- Constituer un capital
Quel que soit le projet, l’épargne immobilière est un moyen de placer son argent à horizon de 8 ans à 10 ans et de se positionner avec un faible ticket d’entrée quand on investit par exemple via une SCPI.
Ainsi, quel que soit votre objectif, votre investissement mérite d’y accorder du temps et de comparer les offres.
Optimiser votre situation fiscale
Évaluer votre situation fiscale vous permettra de faire des choix d’investissement incluant ou non des avantages fiscaux spécifiques.
Selon votre situation il sera par exemple plus judicieux d’investir comptant, en démembrement ou à crédit et de bien connaître la fiscalité liée à ce type de placement.
Pour rappel, le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement. De plus, dans le cadre d'un investissement par crédit, l’immobilier ne garantissant aucun rendement, les dividendes/loyers reçus ne peuvent pas être suffisants pour rembourser le crédit et vous devrez payer la différence. Un crédit vous engage et doit être remboursé.
Quelles solutions d’épargne immobilière existe-t-il ?
Comme nous l’avons dit précédemment, deux voies s’offrent à vous pour investir dans une solution d’épargne immobilière. La voie directe et la voie indirecte.
L’épargne immobilière en direct
Investir dans de l’immobilier locatif en direct est investissement plutôt réservé aux investisseurs avertis et qui disposent de temps pour bien choisir leur actif immobilier et d’expertise suffisante en matière d’immobilier, de gestion locative.
En direct, il est par exemple nécessaire de bien connaître la réalité de terrain et donc de visiter (beaucoup) avant de décider d’investir. L’emplacement peut en effet influer sur la stabilité de vos locataires. Gare au taux d’occupation financier en berne car vous ne disposerez pas (ou peu) de marge de sécurité.
Neuf ou ancien? Cible étudiante ou non? Location nue ou meublée? Vous devrez trancher sur de nombreuses options quant à la typologie du bien immobilier et des locataires.
Enfin, gardez à l’esprit que l’épargne immobilière en direct nécessite une capacité d’investissement et d’engagement conséquente. Comptez a minima 12 ans d’engagement pour du Pinel avec un risque de déficit foncier sans garantie de plus value à la revente.
En résumé, quel que soit votre choix veillez à scruter :
- L’emplacement et le type de bien
- Le rendement locatif
- La fiscalité
- Le type de bail locatif (nu ou meublé)
- Les frais liés à la gestion
L’épargne immobilière indirecte ou “pierre papier”
L’épargne immobilière indirecte se fait par le biais d’un organisme de placement immobilier qui collecte les fonds auprès des épargnants pour acheter et gérer des biens immobiliers qu’ils soient résidentiels ou à usage commercial.
En souscrivant des parts sous forme de titres de propriété avec d’autres investisseurs, vous achetez une partie d’un patrimoine immobilier en vue de percevoir d’éventuelles plus-values mais aussi des potentiels revenus locatifs.
Tous les fonds immobiliers de placement doivent respecter la réglementation de l’Autorité des Marchés Financiers et les réglementations européennes.
Ces fonds appartiennent principalement à 3 catégories :
Les OPCVM immobiliers
Les Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières sont majoritairement investis dans des sociétés cotées en bourse comme des sociétés foncières (SIIC), des promoteurs ou des sociétés de construction immobilière.
Considérés comme des placements boursiers ils peuvent prendre la forme d’une SICAV (Société d’Investissement à Capital Variable) ou d’un FCP (Fonds Commun de Placement).
À ce titre, ils sont soumis aux fluctuations du marché et comportent un risque élevé de perte en capital. Les actifs sont également soumis à un risque lié au marché immobilier.
Les OPCI
Les Organismes de Placement Collectif Immobilier sont des sociétés de placement immobilier à capital variable proches des SCPI.
A noter !
Les OPCI ne sont obligés d’investir que 60% de leur capital en actifs immobiliers. Les 40% restants sont en général investis en actions cotées ce qui en fait un placement plus incertain du fait d’investissements soumis aux aléas des produits financiers, monétaires et obligataires.
À ce titre, ils sont également soumis aux fluctuations du marché, comportent un risque de perte en capital, un risque lié au marché immobilier, à la commercialisation des locaux et à leur gestion et un risque de liquidité.
Les SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier comme Iroko Zen sont des sociétés de placement immobilier collectif qui investissent 100% de leur capital dans l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier destiné à la location.
Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte plusieurs risques dont le risque de perte en capital, le risque lié au marché immobilier, à la commercialisation des locaux et à leur gestion. La liquidité n’est pas garantie.
Vous hésitez entre investissement locatif et SCPI ? Voici certains des critères à étudier.
Quels critères prendre en compte pour le choix d’une SCPI ?
Valeur refuge en vogue, l’achat de parts de SCPI peut être un placement potentiellement rentable si vous savez toutefois prêter attention à certains critères en vous posant les bonnes questions.
Quels frais allez-vous régler ?
Les différents frais peuvent réduire la performance de votre investissement. Voici ceux que vous pouvez rencontrer :
- Les frais de souscription
- La commission sur encaissement des loyers
- La commission d’acquisition
- La commission de cession
- La commission de suivi de travaux
Bon à savoir ! Iroko Zen n’applique pas de frais de souscription ce qui peut représenter une économie de 8 à 12% (moyenne 8,87 % HT selon l’ASPIM en 2022) du montant de votre investissement à l’entrée. L’ensemble des frais sont indiqués dans la note d’information du fonds. La note d’information d’Iroko Zen est disponible sur iroko.eu
Quelle est la stratégie d’investissement de la SCPI ?
Les SCPI se distinguent en général notamment par leur stratégie immobilière. Certaines sont thématiques et se tournent vers une seule typologie de bâtiment. D’autres font à l’inverse le choix de constituer un parc immobilier diversifié et de s’intéresser à des types d’immeubles variés (dédiés aux commerces, bureaux, santé, éducation, logistique, hôtellerie par exemple).
La diversification peut également s’entendre d’un point de vue géographique et si certaines SCPI investissent uniquement en France, d’autres s’intéressent aussi au marché immobilier étranger.
Le fait d’être labellisée Investissement Socialement Responsable constitue également un élément distinctif pour les SCPI. Ce label signifie que la performance énergétique et sociale des bâtiments fait partie des critères pris en compte par les gérants de la SCPI lors d’une acquisition.
Il est donc important de privilégier un parc immobilier diversifié, entretenu et bien situé et de prêter attention notamment aux secteurs d’activité et zones géographiques…
Quels sont les délais d’investissement ?
Quand allez-vous commencer à percevoir des loyers ? Certains délais de jouissance peuvent être plus longs (3 à 6 mois) avec des loyers trimestriels et des dividendes versés annuellement. Autant d’argent qui ne rentrera pas tout de suite dans votre poche selon la SCPI choisie.
Bon à savoir : Iroko Zen est une SCPI atypique qui propose un versement mensuel non garanti de dividendes avec un délai de jouissance de 3 mois plein (1er jour du 4ème mois).
Les 5 points à retenir sur l’épargne immobilière
- L'épargne immobilière recouvre l'ensemble des solutions de placements en immobilier proposées pour développer un patrimoine ou générer des revenus.
- Les solutions d’épargne immobilière sont nombreuses et se déclinent entre investissement direct et indirect.
- L’investissement direct consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location et le gérer seul ou avec l’aide d’un professionnel.
- L’investissement immobilier indirect se fait par le biais d’un organisme de placement immobilier qui collecte les fonds auprès des épargnants pour acheter et gérer des biens immobiliers qu’ils soient résidentiels ou à usage commercial.
- Investir dans un produit d’épargne immobilière permet de répondre à des objectifs variés et différents selon votre âge, votre situation et votre patrimoine existant.
