I. Qu'est-ce que la valeur de réalisation en SCPI ?
A) Définition de la valeur de réalisation
La valeur de réalisation d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société (actifs financiers).
La valeur de réalisation est calculée minimum une fois par an suite aux expertises des immeubles.
La valeur de réalisation donne une idée précise de la valeur réelle d'une part de SCPI à un moment donné.
B) A quoi sert la valeur de réalisation en SCPI ?
La valeur de réalisation permet de donner une idée de la valeur de la part de la SCPI, si la SCPI vendait l’ensemble des immeubles et ses autres actifs.
Par ailleurs, la valeur de réalisation sert de base pour calculer la valeur de reconstitution d’une SCPI.
II. Comment calculer la valeur de réalisation ?
La formule de calcul de la valeur de réalisation d'une SCPI nécessite de prendre en compte deux éléments principaux :
- La valeur vénale des immeubles : c'est la somme de la valeur vénale de chacun des immeubles détenus par la SCPI. C'est-à-dire la valeur vénale de tous les biens immobiliers détenus. Cette valeur est déterminée par le travail commun d’un expert externe immobilier professionnel, de la SCPI elle-même et d’un Evaluateur indépendant au sens de la réglementation AIFM.
- La valeur nette des autres actifs de la SCPI : c’est la somme des valeurs nettes des autres actifs de la SCPI. Il peut s’agir de trésorerie, de placements financiers, etc.
La formule pour calculer la valeur de réalisation est donc la suivante :
Valeur de réalisation = Valeur vénale des actifs + Valeur nette des autres actifs de la SCPI
Il est important de noter que cette valeur est généralement calculée et communiquée par la société de gestion de la SCPI.
La valeur de réalisation est mise à jour une fois par an et doit être validée en assemblée générale.
III. Comment interpréter la valeur de réalisation d'une SCPI ?
La valeur de réalisation de la SCPI, calculée à partir des valeurs d’expertises des immeubles, sert ensuite de base pour déterminer la valeur de reconstitution d’une SCPI.
Il ne faut donc pas comparer le prix d’achat d’une part de SCPI à sa valeur de réalisation mais plutôt à sa valeur de reconstitution.
IV. Les autres indicateurs à regarder pour analyser la performance d’une SCPI :
- le Taux de Distribution
- le Taux d’Occupation Financier
- la Capitalisation de la SCPI
- le Weight Average Lease Break
- le Weight Average Lease Term
- le Loan to Value
- le Taux de Rentabilité Interne
- Le Report à Nouveau
Les points à retenir de la valeur de réalisation en SCPI
- Définition : la valeur de réalisation d'une SCPI est un indicateur secondaire pour l'investisseur car elle permet de connaitre la valeur réelle d’une part de SCPI et de connaitre la valeur de reconstitution d’une SCPI.
- Calcul : elle est obtenue en additionnant la valeur vénale des actifs de la SCPI et la valeur nette des autres actifs de la SCPI.
NB: C'est important de noter que la valeur de réalisation, bien qu'utile, n'est qu'un indicateur parmi d'autres dans le choix d'un investissement en SCPI. D'autres facteurs, tels que la localisation des biens, la qualité de la gestion, ou la stratégie d'investissement, doivent également être pris en compte.
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