La valeur de reconstitution en SCPI est un indicateur important de la santé de cette dernière. Il permet à l’investisseur de savoir s’il achète une part de SCPI à un prix surévalué ou sous-évalué.
I. Qu'est-ce que la valeur de reconstitution en SCPI ?
A) Définition de la valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société, plus les frais liés à la reconstitution du patrimoine de la SCPI (droits de mutation, frais de conseils, commissions, etc). Cette valeur est calculée une fois par an et donne une idée précise de la valeur réelle d'une part de SCPI à un moment donné.
B) A quoi sert la valeur de reconstitution en SCPI ?
La valeur de reconstitution est un indicateur clé pour les investisseurs car elle permet de comparer le prix d’achat d'une part de SCPI à sa valeur réelle. Un prix d’achat inférieur à la valeur de reconstitution peut indiquer une sous-valorisation du prix de part de la SCPI.
C) Exemples de SCPI selon leur valeur de reconstitution
Valeurs au 31/12/2022
Source : Louve Invest, Extrait du fichier “[OPEN DATA] SCPI Data DB”
Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
II. Comment calculer la valeur de reconstitution ?
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Le calcul de la valeur de reconstitution d'une SCPI nécessite de prendre en compte deux éléments principaux :
- La valeur de réalisation : C'est la somme de la valeur vénale de chacun des actifs détenus par la SCPI. C'est-à-dire la valeur vénale de tous les biens immobiliers détenus et la valeur nette des autres actifs financiers. Cette valeur est déterminée par le travail commun d’un expert externe immobilier professionnel, de la SCPI elle-même et d’un évaluateur indépendant au sens de la réglementation AIFM.
- Les frais de reconstitution : Ces frais correspondent aux coûts liés à l'acquisition des actifs. Ils incluent alors, entre autres, les droits de mutation, les frais de conseils ou de notaire.
La formule pour calculer la valeur de reconstitution est donc la suivante :
Valeur de reconstitution = Valeur de réalisation + Frais de reconstitution
Il est important de noter que cette valeur est généralement calculée et communiquée par la société de gestion de la SCPI. Elle est mise à jour une fois par an et doit être validée en assemblée générale.
III. Comment interpréter la valeur de reconstitution d'une SCPI ?
A) Comparer la valeur de reconstitution avec le prix d’achat
Il est important de comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription (aussi appelé prix de souscription ou prix d'achat), afin de pouvoir juger de la juste valeur de la part que l’investisseur désire acquérir.
La comparaison entre ces deux valeurs permet de savoir si le prix de souscription est surcoté ou décoté.
- Si le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, alors le prix d’achat est surcoté, ou surévalué. Cette situation profite aux associés actuels de la SCPI
- Si le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution, alors le prix d’achat est décôté, ou sous-évalué. Cette situation attire de potentiels investisseurs
B) Surveiller l’évolution de la valeur de reconstitution
Suivre l'évolution de la valeur de reconstitution permet d’anticiper des éventuelles évolutions du prix de la part d’une SCPI. En effet, le prix de la part doit réglementairement toujours être compris dans une fourchette de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Tout écart supérieur à 10% doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers (L’AMF).
Exemple :
Si le prix d’achat d’une part de SCPI est de 100€ et sa valeur de reconstitution est de 112€, la SCPI devra augmenter son prix de part. NB : le prix d’achat de parts d’une SCPI peut évoluer une fois par an.
IV. Les autres indicateurs à regarder pour analyser la performance d’une SCPI
- Le Taux de Distribution
- Le Taux d’Occupation Financier
- La Capitalisation de la SCPI
- Le Weight Average Lease Break
- Le Weight Average Lease Term
- Le Loan to Value
- Le Taux de Rentabilité Interne
- Le Report à Nouveau
Les 4 points à retenir de la valeur de reconstitution en SCPI
En guise de synthèse, voici les points essentiels à retenir sur la valeur de reconstitution SCPI :
- Définition : La valeur de reconstitution d'une SCPI est un indicateur clé qui donne une idée précise de la valeur réelle d'une SCPI à un moment donné. Elle est calculée en ajoutant à la valeur de réalisation, les frais de reconstitution.
- Objectif : Cet indicateur est crucial pour les investisseurs car il permet de comparer le prix de souscription d'une part de SCPI à sa valeur réelle. Des frais de souscription inférieurs à la valeur de reconstitution peuvent indiquer une sous-valorisation du prix de part de la SCPI.
- Interprétation : Il est important de comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription pour évaluer la justesse du prix d'une part de SCPI. Si la valeur de reconstitution est inférieure au prix d’achat, la valeur de la part est dite “décotée”. À l’inverse, si le prix d’achat est supérieur à la valeur de reconstitution, le prix de la part est dit “surcoté”.
- Calcul : La valeur de reconstitution est calculée en ajoutant la valeur de réalisation (valeur vénale des actifs) aux frais de reconstitution. Ces frais correspondent aux coûts qui seraient engagés pour reconstituer l'ensemble du patrimoine de la SCPI.
Cet indicateur vous permettra de prendre des décisions d'investissement plus éclairées en SCPI. Toutefois, il est essentiel d'étudier attentivement les autres indicateurs de performances de chaque SCPI et de s'assurer que l'investissement est adapté à votre profil d'investisseur et à vos objectifs financiers.
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